2019年中级会计实务强化试题四

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第四章 投资性房地产

一、单项选择题

1.下列经济业务或事项，属于投资性房地产的是( )。 A.企业生产经营用的土地使用权 B.企业生产经营用的厂房

C.房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地 D.企业经营性出租有产权的办公楼 『正确答案』D

『答案解析』选项A，属于企业的无形资产;选项B，属于企业的固定资产;选项C，属于房地产开发企业的存货。

2.下列关于投资性房地产初始计量的表述中，不正确的是( )。

A.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

B.采用成本模式进行后续计量的外购投资性房地产，应当按照实际成本进行初始计量 C.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

D.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量 『正确答案』D

『答案解析』无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应按实际成本进行初始计量。

3.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额应计入( )。

A.公允价值变动损益 B.其他综合收益 C.营业外收入 D.期初留存收益 『正确答案』B

『答案解析』根据准则规定，此处贷方差额记入“其他综合收益”科目，借方差额记入“公允价值变动损益”科目。

4.下列关于投资性房地产转换的会计处理，表述正确的是( )。

A.在成本计量模式下，将投资性房地产转为自用的固定资产，应按投资性房地产在转换日的账面价值转入“固定资产”科目此试题来源于中华考试网——中级会计师焚题库http://test.examw.com/zhongji/

B.在公允价值计量模式下，将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目;按其账面余额，贷记“投资性房地产——成本”科目，借记或贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目;按其差额，贷记或借记“投资收益”科目

C.在成本计量模式下，将自用的建筑物转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备，分别转入“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧”“投资性房地产减值准备”科目

D.在公允价值计量模式下，将自用的建筑物转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目;按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目;按其账面余额，贷记“固定资产”科目;按其差额，贷记或借记“其他综合收益”科目 『正确答案』C

『答案解析』选项A，应按投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备，分别转入“固定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”科目;选项B，差额应贷记或借记“公允价值变动损益”科目;选项D，贷方差额记入“其他综合收益”科目，借方差额记入“公允价值变动损益”科目。

5.A公司将一栋自用办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为5 000万元，已计提累计折旧100万元，固定资产减值准备200万元，转换日的公允价值为6 000万元。下列关于A公司在转换日的会计处理，不正确的是( )。 A.借记“投资性房地产”科目6 000万元

B.不需要将固定资产的账面价值转入“固定资产清理”科目

C.转换日的公允价值大于固定资产的账面价值的差额1 300万元，计入其他综合收益 D.转换日的公允价值大于固定资产的账面价值的差额1 300万元，计入公允价值变动损益

『正确答案』D

『答案解析』自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产时，贷方差额应计入其他综合收益;如是借方差额，则计入公允价值变动损益。

6.某企业对投资性房地产采用成本模式计量。2018年1月15日购入一幢房屋用于经营出租。该房屋的成本为3 020万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元，采用直线法计提折旧。不考虑其他因素，该企业2018年应计提的折旧额为( )万元。 A.180 B.137.5 C.146.7 D.150 『正确答案』B

『答案解析』2018年应计提的折旧额=(3 020-20)÷20×11/12=137.5(万元)。

7.甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用成本模式计量。2018年12月将一项投资性房地产转为开发产品，转换日该投资性房地产的原值为50 000万元，已计提折旧10 000万元，未计提减值准备，甲公司转换日应转入“开发产品”科目的金额为( )万元。 A.50 000 B.40 000 C.40 200 D.40 800 『正确答案』B

『答案解析』采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时，应按照该项房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，所以是50 000-10 000=40 000(万元)。

8.甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2018年1月1日，该项投资性房地产具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价为3 000万元，已计提折旧

1 500万元，计提减值准备250万元，当日该写字楼的公允价值为3 500万元。甲公司按净利润的10%计提盈余公积。不考虑所得税等因素的影响，该事项对“利润分配——未分配利润”科目的影响金额为( )万元。 A.2 025 B.2 250 C.0 D.1 800 『正确答案』A

『答案解析』该事项对“利润分配——未分配利润”科目的影响金额=[3 500-(3 000-1 500-250)]×(1-10%)=2 025(万元)。相关会计分录为： 借：投资性房地产——成本 3 500 投资性房地产累计折旧 1 500 投资性房地产减值准备 250 贷：投资性房地产 3 000 盈余公积 225 利润分配——未分配利润 2 025

