契税政策基础知识

契税知识讲座 契税基础知识（一）

第一部分 契税的概念、契税的特点、契税的发展史、

契税的纳税义务人、契税的征收对象及契税的征收范围

一、契税的概念及其特点

（一）契税的概念及释义

１、契税的概念 ⑴基本概念

契税是指土地使用权、房屋所有权权属转移时，国家按照当事双方所签订的合同（契约），以及所确定的价格的一定比例，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税收。

⑵、契税概念的不同定义

⑴契税，简单地说，契税指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

⑵契税是对转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象，向权属承受人征收的一种财产税。

⑶契税指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

２、契税概念释义

从这个定义中我们可以看出这几个方面的内容：

⑴契税的征收对象是以出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象；

⑵契税的征收对象土地、房屋在国内。

⑶契税的纳税义务人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

⑷契税是对土地、房屋权属的承受人征收（即缴纳契税的是承受土地、房屋权属的单位和个人）；契税的属于财产税。

⑸契税征收对象的应具备的条件。转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房屋所有权。

⑹权属必须发生转移。首先是土地、房屋权属必须发生转移，由一方转移到另一方。其次是土地、房屋权属人关系发生变化，由一个

权属人变更到另一个权属人。

⑺权属发生转移必须有经济利益关系。除土地使用权赠与、房屋赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

二、契税的特点

契税除了具体其他税种的强制性、无偿性、固定性等税收共性外，还有以下特点：

第一，契税是在房产地的转让环节征收，每转让一次就征收一次契税。这一点有别于契地占用税等行为税；

第二，契税由取得土地、房屋权属的一方缴纳。这一点与其他税种有着明显的区别。例如营业税、土地增值税等都是由取得收入的一方缴纳。

二、 契税的发展史

1、契税的产生

契税起源于东晋（公元317年或公元318年）的“估税”。“估税”规定：凡买卖田宅、奴裨、牛马，立有契券者，每万钱向官输钱四百（卖者输三百，买者输一百），名叫“输估”；无契券者，从价百抽四即4%，名叫“散沽”，这是对田宅买卖征收契税的开始。“民凭文契官凭印”的说法从何而来？契税在我国有悠久的历史。起源于东晋的“估税”，到宋代逐渐趋于完备。北宋开宝二年（公元969年）规定：凡民间典买田宅，要在两月内向官输钱，请求验印，名“印契钱”。此后，历代沿袭，并不断改进，各个时期办法不一，税率也常变动。由于契税是以保证产权名义征收的，长期以来大都是纳税人自动向政府申报纳税，请求验印或发给契证（也称“税契”），以确保产权，因此，契证就成了产权的象征，在群众中的印象是很深的，得到产权时依法向政府纳税领契，也就成了很自然的事。这也是民产谚语常说： “民凭文契官凭印”、”买地不税契，诉讼没凭据“的由来。

2、契税的发展

这里只介绍建国以来契税政策的演变过程。 建国以来契税政策的演变分这样几个阶段：

第一阶段为新中国成立至1954年。这期间，政务院于1950年颁布了《契税暂行条例》。此条例对旧中国的契税制度进行了改革。在纳税人、征税对象、税率、税目、纳税期限和违章处罚等方面，都重新作了明确的规定。条例规定：凡土地房屋之买卖、典当、赠与和交换，均应凭土地、房屋的产权证，由当事人双方订立契约，由产权承受者缴纳契税；税目设置为四个：买卖、典当、赠与和交换；税率为：买卖、赠与为6%；典当为3%；交换价值相等者，免征契税，不相

等者，就其超过部分按买卖税率计征；对共有、分割土地、房产不征收契税。

第二阶段为1954年至1978年新宪法公布。1954年财政部经政务院批准，对《契税暂行条例》条例进行了部分修改。修改后，产权转移的土地不征税。到了1962年以后，契税的征收范围进一步变成了只对个人房产征税。

第三阶段自1978年到1990年。 1978年新宪法公布后，国家逐步落实了房产政策，城乡房屋买卖又重新活跃起来。1990年，全国契税征收管工作全面恢复。

第四阶段。1990年至1997年是全面完善契税征管政策与措施的最重要的阶段。从1990年开始，由于《契税暂行条例》立法年代久远，大多数规定已不适应当时的实际情况，实际工作中难以操作，契税筹集财政收入和调控房地产市场的功能逐步丧失，修改《契税暂行条例》的工作被提上了议事日程。经过大量调查研究，数易其稿，1997年7月7日国务院令第224号颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》。1997年至今为第四阶段。新的《契税暂行条例》中重新明确规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，征收契税，承受权属的单位和个人为契税的纳税人。条例颁布后，契税在调控房地产市场，增加地方财政收入方面发挥的作用越来越积极，成为最俱发展潜力的税种。

3、为什么要设立或者说要征收契税呢？

契税之所以长期存在，并成长为地方财政收入的主要税种，其原因有以下三个方面：

⑴契税历史悠久，税制不断完善，适应社会经济发燕尾服需要。契税作为一个古老税种，在中国不同的历史时期，税收制度不断改革，使其更加适合当时社会经济发展的需要，经过多次调整，使其逐步成为公民认可度高，符合国际惯例，征收成本低，调节功能强的税种。

⑵契税具有保障不动产所有人合法权益的功能。历史上契税是以保护产权名义而征收的，长期以来大都是纳税人自动向政府申报纳税，就是求得验印或发给契证，来保护自己的财产。因此，契税在群众中影响较深，素有“民凭文契官凭印”、”买地不税契，诉讼没凭据“的谚语为证。

⑶契税筹集财政收入的功能起来越强。不论是在历史上还是现在，契税都是对财产征收的一种税，是国家税收的组织部分，是国家筹集收入的手段。特别是随着经济形势的发展和改革开放不断深入的现在，房地产业已成为地方财政收入的重要来源。从全国情况看，自1990年恢复征收以来，当年完成37亿，2011年度全国完成契税2764亿元，增长之幅度连年列地方税种之首。

三、契税的纳税义务人

1、契税的纳税义务人

契税纳税义务是指在中华人民共和国境内承受所转移的土地、房屋权属的单位和个人。

⑴所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。

⑵所称个人，是指个体经营者及其他个人。 2、契税纳税义务人的特殊规定

⑴以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。

⑵地产开发公司通过挂牌方式取得土地使用权，并负责拆迁和办理灭籍手续，其前期支付的拆迁补偿费，无论政府返还与否，都应计入其契税计税依据，照章征收契税。

⑶房地产开发公司通过挂牌方式取得土地使用权，不负责拆迁和办理灭籍手续的，其契税计税依据为缴纳的土地出让金和其他土地出让费用，不包括代为支付并由政府返还的拆迁补偿费。拆迁环节契税纳税人为签订拆迁补偿协议和办理灭籍手续的单位和个人。

⑷土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

⑸以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。

四、契税的征收对象

1、契税的征收对象

契税的征收对象是指在中华人民共和国境内所转移的土地、房屋权属。

2、契税的征收对象应具备的三个条件

⑴转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房屋所有权。

⑵权属转移必须发生转移。首先是土地、房屋权属必须发生转移，由一方转移到另一方。其次是土地、房屋权属人关系发生变化，由一个权属人变更到另一个权属人。

⑶必须有经济利益关系。除土地使用权赠与、房屋赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

五、契税的征收范围

1、契税的征收范围

⑴国有土地使用权出让；

⑵土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； ⑶房屋买卖； ⑷房屋赠与； ⑸房屋交换；

⑹以土地、房屋权属作价投资、入股； ⑺以土地、房屋权属抵债；

⑻以获奖方式承受土地、房屋权属；

⑼以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 2、相关概念的解释 ⑴国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。

⑵土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、 交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。

⑶土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

⑷土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。

⑸房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

⑹房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。

⑺房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。 3、契税征收对象与征收范围的区别

契税征收范围总的来讲是土地、房屋权属转移。但决不是所有的土地、房屋权属转移都征收契税，如对法定继承、离婚房屋财产分割而将原共有房屋归属一方、棚户改造用地、公司制改造、企业合并与分立、股权变动导致企业法人房地产权属更名等等就不征收契税，典型是条例提到的农村集体土地承包经营权的转移；所以契税条例只在契税征收范围内确定了出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋这几种行为征税。

契税的征收范围是纲，契税的征收对象是目。这一点，也可以从契税条例的第一条和第二条验证：

第一条是规定对境内转移土地、房屋权属，承受者征收税；

第二条明确：转移土地、房屋权属是指国家土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换的行为。

第一讲 契税基础知识（二）

第一部分 契税的计税依据

一、契税的计税的依据的种类

１、以成交价格为依据，计征契税；

2、参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格计征契税； 3、为所交换的权属交价格的差额计征契税。 二、契税的计税依的特点

1、不同的应税行为的计税依据组成部分不尽相同； 2、不同环节的应税行为的计税依据的构成不尽相同。 三、计税依据各类别的适用对象 １、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；２、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

