房地产公司成本控制要点应用指南(DOC 18页)

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成本控制要点应用指南

(试 用 本)

编者按

我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本《公司成本

控制要点应用指南》。其中有三点需要说明：

第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵盖所有的成本控制内容。

第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以〈控制什么——What〉、〈怎样控制——How〉和〈谁来控制——Who〉的编写形式，仅提供一本应用指南。

第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。

总部人事部培训基地、2000、6

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目 录

第一项 第二项 第三项 第四项 第五项 第六项 第七项 第八项 第九项 附件

目…………. 立项成本控制要点应用指南

录

…………. 规划环节成本控制要点应用指南

…………. 招投标环节成本控制要点应用指南

…………. 施工环节成本控制要点应用指南

…………. 材料及设备采购环节成本控制要点应用指南

…………. 销售环节成本控制要点应用指南

…………. 工程预决算环节成本控制要点应用指南

…………. 期间费用的成本控制要点应用指南

…………. 物业管理成本控制要点应用指南

…………. 北京公司规范化管理系列文件

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第一项

立项环节的成本控制根据项目开发方

式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。

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第二项

规划环节的成本控制所占权重最大，

具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。

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(2)报批

x注意市政设计 y注意相关法规，完善自身 报批规范性，材料完整

项目部负责，设计 部配合

控制要点

控制什么(1)扩初设计要求

怎么控制x对报批设计进一步调整 y设计要求 z内部审核 x根据扩初设计招投标方案 和设备选型、实体研究、 环境方案等因素对总成本 作出概算 y制订经营指导书 x根据扩初设计要求招标

y专家评审 z内部评审 {设计调整 x搜集权威地质资料 y自己专业人员勘察 x桩基设计 2 种以上形式 y由专家进行桩基形式和桩 基结构评审 x设计调整 x根据销售包装设计、桩基 设计、功能设计及配套设 施等因素，在扩初图基础 上确立施工图设计要求 y建安施工图中结构造价、 建筑造价和环境设施费等 约占总造价 70%的部分属于 设计方可控部分，应严格 审核。 政府部门报批费，按政府 有关政策交纳。 互审互签，明确修改意 见，设计洽商 设计图纸测算与实际施工 时检验相结合 x结合营销费用控制 y施工招投标

谁来控制设计部负责，知会 各部门 设计部与工程部负 责 审算部负责 招投标评审委员会 设计部负责

备查文件

3、扩初设计

(2)成本概算

(3)扩初设计图

(1)地质勘察

4、桩基设计

(2)设计方案评审 (3)桩基施工图

设计部负责，工程 部协助

(1)施工图设计要求

设计部和工程部负 责，其他部门协助

5、施工图设 计(2)报建 (3)报施图 (4)审图 (5)施工配合 (6)面积测算

项目部 设计部负责，工程 协助，知会销售部 设计部负责，工程 部协助

6、销售包装 设计(1) 方案设计要求

根据扩初设计图、经营指 设计部负责，销售 导书和实体研究的结果确 部协助 定方案设计要求 x市场信息调研 7、装修方案 y根据设计要求确定装修材 设计 (2) 材料设备选型成 料和设备 设计部负责 本方案 z制订装修设计目标成本计 划明细表 {装饰综合价格拆分分析 更多免费资料下载请进：<http://www.77cn.com.cn> 中国最大的免费课件资源库

参见深圳公司文件

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(3) 招投标

制订设计任务书 评审

设计部负责，销售 部协助 招投标评审委员会

控制要点

控制什么(1)小区建筑物功能 的经济评估 (2)市政配套方案

怎么控制x市场调研 y有针对性扩充建筑物功能 x市政状况调研 y争取政府有利条件 x根据投资估算和报批标准 确立环境设计方案目标成 本总额 y招投标 x市场现状分析，智能化必 要性分析 y智能化内容控制 z招投标，寻找外部合作， 争取双赢 保持各部门与销售部的信 息畅通，保障销售承诺与 实际功能的一致性 严格按照设计变更洽商流 程进行 在扩初图确定前确定材料 设备，使设计在图纸阶段 就考虑了材料设备的安装 招投标 限额设计

谁来控制销售部负责 设计部负责，销 售、工程部协助 项目部负责 设计部负责，项目 部协助 招投标评审委员会 销售部负责 招投标小组组织， 总经理负责 设计部负责，工程 部协助

备查文件

(3)环境方案设计

8、功能设计

(4)智能化设计

(5)销售承诺 (1)设计调整费用

9、设计变

更

(2)设计变更洽商 (1)选型 (2)方案确定时间 (3)采购

设计部负责，工 程、销售部协助 设计部负责，工程 部协助 招投标评审委员会 审算部

详见《工程现场 变更管理规范》

10、 10、材料设备

详见《设备材料 采购规范》

其他费用

物业管理完善费

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第三项

招投标环节的成本控制涉及到工程、

设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。

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(10) 接标时间； (11) 开标时间； (12) 定标方法； (13) 投标单位补充意见； (14) 标准合同条文； (15) 图纸、其他要求等。