9.A房地产开发商于2018年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为10 000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为9 900万元，转换日关于投资性房地产的说法不正确的是( )。 A.转换日确认投资性房地产

B.转换日投资性房地产按公允价值9 900万元计量

C.转换日的公允价值小于存货的账面价值的差额100万元，计入公允价值变动损益 D.转换日的公允价值小于存货的账面价值的差额100万元，计入其他综合收益 『正确答案』D

『答案解析』作为存货的商品房转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值小于其账面价值的差额100万元，计入公允价值变动损益。此试题来源于中华考试网——中级会计师焚题库http://test.examw.com/zhongji/

10.甲公司2018年12月将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该房地产的公允价值为20 000万元，转换日之前“投资性房地产”科目余额为20 300万元，

“投资性房地产累计折旧”科目金额为2 000万元，未计提减值准备。下列关于转换日的会计处理中，不正确的是( )。

A.原则是投资性房地产各相关科目与固定资产相关科目对应结转 B.冲减投资性房地产20 300万元，同时增加固定资产20 300万元 C.冲减投资性房地产累计折旧2 000万元，同时增加累计折旧2 000万元 D.确认转换损益1 700万元 『正确答案』D

『答案解析』成本模式下的投资性房地产转为固定资产时，是对应科目对应结转的，不会产生转换损益。

11.2018年3月，甲公司与乙公司的一项办公楼经营租赁合同即将到期，该办公楼按照成本模式进行后续计量。为了提高办公楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对办公楼进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将办公楼出租给丙公司。3月15日，与乙公司的租赁合同到期，办公楼随即进入改扩建工程。办公楼原价为10 000万元，至此已计提折旧2 000万元。12月15日，办公楼改扩建工程完工，共发生支出3 000万元，即日按照租赁合同出租给丙公司。改扩建支出属于资本化的后续支出。甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值是( )万元。 A.13 000 B.11 000 C.3 000 D.10 000 『正确答案』B

『答案解析』改扩建完工后的投资性房地产入账价值=10 000-2 000+3 000=11 000(万元)。 12.2018年6月30日，A公司与B公司签订经营租赁协议，将A公司拥有产权的一栋自用写字楼整体出租给B公司使用，租赁期开始日为2018年6月30日，年租金为400万元，租期3年。当日，该写字楼的原值为3 500万元，已计提折旧1 000万元(其中本年计提折旧10万元计入管理费用)，公允价值为1 800万元，且预计其公允价值能够持续可靠取得。2018年末，该项投资性房地产的公允价值为2 400万元。假定A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑其他因素，该项业务对A公司2018年度营业利润的影响金额是( )万元。

A.90 B.-100 C.300 D.600 『正确答案』A

『答案解析』对A公司2018年度营业利润的影响金额=转换日产生的损失[1 800-(3 500-1 000)]+公允价值变动收益(2 400-1 800)+租金收入400/2-转换日前计提的折旧10=90(万元)。 13.2017年3月1日，甲公司将自有的一栋办公楼以经营租赁方式出租，租赁期为自2017年3月1日起2年，年租金为360万元。当日，办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。办公楼2017年12月31日的公允价值为2 600万元，2018年12月31日的公允价值为2 640万元。2019年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，不正确的是( )。

A.将自用房地产转换为投资性房地产的时点是2017年3月1日 B.转换日产生其他综合收益1 300万元

C.2019年3月1日出售办公楼对营业利润的影响金额为1 460万元 D.影响2019年营业利润的金额为1 460万元 『正确答案』D

『答案解析』选项B，转换日产生其他综合收益=2 400-(3 200-2 100)=1 300(万元);选项C，出售办公楼对营业利润的影响金额=出售时的公允价值2 800-出售时的账面价值2 640+转换日产生的其他综合收益1 300=1 460(万元);选项D，影响2019年营业利润的金额=1 460+360×2/12=1 520(万元)。此试题来源于中华考试网——中级会计师焚题库http://test.examw.com/zhongji/

