地铁建设对沿线零售商业的影响 - 图文

地铁建设对沿线零售商业的影响

——以西安市地铁2号线为例

王倩倩

(渭南师范学院 化学与生命科学院 08级1班)

摘 要：地铁的建设会影响零售商业的空间分布，地铁线对城市经济的影响随着沿线的区位不同而不同，因为地铁站口所处的位置不同，其汇聚人流量的大小有异，因此其吸引的商业的规模、业态等是有差异的。本文首先根据西安市地铁建设现状及规划和其商业空间发展的历史及现状进行合理性分析，并以西安市地铁2号线为例，分析地铁建设对沿线商业业态区位因子的影响。其次，根据不同站点商业环境的等级，选取北大街站、钟楼站、南稍门、永宁门站、体育馆站、小寨站，抽样调查消费者消费行为和商业企业的经营状况，借此分析西安市地铁建设对沿线商业业态空间活动特征的影响，并找出沿线商业发展存在的问题，最后针对所存在的问题提出建议和结论。

关键词：西安市；地铁2号线；零售商业；存在问题；建议

在“十一五”规划中，政府将西安市地铁的规划纳入其中，并在2006年9月开始建设西安地铁2号线，在南北方向的主干道上吸引客流量、缓解交通压力，提高交通运营能力，借此带动沿线商业的发展，提高商业效益的增值空间，更好地发挥商业圈在城市中的经济杠杆作用。

1 研究背景、选题意义及目标

1.1 研究背景

地铁属于城市大运量公共交通，地铁的建成带来的是人流在量和质上的巨大变化，通过可达性的提高，改变沿线的区位条件。而且，地铁的影响不仅在于交通条件的改善，更在于对城市空间结构的调整与引导，促使城市商业空间的变革。

城市地铁带来的商业效应正日益凸现，现有的购物模式也将随之悄然改变，地铁的开通带动大量周边客流的进出，市中心的商业网点不再以本区域居民为主，而在中转站点或大型地铁出入口，低等级的商业圈获得等级的提升。 1.2 目标与选题意义

本文的主要目的，是要从理论上初步探讨地铁建设对商业业态空间的影响，并以西安市2号线为例进行实证研究，探讨西安市商业业态空间在地铁建设影响下的发展趋势，总结地铁交通沿线的零售商业空间结构特征。最后通过实地考察和问卷调查，发现问题并提出相应的对策和建议，为推动城市商业布局合理化，提高商业企业的经济效益，更好地发挥商业圈在城市经济中的积极作用提供理论依据，也为政府部门及投资者的决策提供合理的科学的决策依据，以实现轨道交通建设和城市商业可持续发展的双赢局面。

1.3 研究对象区域与研究方法 1.3.1 研究区域（以地铁2号线为例）

以西安市建成区范围内的地铁2号线沿线17个站点周边500m范围内的商业网点为研究区域，根据不同站点商业环境的等级，从市场因子、空间因子、竞争因子三方面解释地铁开发对沿线商业业态的影响。最后选取钟楼站、北大街站、小寨站、南稍门站、永宁门站等六个站点，调查解消费者和商业企业的行为进行分析得出结论。问卷调查目标是2号地铁沿线站点，调查时间为2011年11月下旬到12月下旬，调查时段涵盖了工作日、周末、假日，共发消费者问卷200份，回收198份，有效率99%。企业调查问卷20份，回收20份，有效率98%，并在进行实地考察对站点周围的商业网点做出问卷调查。 1.3.2 研究方法

采用问卷调查法、访谈法对地铁2号线沿线的零售商业网点分布、交通情况进行全面调查，设计问卷对消费者及周边商铺企业进行调查，紧扣地铁建设对沿线零售商业空间的影响，从城市地理学、经济地理学、城市规划学的角度展开探讨与分析。

2 西安市地铁及沿线商业发展概况

2.1 西安地铁建设现状及规划

在第4次西安市总体规划调整中,城市轨道交通规划方案中设计了6条轨道交通线路,全市的轨道交通运营总里程将达到251. 8km（见图1）。地铁1号线由后围寨至纺织城,地铁2号线由铁路北客站至韦曲,地铁3号线由新筑至侧坡村,地铁4号线由草滩农场至韦曲科技产业园,地铁5号线由纺织城火车站至六村堡,地铁6号线由纺织城至长安科技产业园,形成以轨道交通为主体,快速公交为补充,普通公交为辅助的多元化、快速、高效、环保的西安都市圈的城市公共交通系统。1号线与2号线构成地铁交通线网中的十字骨架,是线网中的骨干线,对西安市总体规划的“两轴”具有较强的引导作用,为“两轴”的发展创造了有利条件。