３、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

四、各类契税依据的相关规定

１、成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

２、参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格是指契税征收机关指定的具备土地评估资格的评估机构进行评估。

３、成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

４、市地税机关委托具有法定资质的房地产评估机构，依据相关规定，按照统一的估价时点和估价标准，对全市存量房产进行价格评估，其评估价格数据存入建立的存量房交易税收征管系统内。 ５、存量房交易双方当事人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税机关依法通过存量房交易税收征管系统对其申报的成交价格进行比对，并按照评估的房产价格作为计税价格，计算应纳税款。

６、根据《财政部国家税务总局关于推广房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）规定，纳税人办理土地、房屋权属转移涉税事项，应提供政府采购程序指定的房地产评估机构出具的《房地产估价报告》（房地产评估机构名单另行通知）。

主管税务机关按评估价格和纳税人申报价格孰高原则，核定计税收入，计征各项税收。

７、对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

８、对于需要按评估价格计征契税的，必须委托具备土地估价资格的土地评估机构进行地价评估，评估结果须有确认权的土地管理部门确认后，方可做为计征契税的依据。

第二部分 契税计税依据的确认

一、 契税依据确认的原则

１、条例规定需以成交价格作为计税依据的，契税的计税依据从两个方面去掌握：

⑴以纳税人所提供的合同或具有合同性质凭证上标明的成交价格直接作为契税的计税依据，但其前提是税务机关对纳税人提供的成交价格认为合理；

⑵条例规定需以市场价格核定作为计税依据的，契税依据的确认就得要求纳税人既提供成交合同或具有合同性质凭证上标明的成交价格，又要提供估价报告；税务机关对二者进行比对，按孰高的原则掌握，价格高的就确认为计税依据。

⑶按照差额征收契税问题上，原则是以纳税人提供的数据为准；但是税务机关有根据认为，纳税人提供的差额明显低于市场价格的，这时就有权要求纳税提供具有相当资质并由税务机关指定的房屋评估机关或者政府价格部门提供的估价报告，税务机关对二者进行比对，按孰高的原则掌握，价格高的就确认为计税依据。

２、条例规定直接规定以核定的市场价格作为计税依据的，税务机关直接要求纳税人提供估价报告。税务机关以估价报告中标明的评估价格作为计税依据。

３、条例规定按照差额征收契税，税务机关如果认为这个“差额”明显低于市场价格，税务机关就应要求纳税人提供“估价”报告。税务机关对二者进行比对，按孰高的原则掌握，价格高的就确认为计税依据。 ４、所提供估价报告是指具有相当资质并由税务机关指定的房屋评估机构或者政府价格部门提供的估价报告。

二、对现行有效契税文件关于计税依的相关规定的归类 （一）直接规定契税的计税依据的情形：

１、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或

者土地收益。

２、纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。注明：以上政策出处：《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十一条和第十七条。

３、以划拨方式承受土地使用权，但其在获得土地使用权的同时，对附着在土地上的建筑物及其附着物（如院墙、仓、棚、圈、舍、树、井等）也实行了一次性买断，给予一定价值的补偿。这种行为是先买房后拆料，属于房屋权属转移，按《中华人民共和国契税暂行条例》规定应交纳契税，计税依据为实际支付给房屋所有者的补偿费。（吉地税农字[1998]336号）

４、房屋开发单位为了实施房屋开发项目，在取得土地使用权时，需动迁旧房，房屋权属由原房主转移至房屋开发单位，房屋开发单位再委托动迁单位实施动迁，其行为属先买房后拆料。按着《中华人民共和国契税暂行条例》规定应交纳契税。其计税依据为实际支付给被动迁户的所有动迁安置补偿费。（吉地税农字〔1999〕37号）

５、购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。征收契税的计税依据为购买商品房的购房款全额。（吉地税农字〔1999〕320号）

6、甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。

上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。（国税函[1998]829号）

7、以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并缴纳契税。其计税依据为土地使用权出让费用或者土地收益。取得转让土地使用权的承受人，应按照《 中华人民共和国契税暂行条例》 第四条规定的成交价格缴纳契税。因此，《中华人民共和国契税暂行条例》 与《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定的计税价格，是对不同纳税人在不同环节缴纳契税的依据，两者并不矛盾。（财税〔2000〕14号）８、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（财税[2004]126号）

９、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。（财税〔2004〕134号）

10、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（财税〔2004〕134号）

11、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。（吉地税函〔2005〕52号）

12、吉林市城市基础设施投资公司、城市开发办、城市拆迁安置公司在城市基础设施改造中，通过政府划拨或征用的方式取得土地使用权，不征收契税。但由于“地为房载、房依地建”，上述单位在取得在土地使用权的同时，对附着在土地上的建筑物及其附属物也实行了一次买断，给予一定价值的补偿。这种行为是先买房后拆料，属于房屋权属转移。以上开发建设单位的拆迁补偿行为应缴纳契税，其计税依据为实际支付给房屋所有者的拆迁补偿费。（吉地税函〔2005〕52号）

13、房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。（国税函〔2007〕606号）

14、土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。（ 财税〔2007〕162号）

15、关于划拨土地改出让、转让契税征收问题。以划拨方式取得土地使用权经批准转让时，转让方和承受方均应缴纳契税。由于转让方与国家的关系转变为受让与出让的关系，因而转让方要补缴国有土地出让的契税，其计税依据为应补缴的土地出让金或者土地收益；承受方为国有土地转让的受让者，按国有土地转让缴纳契税，其计税依据为成交价格或竞买价格。（吉地税发〔2008〕38号）

16、关于因改变土地用途补缴土地出让金契税征收问题。对于因改变土地用途而补缴土地出让金的，应当补征契税。其计税依据为补缴的土地出让金。（吉地税发〔2008〕38号）

17、关于房地产开发单位对被拆迁人进行拆迁补偿安置契税征收问题。房地产开发公司在实施房屋拆迁过程中，以货币形式支付被拆迁人拆迁补偿款和安置补偿费的，其契税计税依据为实际支付的拆迁补偿款和安置补偿费；以房屋形态安置的，根据被拆迁房屋面积和被拆迁房屋地段每平方米应支付的拆迁补偿标准及安置费用核定其契税计税依据。（吉地税发〔2008〕38号）

18、关于以竞拍方式承受四家金融资产管理公司处置不良资产涉及的土地房屋契税计税依据问题。契税的计税依据为房屋、土地实际成交价格。信达、华融、长城和东方四家金融资产管理公司按照有关法律、法规的规定，通过竞拍的方式，分别处置从中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行和中国银行四家国有银行接受的不良资

产，承受方缴纳契税的计税依据为竞拍房屋或土地的实际成交价格。（吉地税发〔2008〕38号 ）

19、关于以房屋、土地抵债计税依据问题。以房屋、土地抵债是一种特殊形式的买卖关系，根据不同情形，其契税计税依据为债权人与债务人签订的有效合同上约定的以房屋、土地抵顶的债务额或法院判决书上明确的抵债额或拍卖的实际成交价格。（吉地税发〔2008〕38号）

20、根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。（国税函〔2008〕662号）

21、关于抵债房屋和土契税计税依据问题。⑴通过人民法院依法做出并已经发生效率的判决书、调解书、裁决书、裁定书、协助执行通知书等法律文书承受低债房屋和土地的，契税的计税依据为上述法律文书载明的抵债额。⑵通过法院委托拍卖的抵债房屋和土地以实际成交价格为计税依据。（吉地税发[2009]117号）

22、出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。（国税函〔2009〕603号）

23、关于契税的征收问题对由于原开发建设单位主体资格消失、法院拍卖抵债资产或开发建设单位拒不开具发票等客观原因，导致土地、房屋的承受人无法取得销售不动产统一发票的，凡符合《吉林省地方税务局关于欠缴税款的纳税人发票管理有关问题的通知》（吉地税发〔2006〕102号）第4条规定情形的，依照规定执行。不符合上述文件规定情形的，在征收契税时，土地、房屋的承受人应说明情况，提供相关证明材料，对方单位主管地税机关进行审核认定，并出具认定情况说明后，契税征收机关可按照以下两种情况执行：以资抵债、法院判决和法院委托拍卖的，按照《吉林省地方税务局关于明确契税征收几个具体问题的通知》（吉地税发〔2009〕117号）第五条规定执行。（吉地税发〔2011〕127号）

24关于企业取得政府返还的拆迁成本如何计征契税问题 在棚户区改造过程中， 对中标的房地产开发公司进行土地使用 权的挂牌出让， 其前期已经发生的拆迁补偿费契税征免按以下规定执行：⑴房地产开发公司通过挂牌方式取得土地使用权，并负责拆迁和办理灭籍手续，其前期支付的拆迁补偿费，无论政府返还与否，都应计入其契税计税依据，照章征收契税。⑵房地产开发公司通过挂牌方式取得土地使用权，不负责拆迁和办理灭籍手续的， 其契税计税依据为缴纳

