2010-284西部汽车城土地成本补偿评估技术报告

土地估价技术报告

项 目 名 称：重庆市巴南区李家沱组团D分区

土地使用权成本补偿价格评估

受托估价单位：重庆华川土地房地产估价与资产评估

有限责任公司

估价报告编号：重华川估(2010)字第284号 技术报告编号：重华川技(2010)字第284号 提交估价报告日期：二O一O年九月三十日

关键词：重庆市巴南区

土地成本补偿

重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司

二○一○年

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 第一部分 总 述

一、估价项目名称

重庆市巴南区李家沱组团D分区土地使用权成本补偿价格评估。

二、委托估价方

委托单位：重庆市土地和矿业权交易中心

三、受托估价方

估 价 方：重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 地 址：重庆市渝中区枣子岚垭61号 法定代表人：邢 洁

电 话：（023）63853786 63853796 63639742 评 估资 格：土地评估资格：在全国范围从事土地评估资格 资产评估资格：综合评估B级 房地产评估资格：二级 证 书编 号：A201050003

023025

渝地房评经协（2009）第2-020号

四、估价目的

重庆市国土资源和房屋管理局拟将待估宗地进行招拍挂出让，重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司受重庆市土地和矿业权交易中心的委托，评估估价对象土地使用权成本价格，为其招拍挂出让提供土地使用权成本价格参考。

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 五、估价依据

（一）有关法律法规、行政规章及政策文件

1、《中华人民共和国土地管理法》（根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）

2、《中华人民共和国房地产管理法》（根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）

3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号发布)。

4、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号） 5、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）

6、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知

(1)《重庆市国土房管局关于印发<重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）的通知》（渝国土房管发 [2009]第255号）

(2)《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》(渝府发[2000]76号)

(3)重庆市地价指南（2009年版）

(4)《重庆市国土房管局关于印发<重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则>的通知》（渝国土房管发[2000]315号）

(5)《重庆市人民政府关于印发重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法的通知》（渝府发[2004]78号文）

(6)《重庆市国土房管局关于规范国有建设用地使用权公开交易的若干规定（试行）》（渝国土房管发[2007]780号文）

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 （7）《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》（渝府[2002]79号）

（8）《重庆市人民政府关于进一步贯彻落实国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》（渝府[2004]43号）

（9）《重庆市国土房管局关于规范公开交易中土地使用权成本审核及成本支付的通知》（渝国土房管发[2004]491号）。

（二）技术规程

1、中华人民共和国国家标准GB/T 18508--2001《城镇土地估价规程》 2、中华人民共和国国家标准GB/T 18507-2001《城镇土地分等定级规程》

3、中华人民共和国国家标准GB/T 21010-2007《土地利用现状分类》 （三）委托方提供的有关评估对象的资料 1、评估委托书；

2、《房地产权证》，《土地使用权证》，《房屋所有权证》； 3、土地成本及开发整治相关付款凭证； 4、其他资料复印件。

（四）估价单位掌握的有关资料 1、《2009重庆年鉴》

2、估价对象所在区域的区位条件资料 （五）估价人员实地调查资料。

1、评估对象所在区域交通状况、环境条件调查资料 2、评估对象位置、地形、基础设施调查资料 3、评估对象利用现状及周边环境照片

六、估价基准日

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 二○一○年九月十三日

七、估价日期

二○一○年九月十三日至二○一○年九月三十日

八、价格定义

待估8宗地连成一片，其开发程度相同，均为宗地外“六通”（即通路、供水、排水、通电、通讯、通气），宗地内“五通一平” （即通路、供水、排水、通电、通讯，场地平整），故本次设定土地开发程度为宗地外“六通”（ 即通路、供水、排水、通电、通讯、通气），宗地内“五通一平”。

本次评估的价格定义是指：在估价基准日二O一O年九月十三日，各地块土地面积、地上建筑总规模，地块容积率、开发程度等条件下的土地使用权实际成本价格。详见《地价定义设定条件一览表》：

地价定义设定条件一览表

序号 宗地证号 使用权类型 用地性质 剩余土地面地上建筑规年限 积（㎡） 模（㎡） 建筑容积率 设定容积率 现状开发程度 设定开发程度 202D房地证1 2009字第00987出让 商服用地 33.50 3060 号 202D房地证宗地外“六通”宗地外“六通”2 2009字第00987划拨 商服用地 40.00 34709 29482.49 0.32 号 202D房地证3 2008字第01326出让 工矿用地 38.38 10139 号 第 4 页

1.0 宗地内“五通宗地内“五通一平” 一平” 重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 序号 宗地证号 使用权类型 用地性质 剩余土地面地上建筑规年限 积（㎡） 模（㎡） 建筑容积率 设定容积率 现状开发程度 设定开发程度 202D房地证4 2008字第01327出让 工矿用地 38.38 10000 号 202D房地证5 2008字第01328划拨 工矿用地 50.00 16348 号 202D房地证6 2008字第01329出让 工矿用地 38.38 5080 号 202D房地证7 2008字第01330出让 工矿用地 38.38 4978 号 巴国用（2000）字8 第877-1号 出让 业、住宅 工业、商37.22 8167 九、估价结果

评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，评估得到待估宗地在估价设定用途、容积率及开发程度条件下，确定估价委估对象评估结果如下：

宗地单位地价：232元/平方米 评估土地面积：243142.49平方米

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 宗地总地价：5640.91万元

人民币大写：伍仟陆佰肆拾万零玖仟壹佰元整。 宗地具体估价结果详见表1《土地估价结果一览表》

十、需要特殊说明的事项

1、估价的前提条件和假设条件 1.1 估价的前提条件

1.1.1本评估结果是在满足全部假设和价格定义下的土地使用权价格。如果改变假设条件或价格定义中的任意一项将导致评估结果无效。

1.1.2本评估报告自估价基准日起一年内有效。 1.2 假设条件

1.2.1在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，在此期间土地市场价格保持相对稳定。

1.2.2任何有关估价对象的运作方式、程序都符合国家、地方的有关法律、法规。

1.2.3 报告所依据的有关资料由委托方提供，且委托方提供的资料真实、合法、有效。

1.2.4 评估对象无对应的负债和他项权利限制。 1.2.5 保持价格定义不变。 1.2.6 委托方提供资料属实。 2、估价结果和估价报告的使用 2.1 使用限制条件