到2011年10月28日为止，西安已成功开通了地铁2号线全线共17个站。目前地铁2号线北客站至会展中心段已平安运营一百多天，共开行列车1.97万列次，平均每日217列次，列车正点率达99.69%。总客运量达1500多万人次，平均每天15.25万人次，运营服务平稳有序 [1]。

图1 西安市地铁规划图 Fig.1 Planning Picture of Xi’an Metro

2.2 西安市商业空间发展的历史及现状

西安是陕西省省会，世界四大古都之一，是一座著名的历史文化名城，我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。改革开放30多年以来，西安市商品流通网络不断扩大，西安商业的发展呈现多层次，多元化的特点，初步形成了中心商业区、区域商业中心和社区商业网三级商业服务网络。在2007年末，全市批发零售贸易业机构(网点)已达到14.5万个，从业人员达到44.5万人，分别是1978年的22倍和6倍[2]。在商品流通网络不断发展的同时，商业服务设施的功能也在不断完善，服务效能大幅度提高。随着交通环境的改善，经济的增长，一座座具有时代气息和多种服务功能的大型综合商厦和超市以及连锁店、专卖店等不断涌现。在地铁2号线建设的商业带，现有的大型商业零售网点有如下表1所示。

表1 西安市地铁2号线主要大型商业零售网点

Tab.1 Main Commercial Retail Business of Xi’an Metro Line 2

名称 百货商店

商 业 网 点

太平洋商厦 开元商城 世纪金花购物广场 军区服务社 中大国际 海大购物中心 龙首商厦 金鹰国际 中汇百货 北大街地下购物商场 外

贸国际 人人福商场 民生百货 长安百盛 长安国际

仓储式会员店

麦德龙 秋林公司

专业店 医药类

国美电器 苏宁电器 老百姓大药房 怡康医药超市

服饰类 图书类

奇瑞韩国城 华东品牌服装城 飞炫购物广场 百汇市场 汉唐书城 陕西省图书馆 西安市图书馆 建筑书店

通讯电脑类 迪信通讯商城 迅捷通讯广场 蜂星通讯广场

大型超市类

金融银行类

华润超市 家乐购物超市 人人乐购物超市 民生家家福超市

中国银行 建设银行 商业银行 邮政储蓄 农业银行

招商银行 浦发银行

注：表格转引自[5].

2.3 各级商业服务网特点

由于西安市商业整体结构发展不平衡，各站点的商业发育程度不一,地铁商业沿线商圈成窜珠状分部，目前较为成熟的商圈仅有钟楼商圈、小寨商圈。根据对现状的实地调查，和各站点附近地区零售商业发展和布局现状，可以把17个站点分为三个层次（见表2）：一级商业服务网为中心城区商业区，二级商业服务网为区域商业中心、二环商业带、三环商业带、卫星城商业圈等，三级商业服务网为社区和农村商业网点。

表2 地铁二号沿线商业区等级划分

Tab.2 Levels Dividing of Commercial Zone along Metro Line 2

市级中心商业区

地铁站

钟楼站 北大街站 体育场站

永宁门站 南稍门

主要商业中心

开元商城 世纪金花 中环广场 一的国际广场 长安百盛 长安国际 巴黎春天广场 朱雀国际商务中

心

区域商业中

心 社区商业点

会展中心 北苑 北客站 运动公园 凤城五路 行政中心

小寨站 安远门站 大明宫西站 金鹰国际 军区服务社 飞炫广场 龙首商厦 新天市图书馆 龙首原站 韦一街

地购物广场 淘概念步行街 金鼎购物 长安百盛

麦德龙 麦法龙西安雁塔商场 兴隆超市 世纪金花

赛高店 赛高街区 惠家超市

2.3.1 一级商业区的特点

一级商业服务网为中心城区商业区附近的地铁站点有钟楼站、北大街站、永宁门站、南稍门站等，区域内的零售商业区主要有钟楼综合商圈、北大街商圈、长安路商圈。本区是由传统商业区和现代商业区共同创新，以大型商厦和综合性购物中心为主体，辐射能力强，而形成的最能体现西安千年商都特色的核心商业区。钟楼商圈由于历史优势的延续，业态空间发育成熟，集聚了许多大型商店和购物中心，如开元商城，世纪金花、长安国际等。东大街以知名专卖店和骡马市特色商业步行街为核心，带动周围相关餐饮、银行、零售业的发展，该地域在引导服装的时尚消费方面优势明显。北大街以电器和休闲餐饮等功能为主，站点周围有钱柜，韩国城、国美电器旗舰店等。在地铁站内的地下商铺，开设以小型零售店，茶饮店、自动贩售机，联通、电信等服务性零售商业店。立体式的开发模式符合本市区中心用地紧张实际情况。另一方面，西安市地铁2号线的建是在主干道南北方向主轴上，客流量集中、客流速度快，形成为CBD核心区提供配套服务的地下商业城，与地面经济形成错位经营，达到和地面经济的对接，繁荣地铁沿线商业圈市场。