【思路点拨】公允价值变动损益转入其他业务成本的分录不影响营业利润，因为借贷方科目都影响营业利润，一增一减，合计对营业利润的影响金额为0。 二、多项选择题

1.下列各项经济业务或事项中，属于投资性房地产的有( )。

A.已出租的土地使用权

B.董事会尚未批准的待出租的建筑物 C.已出租的建筑物

D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 『正确答案』AC

『答案解析』选项B，属于企业的固定资产;选项D，不属于企业自有的资产，所以不能确认为投资性房地产。

2.企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价值的差额，不应确认为( )。 A.其他综合收益 B.营业外收入 C.其他业务收入 D.公允价值变动损益 『正确答案』BCD

『答案解析』存货转为公允价值模式后续计量的投资性房地产，贷方差额计入其他综合收益。

3.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有( )。 A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式计量 B.满足特定条件时可以采用公允价值模式计量 C.同一企业可以同时采用成本模式和公允价值模式计量 D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式计量 『正确答案』ABD

『答案解析』同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式对投资性房地产进行核算。 4.下列关于投资性房地产的初始计量表述中，正确的有( )。

A.对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只要董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产

B.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

D.与投资性房地产有关的经济利益基本确定能流入企业，就应确认投资性房地产 『正确答案』ABC

『答案解析』选项D，投资性房地产的确认必须同时满足下列两个条件：一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 5.关于投资性房地产转换日的确定方法，下列说法中正确的有( )。

A.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

B.作为存货的房地产改为出租，其转换日为租赁期开始日 C.自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

D.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期 『正确答案』ABCD

『答案解析』选项D也可以这么说，自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。此试题来源于中华考试网——中级会计师焚题库http://test.examw.com/zhongji/

6.下列关于投资性房地产核算的表述中，不正确的有( )。

A.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入其他综合收益 B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量 C.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失

D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量 『正确答案』ABC

『答案解析』选项A，公允价值的变动金额应计入公允价值变动损益;选项B，采用公允价值模式计量的投资性房地产不可转换为成本模式计量;选项C，采用成本模式计量的投资性房地产发生减值时需要确认减值损失。

7.甲房地产开发商(以下简称甲公司)有关业务资料如下：

(1)2018年1月，以出让方式取得一宗土地使用权，预计使用年限为70年，准备开发建造商品房住宅小区对外销售;

(2)2018年2月，以出让方式取得一宗土地使用权，预计使用年限为70年，不准备开发建造商品房和经营出租，准备持有待增值后转让;

(3)2018年3月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付价款40 000万元，预计使用年限为50年，准备建造酒店式公寓对外销售;

(4)2018年4月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付价款10 000万元，预计使用年限为50年，准备建造自用办公楼。下列有关甲公司2018年取得土地使用权的初始计量，表述正确的有( )。

A.1月取得的土地使用权确认为开发成本 B.2月取得的土地使用权确认为开发成本 C.3月取得的土地使用权确认为开发成本 D.4月取得的土地使用权确认为固定资产 『正确答案』ABC

『答案解析』选项D，4月取得的土地使用权应确认为无形资产。

8.甲公司2018年6月30日与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将一栋管理部门用的办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期为2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。上述办公楼为2015年12月31日购入，实际取得成本为3 000万元，预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2018年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的有( )。 A.出租办公楼应于2018年计提折旧75万元

B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元

C.出租办公楼2018年年末确认的公允价值变动损益为借方金额600万元 D.出租办公楼影响2018年度营业利润的金额为-525万元 『正确答案』ABC

『答案解析』选项A，办公楼2018年上半年应计提折旧=3 000/20×6/12=75(万元); 选项B，因为采用公允价值模式计量，转换前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2 625(万元)，公允价值为2 800万元，转换资产的公允价值大于账面价值，所以差额应计入其他综合收益=2 800-2 625=175(万元);

选项C，由于对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，所以投资性房地产确认的公允价值变动=2 200-2 800=-600(万元);

选项D，对营业利润的影响金额=-75+75-600=-600(万元)(转换前折旧金额75万元、转换后确认半年租金75万元、当期末公允价值下降600万元)。 三、判断题

