关于郑州市特色商业街建设情况的调研报告

近年来，我市市、区两级政府和商务部门十分重视特色商业街建设，学习借鉴兄弟城市特色商业街建设的经验做法，在建设具有郑州历史、文化特色的商业街区方面取得了一定成效。但由于我市特色商业街的建设起步较晚，经验不足，仍存在一些问题。郑州市人大常委会经济工委会同部分人大代表，在深入调查，研究论证的基础上，形成本调研报告，以求对我市特色商业街建设和经济发展尽绵薄之力。

一、特色商业街的概念

特色商业街是指商业聚集度高、同一行业的专业店高度集中、为消费者提供某一大类或几大类商品及专业服务的商业街。特色商业街区是由两条或者两条以上的特色商业街道组成的平面区域，通常有一个标志性中心或者商业亮点，具有消费功能完善、经营业态集中等特点。

二、国内外特色商业街的发展状况

（一）国外特色商业街发展状况

欧美的商业街，大多外立面保持传统建筑体的艺术魅力，内部装潢呈现出现代化，体现时代潮流；通过设置喷泉、雕塑、花草、艺术街灯等体现出优美雅致的环境气息；在经

营业态上，一般以专业经营的专卖店为主。日本中心城市的商业街不同于欧美，大都显示其独特个性，强调为旅游者、地区居民、专门消费对象服务，主张不雷同化。国际比较著名的特色商业街有：法国巴黎香榭丽舍商业大街和购物拱廊街、荷兰鹿特丹的林巴恩步行商业街、英国伦敦的哈罗商业街，瑞典斯德哥尔摩的魏林比商业街、日本银座等。

（二）国内特色商业街发展状况

近年来我国特色商业街发展迅速，目前县级以上城市特色商业街总数已超过3000条，比较著名的特色商业街有180多条，如上海南京路、重庆解放碑、北京王府井、香港旺角等。

三、郑州市特色商业街发展状况和存在的问题

（一）郑州市特色商业街发展状况

1、以二七纪念塔为中心的二七商圈。凭着其历史文化因素、独特的地理位置逐步形成功能多样化的特色商业街区，聚集了如北京华联、丹尼斯、国美电器、五星电器、正弘名店、大商新玛特、百盛购物、郑州百货大楼、光彩市场、大上海城、百年德化等著名商业品牌，商圈内已经初步形成规模的特色商业街有百年德化步行街、北二七路商业街等。

2、多家大型家电连锁的进入，多年沉寂的郑州碧沙商圈也逐步恢复喧闹和火爆，再加上中原商贸城、碧沙岗公园等综合功能的完善，如今也发展迅速。

3、不断发展完善的还有紫荆山商业街区、火车站商业街区等。分散在各区的特色商业街有健康路体育用品一条街、宏达路汽车精品一条街、东大街橱柜一条街、中原路汽贸一条街等。

4、正在规划建设的特色商业街主要有：金水区的农科路酒吧一条街、纬三路字画玉器一条街、管城区的书院街古文化特色商业街、郑东新区CBD步行街等。

（二）郑州市特色商业街存在的问题

1、缺乏整体规划和产业导向。目前我市多数商业街是自发形成的，没有统一的规划管理。后期的招商与运营也大多没有管委会，没有统一招商和管理，制约了我市特色商业街经济的发展。

2、特色定位缺失。我市一些特色商业街在业态的定位上，管理部门对业主难以控

制，什么赚钱开什么店，很长时间内都无法形成街区的特色。

3、规模偏小、商品档次偏低。目前我市特色商业街，无论规模还是档次都比较“初级”，商家的利润导向直接导致了规模偏小、商品档次低等问题。

4、功能配套不完善。不少特色商业街功能单一，不能充分满足目标顾客群的个性化需求，存在着交通拥挤、绿化美化景观少、休闲娱乐设施场所少，饮食点档次低及分布不合理等设施不配套问题。

四、关于建设郑州特色商业街的几点思考

（一）统一规划

对全市特色商业街要统一规划，要在全市总体规划平衡的基础上，发展不同区域不同级别、档次的特色商业街。

1、定位规划。特色商业街的定位包括类型定位和消费对象定位。特色商业街的类型定位要认真分析城市商业现状和发展潜力，选择合适的发展类型。特色商业街的消费对象

有高、中、低三个档次，要根据市场需求对三个档次所占比例进行准确定位。

2、规模、业态规划。规模设定要充分考虑消费者体验，科学设定。特色商业街的长度、宽度、高度以及营业面积都要适度，不能无限发展，防止体验疲劳。业态规划，要详细调研和分析消费者行为，为业态合理分布提供决策依据。

3、文化规划。要按照“特色鲜明、风格各异、布局合理、注重品位”的要求，最大限度地提升特色商业街的文化品位和档次。同时要挖掘本街区历史文化背景，重视老字号企业的发展。