2.3.2 二级商业区的特点

本区附近的地铁站有小寨站、安远门站、大明宫西站、市图书馆、龙首原、韦一街站，区内的商业零售区主要有小寨商业圈、龙首村商圈。本区的商业特征主要是批发与零售相结合，业态相对于核心商业零售区较为单一，以大型专卖店、专门店、步行街为主，但本区的商业地位在全市仍占有较大的影响力。以小寨商业圈为例，小寨是仅次于钟楼商圈的西安第二大商业集散地, 该区域内业态主要以自由市场和时尚潮流百货商场超市组成。每天这里的人流量都在几十万人次以上,很多时尚潮人都爱在小寨淘宝。小寨商圈范围内大专院校、各类居住小区众多，人口高度密集。据统计，该区域的日平

均人流量已达30万至50万，消费潜力巨大，市场需求旺盛。通过几年的努力，小寨中心街区的基础设施基本完善，区域环境面貌大为改观。目前，仅“干”字形商业、服务业主框架范围内已建成各类商贸服务设施611个，面积达75万平方米，金鹰国际、飞炫广场、长安百盛等一大批综合购物场所相继落户，金石国际酒店、摩登假日洗浴广场、三森国际家居城、军人服务社等一大批商业、服务业企业已形成了各自的经营特色和服务品牌，并被广大消费者认可[3]。 2.3.3 三级商业区的特点

本区附近的地铁站有会展中心、北苑、北客站、运动公园、凤城五路等。本区的商业功能目前在全市来说不占优势，主要的商业零售区业态功能结构相对单一，一般由若干个农贸批发市场和大型商店组成，多小型零售店、便利店、餐饮及价格低廉的服装等，主要服务于本区内部。

3 地铁建设对沿线商业业态区位因子的影响

3.1 商业业态的地理学意义

所谓商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态，零售企业的营业形态简称“业态”。不同的业态是对目标市场进行细分和选择的结果，根据其经营特点及有无店面可划分为有店铺零售业态和无店铺零售业态。有店铺零售业的主要业态有：百货店、超市、食杂店、便利店、折扣店、专业店、专卖店、大型超市、仓储式会员店、建材家居商店、购物中心（Shopping Mall），其中仓储式会员店、大型超市、建材家居商店、百货店、大型专业店、购物中心属于大型零售业态。无店铺零售业态有：电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、直销[4]。

3.2 商业业态影响城市商业空间结构的方式

商业业态本身不直接对城市商业结构产生影响，是通过不同业态的商业企业的区位选择实现的。影响特定业态的商业企业区位选择的因子有两大类:一是该种商业业态的自身因素如一般区位因子(交通、地段地价等)、规模经济、集聚经济、物质设施形态、经营商品特色等；二是消费者行为方面的因素如消费偏好、消费者数量与支付能力、消费出行方式、消费心理与方式等[5]。商业企业区位选择的过程是在利润最大化前提下将上述二者有机结合、实现动态均衡的过程，其结果便形成了特定的城市商业空间结构与商业景观。因而可以说城市商业空间结构是商业业态的功能、规模与等级结构的空间表现。