2.1.1 本次评估报告分为《土地估价报告》和《土地估价技术报告》两种格式。《土地估价报告》供委托方使用，《土地估价技术报告》供估价机构

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 存档或向相关部门备案时使用。

2.1.2 未经估价机构允许，不得复制，不得使用于其他与本次估价目的无关的任何公开文件、通知或报告中。

2.1.3本次评估目的是为补偿原土地使用者提供土地使用权价格参考，不得用于抵押等其他目的。

2.1.4估价基准日之后，在报告书有效期内，由于经济、自然或其他因素的改变而对估价结论造成影响，本公司保留对报告书中观点、分析或结论的修正权。除此之外，任何人不得擅自修改本报告。

2.1.5 评估报告由重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司负责解释。

2.1.6本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。 3、需要特殊说明的事项 3.1 资料来源说明

3.1.1土地一般因素如地理位置、自然环境、社会经济状况；区域因素如位置条件、交通条件、基础设施条件、规划限制等资料，由估价人员实地调查及平时收集整理所得。

3.1.2 评估人员根据国家有关法律、法规、估价规程及重庆市土地估价委员会拟定的估价原则等，选择评估方法及选取相关技术参数。

3.2 土地估价中的特殊处理

3.2.1此次评估容积率是按照平均容积率设定的，实际平均容积率为0.38，设定容积率为1。

3.2.2待估宗地八土地使用证用途为“商业、工业、住宅”，此次评估结合实际情况等按照一定比例取值进行测算。

3.2.3投资利息是按估价基准日中国人民银行两年期基础贷款利率5.4%

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 计息。

3.3 其它需要特殊说明的问题

3.3.1委估宗地用途、面积、坐落、图号、地号等、建筑面积以委托方提供的《房地产权证》为依据。

3.3.2待估宗地共有三个产权人，分别为“重庆西部国际汽车城有限公司”、“重庆麒龙实业有限公司”和“重庆诚安实业有限公司”。

3.3.3根据委托方提供的资料可知重庆诚安实业有限公司于2003年由重庆华联铝业有限公司变更而来。

3.3.4鉴于估价师的专业范围限制，我们未对委估地块的水文地质状况进行专门研究，因此，我们假设地块的水文及地质状况为该地区的一般状况。

3.3.5鉴于估价师的专业范围限制，我们未观察到委估地块存在有害物质，我们假设委估地块不存在任何可能影响地价的有害物质。

十一、土地估价师签名

姓 名 签章 邢 洁

郭渝生

十二、土地估价机构

机构负责人签章：

重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司

二O一O年九月三十日

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 土地估价结果一览表

估价机构：重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 估价报告编号：重华川技（2010）字第284号 估价基准日：2010.9.13 估价基准日的土地使用权性质：出让

序号 土地证号 202D房地证1 2009字第00987号 202D房地证2 2009字第00987号 202D房地证3 2008字第01326号 202D房地证4 2008字第01327号 202D房地证5 2008字第01328号 202D房地证6 2008字第01329号 202D房地证7 2008字第01330号 8 巴国用重庆西部国际汽车城有限公司 巴南区花溪八公里 商服用地 工矿用地 工矿用地 0.38 1.0 宗地外“六通”， 宗地外“六通”， 宗地内“五通一宗地内“五通一平” 平” 40.00 34709 证载土地 使用权人 宗地位置 证载土 实际积地用途 商服用地 率 设定 容积率 估价期日的 实际开发程度 估价设定 开发程度 设定土地 使用年限 土地面积 (m2) 评估单价 评估总价 (元/m2) （万元） 232 5640.91 备注 33.50 3060 38.38 10139 38.38 10000 重庆麒龙实业巴南区花溪镇工矿用其龙村 有限公司 地 50.00 16348 工矿用地 38.38 5080 工矿用地 38.38 4978 重庆诚安实业巴南区花溪镇工业、商其龙村二社 业、住宅 （2000）字第有限公司 37.22 8167 第 9 页

重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 877-1号 92481

一、上述土地估价结果的限定条件

1、土地权利限制：至估价基准日，待估宗地设定为无他项权利限制。 2、基础设施条件

地面平整状况：场地平整。 供水：接巴南自然供水公司。 排水：自然排水，雨污分流。 供电：接巴南供电所。 通讯：纳入城市通讯网。 通路：临渝南大道。

3、规划限制条件：符合规划限制。

4、影响土地价格的其它限定条件：满足全部假设限制条件，且价格定义保持不变。

二、其它需要说明的事项：

1、待估宗地证载土地使用权人分别为“重庆西部国际汽车城有限公司”、“重庆麒龙实业有限公司”和“重庆诚安实业有限公司”。 2、委托方对提供的资料的真实性负责，估价机构对所搜集资料的真实性、准确性负责。

3、本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整或重新评估。 4、本估价结果自估价基准日起一年内有效。

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司

二○一○年九月三十日

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 第二部分 估价对象描述 及地价影响因素分析

一、估价对象描述

估价对象

1-2：

1、土地登记状况：

1.1 土地坐落：巴南区花溪八公里。 1.2 土地用途：商服用地。

1.3 土地面积：估价对象1证载面积为3060平方米，估价对象2证载面积为34709平方米。

1.4 土地级别：商业6级。

1.5 国有土地使用证号：202D房地证2009字第00987号。 1.6 房地籍号：未登载。

1.7 土地使用权类型：估价对象1为出让，估价对象2为划拨。 1.8土地使用权终止日期：2044年3月15日。 1.9 记事：无。 2、土地权利状况

2.1 土地所有权：属于国家。

2.2土地使用权：重庆西部国际汽车城有限公司。 2.3 他项权利状况

至估价基准日，待估宗地未设置抵押、租赁、担保等他项权利。 3、土地利用状况

3.1 地上建筑物：二手车形象店、车棚区。

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 3.2 地上附着物：无。 估价对象3-7： 1、土地登记状况：

1.1 土地坐落：巴南区花溪镇其龙村。 1.2 土地用途：工矿用地。

1.3 土地面积：土地证载面积共46545平方米。 1.4 土地级别：工业6级。

1.5 国有土地使用证号：202D房地证2008字第01326号、01327号、01328号、01329号、01330号。

1.6 房地籍号：未登载。

1.7 土地使用权类型：估价对象3、4、6、7为出让，估价对象5为划拨。

1.8土地使用权终止日期：2049年1月31日。 1.9 记事：无。 2、土地权利状况

2.1 土地所有权：属于国家。

2.2土地使用权：重庆麒龙实业有限公司。 2.3 他项权利状况

至估价基准日，待估宗地未设置抵押、租赁、担保等他项权利。 3、土地利用状况

3.1 地上建筑物：办公楼、形象店、食堂等。 3.2 地上附着物：无。 估价对象8：

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 1、土地登记状况：

1.1 土地坐落：巴南区花溪镇其龙村二社。 1.2 土地用途：工业、商业、住宅用地。 1.3 土地面积：土地证载面积共8167平方米。 1.4 土地级别：工业6级、住宅6级、商业6级。