的土地出让金和其他土地出让费用，不包括代为支付并由政府返还的拆迁补偿费。拆迁环节契税纳税人为签订拆迁补偿协议和办理灭籍手续的单位和个人。（吉地税发〔2012〕24号）

25、关于外网配套费契税征收问题。房地产开发公司购买和开发土地所支付的各项外网配套费，凡支付给建委、财政、消防等政府相关部门，取得行政事业性收费票据的，属于与取得土地有关的费用，应计入契税计税依据，照章征收契税；（吉地税发〔2012〕24号）

26、关于拆迁补偿费契税征收问题。纳税人取得土地后，为动迁所支付的各项拆迁补偿， 包括有权 属房屋、无权属房屋、在建房屋、构筑物和其他附着物补偿，均属于契税的征税范围，应照章征收契税。（吉地税发〔2012〕24号）

27、关于分期支付土地出让金契税征收问题。纳税人与土地管理部门签订土地出让合同， 约定分期缴纳土地出让金，其纳税义务发生时间为签订出让合同的当天，计税依据为合同所载全部土地出让金总价款。纳税人因分（吉地税发〔2012〕24号）期支付土地出让金而 支付给土地出让人的利息，应计入契税计税依据，照章征收契税。

28、关于城镇房屋拆迁补偿承受住房契税政策问题。纳税人因拆迁住房和非住房而重新承受住房的，对其重新购置 住房价款不超过拆迁补偿款的部分，或取得拆迁补偿住房且不需要缴纳差价款的，免征契税；重新购置住房价款超过拆迁补偿款，或为取得拆迁补偿住房而缴纳差价款的，对其超过部分或缴纳的差价 款依照对应的税率征收契税。对符合棚户区改造的拆迁户，按现行棚户区改造有关契税优惠政策执行。（吉地税发〔2012〕24号）

29、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。（财税[2012]82号）

30、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。（财税[2012]82号）

31、根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，凡发生土地使用权、房屋所有权权属转移变动，均应交纳契税。在房地产交易过程中，因为“地为房载、房依地建”。所以在土地使用权转移变动时，土地使用权也同时转移。以划拨方式承受土地使用权，但其在获得土地使用权的同时，对附着在土地上的建筑物及其附着物（如院墙、仓、

棚、圈、舍、树、井等）也实行了一次性买断，给予一定价值的补偿。这种行为是先买房后拆料，属于房屋权属转移，按《中华人民共和国契税暂行条例》规定应交纳契税，计税依据为实际支付给房屋所有者的补偿费。（吉地税农字[1998]336号）

32、房屋开发单位为了实施房屋开发项目，在取得土地使用权时，需动迁旧房，房屋权属由原房主转移至房屋开发单位，房屋开发单位再委托动迁单位实施动迁，其行为属先买房后拆料。按着《中华人民共和国契税暂行条例》规定应交纳契税。其计税依据为实际支付给被动迁户的所有动迁安置补偿费。（吉地税农字〔1999〕37号 ）

33、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。（财税〔2005〕45号）

34、依据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，吉林市城市基础设施投资公司、城市开发办、城市拆迁安置公司在城市基础设施改造中，通过政府划拨或征用的方式取得土地使用权，不征收契税。但由于“地为房载、房依地建”，上述单位在取得在土地使用权的同时，对附着在土地上的建筑物及其附属物也实行了一次买断，给予一定价值的补偿。这种行为是先买房后拆料，属于房屋权属转移。根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，以上开发建设单位的拆迁补偿行为应缴纳契税，其计税依据为实际支付给房屋所有者的拆迁补偿费。（吉地税函〔2005〕52号） （二）、现行有效的契税文件中关于契税成交价格的具体规定

１、合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。 （财税字[1998]96号）

2、关于土地使用权出让的计税依据。土地使用权出让行为的计税依据是成交价格，成交价格是指用地者在承受土地时应交付的货币、实物、无形资产或者其它经济利益的总和。

主要包括承受者应交付的征地费用、土地开发费用、地租。征地费用包括土地补偿 费、安置补助费、新莱田开发建设基金、青苗补偿费、地上地下附着物和埋藏物补偿费、拆迁补偿费和征地管理费等；土地开发费用包括市政公用设施配套费、城市园林绿化费、城市给水工程建设费、城市消防设施建设费、重点人防城市结建人防工程建设费、城市商业网点建设费和城市教育网点建设费等；地租也称土地净收益，是指应缴人国库的土地出让金。（财税字[1998]11号）

３、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承 受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。（财税〔2004〕134号）

４、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（财税〔2004〕134号）

5、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、 土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、吉地税函[2007]19号拆迁补偿、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益”。（吉地税函[2007]19号）

６、关于土地出让金的违约金是否计入契税计税依据问题。用地人未按照土地出让合同、补充协议或变更协议的约定及时缴纳土地出让金，被政府相关部门计收的违约金，由于不属于土地出让的成交价格，因此，不计入契税的计税依据，不征收契税。（吉林省地方税务局公告2011年第2号）

７、关于分期支付土地出让金契税征收问题 纳税人与土地管理部门签订土地出让合同， 约定分期缴纳土地 出让金，其纳税义务发生时间为签订出让合同的当天，计税依据为 合同所载全部土地出让金总价款。 纳税人因分期支付土地出让金而 支付给土地出让人的利息，应计入契税计税依据，照章征收契税。（吉地税发〔2012〕24号） （三）、需要进行评估后才能做为契税计税的相关规定

１、根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。（国税函〔2002〕1094号）

２、⑴出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。①以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。②没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同

类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。⑵土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。（财税〔2004〕134号）

３、关于以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权契税计税依据问题。《财政部国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》（财税[2008]129号）规定：对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。其计税依据为有批准权的人民工政府土地管理部门按一定的土地使用年限，并根据当地地价水平和土地出证标准，核算出的土地出让金作为转增国家资本金或国家股本金金额。（吉地税发[2009]117号）

４、关于房地产开发企业以实物补偿方式取得土地使用权契税征收问题。房地产开发企业将开发区域内原住户房屋拆除，采用实物补偿方式进行安置取得土地使用权，对房地产开发企业征收契税的标准，分两种情况掌握：一是开发建成新房在原地等面积偿还原住户面积的，当地有同一地段拆迁补偿安置标准的，按被拆迁房屋的市场价格核定征收契税。二是在异地以现房进行安置的，按房地产开发企业所支付现房的市场价格征收契税。（吉地税发[2009]117号）

５、关于抵债房屋和土契税计税依据问题。债权人和债务人双方通过签订以资抵债协议、合同或者通过公证部门公证后签订以资抵债协议、合同承受抵债房屋和土地的，契税 的计税依据为政府部门批准设立的房地产评估机构出具的评估价格。（吉地税发[2009]117号）

6、实物安置契税计税依据问题。开发公司委托房屋拆迁公司对被拆迁对象的房屋进行拆迁，在实际工作中，可以依照房屋拆迁公司与被拆迁人签订并经有评估资质的专业机构评估的《住宅房屋拆迁补偿安置协议书》所载金额，计算征收契税（长地税发〔2009〕154号）

７、关于契税的征收问题对由于原开发建设单位主体资格消失、法院拍卖抵债资产或开发建设单位拒不开具发票等客观原因，导致土地、房屋的承受人无法取得销售不动产统一发票的，凡符合《吉林省地方税务局关于欠缴税款的纳税人发票管理有关问题的通知》（吉地税发〔2006〕102号）第4条规定情形的，依照规定执行。不符合上述文件规定情形的，在征收契税时，土地、房屋的承受人应说明情况，提供相关证明材料，对方单位主管地税机关进行审核认定，并出具认定情况说明后，契税征收机关可按照以下两种情况执行：（一）已签订购房合同，但确实无法取得发票的，依据合同所载金额征收契税，合同金额明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定征收契税。（吉地税发〔2011〕127号）

８、对于需要按评估价格计征契税的，必须委托具备土地估价资格的土地评估机构进行地价评估，评估结果须有确认权的土地管理部门确认后，方可做为计征契税的依据。（吉地税联字〔1998〕5号）

９、存量房交易双方当事人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税机关依法通过存量房交易税收征管系统对其申报的成交价格进行比对，并按照评估的房产价格作为计税价格，计算应纳税款。（长春市人民政府关于加强存量房交易税收征管的通告）

10、根据《财政部国家税务总局关于推广房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）规定，纳税人办理土地、房屋权属转移涉税事项，应提供政府采购程序指定的房地产评估机构出具的《房地产估价报告》（房地产评估机构名单另行通知）。主管税务机关按评估价格和纳税人申报价格孰高原则，核定计税收入，计征各项税收。（长地税发[2012]84号）