3.2.1 地铁2号线建设对市场因子的影响

首先，地铁交通建设为沿线商业发展带来巨大客流量。

地铁交通直接影响客流量分布，交通的便捷性的增强，必然使人们的通勤范围增加，扩大城市的通勤半径，从而产生城市的人口集聚和产业集聚。地铁将凭借其运量大、速度快、污染少、占地小等优势，可以吸引客源，改变人们的出行方式，从而影响客流走向。地铁站各换乘点是城市地区的发展核心，有巨大磁铁效应，成为吸引大量居民的中心，社会活动的中心和文化、商业集聚的中心，对旧市区改造、城市人口向郊区疏散、卫星城镇的发展和城市地域空间结构的变化具有重要意义，从而改变零售区位的市场因子[6]。地铁的客流量的多少对商业分布有重要的影响。地铁能提高区域的可达性，聚集了一定的常住人口，提高了区域的人密度和经济密度，满足了零售商业布局的需求门槛，这是零售业区位选择的基本条件。一个业区在整个商业等级体系中的作用是看其中心性的大小，即它为区外的消费者提供商品和服务的能力，在满足了基本的需求门槛之后，一个区域的商业能否持续繁荣发展，就主要看是否有大量的外来流动人口来扩大市场需求。地铁交通的主要功能就是畅通人流，它们在城市中彼此连接成网，连通性很大，可以为城市内的某一区域带来大量的出于各种目的来此的流动人口从而产生对商品特别是对服务的需求，促进该区域商业发展。地铁2号线为我市南北向主客流走廊，通过市区最繁华、人口最稠密的明城墙区，将新建行政中心、北郊经济技术开发区、城市中心北大街及钟楼、南郊省体育场、小寨商业文化中心、长安区等大型客流集散点串联起来给沿线零售商业发展带来巨大的客流。据市地铁办介绍，郑州至西安客运专线建成通车后，西安北客站2010年、2020年、2030年日均到发量将分别为5.5万人，7.1万人、9.9万人，2号线也将担负起集散这部分客流的主要责任。但单线地铁通车平均满载率小于15%，说明承载潜力还很大，只是地铁尚未形成网络，到西安地铁交通网络化后，客流量还会大增。

其次，地铁建设引导沿线人口集聚、市场需求和城区规划，有助于形成商业密集带。 地铁建设能加快旧城更新和新增长极的形成，穿过高密度的旧城区和旧商业区会带来大面积的拆迁和重建，打破快速轨道沿线固有的土地利用形态，提高土地利用的效率。穿过新区的地铁交通将培育新的增长极，在北郊、长安郊区形成若干新区，加速城市郊区化的发展缓解老城区人口拥挤的局面。修建纵横交织的地铁线，能瞬间缩短城市区域间的距离，而且大容量的交通方式解决了特定区域的可达性，南长安、北开发区，原来不太畅达或者拥堵的区域将因地铁2号线沿途活泛起来。

土地利用的改变意味城市的人口密度和人口分布的改变，随之而来是交通流量、流向和流速的改变，进而改变零售位因子的市场因素[7]。随着西安市发展所带来的用地紧张问题日益突出，加上商业物业占地面积较大，一个“从点到线、从线到面、从地面到

地下”的立体商业概念将成商业发展的必然趋势，地面商业圈的成熟稳定发展，商家们将商业投资的眼光转向地铁商业圈，西安市地铁2号线的建设是在主干道南北方向主轴上，客流量集中，客流速度快，将会形成为CBD核心区提供配套服务的地下商业城，与地面经济形成错位经营，达到和地面经济的对接，繁荣地铁沿线商业圈市场[8]。 3.2.2 地铁2号线建设对空间因子的影响

提高通达性，缩短距离经济的发展使人们对交通需求的内容发生了重要变化，其中关键的是生活节奏的变化，时间竞争日益激烈。延误少且准时的交通方式成为需求的重要特点。随着城市交通基础设施的不断增加、新交通方式也得以采用，城市的“通达性”大大提高，点与点之间的空间距离对城市人流、物流运移或周转的制约作用逐渐降低。同时，由于城市人口规模、用地规模扩大，交通网络加密或布局不尽合理等导致交通恶化，城市时间距离与空间距离之间不再遵从严格的正相关关系。从实际意义上讲，两点之间的可达性取决于两点之间的距离与速度，最终表现为所花费的交通时间，因而这一可达性可具体到以时间为量度的时间距离上。时间距离综合了道路等级、长度、路面质量等各方面因素，直观而简洁地反映了两点间的联系程度，时间距离对城市居民日常出行、城市物流周转的重要性愈显突出。一个城市时间结构的优劣比空间结构会在很大程度上影响整个城市的节奏和效率。人们在选择生产与生活地点时，不仅将更注重一般意义上的人文和自然环境，也将注重于该地的“时间环境”[6]。

首先，地铁的建设加强了西安市的空间的易达性。

发展高水平的轨道交通服务网络对提高西安市的空间可达性是非常重要的。地铁2号线南北贯通，将北客运站和南郊两个新发展区联结起来，沿途经过西安市钟楼商业区、小寨商业区、等最繁华的几大商业区。地铁2号线的建成及未来五条地铁线路交通网络骨架的完善，将有效地解决西安市南北之间交通拥挤现象，最大限度地满足各种交通和流动，加强空间的易达性，为西安市居民提供更加舒适方便出行条件。