1.5 国有土地使用证号：《国有土地使用证》：巴国用2000字第877-1号。

1.6 房地籍号：未登载。 1.7 土地使用权类型：出让。

1.8土地使用权终止日期：2047年12月。

1.9 记事：该宗地由重庆华南自动卷帘门机制造有限公司变更成重庆华联铝业有限公司。

2、土地权利状况

2.1 土地所有权：属于国家。

2.2土地使用权：重庆华联铝业有限公司。 2.3 他项权利状况

至估价基准日，待估宗地未设置抵押、租赁、担保等他项权利。 3、土地利用状况

3.1 地上建筑物：办公楼、旗舰店等。 3.2 地上附着物：无。

二、地价影响因素分析

（一）一般因素

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 1、城市资源状况

重庆位于北纬28度10分-32度13分，东经105度11分-110度11分之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽。1997年6月设立重庆为直辖市。

重庆市下辖下辖40个行政区县，有19个区；21个县，重庆以主城区为依托，各区、县形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群。幅员面积8.24万平方公里，人口3144.23万。属亚热带季风性湿润气候，日照总时数1000－1200小时，常年降雨量1000－1400毫米，年平均气温18℃。重庆地形南北高，中间低，由南北向长江河谷逐渐降低。地貌由南而北层层下降的中山和低山构成。境内以丘陵和低、中山为主体，海拔多在500米以下，属东南皱褶地带。

2、城市社会经济发展状况

重庆作为长江上游的经济中心，资源丰富，科教实力雄厚，市场潜力大，是西部最具有经济活力和发展潜力的地区之一。2009年全市生产总值完成达到6527亿元，比上年增长14.9％。地方财政收入累计完成962.80亿元，同比增长22.1%。城市居民人均可支配收入达到15749元。全社会固定资产投资和社会消费品零售总额均增长18%。进出口总额达到120亿美元，利用外商直接投资增长25%，利用内资增长25%。年末金融机构本外币存款余额突破1万亿元，贷款余额达到8857亿元，商业银行不良贷款率下降到1.2%。2009年，面对国际金融危机冲击，在党中央、国务院和重庆市委的领导下，坚决执行中央扩内需、促增长的一系列政策措施，全面落实“314”总体部署和国发3号文件，同心协力，较快扭转了经济增速下滑态势。主要经济指标好

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 于预期、高于全国平均水平，各项事业全面进步，社会保持和谐稳定。

3、城市规划与发展目标

城市规划坚持可持续发展的原则，做到经济发展与环境保护、节能降耗并重。 努力实现城市建设集约化。按照“减量、增绿、留白、整容”的规划建设原则，加快建设贯通城乡、连接周边的网络化基础设施体系。形成“二环八射”高速公路网，高速公路通车总里程达到2100公里。绕城、沪渝高速公路全线贯通，渝湘高速武隆至黔江段等建成，新增通车里程412公里。改建干线公路3000公里。铁路集装箱中心站竣工投用，襄渝二线全线贯通，渝怀二线开工建设。朝天门大桥等一批城市交通项目建成投用，轨道交通建设进展顺利。优先发展公共交通，建成一批综合换乘枢纽。成功实现主城内环站口外移目标。提高城市水、电、气供应保障能力。逐步实现“五个重庆――宜居重庆、畅通重庆、森林重庆、平安重庆、健康重庆”的目标。

4、产业政策

加快产业结构调整。把保增长与调结构紧密结合起来，实施重点产业调整振兴规划，完成工业投资1793亿元，规模以上工业增加值增长18.5%。主动承接国内外产业转移，引进惠普3600万台笔记本电脑及富士康、广达、英业达等一批对产业结构优化升级有重大意义的项目。2009年工业增加值比重提高到40%，创直辖以来新高。工业企业进一步向园区集中。北部新区、经开区、高新区、西永微电子产业园、长寿化工园和特色工业园区工业产值占全市工业产值的比重达到50%。重点实施重型铸锻、特种船舶、轨道交通、风力发电等重大项目。继续推进西南铝冷连轧和为国产大飞机配套的厚板工程等项目，促进材料工业上档升级。进一步优化能源工业结构。全面推行国有企业资本经营预算制度，确保国有资本保值增值。坚决淘汰落后生产能力，

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 关停小火电机组10万千瓦，淘汰小水泥100万吨。旅游总收入翻了一番。主城区空气质量优良天数达到303天。城镇生活污水集中处理率和生活垃圾无害化处理率分别达到72%、78%。全市森林覆盖率达到35％、城市绿地率达到30％。

5、房地产制度与市场状况 ①房地产市场状况

2009年，在宽松的货币政策、房贷利率7折优惠、大规模旧城拆迁等多重因素的刺激下，被抑制了一年的市场需求集中释放，全年共销售商品房2435.68万平方米，同比大幅增长94.51%，销售金额达1049.69亿元，同比增长109.68%，在主城九区中，近六成商品房成交量集中在“三北一南”（江北、渝北、北部新区和南岸区）。成交最少的是大渡口区和北碚区，所占比重分别为2.3%、2.0%。

2009年，重庆主城区商品房价格为4310元/平方米，较2008年上涨7.80%。2009年重庆主城区商品房月度成交均价增长明显。1月成交均价为3934元/平方米，到12月已经超过5000元/平方米，达到5222元/平方米，相比1月上涨32.74%。09年房价快速上涨的原因在于：一是需求大幅增长，新增供给难以满足市场需求，市场供不应求；二是利率打折、契税减免等优惠措施使得购房者的购房成本降低，从而间接提升了市场的实际购买力；三是低端物业所占比例有所降低。

②、土地市场状况

2009年重庆主城区土地市场先冷后热，上半年开发企业拿地谨慎，土地成交寥寥无几，下半年市场持续火爆，开发企业拿地热情明显提高。到年底，共成交商品房用地114宗，总面积为11212亩，较去年增加5947亩，同比

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 增幅为112.9%。沙坪坝区的大学城板块、江北区的大石坝板块和江北城板块均有大量土地出让；土地成交均价为321.97万元/亩，较去年上涨63.96%。

