内部控制论文——房地产行业的风险控制

内部控制论文

——房地产行业的风险

控制

房地产行业的风险控制摘要：

2008年是比较特殊的一年，因为在这一年里爆发了一个世纪以来最严重的全球经济危机,我国的房地产行业受到了很大的冲击，面临巨大的冲击。本文主

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要是从2008年房地产行业的各项数据出发，列举了我国房地产行业发展的现状，列举了2008年我国房地产行业承受的最主要风险，并提出了解决办法，最本文提出了未来我国房地产行业风险控制的措施。

关键词：房地产行业、风险、价格、消费

引言：

鉴于我国过高的对外依存度，我国经济受此次金融危机的影响很大，从2008年下半年开始，经济增长率已经显著下滑，大批企业（特别是出口加工型企业）倒闭、失业率上升、居民收入减少。由于此次金融危机是由美国的房地产市场次级债危机所引发的，因此对房地产行业的冲击尤为严重。

地产行业的上游行业主要是建材、钢材业；下游主要是商业和居民收入水平。2008年，作为房地产主要原材料之一的建筑材料，其价格依然在高位运行，对房地产行业融资形成一定的压力，但房地产行业的另一重要原料钢材，因其受金融危机影响严重，价格回落，从而有利于减弱对房地产企业的成本压力。但是同时，钢材产量有较大程度的减少，这将对房地产行业原材料供应产生不利影响。就下游行业来看，2008年我国居民的收入增速放缓，由于收入和对外来收入预期看低的影响，居民的消费需求增长放缓，消费乏力不利于商业地产的发展。消费需求低迷同时也影响了商业行业的发展，社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业等行业的企业家信心指数纷纷大幅下滑，商业行业不景气现象显现。商业地产的关联产业对其产生不利的影响。

鉴于房地产行业是关系国计民生的一大支柱产业，房地产行业低迷将对我国经济增长产生十分不利的影响，因此从2008年下半年开始，中央政府和地方政府纷纷出台一系列救市措施，不过这些措施主要是针对住宅房地产市场的，对商业地产产生的影响主要是间接影响。同时，由于政策效果的显现通常具有滞后性，因此房地产市场政策的利好并没有使其产生很大的起色。

2008年房地产行业的总体现状

2007年3月开始，房地产开发综合景气指数不断提高，2007年11月达到最高值106.59，此后一路下滑，截止到2008年12月，已经降为96.46，比2007年同期下降近10个百分点。

2008年企业家信心指数也逐季下滑，四个季度分别为140.6，134.8，123.8和94.6。四季度较一季度共下降46个百分点。房地产业企业家信心指数出现较大降幅，四个季度分别为131.1，118.4，96.3和81.9，四季度较一季度共下降49.2个百分点。

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精选范本,供参考！ 2008年，土地开发面积和土地购置面积增速减缓，土地开发面积占购置面积比重稳中略降；商业房地产新开工面积和竣工面积增速大幅下降。办公楼占商品房市场的比例小于商业营业用房。

从2008年2月开始，办公楼竣工面积大于销售面积，2008年下半年以后，两者差额显著增大，到11月底已经增大到206.44万平米。自2008年2月起，商业营业用房竣工面积超过销售面积，2008年下半年以后，竣工面积和销售面积之间的差额逐渐拉大，到11月底已经增大为433.57万平米。

价格方面，商业地产一级市场上，土地交易价格涨幅大幅回落。二级市场上，各类房地产价格小幅波动或涨幅稳中下降，三级市场上，租赁市场价格小幅上涨。

2008年我国房地产行业存在的不利因素：

一、上游行业的发展及影响

（一）建筑材料价格仍在高位运行，加大房地产行业成本压力

房地产行业与建材关系紧密，可以说是互动互连的关系。从近几年建材市场的价格走势来看，2002年以来，建材价格一直处于上升阶段，2004 年涨幅高达

3.9%，是最近10年涨幅最高的一次，此后，建材价格仍在上涨，但涨幅有所放缓。

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1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年%

数据来源：国家统计局 图1 1999-2007年建筑材料工业部门工业品出厂价格指数（上年同期

=100）

2008年建材价格依旧持续上涨，从2008年1月开始，涨幅不断升高，直到2008年9月涨幅达到最大，为10.86%，此后涨幅逐渐回落，但仍处在高位，12月份涨幅降为7.86%。另一方面，从2008年建材价格指数月度数据显示的趋势

来看，从2008年9月价格指数达到最大后，开始一路下降，2009年1月已经将为105.22，预计未来一段时间里，建材价格指数仍旧按照此趋势下行。

数据来源：国家统计局

图22008年建筑材料工业部门工业品出厂价格指数（上年同期=100）

图3

从整体上看，建筑材料作为房地产行业的主要原材料之一，价格依然在高位运行，难继续对房地产行业融资形成一定的压力，但另一方面，按照目前价格走势来看，未来建筑材料的价格指数可能会持续一段时间的下行，将有效缓解房地产行业的成本压力。

（二）钢材供应充足价格回落，房地产企业钢材成本压力减弱

钢材是房地产行业的重要基础资源，从历年情况来看，近十年来我国钢铁行业取得了快速的发展，自1998年钢材产量突破1 亿吨后，钢材产量直线上涨，特别是2001年到2007年之间，钢材产量增速基本维持在20%以上，2004年增速最高，达到32.64%，2008年受经济形势影响，钢材产量增速大幅滑落，达到3.41%。

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数据来源：中国产业分析平台

图4 1996-2007年钢材产量及增速

2008年第二季度粗钢产量增速维持在10%左右的水平，粗钢供给增加很快，此后，从7月份起，粗钢产量增速直线下滑，9月份陷入负增长，10月份产量降幅最大，为17%，此后一直到12月，粗钢产量一直处于负增长的状态，且降幅均超过10%以上。2008年后半年钢材产量的降低，很大一部分是受国际金融危机影响所致，客观上，钢材产量的降低将对房地产的原材料供应产生很大的压力。

5001000150020002500300035004000450050002007年

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万吨-20

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粗钢 当期值(万吨)

（一）居民收入增速放缓，消费乏力，不利于商业地产的发展

数据来源：中国产业分析平台

图52008年粗钢产量和增速

二、下游行业的发展及影响

对于商业房地产来说，影响其发展的下游因素主要有两方面，一是居民收入，二是商业行业的发展。

1、居民收支状况分析

受国际金融危机的影响，2008年我国经济增长速度放缓，企业效益有所下滑，导致居民收入增速也随之下滑。2008年前三季度城镇居民可支配收入增长速度较上年同期平均下滑4.7个百分点。农村居民名义人均现金收入增速依然不断提高，但实际增速也有显著的下滑，前三季度平均下滑3.17个百分点。

表12008年城镇居民人均可支配收入水平

表22008年农村居民人均现金收入水平

年末居民储蓄存款余额22.15 万亿元，比上年末增加4.37 万亿元。城镇登记失业率为4.2%，比上年底增加0.2个百分点。受金融危机影响，我国企业裁员显著增加，新招聘员工数量明显减少，大学生就业率较以往大幅降低，但是由于这次危机对就业冲击的一个显著特点是，失业主要发生在农民工的就业市场上，因而城镇登记失业率表现尚不明显。专家预计，2009年失业会传导到城镇

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