4、配套功能规划。据测算，一般消费者连续逛街购物的疲劳时间最多为2小时(也即可逛1万平方米营业面积的商场)，中老年顾客还要低于这个水平。如果在规划建设过程中，充分考虑休闲、娱乐、餐饮等综合服务功能的实现，将会增加消费者的停留时间，增加人气，最终达到促成购物的效果。

（二）分级建设、分级管理

关于市级特色商业街，由市政府统筹规划和管理，要集中财力，打造全国知名的特色商业街作为郑州市的名片。例如，德化步行街、郑东新区CBD步行街及管城区拟建的商

城遗址古文化街等重点特色商业街，应由市、区政府共同进行规划和建设；健康路体育用品街、城南路字画一条街等可由区政府和办事处共建。

（三）政策扶持，提升管理水平

郑州市政府高度重视特色商业街建设工作，并把特色商业街发展规划列入了郑州市经济重点工作，建议市政府：

1、成立郑州市特色商业街领导小组，相应办事机构设在市商务局，区(市)县按照权责统一的原则，设立职权到位的特色商业街综合管理机构。

2、把特色商业街建设开发的投资纳入市、区级财政统筹安排，多元筹措资金，保障特色商业街建设；或建立“特色商业街建设专项资金”，用于特色商业街建设和改善环境。

3、出台《关于进一步加快特色商业街建设的意见》，明确我市特色商业街建设的指导思想、建设目标、工作重点和相关政策。

4、制定和完善优惠政策措施，调动街道（镇）、行业协会（商会）、开发商、小业

主的积极性。

五、打造精品，创郑州特色

打造有郑州特色的精品商业街有着十分重要意义。要利用现有条件，积极努力，建设几个功能完善、发展成熟的特色商业街，使之真正成为郑州商业精华，不断提高郑州商业的整体品位，为郑州在全国乃至全球树立良好的商业形象及城市形象奠定基础。

（一）百年德化

德化街位于郑州市二七塔的南边，从1905年始建至今历经了百年风雨，是一条名副其实的老街、一条有着悠久历史的特色商业街。它的百年历史沉淀了浓郁的市井风情，是郑州市的代表性街道，它培育了一批像亨得利钟表眼镜行、德茂祥酱菜园、同仁堂药铺、魁祥花铺、瑞丰祥绸庄、天一泉浴池、京都老蔡记馄饨馆等“老字号”名店。百年德化记录了郑州的发展历史，是现代化二七商圈的血脉，也担当着传承郑州商业文明的责任，传承其“以德立商，感化世人”的商业文化精神。

2000年起，德化街开始新一轮改造。改造后的百年德化包括一期百年德化步行街、二期百年德化风情购物公园及在建的百年德化三期工程。由于现代因素的融入，德化街发生

了较大的变化，也出现了一些问题：特色定位不清晰、商品重复多、档次低、人气下降等问题，许多老字号由于经济实力及经营环境变化而相继退出德化街，仅存的几家也比较艰难。但德化街其浓厚的历史韵味依然存于市民心中，依然是大家公认本埠商业龙头。关键时刻，必须通过科学管理与协调，充分运用其百年品牌的口碑优势及丰厚的文化内涵，及改造后多样化、现代化的结构形式，使之实际水平达到人们心中的印象。下面是关于百年德化管理的几点建议：

1、统一管理。从规划建设到运营管理及品牌推广要保持高度一致性，形成统一的管理机构，避免出现多头管理的混乱局面。

2、充分给予“老字号”名店生存和发展的空间。在后期建设中，要从建筑形 式、景观布局等方面展现历史文化特色及老字号特色，对其在房屋用地、工商管理、税收、产权保护等各方面给予优惠政策，为之创造良好的经营环境，让“老字号”店铺愿意回归德化街，从而使德化街重现自身的传统业态特色。

3、完善功能、提升品位。要逐步完善景观、休闲、娱乐、交通等配套功能，将现代因素与传统文化融为一体，为商户创造良好的经商环境，可以在后期的建设中规划部分地块专门用于百年德化的绿化景观、物化景观的建设，如街心花园、休息亭廊、雕塑等建筑形式，给购物者营造舒适怡人的购物环境，增添更多的轻松体验与视觉享受。但在商户选择上，要有明确定位，严格筛选，控制质量，一定要改变目前特色不清晰、商品档次低下等问题，从整体上提升街区的品位。

（二）郑州商城遗址古文化步行街

郑州商城遗址古文化步行街（书院街）项目位于郑州市管城区，目前该特色街仍处于规划阶段。商城遗址是商王汤建立的亳都，距今已有3600年的历史。它是郑州成为中国八大古都的标志，也是郑州作为中华历史文化名城的标志。根据管城区的初步规划及专家意见，该特色街在功能定位上应主要分为三大类：