随着城市化步伐加快，城市化水平不断提高，城区面积日益扩大，2009年重庆市对主城区土地级别进行了调整，主城区定级范围达到5473平方公里，更新后的土地级别于2010年1月1日起执行。

（二）区域因素

区域因素指委估宗地所在城镇对地价有影响的内部区域条件，即影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

本次委估宗地位于在巴南区八公里。区域因素描述如下： 1.区域位置

巴南区位于重庆市主城区南部，全区幅员面积1827平方公里，辖2个街道（鱼洞街道、李家沱街道）、19个镇（花溪镇、界石镇、接龙镇、一品镇、南泉镇、木洞镇等），总人口86万。巴南东与重庆市涪陵区、南川区接壤，南与綦江县、江津区毗邻，西与九龙坡区、大渡口区隔江相望，北与南岸区相接。巴南区属亚热带湿润气候，年总日照时数1315小时，降水量1236.80毫米，年平均气温18.6℃。区政府驻地龙洲湾。巴南区是重庆市南部新兴工业大区，近郊短程特色旅游区，重要农副产品生产加工基地，属重庆都市经济发达圈。

2.交通条件 （1）对外交通 1）公路

长江横贯巴南区境，李家沱和马桑溪两座长江大桥沟通南北，重庆“二环

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 八射”中有“二环二射”（内环、绕城，渝黔、渝湘）贯穿区境，其中，渝黔、渝湘两大出海通道与内环、绕城快速通道在境内交汇；鱼轻、鱼道、鱼石、鱼胡、鱼珞公路和长江航道纵贯境域，鱼洞长江大桥起点在大渡口庹家坳，终点在巴南区渝南大道。

2）铁路

区域内有渝利铁路，市规划的渝黔铁路复线綦江段经一品、界石。估价对象所在宗地距重庆菜园坝火车站约22公里。

3）航运

估价对象所在宗地距江北国际机场约45公里。 4）港口

估价对象所在宗地距朝天门码头约24公里。 （2）区域内公共交通

区域内目前有多条市政道路，如渝南大道、上界高速（内环高速）、龙州大道、鱼胡路、龙州大道、鱼轻路、巴县大道、下河路、华龙路、华龙中街、鱼新街、箭何路等。市规划的9条轻轨线中有3条线（2号线、3号线、8号线）进入境内。有308、303、798、鱼洞至朝天门等多条公交路线经过，估价对象所在宗地距南坪长途汽车站约22公里。

3.基础设施条件 供水

全区雨量充沛，多年平均地表水径流量10.56亿立方米，地下水补给量1.05亿立方米、长江过境水流1.70亿立方米，另有流经境内的五布河等大小河流10余条，全境流域总面积1700多平方公里。区内各种水利设施5075处，总蓄水量12040万立方米。城区供水保证率95％以上，主要由重庆市

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 渝南自来水有限公司供水。

排水

区域排水为雨污分流方式，有污水处理厂一座，排污管分区铺设，自成系统，以鱼洞污水处理厂为中心，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，日处理废水5.6万立方米，排水通畅。

供电

由重庆市巴南区供电有限责任公司提供，区域内供电电压35千伏，变电总量6.83万千伏安，年售电量达到5796万千瓦时。供电保证率95%以上。

通讯

区域内通讯属巴南电信公司服务范围，通讯线路以地下管线为主，辅以架空线路，通讯线路畅通，能满足区域通讯需要。

供气

区域内供气由重庆燃气集团有限责任公司巴南分公司提供，供气保证度达到95%以上。

公共设施（医院、学校、邮局、银行等）

巴南区是重庆市的主城九区之一，是重要的物资集散地和商贸区，其公共服务设施齐全。区域内有巴南区中医院、巴南区人民医院，巴县中学校、鱼洞中学校、巴南区南区学校、巴南实验中学校、鱼洞第二小学校、鱼洞第四小学校、鱼胡路小学校、巴南区云篆山小学校、巴南职业教育中心、重庆正大软件职业技术学院、重庆市工业管理职业技术学校等众多重点中小学及职业学校，工商银行、建设银行、中国银行、交通银行等金融机构。

4.区域环境条件

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 （1）人文环境

该区域城镇居民所受教育程度相对较高，高中及大专以上文化程度较多；农村居民所受教育程度相对较低，中小学以下文化程度较多。辖区内有各类学校26所，有巴县中学、鱼洞第二小学校等。

（2）自然环境

巴南区资源丰富。全区森林覆盖率超过34%，石灰石、页岩、铁、天然气等矿藏储量较大。南温泉、东温泉、桥口坝温泉和圣灯山、云篆山、樵坪山以及桃花岛、南湖和重庆国际高尔夫球场等多个旅游休闲胜地，是“中国优秀旅游城区”，全国第十个、西部第一个“中国温泉之乡”。

5、产业集聚规模

区域内有一定数量与估价对象所在宗地相配套的企业及功能区，产业集聚规模较高。

6.规划限制

待估宗地现用途符合城市规划。 （三）个别因素

待估宗地位于重庆市巴南区八公里，宗地实际开发程度为红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通气、通讯），红线内“五通一平”。

道路：临渝南主干道。

电力：纳入市政供电网，保证度95％以上。 供水：纳入市政供水管网，保证度95％以上。 排水：纳入市政排水管网，排水畅通。 通讯：纳入市政通讯，通讯线路基本畅通。 供气：宗地外通天然气。

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 3、个别因素 3.1宗地条件

3.1 坐落：巴南区花溪镇八公里。 3.2 宗地形状：不规则多边形。 3.3 土地总面积：92481平方米。

3.4 交通状况：以公路交通为主，临渝南主干道，有301、349、319等多条公交车，交通便捷。

3.5 地形条件：待估宗地坡度≤3°。

3.6 地质条件：鉴于估价师的专业范围限制，我们未对估价对象的水文地质状况进行研究和分析。评估人员暂且认为估价对象无不良地质构造。最终地质条件的确定，当以专业地质报告为准。

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 第三部分 土地估价

一、估价原则

在评估过程中，按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理、评估方法科学、评估结果准确，严格保守评估秘密，故此次评估主要遵循以下原则：

1.替代原则

土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来决定。市场比较法、基准地价系数修正法等估价方法都以替代原则为基础。

2.最有效利用原则

遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。

3.供需原则

遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。进行供需分析时须注意土地供方主要由国家控制，不能实行完全竞争；土地的个别性导致替代性有限；需考虑将来发展状况，考虑时间因素，作动态分析。