11、为了加强契税征收机关与土地管理部门的工作配合，做好契税征收管理工作，根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例细则》和《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定，现就契税征收管理中的有关问题通知如下：对于需要按评估价格计征契税的，应当委托具备土地评估资格的评估机构进行有关的评估，以规范房地产市

场交易行为，确保国家税收不受损失。（国税发〔1998〕31号）

12、对于需要按评估价格计征契税的，必须委托具备土地估价资格的土地评估机构进行地价评估，评估结果须有确认权的土地管理部门确认后，方可做为计征契税的依据。（吉地税联字〔1998〕5号） 13、为规范存量房交易的税收管理，堵塞税收征管漏洞，促进房地产市场健康发展，根据国家法律法规和《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）、《财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）的规定，现将加强存量房交易税收征管有关事宜通告如下：

⑴本市市区范围内（不含双阳区）存量房交易双方当事人均须遵守本通告。

⑵存量房发生交易时，其双方当事人应当依法如实申报并缴纳契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、印花税、教育费附加和地方教育附加等税费。

⑶ 市地税机关委托具有法定资质的房地产评估机构，依据相关规定，按照统一的估价时点和估价标准，对全市存量房产进行价格评估，其评估价格数据存入建立的存量房交易税收征管系统内。

⑷ 存量房交易双方当事人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税机关依法通过存量房交易税收征管系统对其申报的成交价格进行比对，并按照评估的房产价格作为计税价格，计算应纳税款。（长春市人民政府关于加强存量房交易税收征管的通告）

14、根据《财政部国家税务总局关于推广房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）规定，纳税人办理土地、房屋权属转移涉税事项，应提供政府采购程序指定的房地产评估机构出具的《房地产估价报告》（房地产评估机构名单另行通知）。主管税务机关按评估价格和纳税人申报价格孰高原则，核定计税收入，计征各项税收。（长地税发[2012]84号）

15、严格按照规定推行存量房评估工作。

⑴积极推进存量房评估工作，自2012年7月1日起对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税，或公布存量房交易价格评估值，客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。

⑵严格按照规定实施存量房评估。对于评估认定申报交易价格偏低的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由。有正当理由的，按申报交易价格征税；没有正当理由的，按核定计税价格征税。核定计税价格可参照存量房申报价格评估值确定。（财税[2011]61号 ）

三、日常工作中的具体做法：

按照长地税发[2012]84号文件的规定，房地产交易的单位契税纳税义务人应根据《财政部国家税务总局关于推广房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）规定，在办理土地、房屋权属转移涉税事项时，提供政府采购程序指定的房地产评估机构出具的《房地产估价报告》。主管税务机关按评估价格和纳税人申报价格孰高原则，核定计税收入，计征各项税收。

第一讲 契税基础知识（三）

第一部分 契税税额的计算、契税的适用税率确定 一、契税税额的计算

1、契税税额计算公式

应纳税额=计税依据×税率

2、契税税额计算的相关规定

⑴公式中的计税依据是以人民币计算单位。转移土地、房屋权属用以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算；

⑵公式中的计税依据是经税务机关确认的计税价格。契税的个人纳税目前按照《长春市人民政府关于加强存量房交易税收征管的通告》的规定确定计税价格；单位契税纳税人按照《长春市地方税务局关于调整土地 房屋权属转移各项税收征管范围的通知》（长地税发[2012]84号）文件规定确定计税价格；

⑶《长春市地方税务局关于调整土地 房屋权属转移各项税收征管范围的通知》（长地税发[2012]84号）文件规定：根据《财政部国家税务总局关于推广房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]6号）规定，纳税人办理土地、房屋权属转移涉税事项，应提供政府采购程序指定的房地产评估机构出具的《房地产估价报告》（房地产评估机构名单另行通知）。主管税务机关按评估价格和纳税人申报价格孰高原则，核定计税收入，计征各项税收。

二、契税税率

（一）契税税率的基本规定 １、契税实行幅度比例税率； ２、契税条例规定：

⑴契税税率为3—5%。

⑵契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

３、吉林省契税实施办法规定：

⑴契税的基本税率为５％；（包括承受土地权属和房屋权属） ⑵居民个人和个体工商户购买住宅房屋的，契税税率为３％；

⑶居民个人和个体工商户购买住房适用3%、1.5%和1%三档税率；（适用条件后面有关章节进行详细讲解）

⑷单位购买土地、房屋（不分使用性质）契税适用税率一律5%。 ⑸居民个人购买非住宅房屋、承受土地权属契税适用税率为5%。 二、现行有效契税文件对契税适用税率方面的具体规定 １、关于普通住房和非普通住房契税税率时间认定问题。

2005年5月国家七部委和省建设厅等部门先后明确了普通住房和非普通住房标准，按照国家要求我省相应调整了房地产税收政策。规定从2005年6月1日起，对个人购买普通住房的契税继续实行1.5%税率，对个人购买的非普通住房契税执行3%的税率。个人购买房屋

的时间以购买房屋取得的销售不动产发票开具的时间为准。（吉地税发〔2008〕38号 ）

2、关于营业税和契税的政策问题。为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。（财税字〔1999〕210号）

3、关于契税的税率。个人承受住房符合“普通住房标准”的，继续享受减半征收的优惠政策，即执行1.5%的税率；对2005年6月1日以后个人承受住房高于普通住房标准的，执行3%的税率。（吉地税函〔2005〕76号）

4、长春市城区内非住宅房屋转让契税执行3%的税率将于2006年9月30日到期。为统一税率，公平税负，经请示省政府同意，从2006年10月1日起，长春市城区非住宅房屋转让契税税率恢复为5%。

（吉地税发〔2006〕105号 ）

5、 关于契税减半征收优惠政策。《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干政策的通知》（财税字〔1999〕210号）规定，“个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税”。《吉林省契税实施办法》规定，居民个人购买住宅房屋的，契税税率为3%，其他为5%。因此，对以赠与和获奖方式取得的住房，应按5%的税率征收契税，不适用于减半征收优惠政策。（吉地税发[2007]9号）

6、关于普通住房和非普通住房契税税率时间认定问题。 2005年5月国家七部委和省建设厅等部门先后明确了普通住房和非普通住房标准，按照国家要求我省相应调整了房地产税收政策。规定从2005年6月1日起，对个人购买普通住房的契税继续实行1.5%税率，对个人购买的非普通住房契税执行3%的税率。个人购买房屋的时间以购买房屋取得的销售不动产发票开具的时间为准。（吉地税发〔2008〕38号 ）

7、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。（财税〔2008〕137号）

8、 现对《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）中首次购买普通住房契税优惠政策问题明确如下：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。（财税[2010]13号）

9、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1％的税率

计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。（财税[2010]42号）

10、经国务院批准，现就调整房地产交易环节契税有关优惠政策通知如下：①对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。②个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。（财税[2010]94号） 11、本通知自2010年10月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第一条有关契税的规定、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第一条、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第三条同时废止。（财税[2010]94号）

12、对商业银行承受非关闭、破产企业抵债土地、房屋需要缴纳契税的，按照《吉林省人民政府办公厅转发促进金融企业发展支持吉林老工业基地振兴指导意见的通知》（吉政办发〔2004〕18号）的规定，将税率由5%下调到3%执行。（吉地税发〔2006〕133号）

第二部分 契税的补缴与契税的退还

一、 契税的补税

1、契税补税的几种常见的情形

⑴办理土地、房屋产权证时未按照规定缴纳契税； ⑵办理土地、房屋产权证时少缴纳契税；

⑶办理土地、房屋权属证后，又发生了契税的应税行为而未按照规定缴纳或少缴契税；

⑷经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于减征、免征契税范围的，未按照规定补缴已经减征、免征的税款；

⑸以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，房地产转让者未按照规定补缴契税；

⑹虽然未办理权属证，但发生发条例规定的契税应税行为，而

未按照规定缴纳契税。 2、补缴契税的法律依据

⑴ 因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。

⑵对偷税、抗税、骗税的，税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款，不受前款规定期限的限制。

⑶经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。

⑷以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益；

⑸土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

二、契税的退还

1、退还契税税的几种常见情形

⑴重复缴税； ⑵误缴税款； ⑶多缴税款； ⑷先免后退； ⑸无效产权； ⑹退房。

2、退还契税的法律依据及现行契税有效文件的具体规定

⑴纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还（征管法）；

⑵契税的征收管理，依照本办法和《中华人民共和国税收征收管理法》执行（吉林省契税实施办法）；

⑶按照现行契税政策规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办

理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。（国税函[2002]622号）

⑷个人购买住房退税问题。个人从房屋开发公司购买并缴纳契税，但未办理产权的，因房屋开发公司的原因，不能满足购房者要求而发生退房，可比照《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函[2002]622号）：“购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还”的规定办理。（长地税发〔2009〕154号）