1.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。( ) 『正确答案』×

『答案解析』公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销。

2.采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。( ) 『正确答案』√

『答案解析』再开发期间，将其记入“投资性房地产——在建”科目，再开发期间不计提折旧或摊销。

3.因房地产用途发生改变，企业将自用的房地产转换为投资性房地产后，则不再计提折旧或进行摊销。( ) 『正确答案』×

『答案解析』在成本模式下，需要计提折旧或进行摊销。

4.在公允价值模式下，将投资性房地产转为自用时，在转换日应将投资性房地产的公允价值与其账面余额的差额记入“公允价值变动损益”科目。( ) 『正确答案』√

5.满足一定条件时允许将投资性房地产的后续计量由公允价值模式转为成本模式。( ) 『正确答案』×

『答案解析』成本模式满足条件可以转为公允价值模式，而公允价值模式不得转为成本模式。

6.处置投资性房地产时，与处置固定资产和无形资产的核算方法相同，其处置损益均计入资产处置损益。( ) 『正确答案』×

『答案解析』投资性房地产的处置损益通过其他业务收入和其他业务成本反映。 7.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，投资性房地产出售时应将公允价值变动损益转入投资收益。( ) 『正确答案』×

『答案解析』采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，在投资性房地产出售时应将公允价值变动损益转入其他业务成本。

8.企业发生的投资性房地产改建、扩建支出满足资产确认条件的，应当将其资本化。对发生的支出应通过“在建工程”科目核算。( ) 『正确答案』×

『答案解析』企业发生的投资性房地产改扩建支出满足资本化条件的，应通过“投资性房地产——在建”科目核算。

9.企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，不符合投资性房地产确认条件，应当在发生时直接计入管理费用。( ) 『正确答案』×

『答案解析』企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时直接计入其他业务成本，借记“其他业务成本”科目，贷记“银行存款”等科目。

10.采用公允价值模式计量的投资性房地产，资产负债表日其公允价值与账面价值的差额记入“公允价值变动损益”科目。( ) 『正确答案』√ 四、计算分析题

1.甲公司系增值税一般纳税人，不动产适用的增值税税率为10%，按净利润的10%提取盈余公积。甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。不考虑其他因素，有关资料如下：

资料一：2018年12月18日甲公司与乙公司签订租赁合同，甲公司将一栋办公楼整体出租给乙公司，租期为3年，不含税年租金为2 400万元，每季度初收取租金并开具增值税专用发票。2018年12月31日为租赁期开始日。该办公楼原值为48 000万元(不考虑土地使用权价值)、办公楼预计使用年限为40年，已计提折旧1 200万元，未计提减值准备。办公楼的预计净残值为零，采用直线法计提折旧。

资料二：2019年1月2日收到第一季度的租金660万元，开具增值税专用发票，价款为600万元，增值税税额为60万元;年末支付办公楼的修理费用2万元。假定按月确认收入并计提折旧。

资料三：假定(一)，2021年12月31日租赁期满后收回，当日达到自用状态。 资料四：假定(二)，2021年12月31日租赁期满后将其直接对外出售，并开具增值税专用发票，不含税售价为60 000万元，增值税销项税额为6 000万元，当日收到全部价款，并办理产权转移手续。

资料五：假定(三)，2021年12月31日租赁期满后收回，为了提高办公楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对办公楼进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将办公楼出租给丙公司，随即进入改扩建工程。2022年3月31日，办公楼改扩建工程完工，并取得增值税专用发票，不含税的工程价款2 000万元，增值税进项税额200万元，均以银行存款支付。工程完工的同时出租给丙公司。此试题来源于中华考试网——中级会计师焚题库http://test.examw.com/zhongji/

资料六：假定(四)，2020年1月1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的办公楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。当日，该办公楼的公允价值为60 000万元。 要求：(答案中的金额单位用万元表示) 『正确答案』

(1)编制2018年12月31日将办公楼转为投资性房地产的会计分录。

借：投资性房地产 48 000 累计折旧 1 200 贷：固定资产 48 000 投资性房地产累计折旧 1 200

(2)编制2019年1月收到租金、确认租金收入、计提折旧的会计分录，并计算2019年末资产负债表“投资性房地产”项目的列报金额。 借：银行存款 660 贷：预收账款 600 应交税费——应交增值税(销项税额) 60 借：预收账款 200 贷：其他业务收入 200 借：其他业务成本 100 贷：投资性房地产累计折旧 (48 000/40/12)100