4.报酬递增递减原则

根据经济学中等量资金应获得相应报酬的投资原理，土地的开发投入也应获得相应的收益。同时，根据生产费用价值论（边际收益理论），生产要素之间，存在一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的持续增加，其收益却不会相应成比例增加。因此，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 递增到递减的特点。

5.变动原则

遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。估价时应把握影响地价的各因素之间的因果关系及其变动规律，不但要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按照变动原则修正到估价期日的标准水平。

二、估价方法与估价过程

根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地市场发育程度，选择评估方法。根据估价对象所处位置及其状况，可以采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。

1、基准地价系数修正法

基准地价系数修正法,是指在求取一宗待估宗地价格时,根据当地基准地价水平,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。

1.1 基准地价概况及内涵

重庆市于1992年完成了土地分等定级工作，2002年6月18日市政府审议通过了调整主城区范围“国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准”（渝府发[2002]79号）。该基准地价是重庆市城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是各类土地在法定最高使用年限下的

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 城市熟地价格。

2.2.1 基准地价是指城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格。是政府宏观调控土地市场、土地估价的依据。是由土地取得费、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、级差地价等部分构成，即由土地取得费、土地开发费及土地增值收益（土地出让金）等部分构成。

2.2.2 容积率：商业用地容积率为2；住宅用地容积率为3；工业用地容积率为1。

2.2.2 基准地价评估基准日： 2009年12月21日，重庆市人民政府颁布了渝府发[2009]203号文《重庆市人民政府关于主城区国有建设用地使用权土地级别基准地价和出让金标准的补充通知》（文件执行日期：2010年1月1日），主城区定级范围扩大到5473平方公里，基准地价估价基准日为2010年1月1日。

2.2.3 土地使用年期：商业用地40年；住宅用地70年；工业用地50年。

2.2.4 土地开发程度：开发程度为宗地外三通（通水、通电、通路）、宗地内场地平整。

重庆市国有土地使用权基准地价 单位:元/平方米 土地级别\\ 用地类别 1 2 3 4 5 6 7 8 商业用地 （40年） 11953 9977 7499 5957 4822 4334 3993 3109 住宅用地 （70年） 3503 3078 2206 185 1237 959 841 737 工业用地 （50年） 1499 1204 711 460 350 286 220 185 第 25 页

重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 9 10 11 12 13 14 2648 1875 947 491 450 300 660 589 444 338 265 230 150 130 120 115 110 105 2.1.2 基本公式

根据《城镇土地估价规程》和《重庆市国土房管局关于印发<重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则>的通知》（渝国土房管发 (2002)486号文），其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：

单位地价=基准地价×[1+成熟度修正系数+区域和个别因素修正系数]×容积率修正系数×年限修正系数×期日修正系数

1.3 地价测算

1.3.1 确定待估宗地的土地级别及基准地价

根据待估宗地位置、用途结合《重庆市地价指南》（2009年版）和重庆市国有土地使用权土地级别基准地价，确定宗地土地级别为商业、住宅、工业均为6级，其基准地价分别为4334元/平方米·40年、959元/平方米·70年、286元/平方米·50年。

1.3.2 确定成熟度修正系数

根据《基准地价实施细则》，成熟度修正系数见表3：

表3 成熟度修正系数表

土地开发程度 三通一平（路、水、电、平场） 缺平整场地 缺通路 缺通上水 缺通下水 修正系数 0 -0.12至-0.15 -0.12至-0.15 -0.05至-0.07 -0.05至-0.07 第 26 页

重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 缺通电 通气 通讯 -0.10至-0.12 +0.06至+0.08 +0.04至+0.06 *说明：成熟度修正系数不超过正负30%。

估价对象红线内开发程度设定为宗地外“六通”,宗地内“五通一平”，故商业、住宅、工业成熟度修正分别为0%、-5%、0%。

1.3.3 确定区域和个别因素修正系数

根据《重庆市地价体系宗地修正系数及说明表》，商业、住宅、工业用地地价影响因素说明表及修正系数表，按照估价对象的区域因素及个别因素条件，可建立估价对象区域和个别因素修正系数，区域和个别因素修正系数详见《基准地价系数修正法测算表》。

3-6级商业用地地价修正系数说明表

优劣程度 影响因素 优 较优 一般 较差 差 企业经营类别 商业繁华度评企业规模（经营面积）价 （m2） 距商业中心 的距离（m） 距交通站点 的距离（m） 内部交通条件评价 交通线路数（条） 道路级别 （宽度）（m） 步行街（m） 距火车站的距离（km） 外部交距港口的距离（km） 通条件评价 距机场的距离（km） 距长途汽车站距离（km） 人口密度条件评价 （万人/km2） 基础设上水保有度（%） 美容美发、日用加油站、营业性金融，综合性大首饰店、家用电器、百货、除宾馆外粮油、副食店 服务用地、停车商场 服装、宾馆、饮食 的其他旅游娱乐 场 ≥2500 ≤300 <200 >4条 20-40 >15 <0.5 <0.5 <20 <0.4 >2.5 全年95%以上 800-2499 301-500 201-400 3-4 12-19 8-15 0.5-2.0 0.5-2.0 20-25 0.4-1.5 1.5-2.5 90-95 200-799 501-1000 401-600 2 7-11 4.1-8 2.0-5.0 2.0-5.0 25-30 1.5-3.0 0.8-1.5 81-89 100-199 1001-2000 601-800 1 <7 2-4 5.0-8.0 5.0-8.0 30-40 3.0-5.0 0.5-0.8 70-80 <100 >2000 >800 无 无 <2 >8.0 >8.0 >40 >5.0 <0.5 <70 第 27 页

重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 优劣程度 影响因素 施保有度 下水保有度（%） 电力保有度（%） 通讯保有度（部/100M2建筑面积） 临街状况 宗地条件评价 临街宽度（m） 临街深度（m） 宗地整形度 优 较优 一般 较差 差 排水畅通、常年畅通、年内2-3次漫偶尔阻塞、年内偶尔阻塞、年内偶尔阻塞、常漫不漫水 水 2-3次 4-7次 水 >95% >5 临生活型主干道 >20 <5 矩形且长边临街 90-95 3-5 临生活型次干道 10-20 5-8 矩形且短边临街 86-89 2 80-85 1 <80 <1 不临街 <3 >15 袋地、不规则多边形 临混合型主干道 临混合型次干道 5-10 8-10 近似矩形、梯形 3-5 10-15 规则多边形 3-6级商业用地地价修正系数表