⑸购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。（财税〔2011〕32号）

第一讲 契税基础知识（四）

第一部分 契税的纳税义务发生时间、纳税申报、缴税期限

一、纳税的纳税义务发生时间

１、条例对契税的纳税义务发生时间有三条规定： ⑴契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转 移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

⑵纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

⑶以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。

２、相关名词解释：

条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。（目前吉林省还没有确定任何其他凭证）

３、契税有效文件对纳税义务发生时间的列举性规定

⑴对于金融系统1997年10月1日以后取得的抵债土地、房屋，应照章缴纳契税。经法院判决收到抵债土地、房屋的，应以法院判决书做为土地、房权属转移凭证，法院判决书生效之日为应纳契税义务发生时间。金融系统应自法院判决书生效之日起十日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。（吉地税农字〔1999〕143号） ⑵ 购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。（国税函[1999]613号）

⑶关于购买房屋契税纳税义务发生时间问题。购买房屋的纳税义务发生时间，按照在房地产管理部门登记备案合同的签订日期和销售不动产发票开具日期孰先的原则确定，并适用纳税发生时间相对应的税率。其中，分期付款并分期开具销售不动产发票的，按最后一次交齐全部购房款开具的销售不动产发票时间为准。（吉地税发[2009]117号）

⑷关于无籍房屋契税征收问题。对各级人民政府房屋管理部门为改善民生准予办理产权登记手续的无籍房屋，属于原开发建设单位主体资格消失，且购房者已签订购房合同并交付全部购房款但无法取得销售不动产发票的，在办理契税申报时，无籍房购房人可凭无籍房管理部门出具的审验资料、购房合同及原始收款凭证、有效身份证件等办理契税申报。对于原发票、收据或合同丢失，因开发建设单位主体资格消失无法补开补办的，申报人需提供无籍房管理部门出具的相关证明材料和有效身份证件等办理契税申报。（吉地税发[2009]117号） ⑸无籍房屋契税的纳税义务发生时间按无籍房管理部门确权认定的有效购房合同或发票、收据签订的日期孰先的原则确定。无合同、发票和收据的，按无籍房管理部门出具的相关证明材料认定的购房时间确定。征收机关按照无籍房购房者提供的上述申报资料，据其纳税义务发生时间内相对应的税率征收税款。（吉地税发[2009]117号） ⑹房地产开发公司通过“招拍挂”取得土地使用权，并签订挂牌成交确认书。由于挂牌成交确认书约定双方在规定的时限内需另外签订《国有土地使用权出让合同》，否则视为竞买人放弃竞买资格，并承担相应法律责任。因此，挂牌成交确认书不应作为生效的土地权属转移合同或合同性质凭证，在确定纳税义务发生时间时，应以《土地使用权出让合同》签订日期或开具土地出让金缴款凭证日期为准。（吉地税函[2010]53号）

４、确定纳税义务时间的作用

确定纳税义务时间是为了确定契税办理纳税申报的前提；只有确定了契税纳税义务人的纳税义务发生时间，才能为下一环节的征收管

理奠定基础。

二、契税的纳税申报

１、契税纳税申报的基本规定

契税条例规定：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。 ２、契税纳税申报的法律依据

⑴契税的征收管理，依照本办法和《中华人民共和国税收征收管理法》执行（吉林省契税实施办法）；

⑵、纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料（征管法）；

⑶纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款（契税条例）。

３、契税纳税申报目前在实际工作的具体操作方式

⑴契税的个人纳税义务人的纳税申报与缴纳税款同步进行。即纳税义务人持房地产部门核发的《业务受理单》分别到直属局的驻政务中心税务所和驻房产交易中心税务所办理契税申报和税款缴纳的相关事宜。在缴税审核后，税务人员依据纳税的相关资料在征管系统的房地产一体化模块的纳税申报程序中打印出《契税纳税申报表》和银行缴款单收据；

⑵契税的单位纳税义务人目前还没有要求真正意义上的纳税申报。纳税申报的办理比照契税个人纳税义务人的办理程序。

对待这个问题上，目前长春市城区的各区地方税务局掌握的还不尽相同。有的要求基层科所将契税纳税申报录入到征管系统的房地产一体化模块的纳税申报程序中，有的还按照其他税种的纳税申报的有关程序办理。

个人认为，要求契税按照规定办理纳税申报是提高纳税遵从度的有力措施，应充份利用此次契税征管范围调整的有利时机，要求纳税按照契税条例的规定办理纳税申报。对于不按期办理纳税申报的纳税人，加强处罚力度。

三、 契税纳税期限

１、契税纳税期限的基本规定

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

⑴契税的纳税期限有别于营业税等税种。其特点是契税的纳税期限是按次缴纳。

⑵契税的纳税期限的时间要求：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

⑶征收机关核定的契税的缴纳期限的原则是根据纳税的税额大小、纳税人缴税环境等因素掌握。

⑷目前实际工作中按照纳税人如有纳税义务发生时，税务机关可一次核定所有计税依据的纳税期限，规定纳税人在此期限内缴纳税款，逾期不缴的，可按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定处理。

２、纳税期限的法律依据及现行有效契税文件的具体规定

⑴契税的征收管理，依照本办法和《中华人民共和国税收征收管理法》执行（吉林省契税实施办法）；

⑶纳税人、扣缴义务人按照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限，缴纳或者解缴税款（征管法）。 ２、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十一条:“纳税人、扣缴义务人按照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规规定确定的期限，缴纳或解缴税款”及《吉林省契税实施办法》第十七条：“纳税人应当自纳税义务发生之日起 10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”的规定，应当按以下办法处理：纳税人如有纳税义务发生时，税务机关可一次核定所有计税依据的纳税期限，规定纳税人在此期限内缴纳税款，逾期不缴的，可按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定处理。（长地税发〔2009〕154号）。

第二部分 契税的征收环节、契税的纳税地点、契税的征收机关 一、契税的征收环节

１、契税的纳税环节是指在签订土地、房屋权属转移合同或者纳税人取得其他土地、房屋权属转移合同性质凭证之后，到办理土地使用证、房屋产权证之前的这段过程。

２、结合契税纳税义务发生时间、契税的纳税申报、契税的税款缴纳期限的相关规定，可以将契税的纳税环节在按照规定应办理纳税申报后，税务机关核定税款缴纳期限前这一区间。

３、细化契税的纳税环节的情形有以下几个方面： ⑴开发企业的征地环节。这个环节纳税人应按照规定支付土地补偿费、安置补助费、新莱田开发建设基金、青苗补偿费、地上地下附着物和埋藏物补偿费、拆迁补偿费和征地管理费等，所有这些都是契

税计税价格的组成部分，所以这时纳税义务已发生，就应办理纳税申报、税款缴纳事宜。

⑵开发企业的土地开发环节。这个环节纳税人会发生土地开发费用。土地开发费用包括市政公用设施配套费、城市园林绿化费、城市给水工程建设费、城市消防设施建设费、重点人防城市结建人防工程建设费、城市商业网点建设费和城市教育网点建设费等；所有这些都是契税计税价格的组成部分，所以这时纳税义务已发生，就应办理纳税申报、税款缴纳事宜。

⑶取得土地使用权环节。这个环节纳税人应按照规定支付地租，即国有土地出让金。国有土地出让金是契税计税价格的组成部分，所以这时纳税义务已发生，就应办理纳税申报、税款缴纳事宜。

⑷纳税人承受房屋权属及地上建筑物、构建税、附属物的环节。 ⑸纳税人发生土地、房屋权属交换的环节。 ⑹纳税人获奖取得房屋权属环节。

⑺纳税人继承房屋所有权、土地使用权的环节。 ⑻纳税人接受房屋赠与的环节等。 ２、契税纳税环节的其他相关规定 ⑴纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。

⑵纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。 ３、契税的控管手段。

⑴纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

⑵土地管理部门和契税征收机关要共同做好契税征收管理与土地使用权的权属管理的衔接工作。土地管理部门在受理土地变更登记申请后，对土地权属及变更事项进行审核，对符合变更登记规定的，要求当事人出示契税完税凭证或免税证明。对未取得契税完税凭证或免税证明的，土地管理部门不予办理土地变更登记手续。

⑶各级土地部门在办理土地变更登记时，要求当事人出示契税证明或免税证明，对未取得契税完税凭证或免税证明的，土地管理部门不予办理土地变更登记手续。

⑷房地产管理机关在办理房地产的权属变更登记时，要查验纳税人出具的契税完税凭证，并存人产权管理档案。凡未取得征收机关发放的契税完税凭证的，房地产管理机关不予办理有关的权属变更登记手续，不予发放房地产权属证书。 五、契税的纳税地点

