珠三角地区房地产投资环境评价

透视珠三角

珠三角地区房地产投资环境评价

□

周飞

陈士银

吴雪彪

(广东海洋大学农学院,广东湛江524088)

摘要：房地产投资环境评价是房地产投资决策的重要环节之一。通过建立评价指标体系，采用层次分析法，对珠三角地区房地产投资环境进行定量评价。评价结果表明，珠三角地区房地产投资环境差异较明显，广州、深圳的房地产投资环境属于优，东莞、佛山、珠海、中山的房地产投资环境属于较优，江门、惠州、肇庆的房地产投资环境属于一般。

关键词：房地产投资环境;层次分析法;珠三角地区

Abstrat:Investmentenviromentevaluationofrealestateisanimportantpartofthedecision-makingofrealestateinvestment.TakingPearlRiverDeltaasacasestudy,thispapersetsupindexsystem,andapoptsthemethodofAHPtoevaluatequantiativelytherealestateinvestmentenviromentofallthecitiesinPearlRiverDelta.Theresultsshowtherealestateenviron-mentofGuangzhouandShenzhenisthebest,thereales-tateenvironmentofDongguang,Fushan,ZhuhaiandZhongshanisthebetter,andtherealestateenviron-mentofJiangmeng,HuizhouandZhaoqingismoderate.

Keywords:realRiverDelta

estateenviroment;AHP;Pearl

投资环境是指影响投资活动整个过程的各种外部境况和条件的总和。它是一个复杂的大系统，由若干相互影响及制约的子系统构成。既包括自然资源、地理条件、基础设施等硬环境，也包括政治、经济、文化、政策等软环境。对某一项投资而言，投资环境的优劣直接影响投资效果。由于房地产投资价值量大、周期长、流动性差、投资不确定因素多，使得房地产投资与其他投资相比，对投资环境的要求更高。因此，在投资之前，必须进行房地产投资环境评价。国内已有不少学者对投资环境评价进行了研究，但专门针对房地产投资环境评价的研究尚不多见。珠三角地区位于广东省中南部，南临南海，毗邻港澳，是华南地区、东南亚经济圈的中心地带，包括广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门和肇庆共9个城市。珠三角地区作为我国最主要、最具发展活力和最有发展潜质的经济区之一，在现在和将来很长一段时间内，仍是我国房地产投资的热点区域。本文以珠三角地区为例，对其9个城市的房地产投资环境进行定量评价，可为投资者选择投资区域提供决策信息，同时对改善珠三角地区房地产投资环境，促进房地产业健康发展具有重要意义。

一、评价方法与过程1.评价指标体系构建

建立评价指标体系是进行房地产投资环境评价的基础。根据

房地产投资环境的内涵，在遵循系统性原则、客观性原则、动态性原则、可比性原则的基础上，从珠三角地区实际情况出发，借鉴前人的有关研究成果，从经济环境、基础设施、社会环境、自然环境等4个方面选取44项指标，构成珠三角地区房地产投资环境评价指标体系。

经济环境：包括经济发展水平、产业结构、居民消费和市场状况等方面。具体包括以下指标：国内生产总值P1、人均国内生产总值P2、GDP年增长率P3、固定资产投资总额P4、社会消费品零售总额P5、人均地方财政收入P6、城市化率P7、第二产业比重P8、第三产业比重P9、城镇人均可支配收入P10、农村居民人均纯收入P11、恩格尔系数P12、人均年底储蓄额P13、房地产开发投资完成额P14、房地产企业数P15、房地产从业人员数P16、商品房销售面积P17、商品房空置率P18、收入房价比P19。

基础设施：包括交通条件、生活设施和环境质量等方面。具体包括以下指标：运输线总长度P20、交通网密度P21、客运量P22、货运量P23、人均住房面积P24、人均供水量P25、人均供电量P26、每万人拥有公交车辆数P27、人均绿地面积P28、建成区绿化覆盖率P29、空气污染指数P30、工业废水达标率P31、工业固废综合利用率P32。

社会环境：包括人口状况、科教水平、医疗卫生水平和社会治安状况等方面。具体包括以下指标：人口总量P33、人口密度P34、人口自然增长率P35、万人拥有高校学生数P36、万人拥有科技人员数P37、万人拥有高校学生数P38、万人拥有科技人员数P39、刑事案件数P40、犯罪人数P41。