2019年末资产负债表“投资性房地产”项目列报金额=48 000-1 200-100×12=45 600(万元)。 (3)编制2019年支付办公楼修理费用的会计分录。 借：其他业务成本 2 贷：银行存款 2

(4)根据资料三假定(一)，编制有关租赁期满后将该投资性房地产转为自用房地产的会计分录。

借：固定资产 48 000 投资性房地产累计折旧 (1 200+100×36)4 800

贷：投资性房地产 48 000 累计折旧 4 800

(5)根据资料四假定(二)，编制有关租赁期满后将办公楼出售的会计分录。

借：银行存款 66 000 贷：其他业务收入 60 000 应交税费——应交增值税(销项税额) 6 000 借：其他业务成本 43 200 投资性房地产累计折旧 (1 200+100×36)4 800

贷：投资性房地产 48 000

(6)根据资料五假定(三)，编制2021年12月31日至2022年3月31日与改扩建有关的会计分录。

①投资性房地产转入改扩建工程：

借：投资性房地产——在建 43 200 投资性房地产累计折旧 (1 200+100×36)4 800

贷：投资性房地产 48 000 ②发生支出：

借：投资性房地产——在建 2 000 应交税费——应交增值税(进项税额) 200 贷：银行存款 2 200 ③改扩建工程完工：

借：投资性房地产 45 200 贷：投资性房地产——在建 45 200

(7)根据资料六假定(四)，编制2020年1月1日追溯调整的会计分录。 借：投资性房地产——成本 60 000 投资性房地产累计折旧 (1 200+100×12)2 400

贷：投资性房地产 48 000

盈余公积 (14 400×10%)1 440 利润分配——未分配利润 (14 400×90%)12 960

2.甲公司从事房地产开发经营业务，对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。2018年度发生的有关交易或事项如下(不考虑增值税因素)：

资料一：1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9 000万元，未计提跌价准备，公允价值为10 000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

资料二：1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2 750万元，预计使用50年，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，采用直线法摊销，预计净残值为0。办公楼于1月5日开始建造，至年末尚未完工，以银行存款支付工程支出3 500万元(不包括土地使用权摊销)。

资料三：3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6 500万元，至重新装修之日，已计提折旧2 000万元，账面价值为4 500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1 500万元，以银行存款支付。装修后预计租金收入将大幅增加。

要求：(答案中的金额单位用万元表示) 『正确答案』

(1)根据资料一，编制甲公司2018年相关会计分录。 借：投资性房地产——商品房 9 000 贷：开发产品 9 000 借：其他业务成本 (9 000/50×11/12)165 贷：投资性房地产累计折旧 165 (2)根据资料二，编制甲公司2018年相关会计分录。 借：无形资产——土地使用权 2 750 投资性房地产累计摊销 (2 750/50×10)550 贷：投资性房地产——已出租的土地使用权 2 750

累计摊销 550 借：在建工程 3 500 贷：银行存款 3 500 借：在建工程 (2 750/50)55 贷：累计摊销 55 (3)根据资料三，编制甲公司2018年相关会计分录。 借：投资性房地产——在建 4 500 投资性房地产累计折旧 2 000 贷：投资性房地产——商铺 6 500 借：营业外支出 300 贷：投资性房地产——在建 300 借：投资性房地产——在建 1 500 贷：银行存款 1 500 借：投资性房地产——商铺 (4 500-300+1 500)5 700 贷：投资性房地产——在建 5 700

『答案解析』在资料三中有一个条件“其中原装修支出的账面价值为300万元”，意思是在这次装修之前，还进行过一次装修，且到本次装修时，上次装修支出还没有摊销完毕，剩余300万元。因此在本次装修时，这300万元要一次性转入营业外支出科目中。此试题来源于中华考试网——中级会计师焚题库http://test.examw.com/zhongji/

3.A公司采用公允价值模式计量投资性房地产，有关资料如下(假定不考虑增值税等相关税费)：

资料一：2017年11月10日，A公司与B公司签订协议，将自用的办公楼出租给B公司，租期为3年，每年租金为500万元，于每年末收取，2018年1月1日为租赁期开始日，2020年12月31日到期。2018年1月1日的公允价值为9 000万元，该固定资产账面原值为30 000万元，已计提的累计折旧为20 000万元，未计提减值准备。各年末均收到租金。 资料二：2018年12月31日，该投资性房地产的公允价值为12 000万元。