１、纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所

在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

２、需要到直属局为纳税地点的情形：

⑴纳税人土地使用权出让涉及的契税、印花税： ⑵个人土地使用权转让（承受）涉及的各项税收；

⑶纳税人增量房（含无籍房）确权涉及的契税、印花税； ⑷个人存量房权属转移涉及的各项税收；

⑸单位纳税人承受（转让）土地使用权、房屋所有权经审核应补缴的各项税收（不含企业所得税）；

⑹纳税人办理土地、房屋灭籍经审核应补缴的各项税收（不含企业所得税）；

⑺长春市土地收储中心办理土地、房屋灭籍涉及的各项税收（不含企业所得税）；

⑻直属税务局负责对纳税人办理《 土地使用权证》以及土地、房屋灭藉等手续前涉及的各项税收（不含企业所得税）征免税情况进行审核。

３、需要到各区地方税务局为纳税地点的情形： ⑴纳税人办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》后涉及的契税。 包括以下具体情况：违法办理土地权属证和房屋权属证明未按照规定缴纳税款的行为；办理土地权属证和房屋权属证明时未足额缴纳契税的行为；办理土地权属证和房屋权属证明后又发生契税的应税行为的行为等。

⑵纳税人（房地产开发企业）实施拆迁涉及的各项税收。包括征地环节、开发环节应缴纳的各项税收。

⑶单位纳税人承受（转让）土地使用权、房屋所有权涉及的各项税收。

⑷纳税人办理土地、房屋灭籍涉及的各项税收。各区（开发区）土地收储中心或土地管理部门办理土地、房屋灭籍涉及的各项税收。

⑸纳税人承受土地、房屋权属享受契税减免后改变用途应补缴的契税。

⑹金融机构发生的以土地、房屋权属抵债涉及的各项税收，由各属地税务局负责征收。

４、确定纳税地点的原则

各区（开发区）地税局、驻一汽税务局、涉外税务局按纳税人机构所在地管辖原则确定契税的纳税地点。

六、契税的征收机关

（一）契税征收机关为土地、房屋所在地的地方税务机关。

１、确定为土地、房屋所在地的地方税务机关的出发点：地方

税务局直接征收契税，是掌握税源情况、制定税收政策的基础，是强化税收管理、严格执行政策的抓手，也是保障契税收入持续快速增长的必要措施。

２、土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。 （二）契税的征收机关的具体划分

１、接受直属局为契税的征收机关的纳税人或应税事项： ⑴纳税人土地使用权出让涉及的契税、印花税： ⑵个人土地使用权转让（承受）涉及的各项税收；

⑶纳税人增量房（含无籍房）确权涉及的契税、印花税； ⑷个人存量房权属转移涉及的各项税收；

⑸单位纳税人承受（转让）土地使用权、房屋所有权经审核应补缴的各项税收（不含企业所得税）；

⑹纳税人办理土地、房屋灭籍经审核应补缴的各项税收（不含企业所得税）；

⑺长春市土地收储中心办理土地、房屋灭籍涉及的各项税收（不含企业所得税）；

⑻直属税务局负责对纳税人办理《 土地使用权证》以及土地、房屋灭藉等手续前涉及的各项税收（不含企业所得税）征免税情况进行审核。

２、按受各区地方税务局管理的契税纳税义务人或应税事项： ⑴纳税人办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》后涉及的契税。 包括以下具体情况：违法办理土地权属证和房屋权属证明未按照规定缴纳税款的行为；办理土地权属证和房屋权属证明时未足额缴纳契税的行为；办理土地权属证和房屋权属证明后又发生契税的应税行为的行为等。

⑵纳税人（房地产开发企业）实施拆迁涉及的各项税收。包括征地环节、开发环节应缴纳的各项税收。

⑶单位纳税人承受（转让）土地使用权、房屋所有权涉及的各项税收。

⑷纳税人办理土地、房屋灭籍涉及的各项税收。各区（开发区）土地收储中心或土地管理部门办理土地、房屋灭籍涉及的各项税收。

⑸纳税人承受土地、房屋权属享受契税减免后改变用途应补缴的契税。

⑹金融机构发生的以土地、房屋权属抵债涉及的各项税收。

第三部分 契税的征收管理

一、 契税征收管理的基本规定

１、按照《中华人民共和国契税条例》规定，契税的征收管理，

依照《中华人民共和国契税暂行条例》和有关法律、行政法规的规定执行。

２、按照《吉林省契税实施办法》规定，契税的征收管理，依照《吉林省契税实施办法》和《中华人民共和国税收征收管理法》执行。

二、契税征收管理的相关规定

１、纳税人逾期缴纳契税，应按照《国家税务总局关于农业税、牧业税、耕地占用税、契税征收管理暂参照〈中华人民共和国税收征收管理法〉执行的通知》

２、土地管理部门在受理土地变更登记申请后，应及时通知同级地税部门，督促纳税人缴纳税款或办理免税手续。地税部门在收到税款或办理免税申请后，应开具契税完税证明书或免税证明书。各级土地部门在办理土地变更登记时，要求当事人出示契税证明或免税 证明，对未取得契税完税凭证或免税证明的，土地管理部门不予办理土地变更登记手续。（吉地税联字〔1998〕5号）

3、房地产管理机关在办理房地产的权属变更登记时，要查验纳税人出具的契税完税凭证，并存人产权管理档案。凡未取得征收机关发放的契税完税凭证的，房地产管理机关不予办理有关的权属变更登记手续，不予发放房地产权属证书。（吉地税联字〔1998〕8号）

４、根据《中华人民共和国行政处罚法》规定的原则，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，对契税纳税人违法行为可以给予相应行政处罚及有关法律责任。

第二讲 契税的减免税（一）

第一部分 不征收契税的相关规定 一 、不征收契税的相关规定

1、公司名称变更不征契税（仅适用企业名称变更中没有发生房地产权属转移）；

2、由于股权变动引起企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税；

3、在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 二、不征收契税的法律依据 １、《中华人民共和国契税暂行条例》第一、二条； 2、国税函[2002]771号； 3、财税[2012]4号。

三、企业名称变更不征收契税所需资料 1、 产权处核准报告；

2、工商变更登记审核表、变更登记核准通知书、股权转让协议、股东会决议（职代会决议）；

3、原及现：企业营业执照、税务登记、组织机构代码证复印件；4、原及现企业章程、验资报告复印件；

5、土地：需提供土地出让合同（成交确认书），完税凭证、土地证复印件；

6、房屋需提供上一手完税凭证（自建手续），产权证复印件 四、不征收契税确认办理方式与方法 （一）、具体做法：

第一步：纳税人应首先到房地产交易部门办理土地、房屋权属变更登记手续；

第二步：纳税人持房地交易部门核发的“业务受理单”到直属局驻政务大厅税务所或直属局驻房屋产权交易中心税务所相关办税窗口打印出相关资料；

第三步：纳税人持打印出的相关资料到土地、房屋所属地区地方税务局办税服务大厅申请办理不征收契税确认或契税减免税；

第四步：相关税源管理科（所）对服务科转来的不征收契税确认或减免税契税的相关资料进行调查核实，并撰写《关于ＸＸ企业申请不征收（契税）或申请减或免契税的调查报告》，并在《税务认定审确认表》和《申请人减免税情况调查表》或《减免税审批（备案）申请表》和《申请人减免税情况调查表》上签署初始意见；税源科将处理过的资料转送“税收政策法规科”；

第五步：“税收政策法规科”受理并按照相关决议出具《减免税批复通知书》。后修改为《税收优惠事项备案通知书》。

第六步：直属局的相关税务所对区税务局办理的减免税或不征收契税确认的相关资料进行审核，审核确认正确或不需补税的将完税信息传递给房地产部门办理各类权属证的发放。 以上也可表述为：

第一步：纳税人首先到产权处办理产权过户并提供相关资料证明，产权处确认权属无异，出具核准报告。

第二步：纳税人持核准报告和减免税所需资料到税务机关，通过“一站式”服务流程办理不征税确认或减免税审批。

第三步：纳税人持税务机关出具的《税务认定审批表》或《减免税批复通知书》、涉税情况说明到直属税务办理审核手续；

第四步：直属局对纳税人报送的相关资料审核无误后，纳税人产权处过户。 （二）、在区局的办税流程

１、即时办结事项办税流程用图表表示：

申请（纳税向办税厅申请）→受理(办税服务厅受理)→批复（操作事项受理岗）→调查（税源管理科调查）→审核（职能科室审核）→复核

２、限时办结事项办税流程用图表表示：

申请（纳税向办税厅申请）→受理(办税服务厅受理)→调查（税源管理科调查）→审核（职能科室审核）→复核

３、具体流程应完全按照以下文件的规定执行：

⑴《长春市地方税务局关于印发减免税即时办结事项管理操作指南的通知》（长地税发[2011]64）；

⑵《长春市地方税务局关于印发减免税限时办结事项管理操作指南的通知》（长地税发〔2011〕97号）；

⑶《长春市地方税务局关于贯彻落实减免税即时限时办结事项管理操作指南的补充通知》（长地税发〔2012〕34号）；

⑷《长春市地方税务局关于印发地方税收减免管理工作规程（试行）的通知》（长地税发〔2012〕80号）。 五、契税不征税确认办理时的注意事项

1、有的件中涉及纳税人多个环节权属变化，一直未过户。审件时应将每个环节征免界定清晰。每个环节全免税的，出具《税务认定审批表》或《减免税批复通知书》及《吉林省契税减免申报表》。各个环节有征有免的出具涉税情况说明，把每一个环节界定清晰。