自然环境：包括区位条件和资源条件等方面。具体包括以下指标：地理优势P42、人均耕地面积P43、建成区面积P44。

2.指标权重确定

多指标的综合评价，指标权重的确定是整个评价过程的关键。确定指标权重的方法有很多，大体上分为主观赋权法和客观赋权法。本文采用层次分析法确定指标权重：先对各指标两两比较重要程度而逐层进行判断打分，构造判断矩阵；然后用方根法求得最大特征根对应的特征向量，得到各指标对总目标的重要性权值；并检验是否具有满意的一致性。计算结果见下表1。

3.数据标准化处理

本文所使用的数据均来自《广东统计年鉴》(2007年)。由于评价指标体系中各评价因子的计量单位不一致，因此有必要对原始数据进行标准化处理。根据各指标与房地产投资环境的关系，所有指标可分为两类：一是正向指标，如国内生产总值、城市化率等；二是负向指标，如恩格尔系数、商品房空置率等。正向指标采用极大值法处理，负向指标采用极小值法处理。计算公式如下：

月特区经济35

Eij=

V/Max[V]ΛΛ当V为正向指标时□Min[V]/VΛΛ当V为负向指标时

ij

j

ij

j

ij

ij

（1）

方法得出珠三角地区各城市房地产投资环境综合得分。计算公式

为：

n

式中：Eij为i评价对象j评价因子的标准化值，Vij为i评价对

Fi=ΣFij.Wj(2)象j评价因子的实际值，Max[Vj]为j评价因子实际值的最大值，j=1

Min[Vj]为j评价因子实际值的最小值。式中：Ei为i城市房地产投资环境的综合得分，Fij为i城市j

4.综合得分计算因素的标准化值，Wj为j因素的权重。计算结果见下表2。根据确定的指标权重和各指标标准化值，采用线性加权求和表1珠三角地区房地产投资环境评价指标权重值

指标权重指标权重指标权重指标权重

表2

P10.0141P120.0130P230.0079P340.0384广州

P20.0171P130.0218P240.0365P350.0242

深圳0.81700.67450.45720.81580.69082

P30.0209P140.0249P250.0217P360.0329

P40.0069P150.0140P260.0217P370.0329珠海0.47260.57100.47660.82570.55145

P50.0084P160.0140P270.0129P380.0233佛山0.61150.56960.36330.77870.56424

P60.0103P170.0314P280.0308P390.0233惠州0.45830.52200.22610.79290.46847

P70.0127P180.0222P290.0353P400.0219东莞0.59870.70490.36230.72580.59053

P80.0136P190.0352P300.0218P410.0110

中山0.51480.49350.32870.76600.50006

P90.0272P200.0254P310.0162P420.0944

P100.0183P210.0281P320.0128P430.0315江门0.42470.57100.29650.78780.48708

P110.0109P220.0123P330.0305P440.0157肇庆0.34290.53290.22480.69110.41799

珠三角地区房地产投资环境评价结果

0.80330.71800.69240.89700.76601

经济环境基础设施社会环境自然环境综合得分排序

二、结果分析

从各子系统得分情况来看，各城市经济环境得分差异显著，深圳、广州两市的得分明显高于其他城市，深圳、广州的得分在0.8以上，而珠海、江门、肇庆的得分在0.5以下；各城市基础设施得分相差不大，得分最高的是广州，为0.7180，得分最低的是中山，为0.4935；各城市社会环境得分普遍不高，除广州外，其他城市的得分均在0.5以下，特别是惠州、江门和肇庆的得分仅0.2多；各城市自然环境得分普遍较高，所有城市的得分都在0.6以上，最高的是广州，为0.8970。

从综合得分情况来看，各城市得分从高到低依次为广州、深圳、东莞、佛山、珠海、中山、惠州、江门和肇庆。根据该评价结果，可以将这9个城市划分为三类。第一类：得分在0.6以上，定义为房地产投资环境优，包括广州、深圳两个城市，这2个城市的投资环境明显优于其他城市，其中广州又优于深圳，这是因为它较深圳具有更优越的区位优势和更好的社会环境。第二类：得分在0.5~0.6之间，定义为房地产投资环境较优，包括东莞、佛山、珠海、中山4个城市，这4个城市的地理位置较优越，经济发展水平较高，社会环境较好，但与广州、深圳相比尚有较大差距，因此，整体投资环境要逊于这2个城市。第三类：得分在0.5以下，定义为房地产投资环境一般，包括江门、惠州、肇庆，这3个城市的地理位置一般，处于珠三角外层，经济发展水平相对较低，基础设施和社会环境相对较差，因此整体投资环境一般。□

注：本文获广东省自然科学基金(8152408801000002)和

广东海洋大学博士启动基金(0912082)资助。

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作者简介：周飞(1978年-),男,广东海洋大学农学院讲师,主要从事土地经济与管理、房地产经营与管理研究。

年

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