招投标工作组审核

招投标评审委员会 审核； 主管领导批准；

详见招投标管 理 规 范 第 6 条、第 16 条至 20 条、和招投 标管理程序

控制要点

控制什么

怎么控

制优先顺序 1、技术评标 2、经济评标 3、合作经历

谁来控制1、技术部门负责 技术评标 2、审算部负责经 济标书的评标 3、财务部负责审 核广告包装费 招投标评审委员会 审核、评定。 主管领导批准

参考文件详见招投标管 理规范第 21 条 至 33 条、和招 投标管理程序 详见招投标管 理规范第 21 条 至 33 条、和招 投标管理程序

3、评标和 定标

(1)技术性评标和定标 (2)经济性评标定标

综合审核投标单位；评定 中标单位

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第四项

施工环节的成本控制主要应注意两大方

面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

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(2)签证的时限

x现场签证确需发生，应坚 持当时发生当时签证 的原 则。

详见《工程现场签证管 理规范》第十条。

控制要点

控制什

么

怎么控制x认真核对签证的工程量准 确。 y签证的内容、原因、工程 量应清楚准确、无涂 改、 编号准、全，并有监 理工 程师的签字确认。 x施工洽商通知单

谁来控制

参考文件

(1)签证的工程 量

经办部门(设计部 或工程部)

详见《工程变更管理办 法》——“工程变更的 控制办法”???? 详见《工程现场签证管 理规范》第 5 到第 8 条。 详见《工程现场签证管 理规范》第十四条。 详见《工程现场签证管 理规范》第十八、十九 条。

( 续 ) 2、施 、 工现场签证

发生变更项目的负 责人 主管总经理

(2)签证的审批

y必须遵循“先洽后干”的 原则。在确认签证前，应按 相应审批程序报审， 通过 后方可正式签证。 x对工程变更应定期进行分 类汇总统计分析，并根据统 计资料对控制工程变更提出 改进意见。 x图纸多层次会审会签及审 批制度。 y各专业互审互签制度。 z力争在开工前把图纸中的 问题修改完。 x通过投标确定配合费。 y应避免在施工过程中修改 分包方式、分包内容 、范 围而增加工程成本。 x施工所用的各项材料的选 型应在材料招标前确定。 y先确定材料供应方式，通 过招标确定相关费用。 z限时编制材料计划。 {材料计划签认。 {要考虑可能出现的问题， 留出相应的时间。 x按合同约定执行付款。 y按进度付款。 z多层次多角度审核工程进 度。 {根据情况由不同级别人员 最终审批。

(3)签证的反馈 (1)扩初图会审 (2)施工图会审 (3)分项、分部 图会审 (4)各专业技术 图纸会审

资料工程师

3、审图 、

甲方技术负责人

详见《施工环节成本控 制要点》三、“审图”

(1)分包方式 4、总分包配 (2)分包内容 、 (3)分包的责任 合费 界定

甲方代表

详见《施工环节成本控 制要点》四、“总分包 配合费”

设计部 审算部组织 工程部参加 甲方代表 经办部门 x甲方代表与监理 工程师审核完成的 形象部位 y预算人员审核工 程价值量 主管副总或总经理 主要解决的是材料供应 对施工环节成本的影 响，详见《施工环节成 本控制要点》五、“材 料供应”

5、材料供应 、

(1)选型 (2)材料供应方 式 (3)材料计划 (4)预留时间

6、工程款的 、 支付

(5)付款进度 (6)工程进度

详见《付款审批程序规 范》附件 2:“工程款付 款流程”

(1)付款的审批

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第五项

材料及设备采购环节成本控制的核心

要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。

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第六项

销售环节的成本一般是按比例控制，

但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。

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(5)材料回收、保管和

再利用

x建立材料设备清单 y使用登记 z闲置品评估和处理

设 计 部 负 责，物业、 销售部配合

详见《营销包装操作规范》

控制要点

控制什么待定 待定

怎么控制

谁来控制销售前台负责 销 售 前 台 负 责，财务监督

备查文件待制订相关管理办法 详见《回款管理规范》

(1)销售折扣点 5、销售回 款 (2)回款周期 (1) 承诺的给出

6、销售补 充条款及承 诺

x制作楼书 y承诺分类 x变更审批与知会制度 y承诺变更 x晚交房原因分类处理 y与施工队洽商延长保 修期 z交房验收协议 待定 x严格按相关流程进行

(2)设计变更与承诺

(1)交房日期 7、客户交 (2)保修期 房 (3)质量补偿 (1)中介费 (2)与销售相关的其他 费用(如因销售要求而 发生的设计洽商变更 费)

营 销 部 负 责，设计、 工程监督 设 计 部 负 责，销售、 工程协助 客户服务中 心负责，销 售前台、物 业公司协作 销售部 主管副总

待制订相关管理办法

详见《补偿管理规范》

8、其他 、

详见《工程现场变更管理规 范》等

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第七项

工程预决算环节的成本控制难点在于有

关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。

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费用的原因和责任

商)及经济性

控制要点

控制什么(1)工期 (2)质量

怎么控制x甲方履行自己的合同义务 y甲方督促乙方履行合同义 务 z工期与质量重视过程中控 制 x工程部项目经理负责各施 工方的配合问题 x当造成重大停、窝工时， 工程部与审算部及时 进行 停、窝工费用计算

谁来控制1、工程项目部负 责施工合同中技术 条款的监控 2、审算部负责施 工合同中合同条款 经济部分的监控 工程项目部负责施 工过程中协调、配 合 审算部负责违约费 用的核实

备查文件

5 、 违约与索 赔 (3)配合管理

详见正在草拟中工程 预决算管理规范

(4)停工、窝工

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第八项

期间费用主要有财务、人工、行政三

块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。

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第九项

地产公司需要在物业管理方面支出的

费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。

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