2、有的件中最后一手纳税人为自然人的，需市局确定管辖机关。 3、有的件中涉及多个环节几个税务局分别管辖一个或两个中间环节。需市局明确管辖机关，是以最后一手为准还是分别到各个局审批。

4、注意文书使用的准确性。减免件和确认件使用不同文书，产权处会根据税务局的文书来确定手续费。

六、现行有效的契税规范性文件中关于不征收契税的情形

１、离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。（国税函[1999]391号）

2、房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。

（国税函[1999]465号）

3、国家税务总局关于中国联通有限公司重组过程中办理土著人地、房屋权属变更登记不征收契税的批复。（国税函〔２００１〕６８９号）

4、国家税务总局关于中国粮油食品进出口（集团）有限公司重组改制有关契税问题的通知（国税函〔2001〕843号）

由于股权划转不影响企业法人的存续，其土地、房屋权属不发生转移，故不征契税。

5、国家税务总局关于中国移动通信集团公司重组过程中办理土地房屋权属变更登记不征契税的通知（国税函〔2002〕201号） 6、国家税务总局关于保险公司分业经营改革中不动产转移过户有关税收政策的通知（国税发[2002]69号）

7、关于股权变动导致企业法人房地产权属更名登记不征契税的批复（国税函[2002]771号）

8、国家税务总局关于中国石油天然气集团公司油品销售企业重组有关契税问题的通知（国税函〔2002〕923号）

9、国家税务总局关于中国航空集团公司重组过程中有关契税问题的通知（国税函〔2003〕524号）

10、国家税务总局关于国家电网公司组建中有关契税问题的通知 （国税函[2003]627号）

11、国家税务总局关于中国国电集团公司组建中有关契税问题的通知（国税函〔2003〕978号）

12、国家税务总局关于中国人民保险公司重组改制过程中有关印花税和契税问题的通知（国税函〔2003〕1027号）

13、国家税务总局关于中国电信集团公司重组安徽等六省（区、市）电信资产有关契税问题的通知（国税函〔2003〕1143号）

14、国家税务总局关于中国大唐集团公司组建中有关契税问题的通知（国税函［2003］946号）

15、国家税务总局关于中国航空工业第二集团公司重组中有关契税问题的通知 （国税函〔2003〕1253号）

16、税务总局关于中国移动通信集团公司重组上市过程中有关契税问题的通知（国税发〔2004〕98号）

17、国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复（国税函[2004]1036号）

18、国家税务总局关于中国网络通信集团公司重组上市过程中有关契税政策的通知（国税发〔2004〕165号）

19、国家税务总局关于中国航空集团公司改制有关契税问题的通知（国税函〔2005〕969号）

20、国家税务总局关于明确中国兵器装备集团公司重组改制过程中有关契税政策的通知（国税函〔2006〕798号）

21、吉林省地方税务局关于当前契税政策执行中若干具体问题的通知（吉地税发[2007]9号）

22、国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知（国税函〔2008〕514号 ）

23、财政部、国家税务总局关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知（财税[2008]142号）

24、国家税务总局关于明确中国农业银行改制有关契税政策的通知（国税函〔2009〕618号）

25、财政部 国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司重组过程中有关契税政策的通知（财税[2010]87号）

26、吉林省地方税务局关于契税征收若干具体问题的公告（吉林省地方税务局公告2011年第2号）

关于集体企业解除挂靠契税征收问题。原由个人投资创建的企业挂靠当地政府成为集体所有制企业，经当地政府及相关部门审核后，变更登记为个人独资企业，如投资人未发生改变，承受原企业的土地、房屋权属不征收契税。投资人发生改变的，按规定征收契税。

关于土地出让金的违约金是否计入契税计税依据问题。用地人未按照土地出让合同、补充协议或变更协议的约定及时缴纳土地出让金，被政府相关部门计收的违约金，由于不属于土地出让的成交价格，因此，不计入契税的计税依据，不征收契税。 27、吉林省地方税务局关于长春中铁房地产开发有限公司支付拆迁劳务及土地开发费用有关契税问题的批复（流便函【2011】12号）

开发公司支付给拆迁公司或其他公司的拆迁劳务费用，不属于契税征收范围，不征收契税。

28、财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知（财税〔2012〕4号）

公司股权（股份）转让。在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

29、吉林省地方税务局 关于契税征收若干具体问题的通知（吉地税发〔2012〕24号）

房地产开发公司未取得土地使用权的， 其前期已经支付 的拆迁补偿费，无论政府返还与否，都不征收契税。

30、吉林省地方税务局 关于契税征收若干具体问题的通知（吉地税发〔2012〕24号）

关于外网配套费契税征收问题 房地产开发公司购买和开发土地

所支付的各项外网配套费，；凡支付给电力、燃气、供暖等工程施工单位，取得建筑业 发票，并与取得土地无关的土地后期开发费用，不属于契税征税范围，不征收契税。

31、吉林省地方税务局 关于契税征收若干具体问题的通知（吉地税发〔2012〕24号）

融资性售后回租业务中土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

以上整理完毕 2013年1月17日上午

第二讲 契税的减免税（二）

第二部分 契税的减税与免税

一、契税的减税与免税基本规定

１有下列情形之一的，减征或者免征契税：

⑴国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。

⑵因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。

⑶财政部规定的其他减征、免征契税的项目。 ⑷土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

⑸纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

⑹依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

２、相关概念释义：

⑴所称用于办公的，是指办公室(楼)以及其他直接用于办公的土地、房屋。所称其他直接用于办公、教学、医疗、科研的以及其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

⑵所称用于教学的，是指教室(教学楼)以及其他直接用于教学的土地、房屋。所称其他直接用于办公、教学、医疗、科研的以及其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

⑶所称用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。

⑷所称用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。

⑸所称用于军事设施的，是指:地上和地下的军事指挥作战工程；军用的机场、港口、码头;军用的库房、营区、训练场、试验场;军用的通信、导航、观测台站;其他直接用于军事设施的土地、房屋。

⑹所称城镇职工按规定第一次购买公有住房的，是指经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。

⑺所称不可抗力，是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况。

⑻对学校、幼儿园经批准征用的耕地，免征耕地占用税。享受免税的学校用地的具体范围是：全日制大、中、小学校（包括部门、企业办的学校）的教学用房、实验室、操场、图书馆、办公室及师生员工食堂宿舍用地。学校从事非农业生产经营占用的耕地，不予免税。职工夜校、学习班、培训中心、函授学校等不在免税之列；

⑼国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋权属用于教学、科研的，免征契税。用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。用于科研的，是指科学实验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。

３、契税减免税的后续管理

⑴纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。

⑵纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

⑶经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于契税条例规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。

二、契税减免税的现行有效的法规及规范性文件 １、《中华人民共和国契税暂行条例》； ２、《中华人民共和国契税暂行条例细则》；

３、《吉林省契税实施办法》； ４、《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）； 5、长春市地方税务局关于印发减免税即时办结事项管理操作指南的通知》（长地税发[2011]64号）； 6、《长春市地方税务局关于印发减免税限时办结事项管理操作指南的通知》（长地税发〔2011〕97号）； ７、《长春市地方税务局关于贯彻落实减免税即时限时办结事项管理操作指南的补充通知》（长地税发〔2012〕34号）；

三 、现行有效的规范性文件关于契税减免税的相关规定

１、关于经营性事业单位的减免税问题。目前我国对事业单位没有按是否经营性这一标准进行分类。根据条例第六条、细则第十二条和财政部1996年发布的《事业单位财务规则》的规定，对事业单位承受土地、房屋免征契税应同时符合两个条件：一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，一律照章征收契税。对按《事业单位财务规则》第四十五条规定，应执行《企业财务通则》和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位或者事业单位的特定项目，其承受的土地、房屋要照章征收契税。（财税字[1998]96号）

２、根据《中华人民共和国教育法》提出的“任何组织和个人不得以营利为目的举办学校及其他教育机构”的精神，以及国务院发布的《社会力量办学条例》中关于“社会力量举办的教育机构依法享有与国家举办的教育机构平等的法律地位”的规定，对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发《社会力量办学许可证》，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条（一）款的规定，免征契税。（财税[2001]156号）

3、由于股权变动引起企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。（国税函[2002]771号）

4、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋权属用于教学、科研的，免征契税。用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。用于科研的，是指科学实验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面