优劣程度 影响因素 商业繁华度评价 企业经营类别 企业规模 距商业中心的距离 距交通站点的距离 内部交通条件评价 交通线路数 道路级别 步行街 距火车站的距离 外部交通条件评价 距港口的距离 距机场的距离 距长途汽车站距离 人口密度条件评价 上水保有度 基础设施保有度 下水保有度 电力保有度 通讯保有度 宗地临街状况 宗地条件评价 宗地临街宽度 宗地临街深度 宗地整形度 优 3.0 2.0 2.0 2.0 1.0 1.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 1.0 1.0 1.5 1.0 4.5 2.0 1.0 1.0 较优 2.0 1.0 1.5 1.0 0.5 0.5 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.5 0.5 0.5 1.0 0.5 2.5 1.0 0.5 0.5 一般 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 较差 -2.5 -1.0 -1.0 -0.5 -0.5 -1.0 -1.0 -0.5 -0.5 -0.5 -0.5 -1.5 -0.5 -0.5 -0.5 -0.5 -2.5 -1.0 -0.5 -0.5 差 -5.0 -1.5 -3.0 -1.5 -1.0 -1.5 -2.0 -0.5 -0.5 -0.5 -0.5 -1.5 -1.0 -0.5 -1.5 -2.0 -4.0 -2.0 -1.0 -1.5 4-6级混合住宅地价因素修正系数说明表

优劣程度 影响因素 位置 至最近商业中心距离（m） 优 500-1000 较优 ＜500或1000-1500 一般 1500-2000 较差 2500-4000 差 ＞4000 第 28 页

重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 优劣程度 影响因素 至最近商业中心公交站点内部 交通 条件 的距离（m） 交通线路数（条） 道路级别（宽度）（m) 停车场地（㎡） 上水保有度（﹪） 下水保有度（﹪） 基础设施保有度 电力保有度（﹪） 天然气保有度（﹪） 通讯保有度（部/100㎡建筑面积 与学校、幼儿园的距离（m) 公用设施 与农贸市场、医院、公园的距离（m) 住宅区人文环境 环境评价 宗地周围有无污染 宗地坡度 宗地内建筑物朝向与采光 优 ＜300 ≥4 ≥20 自备且>1000 全年>97 水 全年>97 全年>96 >3 <500 <500 较优 300-600 3 15-19 自备600-1000 94-97 水 94-97 94-96 2—3 500-1000 500-1000 一般 600-1000 2 9-14 自备<600 90-93 1-2次 90-93 90-93 1—2 1000-1500 1000-2000 普通住宅区 白天噪声较重 10-15° 面背光 较差 1000-1500 1 5—8 附近有停车场 80-89 3-5次 80-89 80-89 1 1500-3000 2000-3000 未改造旧城区 昼夜均有噪声 15-35° 朝北、一面背光 差 ＞1500 无 ＜5 无 <80 漫水 <80 <80 无 >3000 >3000 棚户区及农村 有多种污染源 ≥35° 朝西、西北两面背光 排水畅通、不漫畅通、年内1次漫偶尔阻塞、年内偶尔阻塞、年内偶尔阻塞、常科研、机关、办教学、科研、机关公区 附近无污染源 ≤3° 足 宿舍区 白天噪声轻微 3-10° 充足 朝南，且光线充朝东、东南，光线朝东北、西南一4-6级混合住宅用地地价因素修正系数表

优劣程度 影响因素 位置条件 距最近商业中心公交站点的距离 交通便捷度 交通线路数 道路级别 停车场地 上水保正度 下水完备度 基础设施状况 电力保正度 天然气保正度 通讯保正度 优 2.0 3.0 2.5 2.0 1.0 2.5 1.0 2.5 2.5 1.5 较优 1.0 2.0 1.5 1.0 0.5 1.5 0.5 2.0 1.5 1.0 一般 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 较差 -1.0 -1.5 -1.5 -1.0 -0.5 -2.0 -0.5 -2.0 -1.5 -0.5 差 -2.0 -3.0 -2.5 -2.0 -1.0 -3.0 -1.5 -3.0 -2.5 -1.0 第 29 页

重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 优劣程度 影响因素 学校、幼儿园 公用设施 农贸市场、医院、公园 住宅区人文环境 环境条件 宗地周围有无污染 宗地坡度 宗地内建筑物朝向与采光 调整幅度 2.0 2.0 2.0 32.0 0.5 0.5 1.0 17.5 0.0 0.0 0.0 0.0 -1.5 -0.5 -1.0 -18.0 -2.5 -1.0 -2.0 -33.0 1.0 2.0 0.5 1.0 0.0 0.0 -0.5 -0.5 -1.0 -1.5 优 2.5 较优 1.5 一般 0.0 较差 -2.0 差 -3.0 5-8级工业用地基准地价修正系数说明表

优劣程度 影响因素 区域内交通方便程度 区域内部道路级别 对外交通条件评价 到火车站距离 到港口距离 距机场距离 动力能源保证率% 基础设施状况评价 供水保有度% 排水设施完善度% 通讯保有度（部/100平方米） 在主次干道边上 有公路与主次干道通达 有公路与次干道通达 有公路至次干道2-5公里 <5米 18-25 18-25 30-40 60-70 60-70 偶尔阻塞、年内4-7次漫水 1部/500平方米 工业可布置、受到极大限制 3千-8千 噪音及空气污染 噪音及空气污染 有公路至次干道5公里以上 无 >25 >25 >40公里 <60 <60 偶尔阻塞、常年漫水 1部/1000平方米 不允许布置工业 优 较优 一般 较劣 劣 内 部 交 通 条 件 >15米 <5 <5 <5公里 >90 >90 排水畅通、常年不漫水 2部/100平方米 8-15 5-10 5-10 5-20 85-90 80-90 畅通、年内有2-3次漫水 1部/100平方米 个别类型受限制 5-8 10-18 10-18 20-30 70-85 70-80 偶尔阻塞、年内2-3次漫水 1部/200平方米 部分工业可布置 规划限制 企业规模（建面平方米） 企业自身有无污染源 区域内有无污染源 无限制条件 产业聚集评价 >10万m2 无 3万-10万 轻微噪音 8千-3万 噪音 <3千m2 多种污染源 无 轻微噪音 噪音 多种污染源 第 30 页

重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 宗地坡度 小于等于3度 3-10 10-15 15-30 大于30

