@真叫卢俊+分享+不平衡地块商业利用商业案例

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货值最大化

不平衡使用容积率

1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 (可利用总图预案指标求解模型) 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积

1.1 不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目地块经济技术指标126139.64㎡净用地面积建设用地 111.32亩 15米和40米代征绿地建设用地 77.88亩容积率建筑密度绿地率 4.1 ≤30%其中住宅26% ≥30% 地上可建设面积 40728.70㎡

520300.00㎡

各业态市场分析含金量高容积率面积收益地价外成本业态社区商铺 50~250㎡

成都郫县新城案例

=容积率面积收益=预计建面价格-预计地价外成本 =前期工程费+基础设施及配套费各业态的容积率面积收益表预计建面价格 10000/ ㎡预计地价外成本 1887 / ㎡容积率面积收益 8113元

普通联排亲地底跃 200~250㎡电梯顶跃 200~250㎡电梯洋房 100~130㎡ 34高层83~130㎡

13000/㎡12000/ ㎡ 11000/ ㎡ 7500/ ㎡

2000/㎡1960 / ㎡ 1960 / ㎡ 2750 / ㎡

11000元10040元 9040元 4750元

6800/ ㎡(精装) 2505 / ㎡

4295元

这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积率为高层。

总体规划业态配比规划要求： 1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅26%

成都郫县新城案例

商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商高层提高覆盖率≥20%,少占地，容积率≥8 1、联排别墅占地较大，但不易出面积

各业态指标比对：业态社区商业底跃1~3层电梯顶跃无电梯顶跃 3层普通联排2.5层合理容积率 2~3 0.6~0.75 覆盖率 55~100% 30~35%

2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的面积可溢价 3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面积，且能激活4、5、6和顶跃溢价

7+1 5+1

替代

电梯花园洋房≥7 无电梯花园洋房

1.5~2.0 1.3~1.5

25~30%2+1

替代

28~32%

2 1

5 4 3 2 1

7 6 5 4 3 2 1

联排

无电梯洋房

电梯洋房

高层(12~33层)

2.5~6

15~20%

规划布局分析

成都郫县新城案例不平衡容积率的规律： 1、高层占地要最小补足容积率就好布置在北面和西面 2、洋房占地要最大面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置 3、洋房组团要均好向外借景要用好小区中部形成系列组团向40米绿带借景

规划布局分析

成都郫县新城案例

花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间

功能分区

成都郫县新城案例

社区商业多层返迁

房

34层高层景尚景(高层)

电梯花园洋房

规划未建小区

不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右，大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 本方案可售住宅面积比(含下跃赠送):花园洋房/高层=3.1/6.9

成都郫县新城案例

地上建筑面积 520295 高层建筑面积 370355 花园洋房 141690 售楼处(商业) 1500 商业建筑面积 6750 地下建筑面积 211365.98 车库设备面积 176210.31 地下赠送面积 26255.67 物管用房 1400 自行车库 7500 建筑基地面积 36540 建筑密度 30.00% 住宅建筑密度 26.00% 容积率 4.125 A区容积率 4.2 B区容积率 4 住宅可售面积 512045 商业可售面积 8250

成都郫县新城案例

效果图

1.2 不平衡使用容积率案例B---重庆睿城项目地块经济技术指标总用地面积(算容积率的基数) 虎溪河及周边绿地(不计入绿地率) 可建设用地面积可建设地上面积容积率建筑密度 106690㎡虎溪河

8395㎡

建设用地

98295㎡

市政停车场

160035㎡建设用地 1.5 ≤30%

绿地率

≥30%

总图— 配比研究以配比的方式用足1.5的容积率产品业态组合有： 1、商业+洋房

重庆睿城项目案例

7层

2、商业+联排/大院+高层3、商业+联排/大院+洋房+高层

洋房

20.5层各业态对应的容积率及密度：

业态社区商业 3层普通联排 3层大院别墅 2~4层洋房 7层高层 22层

容积率2~3 0.6~0.7 0.8 1.2~1.5 2.5~3.5

建筑密度67~100%

25~30% 32% 23% 10~15%

2.5层 2.5层 2.5层别墅别墅别墅

间距

高层

重庆睿城项目案例

含金量高容积率面积收益地价外成本

=容积率面积收益=预计建面价格-预计地价外成本 =前期工程费+基础设施及配套费+期间费用各业态的容积率面积收益表

业态社区商铺 200~250㎡经济型酒店 200~250㎡

预计建面价格 10000/ ㎡ 5000/ ㎡

预计地价外成本 2700 / ㎡ 2600 / ㎡

容积率面积收益 7300元 2400元

大院别墅 200~250㎡花园洋房 100~130㎡小户型高层100~130㎡

8000/ ㎡5500/ ㎡

3450 / ㎡2750 / ㎡

4550元2750元 1200元

4200/ ㎡(清水) 3000 / ㎡

这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。

重庆睿城项目案例产品类别套数大院别墅 176 其中：联排88 叠拼 88 180-240 38187 花园洋房小户型高层 240 其中：平层120 跃层120 120-180 38165 1008 洋房高层商业区车位 551 其中：洋房314 高层159 商区78 ----------19711 商铺地下超市经济型酒店

----------

---------- ----------

单套面积总面积

39-53 55675

---------14003

---------- ---------1992 8785

不平衡使用容积率后的总货值：10.8亿左右，大于单一住宅产品的总货值，如住宅部分只做七层的总货值为9.7亿左右

总图价值挖掘重大大门

重庆睿城项目案例

东西分区-高档住区 vs 商业与小户型高层

利用河道、绿地、高差将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质。南北分区-大院别墅 vs 花园洋房商业vs小户型高层公交站点

洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响。商业尽量接近学校大门、公交站点。高层布置在远端。