向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。（财税〔2004〕39号）

5、棚户区居民因拆迁而重新承受普通住房的，免征契税。具体为：①以拆迁补偿款自行购置住房符合普通住房标准的，免征契税；如购置住房超出普通住房标准，则以购房成交价格扣除拆迁补偿款的余额征收契税。②以实物补偿方式承受住房的，对不超过原拆迁面积的(在原拆迁面积内不受分户的限制)免征契税；对超过原拆迁面积而低于普通住房标准的，可免征一处房屋的契税。（吉棚改[2005]5号） 6、在国有土地使用权出让时，政府减免或代企业承担土地出让金和其他与土地出让相关的费用，是对土地承受者的一种优惠和照顾。但是，这些费用是契税计税价格的重要组成部分，税收的减免权限在中央，地方政府无权减免。即使地方政府减免或者代土地承受者承担土地出让金和其他相关费用，也不应将这些本由土地承受者缴纳的费用从契税计税依据中剔除，土地的承受者应照章足额缴纳契税。（吉地税函[2007]19号）

7、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房源的，免征契税。

8、对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。（财税〔2008〕24号）

9、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。（财税〔2008〕137号）

10、自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。（财税[2008]142号） 11、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。（财税[2008]142号）

12、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1％的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。（财税[2008]142号）

13、个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。（财税[2010]42号）

14、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房免征契税。 （财税[2010]88号）

15、婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。本通知自印发之日起执行。（财税〔2011〕82号）

16、开发公司支付给拆迁公司或其他公司的拆迁劳务费用，不属于契税征收范围，不征收契税；开发公司支付的“七通一平”费用，如属于支付给其他建筑工程企业，取得建筑业发票，与取得土地无关的土地后期开发费用，应不属于契税征收范围，不征收契税。（流便函[2011]12号）

17、房地产开发公司未取得土地使用权的， 其前期已经支付 的拆迁补偿费，无论政府返还与否，都不征收契税。（吉地税发〔2012〕24号）

18、外网配套费凡支付给电力、燃气、供暖等工程施工单位，取得建筑业 发票，并与取得土地无关的土地后期开发费用，不属于契税征税范 围，不征收契税。（吉地税发〔2012〕24号）

19、融资性售后回租业务中土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。（吉地税发〔2012〕24号）

20、对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。（财税[2012]82号）

21、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。（财税[2012]82号）

22、单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。（财税[2012]82号）

23、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。（财税[2012]82号）

24、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。（财税〔2005〕45号）

25、按照《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关契税政策的通知》（财税〔2005〕45号）的精神，城镇房屋拆迁契税优惠政策适用的对象，应为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。（国税函〔2005〕903号） 26、《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定“对被拆迁居民因拆迁重新购置住房的，

对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税”。这一规定在对象上只适用于拆迁住宅，不适用于拆迁非住宅；在拆迁补偿款用途上只适用于购买住宅，不适用于购买非住宅。对被拆迁居民通过房屋产权调换方式取得拆迁补偿住房且不需缴纳产权调换差价款或扩大面积款（按建筑成本计算，下同）的，可视同被拆迁房屋与新安置房屋价值相同，免征契税；对被拆迁居民通过房屋产权调换方式取得拆迁补偿住房且缴纳产权调换差价款或扩大面积款的，对缴纳的产权调换差价款或扩大面积款部分依照普通住房和非普通住房对应的税率征收契税。对符合棚户区改造的拆迁户按现行棚户区改造有关契税优惠政策执行。（吉地税发[2007]9号）

27、房地产开发企业将开发区域内原住户房屋拆除，采用实物补偿方式进行安置取得土地使用权，对房地产开发企业征收契税的标准，分两种情况掌握：一是发建成新房在原地等面积偿还原住户面积的，当地有同一地段拆迁补偿安置标准的，按被拆迁房屋的市场价格核定征收契税。二是在异地以现房进行安置的，按房地产开发企业所支付现房的市场价格征收契税。（吉地税发[2009]117号）

28、实物安置契税计税依据问题。开发公司委托房屋拆迁公司对被拆迁对象的房屋进行拆迁，在实际工作中，可以依照房屋拆迁公司与被拆迁人签订并经有评估资质的专业机构评估的《住宅房屋拆迁补偿安置协议书》所载金额，计算征收契税。（长地税发〔2009〕154号） 29、关于城镇房屋拆迁补偿承受住房契税政策问题 纳税人因拆迁住房和非住房而重新承受住房的， 对其重新购置 住房价款不超过拆迁补偿款的部分， 或取得拆迁补偿住房且不需要 缴纳差价款的，免征契税；重新购置住房价款超过拆迁补偿款，或 为取得拆迁补偿住房而缴纳差价款的， 对其超过部分或缴纳的差价 款依照对应的税率征收契税。对符合棚户区改造的拆迁户，按现行 棚户区改造有关契税优惠政策执行。 本通知自发布之日起实施。 此前发生的符合本通知免征契税规 定的房地产权属转移行为，尚未追征契税的不再追溯，已做征税处 理的，已征税款不予退还。（吉地税发〔2012〕24号）

第二讲 契税的减免税（三）

第一部分 企业改制重组减免契税 一、企业改制重组的十一种情况 1、企业公司制改造； 2、企业股权转让；

3、企业合并； 4、企业分立； 5、企业出售；

6、企业注销、破产；

7、同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转； 8、政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转；

9、土地、房屋被政府征用、占用后重新承受土地、房屋权属； 10、社会力量办学； 11、事业单位改制。

二、企业改制重组减免契税的法律依据 1、《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税〔2012〕4号); 2、《财政部 国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知》（财税[2001]156号）。 ３、《长春市地方税务局关于印发减免税即时办结事项管理操作指南的通知》（长地税发[2011]64号）。 ４、《长春市地方税务局关于印发减免税限时办结事项管理操作指南的通知》（长地税发〔2011〕97号）。 ５、《长春市地方税务局关于贯彻落实减免税即时限时办结事项管理操作指南的补充通知》（长地税发〔2012〕34号）；

６、《财政部 国家税务总局关于免征军建离退休干部住房移交地方政府管理所涉及的契税的通知》（财税〔2000〕176号）；

７、《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10号）； ８、《国家税务总局关于以土地房屋权属抵缴社会保险费免征契税的批复》（国税函〔2001〕483号）。

三、企业改制重组减免契税各类型需要的相关资料 （一）企业公司制改造所需资料： 1、《减免税审批（备案）申请表》和《纳税人附送资料清单》； 2、《吉林省契税减免申报表》；

3、企业的转制方案和申请报告、企业主管部门对改制方案的正式批复文件； 4、《国有资产评估项目备案表》或核准文件、国有土地使用权出让合同、产权交易合同、产权交易凭证、产权交易专用发票；

5、由国有资产经营公司、企业主管等部门批准盖章的《××企业改制方案》； 所需资料

6、具备规定资格的会计事务所出具的《验资报告》；

7、公司登记申请书、企业变更登记核准通知书、原企业、新设企业营业执照、税务登记副本复印件；

8、原企业土地使用证原件及复印件、房屋所有权证复印件； 9、上手完税凭证或自建手续； 10、资产评估报告。

注：此处未标明改制一、改制二和改制三。 （二）企业股权转让所需资料：

1、《减免税审批（备案）申请表》和《纳税人附送资料清单》； 2、《税务认定审批确认表》；

3、全体股东会决议或者董事会决议；

4、《国有资产评估项目备案表》或核准文件、国有土地使用权出让合同、产权交易合同、产权交易凭证、产权交易专用发票； 5、股权转让协议书、股份构成及股份变动情况；

6、企业变更登记核准通知书、营业执照、税务登记； 7、具备规定资格的会计事务所出具的《验资报告》。 8、主管税务机关要求提供的其他相关资料。

注：“主管税务机关要求提供的其他相关资料”可以细化为“具备规定资格的会计事务所出具的《验资报告》”。增加的资料是否作为必备资料按照职能科室的要求为准。 （三）企业合并所需资料： 1、《减免税审批（备案）申请表》和《纳税人附送资料清单》； 2、《吉林省契税减免申报表》； 3、《国有资产评估项目备案表》或核准文件、国有土地使用权出让合同、产权交易合同、产权交易凭证、产权交易专用发票；

4、由国有资产经营公司、企业主管等部门批准盖章的《××企业改制方案》； 所需资料

5、被吸收合并企业法人的注销登记证明、土地使用证、房屋所有权证、契证等；

6、吸收企业的企业变更登记核准通知书、企业变更登记申请表、营业执照、税务登记副本复印件；

7、具备规定资格的会计事务所出具的《验资报告》； 9、上手完税凭证或自建手续； 10、资产评估报告。

注：“主管税务机关要求提供的其他相关资料”可以细化为“企业变更登记申请表“”、“”具备规定资格的会计事务所出具的《验资报告》”、“上手完税凭证或自建手续”、“资产评估报告”。增加的资料是否作为必备资料按照职能科室的要求为准。

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