1、文化博览与文化产业。依托于城垣遗址与书院，将历史文化的展示与相关产业的联动作为街区业态的主要特色。如博物馆、藏品展廊、艺术工作室等。

2、旅游商业与休闲餐饮。历史文化的魅力需要通过大众的普遍感知度来展现，街区的人气很重要，旅游商业与休闲餐饮能达到聚集人气的目的，主要的商业形式可包括旅游综合服务、民俗手工艺零售、传统名小吃、民居客栈、特色酒吧等。

3、商务会馆。除针对大众消费与参与的功能外，还可引进以高层商务人员为服务对象的商务会所功能，提供应对中小型商务展会、大型餐会、项目谈判、日常商务办公、商务接待与住宿等多层次的商务服务。

商城遗址古文化步行街，能很好地挖掘历史资源，有助于展现民族特色和促进地方经济发展。但其规划、建设、管理等是一项庞大的工程，如果政府能参与该项目的进一步规划，从郑州市整体发展的角度统筹安排，在资金投入、政策扶持等多方面给予支持，该项目将能更好的实施，将最终为我市旅游文化产业、城区经济的发展做出巨大贡献。

（三）郑东新区中央商务区步行街

步行街位于郑东新区CBD内环与外环中间，总建筑面积达11万平米，商业步行街总长3.6公里，宽约50米，地下两层，地上三层，成弧状，两侧是高档商务楼及高档住宅，运用国际同步的“三首层”规划理念，打造CBD街中之街，颠覆平面空间、立体空间的限制，组合互动空间街区。从市政府的大力扶持及持续努力可以看出市政府对东区商业及CBD步行街的重视程度。硬件建设只是该项目建设的一部分，后期的招商及运营管理同样重要。下面是关于郑东新区CBD步行街建设的几点建议：

1、继续坚持统一规划、统一管理的原则。如此庞大的项目，后期的招商与管理相当重要。政府要安排专门机构及聘请专业单位对开发商的后续工作要实行统一管理，避免各自为政，不能实现整体功能或重复雷同，最终要形成符合市政府整体规划的新型高品位商业街。

2、出台政策，拉升东区人气。由于地域、政策等多方面原因，目前郑东新区入住人口不足20万，购物、游乐的人气也还需要进一步提高。随着CBD步行商业街的形成，其生存和发展对人流量的要求也越来越高，仅仅靠它自身的吸引力是不够的。在发展初期要实行对人流的牵引，最终改变人们的消费及休闲习惯。

3、立足长远，力争国际知名。便利的交通和深厚的历史底蕴为郑州这座中部城市提供了良好的发展条件。郑东新区CBD步行商业街的规划设计中已经融入了国际理念，在后期的运营管理中，要将打造国际知名商业街作为目标，保证商业街的硬件建设、商户管理、服务配套等全过程建设的质量，力争国际知名。

总之，郑州特色商业街区在整合建设过程中，应根据开发意向与民众需求，综合考虑公共交通、文化价值、经济格局等多方面因素；加强对业态布局、景观设计、交通组织等的研究；要整体考虑基础设施建设，努力体现以人为本的思想；要把特色商业街的改造和建设提到立足郑州、带动全省、辐射全国的高度加以考虑，以明确自己的功能定位，创建自己的特色。各级政府、商业主管部门要提高认识，加强领导，本着“借势而造、造势而育、乘势而兴”的原则，扎扎实实地从“开街”、“育街”两个方面对特色商业街进行改造、培育、提升，促其繁荣。

2、出台政策，拉升东区人气。由于地域、政策等多方面原因，目前郑东新区入住人口不足20万，购物、游乐的人气也还需要进一步提高。随着CBD步行商业街的形成，其生存和发展对人流量的要求也越来越高，仅仅靠它自身的吸引力是不够的。在发展初期要实行对人流的牵引，最终改变人们的消费及休闲习惯。

3、立足长远，力争国际知名。便利的交通和深厚的历史底蕴为郑州这座中部城市提供了良好的发展条件。郑东新区CBD步行商业街的规划设计中已经融入了国际理念，在后期的运营管理中，要将打造国际知名商业街作为目标，保证商业街的硬件建设、商户管理、服务配套等全过程建设的质量，力争国际知名。

总之，郑州特色商业街区在整合建设过程中，应根据开发意向与民众需求，综合考虑公共交通、文化价值、经济格局等多方面因素；加强对业态布局、景观设计、交通组织等的研究；要整体考虑基础设施建设，努力体现以人为本的思想；要把特色商业街的改造和建设提到立足郑州、带动全省、辐射全国的高度加以考虑，以明确自己的功能定位，创建自己的特色。各级政府、商业主管部门要提高认识，加强领导，本着“借势而造、造势而育、乘势而兴”的原则，扎扎实实地从“开街”、“育街”两个方面对特色商业街进行改造、培育、提升，促其繁荣。

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