5-8级工业用地修正系数分值表

优 0.8 0.8 2.0 2.0 2.0 4.0 3.0 1.5 2.0 2.0 1.7 1.0 1.2 1.0 较优 0.5 0.5 1.0 1.0 1.0 2.0 1.5 0.5 1.0 1.0 0.8 0.5 0.5 0.5 一般 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 较劣 -0.5 -0.5 -1.0 -1.0 -1.0 -2.0 -1.5 -0.5 -1.0 -1.0 -0.8 -0.5 -0.5 -0.5 劣 -1.5 -1.0 -2.5 -2.5 -1.5 -4.0 -3.0 -1.5 -2.0 -2.5 -2.5 -1.5 -2.0 -1.5 优劣程度 影响因素 内部交通条 件评价 对外交通条件评价 区域内交通方便程度 区域内部道路级别 到火车站距离 到港口距离 距机场距离 动力能源保证率% 基础设施状况评价 供水保有度% 排水设施完善度% 通讯保有度（部/100M2） 规划限制 产业聚集评价 企业规模（建面M2） 企业自身有无污染源 区域内有无污染源 宗地坡度

商业用地修正系数表

基准地价修正因素 企业经营类别 商业繁华度 企业经营规模(经营面积)(m2) 距离商业中心的距离(m) 内部交通 条件 外部交通 条件 距交通站点的距离(m) 交通线路数(条) 道路级别(宽度)(m) 距火车站距离(km) 距港口距离(km) 待估宗地因素说明 金融 ＞2500 >2000 100 2 4 0.6 17.5 优劣程度 优 优 差 优 较优 较差 一般 差 修正系数% 3.0 2 -3 1 0.5 -0.5 0 -0.5 第 31 页

重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 距机场距离(km) 距长途汽车站距离(km) 人口密度(万人/km2) 上水保证率(%) 基础设施 保有度 下水保证率(%) 电力保证率(%) 通讯保证率(部/100m2建筑面积) 临街状况 宗地条件 临街宽度(m) 临街深度(m) 宗地整形度 区域因素与个别因素修正合计 50 14.5 0.8 95 畅通、不漫水 95 2 临混合型主干道 50 10 不规则多边形 差 差 较差 优 优 优 一般 一般 优 一般 差 -0.5 -0.5 -1.5 1 1 1 0 0 1.5 0 -1 -0.5 住宅用地修正系数表

基准地价修正因素 位置 至最近商业中心距离(m) 至最近商业中心公交站点距离(m) 内部 交通条件 交通线路数(条) 道路级别(m) 停车场地(m2) 上水保有度(%) 下水保有度(%) 基础设施 保有度 电力保有度(%) 燃气保有度(%) 通讯保证率(部/100m2建筑面积) 公用设施 与学校、幼儿园的距离(m) 与农贸市场、医院、公园距离(m) 住宅区人文环境 宗地周围有无污染 宗地坡度 宗地内建筑物朝向与采光 区域因素与个别因素修正合计 待估宗地因素说明 8000 100 2 4 附近有停车场 95 畅通、不漫水 95 95 2 150 200 住宅 无 ≤3° — 优劣程度 差 优 一般 差 较差 优 优 较优 较优 一般 优 优 一般 优 优 — 修正系数% -2 3 0 -2 -0.5 2.5 1 2 1.5 0 2.5 1 0 2 1.5 0 12.5 环境条件

工业区域和个别因素修正系数表

影响因素 内部交通条件 区域内交通方便程度 优劣程度说明 有公路与次干道通达 优劣度 一般 分值（%） 0 第 32 页

重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 区域内部道路级别 (宽度m) 距火车站的距离(km) 外交交通条件 距港口的距离(km) 距机场的距离(km) 动力能源保证度(%) 供水保有度(%) 基础设施条件 排水设施完善度(%) 通讯保有度(部/100m2建筑面积 产业集聚规模 规划限制 企业规模(建面m2) 企业自身有无污染源 区域内有无污染源 宗 地 坡 度 合计 <7 5 无 5-20 85-90 85-90 畅通，年内2-3次漫水 0.1 个别受限 >10万 有 有 10°-15° 较差 一般 差 较优 较优 较优 较优 -0.5 0 -2.5 1.0 2.0 1.5 0.5 差 较优 优 一般 一般 一般 -2 1 2 0 0 0 3 环境质量 即区域和个别因素修正系数为3%。 1.3.4确定容积率修正系数

根据《基准地价实施细则》，容积率修正系数见表10：

表10 容积率修正系数表 容积率 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 8.0 8.5 修正系数 1.00 1.25 1.50 1.70 1.88 2.05 2.21 2.31 2.40 2.48 2.56 2.63 2.69 2.75 2.81 2.86 第 33 页

重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 容积率 9.0 9.5 >10.0 修正系数 2.91 2.96 3.00 宗地的设定容积率为1，容积率修正系数为1。 1.3.5确定年限修正系数

年期修正系数=[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)50]

式中： r----土地收益还原利率，渝国土房管发〔2000〕315号文件规定取0.0873

n----评估土地的使用年限

评估对象年期修正系数：

年期修正系数=[1-1/(1+0.0873)49.3]/ [1-1/(1+0.0873)50]≈1.0000 1.3.6 期日修正系数

基准地价基准日为2009年1月1日，本次评估基准日为2010年9月1日，经过调查，该区域近1年以来工业用地变化不大，故不进行期日修正。

1.3.7土地使用权类型修正

估价对象拟被招拍挂出让，按照《基准地价实施细则》的规定，其土地使用权类型修正系数为0。

1.3.8确定地价

根据基准地价系数修正法计算公式，宗地经过系数修正后的地价为：

地块编号 1 土地级别 工业11级 基准地价(元/㎡) 220 个别因素修正系数 3% 容积率 1 开发程度修正 -0.06 容积率修正 1 期日修正 1 年限修正 1 单位地价 (元/㎡) 213 2. 成本逼近法

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 2.1 基本原理

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。基本原理是对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”所应产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（其实质来源于土地增值），从而求得土地价格。

在本次评估中，所采用的成本逼近法是以土地取得和开发整治土地所耗费的各项成本之和为主要依据。 2.2 基本公式

地价=[(土地取得费+有关税费+土地开发费+资金利息+投资利润)×年限修正系数]×(1+个别因素修正系数)+土地增值收益

2.3 地价测算

2.3.1 土地取得费及有关税费

土地取得费及相关税费是指在评估基准日，评估对象所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。

根据1999年3月30日重庆市人民政府第53、55号令，黔江区人民政府颁布了《重庆市黔江区人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》（黔江府发〔2008〕40号）和估价人员调查掌握的近年来该区域农地征用成本水平，确定土地取得费，土地取得费包括安置补偿费、青苗补偿费、构、附着物补偿费、安置房屋建安费用及相关税费等。各项费用详见《土地取得费及相关费用一览表》

