2015年下半年广西房地产估价师《相关知识》：环境的分类模拟试题

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本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是__万元。

A．300

B．213.50

C．171.19

D．500

2、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。

A：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积

B：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×土地单价÷建筑物总面积C：某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额

D：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积÷土地总价E：工业用地的监测点评估价格

3、房地产具有供给有限特性，本质上是由决定的。

A：土地总量有限

B：规划限制

C：房地产不可移动

D：价值量大

E：工业用地的监测点评估价格

4、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，。

A：不予补偿

B：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

C：减半补偿

D：给予正常补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章

5、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．60

B．45

C．30

D．15

6、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以的方式取得。A：转让

B：赠送

C：出让

D：买卖

E：执行层的组织协调

7、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2006年考题】

A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

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B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C：房地产市场在过去无明显的季节变动

D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

E：工业用地的监测点评估价格

8、土地增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税应纳税额的速算公式是。

A：应纳税额=土地增值额×30％

B：应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％

C：应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％

D：应纳税额=土地增值额×60％-扣除项目金额×35％

E：执行层的组织协调

9、下列公式不正确的一项是__。

A．分配(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)

B．税后利润=利润总额-所得税

C．经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金

D．利润总额=经营利润+营业外收支净额

10、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。

A．14140元/m2

B．42421元/m2

C．56561元/m2

D．60000元/m2

11、下列不属于股票基本特征的是__。

A．稳定性

B．决策参与性

C．流通性

D．非返还性

12、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．投资者购买待开发房地产应负担的税费

C．销售费用和销售税费

D．开发成本和管理费用

13、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。

A．开发商

B．监理单位

C．分包单位

D．总承包单位

14、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。A．60%

B．70%

C．80%

D．90%

15、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是__。

A．位置

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B．外部配套设施

C．环境景观

D．交通

16、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。

A．确定调查方式

B．设计问卷

C．收集信息

D．定义市场区域

17、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于__。

A．商品房建设投资

B．置业投资

C．土地开发投资

D．土地一级开发

18、住宅专项维修资金的使用须经__同意。

A．房产管理部门

B．物业服务企业

C．业主委员会

D．业主大会

19、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。

A：400

B：628

C：656

D：700

E：工业用地的监测点评估价格

20、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是。

A：公共使用的排水沟

B：市政道路

C：权属不明的巷道

D：房屋占地面积

E：执行层的组织协调

21、现代商业银行特有的职能是__。

A．充当信用中介

B．变货币收入为货币资本

C．充当支付中介

D．创造派生存款

22、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款__元。

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A．40 000

B．53 600

C．66 800

D．80 000

23、的立法目的是：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。

A：《中华人民共和国土地管理法》

B：《中华人民共和国城市房地产管理法》

C：《中华人民共和国城乡规划法》

D：《中华人民共和国农村土地承包法》

E：房地产估价机构必须加盖公章

24、房地产转让的实质是。

A：未发生房地产权利人转移

B：房地产权利人发生转移

C：未发生房地产权属转移

D：房地产权属发生转移

E：执行层的组织协调

25、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％，销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，报酬率中无风险报酬率为6％．风险报酬率为无风险报酬率的25％，则该写字楼目前的收益价格为万元。

A：5286.72

B：7552.45

C：9939.23

D：14198.90

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、__是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

A．物业税

B．地产税

C．契税

D．增值税

2、套内建筑面积由组成。

A：套内房屋的使用面积

B：套內墙体面积

C：套内阳台建筑面积

D：共有建筑面积

E：套内共有建筑面积

3、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用房)面积比重，必须达到开发建设总面积的__。A．70%

B．60%

C．50%

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D．40%

4、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应__。

A．越高

B．越低

C．不变

D．越可靠

5、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指。

A：租金和价格都不发生变化

B：建造成本不发生变化

C：新增量和灭失量相等

D：房地产资产存量保持不变

E：价格与重置成本相同

6、某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为__万元。

A．1.92

B．3.60

C．4.57

D．6.00

7、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括__。A．价值相对指标

B．结构相对指标

C．强度相对指标

D．动态相对指标

E．时期相对指标

8、目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有__。

A．经营税收及附加

B．企业所得税

C．城镇土地使用费

D．契税

E．印花税

9、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。

A．物权

B．知识产权

C．人身权

D．撤销权

10、业主公约由制定并修改。

A：业主大会

B：业主委员会

C：一半以上业主

D：全体业主和物业管理企业共同

E：执行层的组织协调

11、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的__指标的计算非常重要。

A．借款偿还期

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B．利息备付率

C．流动比率

D．偿债备付率

E．资产负债率

12、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。

A．27.6

B．28.2

C．29.0

D．29.9

13、估价报告有效期应从__起计。

A．估价时点

B．估价作业期

C．出具估价报告之

D．签订估价委托合同之日

14、下列关于环比发展速度的公式，正确的是。

A：环比发展速度=计算期发展水平×固定基期发展水平×100％

B：环比发展速度=计算期发展水平／固定基期发展水平×100％

C：环比发展速度：(计算期发展水平+前一期发展水平) ×100％

D：环比发展速度=计算期发展水平／前一期发展水平×100％

E：执行层的组织协调

15、如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是。

A：12%

B：12.55%

C：12.68%

D：13.55%

E：借款合同

16、下列属于闲置土地的范围的有。

A：按照建设用地批准书规定的期限开发利用土地的

B：按照建设用地批准书和建设用地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的C：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年末动工开发建设的

D：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的

E：已动工开发，但由于投资额不足总投资额的25％且未经批准中止开发建设连续满一年的

17、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。A．投资机会选择与决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段

D．租信阶段

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18、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是。

A：周期风险

B：比较风险

C：资本价值风险

D：时间风险

E：借款合同

19、某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于。

A：金融债券

B：长期债券

C：公募债券

D：公债券

E：抵押债券

20、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有。

A：权属没有争议的房地产

B：学校用于教学的房地产

C：列入文物保护的建筑物

D：已依法公告列入拆迁范围的房地产

E：被依法查封的房地产

21、根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是__。A．先上升后下降的抛物线

B．先下降后上升的“U”形曲线

C．一直上升的直线

D．不受容积率的影响

22、影响房地产价格的经济因素有。

A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

B：社会发展状况、房地产投机和城市化

C：财政收支及金融状况、利率

D：物价、汇率、居民收入

E：人口数量、行政隶属变更、居民收入

23、债券利率的高低，主要受等因素的影响。

A：银行利率

B：发行者的资信级别

C：偿还期限

D：发行者的企业特色

E：利率计算方式和资本市场资金供求关系

24、与报酬资本化法相比，直接资本化法的优点不包括。

A：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C：每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D：不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E：资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好

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地反映市场的实际情况

25、销售税费包括__。

A．两税一费(营业税、城市维护建设税、教育费附加) B．交易手续费

C．土地增值税

D．印花税

E．企业所得税

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/t5d1.html