次级房贷对我国商业银行住房抵押贷款的风险分析与启示

北京大学通选课 光华管理学院 金融学概论 课程讲义完整版

科技信息○金融之窗○SCIENCE&TECHNOLOGYINFORMATION2009年第29期

次级房贷对我国商业银行住房抵押

贷款的风险分析与启示

冯洁周勇

（石家庄科技信息职业学院经济管理系河北

石家庄

050071）

【摘要】由美国“次级房贷”引发的金融风暴已经对世界经济造成了巨大影响，银行业更是首当其冲。以往被视为安全系数相对较高的房产抵押贷款成为了本次危机的导火索。通过对美国此次危机的根源进行分析，对我国商业银行住房抵押贷款风险管理的思路和方法进行研究和探讨。

【关键词】次级房贷；商业银行；抵押贷款

【Abstract】BytheU.S.

“sub-prime”loans-inducedfinancialcrisishascausedahugeinfluenceontheworldeconomy,thebankingsectorare

edtoberegardedasarelativelyhighsafetyfactor,estatemortgageloanhasbecomethefuseofthiscrisis.BytheanalysistotherootofthecrisisonUnitedStates,studyanddiscussChina'scommercialbanksmortgageloanriskmanagementideasandmethods.

【Keywords】Sub-primeloans；CommercialBanks；Mortgageloan

近年来，我国商业银行贷款快速增长。其中，2009年第一季度我国信贷新增1.2万亿元，超过全年计划新增信贷2.5万亿元的一半。主要用于购房需要的居民中长期消费性贷款增长速度更为惊人。当我国个人贷款发展如火如荼的时候，美国的次级债市场却危机四伏，还未见底。观察美国次级贷款危机，对比一下中国的住房抵押贷款市场，有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验。

1．次级房贷的含义与产生的原因

引起美国及全球次级房贷风暴的直接原因是美国信贷市场利率上升和住房市场持续降温。次级房贷，是指一些贷款机构，例如投资银行向收入不高、且不稳定，以及信用程度较差的借款人提供的购房贷款。在美国，贷款是非常普遍的现象，大到房子和汽车，小到信用卡和电话账单，贷款无处不在，因此，从美国的消费传统来看，次级贷款好像没什么风险。但这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人却贷款购房，因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。

那么就会出现一个问题，既然次贷者信用较低，那为什么这些贷款机构为何还要向他们提供贷款？这与美国当时的经济背景有关。一方面，自上个世纪IT产业降温后，美国急需找到另外一个产业作为替代品，它选择了房地产。通过降低利率来刺激人们来购买房子；另一方面，一些人看到了房产具有保值增值的作用，巨大的需求进一步推动了房价的上涨，甚至抵押借款。但是当房价涨到一定程度后，高额的房价限制了人们的进一步购买。房地产市场逐步降温，房价下降。这时，手中持有多套房产和抵押借款购房的人发现房子根本卖不出去，难以出售或抵押进行融资。而且美国为了进一步抑制通货膨胀，提高利息，进一步增加了贷款购房人的利息成本，使得购房人无法还款，发生违约。再加上银行利用杠杆投资，亏损面放大，引发了“次级房贷”。

近两年来，随着房价上涨，中国国内大量发放抵押贷款，存在着重大的风险隐患。美国发生的次贷危机应该让中国保持警惕，防患于未然。

制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。相当部分贷款的发放是基于未经证实或虚假的收入文件。个人按揭贷款市场上普遍存在着重视抵押物价值，轻视第一还款来源的现象。国内很多银行为争夺市场，通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入。

2.3商业银行对住房按揭贷款的风险准备并不充足，监管当局对商业银行房贷业务的风险权重相对较低，一旦商业银行被暴露在房贷违约风险面前，其应对能力可能相当脆弱。

2.4中国住房按揭贷款尚未证券化，缺乏风险市场共担机制，不利于我国商业银行信用风险的分散和转移。目前国内银行对资产证券化并不热衷，主要原因是在国内流动性充裕、受管制的存贷利差依然优厚的背景下，商业银行在市场上依然竞争不足，过度追逐短期盈利能力，不愿意与其他投资者分享优秀业务的利润。因此，银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。

3．个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议

3.1开发和建立内部评级体系和内部评级模型

我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理更应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理。因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，仔细划分借款人市场。

3.2加强个人住房抵押贷款操作性风险的管理工作

个人住房抵押贷款在办理过程中涉及到多方面的外部相关部门协调合作，同时在银行业务办理过程中又存在着评级、估价、审查、审批、放款等多个部门的流程安排，一旦某个环节出现了问题，有可能导致整个贷款链条的风险增加。因此，银行一是对到期贷款多次转贷或延期的情况要重点关注。对于到期贷款，银行要谨慎办理转贷或延期的方式；二是关注抵押不实或担保手续不规范等情况。银行在办理抵押贷款时，在严防高估抵押品价格的同时，重点防范将不易变现、后期处置贬值率高的专用设备用作贷款的抵押物的情况；三是注重贷后管理。在贷款发放后，要按照规定要求及时对抵押物的保管、储存情况进行定期检查，同时密切关注市场上与抵押物同类产品的价格走势，发现价格贬值时应立即要求抵押人追加抵押物。