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 土地取得费及相关费用一览表

序号 1 成本项目 土地补偿费 取费(元/㎡) 15.00 取费依据 黔江府发〔2008〕40号,一类地区（城东街道、城西街道、城南街道、舟白镇、正阳镇）的土地补偿费标准为每亩10000 武隆府发〔2008〕23号,每个农转非安置的农业人口的安置补助费标准为26000.人均耕地1.5亩 黔江府发〔2008〕40号,蔬菜类13200元／亩、粮食类1000元／亩，按蔬菜、粮食占10%和90％计算 黔江府发〔2008〕40号,5000元/亩 2 3 4 安置补助费 青苗补偿费 征地农转非人员养老保险金 构附着物、地上建筑物补偿费 26.00 1.55 7.50 5 8.00 黔江府发〔2008〕40号,结合该区域平均水平确定 黔江府发〔2008〕40号,，人均30平方米，按14006 住房安置费 32.40 元/平方米计。公式如下30×(1400-300)/(1.5×666.67)=33元/平方米 7 8 9 10 土地管理费 耕地占用税 耕地开垦费 新增建设用地有偿使用费 1.81 20.00 20.00 14.00 146.00 渝价（2001）346号,渝价（2002）120号 根据重庆市规定取费 渝府发〔1999〕54号令，20－30元/平方米 财综[2006]48号 取整：146元/平方米 故土地取得费为146元/平方米。 2.3.2 土地开发费

土地开发费包括红线外的市政投资建设的基础设施配套费、公共事业建设配套费和红线内开发费。基础设施配套费主要是指整个城市市政基础配套设施的辐射影响，市政设施费主要指市政建设配套费。红线内土地开发费主要包括供水、排水、通讯、通路、平整场地费。此次宗地内开发程度为“场地部分平整”，根据评估人员调查评估地块所在区域，本次估价土地开发整治费用取35元／平方米。

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 2.3.3 税费

税费已包含在土地取得费之中。 2.3.4 资金利息

土地使用者从取得该宗地使用权起，达到地价定义中土地整治水平，必须经历一个开发周期。目前宗地设定为尚未开发，假设该项目开发周期为两年，土地取得费（含税费）为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，资金利息率按当前2年期贷款利息率5.4%计。

单位建筑面积利息=单位建筑面积取得成本×[(1+0.054)2-1]+ 单位建筑面积土地开发费×[(1+0.054)1-1]

=18.08元/平方米 2.3.5 投资利润

投资利润是指将土地作为一种生产要素，以固定资产投入形式发挥作用，根据估价对象所处位置、规划用途，确定土地投资回报率5%。

利润=5%×（154+35）=9.05元/平方米 2.3.6 土地使用年限修正系数

适用公式：修正系数＝[1-1/(1+R)m]

式中：R取0.0873， m为土地使用权剩余年限。

修正系数：工业=0.9839 2.3.7 土地所有权收益

土地增值收益主要由两部分构成，一种是改变用途，新用途土地的收益远高于原用途土地，这种增值收益是土地所有者－－国家允许改变土地用途带来的，归国家所有；另一种是被拆迁的土地经投资开发后，变成了真正的城市建设用地，土地的性能和条件发生了较大变化，提高了土地的经济价值，从而使土地收益能力增加，使地租增加。经开发改良后的地租收益与原地租收益的大部分增值额应属于国家。根据渝府发[2000]76号文以及《重庆市国

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 土房管局关于印发重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）的通知》（渝国土房管发(2009)255号）文确定土地收益。

V?s建??KiVimii?13

v----宗地土地出让金 S建----出让的计价建筑面积

Vi----重庆市人民政府公布的土地级别用途出让金标准 mi----规划行政主管部门综合的用途比例

ki----用途年限修正系数，按工业按50年进行出让。 则：单位建筑面积出让金=45元/平方米 根据《国有土地使用权出让合同》得：

土地出让面积比例(净地率)=出让土地面积/毛地面积 = 1060217平方米/1197983平方米 =0.885

则宗地的单位出让金为:45×1×0.885=39.825元/平方米 2.3.8 因素修正

前面的测算过程得出的结果为估价对象所在区域的平均水平地价，还需根据估价对象具体条件的不同进行个别因素修正（参照基准地价修正系数表中估价对象的个别因素进行修正）。

2.3.9 地价测算

根据成本逼近法计算公式，宗地地价为：

单位地价=(146+35+18.08+9.05)×0.9839×1.03+39.825 =251元/平方米 则宗地出让地价测算过程表为:

地块编号 土地取得费(含税费) 土地开发费 利息(2年) 利润（6%） 年限修正系数 区位修正系土地增值收益 出让地价 第 38 页

重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 数% 1 146 35 18.08 9.05 0.9839 3 39.825 251

三、地价的确定

由基准地价系数修正法和成本逼近法得出的测算结果有一定差异，根据对待估宗地所属区域的调查，根据本次估价目的，并结合国土资源部第39号令和渝国土房管发[2007]780号文件规范国有建设用地使用权出让行为和优化土地资源配置及近几年征地补偿安置相关费用和税费的提高，使土地成本较以往有所上涨，且黔江区的基准地价进行了更新，于2009年1月1日颁布，距离估价时点较近，故评估人员采用算术平均值的结果作为本次评估的评估结果。

最终地价确定表

地块编号 1 土地面积(㎡) 243142.49 基准地价系数修正法(元/㎡) 213 权重 0.5 成本逼近法(元/㎡) 251 权重 0.5 最终地价(元/㎡) 232 总地价(万元) 5640.91

宗地单位地价：232元/平方米 评估土地面积：243142.49平方米 宗地总地价：5640.91万元

人民币大写：伍仟陆佰肆拾万零玖仟壹佰元整。

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号

第四部分 附 件

1、评估委托书复印件； 2、委托方营业执照复印件； 3、房地产权证复印件；

4、待估宗地现状照片、位置示意图；

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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 5、《国有建设用地出让合同》； 6、估价机构营业执照复印件； 7、估价机构资质证书复印件； 8、估价师资格证书复印件。

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