其次，地铁的建设缩短了时间距离。

地铁不但可以准点运行，其载客量也远远高于其他公共交通，整个城市的运作效率将得以提高。在西安这样的大城市里，时间甚至比金钱更昂贵，而乘坐公共汽车或出租车出行，根本不能确定需要多长时间才能到达目的地，城市经济运行中的时间成本因此大大增加。“半天只能办一件事，一半时间浪费在路上”在这个“时间就是金钱、就是生命”的时代，因交通堵塞而浪费时间无疑是可怕的。地铁在城市交通中最大优势是不会塞车，等西安地铁网初步形成后，西安的节奏不仅更快，而且会更有效率。地铁交通不但可以准点运行，其载客量也远远高于其他公共交通，地铁交通能力是公共汽车的2.5到1.4倍,而且地铁交通的速度快，公共汽车1小时10公里到20公里，地铁交通每小时可

达40公里以上，这样就会使成千上万的市民出行速度加快，使整个城市的运作效率提高

[9]

。以地铁2号线为例，从西安北客站到会展中心，全长20.5千米，只需55分钟，比普通

公交车至少要节省一半时间。因此，到西安市地铁基本形成网络以后，所节约的时间效益是巨大的，它也将彻底改变人们的时间距离和心理距离。但是，由于地铁票价目前还较高的原因，两点的距离通过费用的形式表现出来经济距离会很大。西安地铁是实行分段计价，每三站为一段，起价二元，每段加收一元。就目前西安市市民的收入水平，很多消费者尚无法承担。地铁能否起到分流乘客的作用，价格将是一个重要的杠杆。 3.2.3 地铁建设对竞争因子的影响

错位经营有助于共同提升商圈竞争力。西安市6条地铁线网建设试行后，商业的发展趋势将会向交通枢纽型商业发展，改变原有的传统商业中心，依靠交通环境吸引的人流，建设商业核心区。而交通枢纽型商业有三种类型[9]：一种是地铁站厅内部零星的商业网点，面积小，主要经营即时性消费品和专业性服务；面积大一些的站厅则以便利性商品和服务及流行性商品为主。第二种是乘客通道的商业利用，可以张贴广告牌等；第三种是地铁的地下商场或商业街，可以经营流行性服饰、皮具和其他的中低档商品。

从商贸规划局了解到，依托西安6条地铁线网，以公共交通环境为基础，人流、商业功能为主要因素，将西安沿着6条线网商业圈规划为“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的商业格局（见图2）。

据了解，到2020年时，西安将会计划性地改造和完善“三级商业服务网络”。在城区，以地铁2号线沿线方向的钟楼商圈将形成旅游购物观光带，北大街商圈、长安路商圈、小寨商业圈(将规模扩大到以前的3到4倍)，韦曲物流商圈等均建立为超广域商圈；铁路北客站广域商圈；大学城区域商圈，张家堡商圈，龙首村商圈等等[3]，这些商圈将以地铁为依托成为整个主城区的商业投资环境。因为西安是全国仅次于北京上海的高校多的城市，目标消费群可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族，因此，对于交通枢纽型商业商家可以投资为地铁地下商业街，与地上固有商业圈相结合，交错经营，扬长避短，共同繁荣商业圈。

图2 西安市城区商业圈规划图

Fig.2 Planning Picture of Commercial Circles in Xi’an Urban Area

4 西安市地铁建设对商业空间影响问卷调查分析

根据西安市地铁沿线商业空间利用的发展现状，并且考虑到今后的发展前景，本文对钟楼站、北大街站地下商铺、小寨站、永宁门站消费者进行随机调查。考虑到问卷抽样调查的可行性，采取了简单随机抽样的方法，尽量不带个人主观色彩，不加挑选的散发，问卷当场散发，当场收回。问卷调查目标是2号地铁沿线站点，调查时间为2011年11月下旬到12月下旬，调查时段涵盖了工作日、周末、假日，共发消费者问卷200份，回收198份，有效率99%。企业调查问卷20份，回收20份，有效率98%。期间还对站点周围的部分商业网点进行了随机访谈。 4.1 被调查者的基本属性特征分析 4.1.1 性别与年龄构成

被调查者中男性顾客为79名，占39.5%，女性顾客为121名，占60.5%，女性比例略高于男性。其中被调查者年龄构成比例（见图3）。总之，被调查的消费者90%以上集中在20~35岁之间，这与小寨商业圈和钟楼商业圈都是定位在年轻消费者追求时尚密切相关的。

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