3.3建立和完善抵押贷款保险机制

个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决。在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险。

3.4推进个人住房抵押贷款证券化

个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押（下转第389页）

2．我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠单一地产金融机制，而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。

2.1我国金融市场结构相对简单，地产金融主体相对单一。目前，我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款，这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级，个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准，缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。

2.2我国银行的风险控制水平较低，银行征信系统滞后，且信息失真问题严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、

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科技信息○矿业论坛○SCIENCE&TECHNOLOGYINFORMATION2009年第29期

图4研究区沟系次生晕Pb数据异常图

Fig.4ValleysystemsecondaryhaloPbanomalymapinstudyarea

4.综合信息成矿预测

区域上Au、Ag、Pb、Cu矿点（矿床）的分布明显受岩浆活动和断裂构造的控制。其分布具有以下规律：一是成矿与中生代燕山期花岗斑岩的岩浆活动有关；二是复合断裂带是成矿的有利空间。根据地质、化探异常区和野外填图工作，圈定找矿靶区2个：桐树沟－金沟－骨尸沟银铅多金属找矿靶区和老庙沟铜铅银多金属找矿靶区。重点工作点为构造交汇区、线环构造交切叠加区的构造结，通过该二区地质找矿工作，预期有可能形成中至大型银铅矿区。科

图2熊耳山西段铁炉坪-蒿坪沟一带构造略图

Fig.2

TectonicsketchmapofTieluping-Haopinggouareain

westernXiong’ershan

1-第四系；2-熊耳山群火山岩；3-太华群变质岩；4-拆离断层；

5-脆性断裂；6-银矿脉；7-辉长岩脉；8-不整合界线

●

【参考文献】

［1］罗铭玖.河南省主要矿产的成矿作用及矿床成矿系列.北京：地质出版社，

Pb元素矿化富集特征明显。研究区沟系次生晕Ag数据异常图显示，东带位于象君山-老庙沟一带，西带位于小南沟-骨尸沟一带。

研究区矿化异常可以归结以下3条：

（1）研究区主要成矿元素为Ag、Pb、其主要富集层位一是中元古界熊耳群的许山组和新太古界太华群的石板沟组的不整合接触带上，二是不同方向的线性构造（断层或硅化脉）带上。

（2）中元古界熊耳群的鸡蛋坪组地层中，各元素平均含量低且分异能力弱，在区内形成大面积的低背景，找矿意义不大。

（3）小南沟处的异常是以Ag（Cu）为主要元素的多金属矿致异常。下一步应加大异常查证力度，寻找以银铅为主的多金属矿(化)体。

2000.

［2］陈旺，胡海珠，郑镝.豫西熊耳山西段银(铅)矿床成矿地球化学特征.矿产与地质，2003，17(增刊)：378-381.

［3］陈旺，郭时然，崔毫.豫西熊耳山铁炉坪、蒿坪沟矿床银铅矿石稳定同位素研究.有色金属矿产与勘查，1996，5(4)：213-218.

［4］彭恩生，奚小双，张增荣等.河南洛宁地区断裂构造带金银富集规律及远景评价报告.中南工业大学构造研究室，1991：40-50.

作者简介：支风岐(1968.12—)，男，2008年毕业于中国地质大学（北京），获硕士学位，高级工程师，现主要从事地质矿产勘查和研究工作。

［责任编辑：汤静］

图3研究区沟系次生晕Ag数据异常

Fig.3ValleysystemsecondaryhaloAganomalymapinstudyarea

（上接第386页）贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾。随着我国资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。

美国次级抵押贷款危机对全球经济的影响还在蔓延，只有多方面吸取此次危机的经验教训，理性看待市场繁荣，充分做好多方面的风险防范工作，才能保证我国银行业信贷业务持续稳健地发展。科

【参考文献】

期．

［2］孟辉，伍旭川．美国次贷危机与金融稳定[J]．金融研究，2007，（18）．

［3］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J]．经济师，2007，（6）．［4］刘霞．次贷危机对我国城市商业银行房产抵押贷款业务风险防范的思考[J]．甘肃金融，2008年第10期．

作者简介：冯洁，石家庄科技信息职业学院经济管理系，河北石家庄人，本科，助教。

周勇，石家庄科技信息职业学院经济管理系，河北石家庄人，研究生，助教。

［1］杨红.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析[J]．财贸研究，2008年第1

［责任编辑：王静］

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