资料三：2019年12月31日，该投资性房地产的公允价值为18 000万元。 资料四：2020年12月31日，租赁协议到期，A公司将办公楼出售，取得价款30 000万元。

要求：(答案中的金额单位用万元表示) 『正确答案』

(1)编制2018年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录。 借：投资性房地产——成本 9 000 累计折旧 20 000 公允价值变动损益 1 000 贷：固定资产 30 000

(2)编制2018年收到租金、2018年12月31日调整投资性房地产账面价值的会计分录，同时计算影响2018年营业利润的金额。

借：银行存款 500 贷：其他业务收入 500 借：投资性房地产——公允价值变动 3 000 贷：公允价值变动损益 (12 000-9 000)3 000

影响2018年营业利润的金额=-1 000+500+3 000=2 500(万元)。

(3)编制2019年12月31日调整投资性房地产账面价值的会计分录，说明2019年12月31日资产负债表“投资性房地产”项目的列报金额。

借：投资性房地产——公允价值变动 (18 000-12 000)6 000 贷：公允价值变动损益 6 000

2019年12月31日资产负债表“投资性房地产”项目的列报金额为18 000万元。 (4)编制2020年12月31日处置投资性房地产的相关会计分录，并计算出售投资性房地产时影响营业利润的金额。

借：银行存款 30 000

贷：其他业务收入 30 000 借：其他业务成本 10 000 公允价值变动损益 (-1 000+3 000+6 000)8 000

贷：投资性房地产——成本 9 000 ——公允价值变动 (3 000+6 000)9 000

出售投资性房地产时影响营业利润的金额=出售时的公允价值30 000-出售时的账面价值18 000=12 000(万元)。

4.A公司2017年至2020年与投资性房地产有关的业务如下(不考虑土地使用权和增值税因素)：

资料一：2017年8月3日与乙公司签订租赁合同，将一栋自用办公楼出租给乙公司，租期为3年，年租金为200万元。2017年9月30日为租赁期开始日。假定租赁期内每年末支付租金(租赁期结束支付最后一期租金)。该办公楼为2016年9月30日购建完成达到预定可使用状态，原值为3 840万元，预计使用年限为40年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。如果转换为采用成本模式核算的投资性房地产，原预计使用年限、预计净残值、折旧方法均不变;如果转换为采用公允价值模式核算的投资性房地产，则2017年9月30日和2017年12月31日办公楼公允价值分别为4 000万元和4 200万元。2017年末收到租金50万元。 资料二：2018年年末收到租金200万元。2018年12月31日办公楼公允价值为5 000万元。

资料三：2019年年末收到租金200万元。2019年12月31日办公楼公允价值为4 600万元。

资料四：2020年9月30日租赁期结束收到剩余租金150万元。2020年9月30日办公楼公允价值为4 800万元。

资料五：假定(一)，租赁期届满时，企业董事会作出书面决议明确表明，将该房地产收回作为固定资产入账，当日达到自用状态。

资料六：假定(二)，租赁期届满时，企业董事会作出书面决议明确表明，将办公楼出售，售价为4 800万元。

要求：(答案中金额单位用万元表示) 『正确答案』 (1)确定转换日。

转换日为2017年9月30日。

(2)分别采用成本模式和公允价值模式，编制A公司2017年的相关会计分录，并说明2017年末投资性房地产列报金额、影响2017年营业利润的金额。

(3)分别采用成本模式和公允价值模式，编制A公司2018年的相关会计分录。 (4)分别采用成本模式和公允价值模式，编制A公司2019年的相关会计分录，并说明2019年末投资性房地产列报金额、影响2019年营业利润的金额。此试题来源于中华考试网——中级会计师焚题库http://test.examw.com/zhongji/

A公司2017年、2018年、2019年成本模式和公允价值模式下的会计分录见表4-8、表4-9和表4-10。

表4-8 A公司2017年成本模式和公允价值模式下的会计分录 成本模式下 ①编制2017年9月30日转换日的会计分录： 借：投资性房地产 3 840 累计折旧 （3 840/40）96 贷：固定资产 3 840 投资性房地产累计折旧 96 公允价值模式下 ①编制2017年9月30日转换日的会计分录： 借：投资性房地产——成本 4 000 累计折旧 96 贷：固定资产 3 840 其他综合收益 256 ②编制2017年12月31日计提折旧的会计分录： ②编制2017年12月31日相关会计分录： 借：其他业务成本（3 840/40×3/12）借：投资性房地产——公允价值变动 200 24 贷：公允价值变动损益 （4 200－4 000）200 贷：投资性房地产累计折旧 24 ③编制2017年12月31日收取租金的会③编制2017年12月31日收取租金的会计分录： 计分录： 借：银行存款 （200×3/12）50 借：银行存款 （200×3/12）50 贷：其他业务收入 50 贷：其他业务收入 50 ④2017年12月31日报表列报： ④2017年12月31日报表列报： 资产负债表“投资性房地产”＝3 840－资产负债表“投资性房地产”＝4 200（万元） 96－24＝3 720（万元） 影响“营业利润”的金额＝租金50－转换前折旧影响“营业利润”的金额＝租金50－转72＋2017年公允价值变动200＝178（万元） 换前和后折旧96＝－46（万元） 表4-9 A公司2018年成本模式和公允价值模式下的会计分录 成本模式下 2018年12月31日： 借：银行存款 200 公允价值模式下 2018年12月31日： 借：银行存款 200

贷：其他业务收入 200 贷：其他业务收入 200 借：其他业务成本 96 借：投资性房地产——公允价值变动 800 贷：投资性房地产累计折旧 （3 840/40） 贷：公允价值变动损益 （5 000－4 200）96 800 表4-10 A公司2019年成本模式和公允价值模式下的会计分录 成本模式下 2019年12月31日： 借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200 借：其他业务成本 96 贷：投资性房地产累计折旧 96 2019年12月31日报表列报： 资产负债表“投资性房地产”＝3 840－96－24－96×2＝3 528（万元） 影响“营业利润”的金额＝租金200－折旧96＝104（万元） 公允价值模式下 2019年12月31日： 借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200 借：公允价值变动损益 400 贷：投资性房地产——公允价值变动 （5 000－4 600）400 2019年12月31日报表列报： 资产负债表“投资性房地产”＝4 600（万元） 影响“营业利润”的金额＝租金200－公允价值变动400＝－200（万元） (5)根据资料五假定(一)，编制A公司2020年关于该项投资性房地产的相关会计分录。 表4-11 A公司2020年成本模式和公允价值模式下关于该项投资性房地产的会计分录 成本模式下 2020年9月30日： 借：银行存款 150 贷：其他业务收入 150 公允价值模式下 2020年9月30日： 借：银行存款 150 贷：其他业务收入 150 借：其他业务成本 （96×9/12）72 — 贷：投资性房地产累计折旧 72 借：固定资产 3 840 借：固定资产 4 800 投资性房地产累计折旧 384 贷：投资性房地产——成本 4 000 贷：投资性房地产 3 840 ——公允价值变动 （200＋800－400） 累计折旧 （96＋24＋96×2＋72）600 384 公允价值变动损益 200 (6)根据资料六假定(二)，编制A公司2020年出售该投资性房地产时的相关会计分录，并计算出售时影响营业利润的金额。

表4-12 A公司2020年成本模式和公允价值模式下出售时会计分录及出售时影响营业利润的金额 成本模式下 公允价值模式下

2020年9月30日： 2020年9月30日： 借：银行存款 4 800 借：银行存款 4 800 贷：其他业务收入 4 800 贷：其他业务收入 4 800 借：其他业务成本 3 744 借：其他业务成本 3 456 公允价值变动损益 600 投资性房地产累计折旧 384 其他综合收益 256 贷：投资性房地产 3 840 贷：投资性房地产——成本 4 000 ——公允价值变动 600 出售时影响营业利润的金额＝4 出售时影响营业利润的金额＝4 800－3 744－600＝456800－3 456＝1 344（万元） （万元）或＝4 800－4 600＋256＝456（万元） 2019年中级会计师考试历年真题及答案解析，考前押题资料、考前救命稻草尽在中华考试网中级会计师http://www.examw.com/zhongji/频道~

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