投资建设项目可行性分析 - 图文

建 设 项 目 可 行 性 研 究 报 告

姓名： 学号： 班级：

目 录

第一部分、项目研究背景第二部分、市场概况了解第三部分、局部市场分析第四部分、地块第五部分、产品规划及定位第六部分、价格定位第七部分、方案财务分析第八部分、营销推广建议第九部分、广告推广建议

SWOT分析

第一部分、项目研究背景

为准确市场定位，我们对新橙嘉园项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托长沙市商品住宅市场（主要为城南板块）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标：

1、 了解长沙市地产市场的整体状况及变动趋势； 2、 了解长沙市住宅市场产品设计的发展趋势； 3、 了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、 掌握新橙嘉园项目所处地块的基本特征；

5、 掌握新橙嘉园项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征； 6、 明确新橙嘉园项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在； 7、 掌握目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知； 8、 明确新橙嘉园项目构建优势的市场机会及企业机会；

9、 提出新橙嘉园项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位等）的若干思

路；

10、提出新橙嘉园项目在后期产品包装设计中的若干思路和建议； 11、提出新橙嘉园项目营销建议积推广思路；

第二部分、市场概况了解

一、中国房地产市场现状：

2012年的楼市的调控基调一直在强调“调控不动摇”，重申“房价要合理”，限购、限价、限贷继续执行。

国土资源部的数据显示，过去三年地方上报的土地供应计划完成率不足七成，再具体到商业和住宅用地的完成率时，几乎无一实现年初计划。2012你那全国住宅用地成交量仅占推出量的六成。土地负增长这一情况出现导致了房价的又一轮上涨。而自从2010年推出的

各种政策确实在一味强调限购、限价、限贷，虽然小有成效，但是土地供应这一根本问题没有得到解决。

就2012年来看，全国100个城市新建住宅价格水平稳中有降，但个别重点城市环比有所上涨。分城市来看，三线和一些二线城市新建住宅价格指数降幅明显，而一线城市基本没有变化。

二、长沙房地产市场现状分析及预测

长沙楼市2012年年初销售欠佳，这是由于调控的意图在于支持刚需而打击炒房客，因

此年初长沙多数楼盘的价格有所下跌。3至5月份，随着信贷的放松，市场迎来了成交量，刚需群体买单入市者增多，市场连续三个月成交量回升。到了下半年，长沙开发商推行快速走量的营销策略，推盘量惊人，但是众多在售项目的价格仍然保持稳定，并有小幅上涨。 而长沙的土地市场自2011年跌入谷底后，低迷的土地市场行情延续至今年，土地交易中以底价成交的数量开始增多，溢价率则始终保持低位。9月起成交有所活跃，10月土地挂牌成交金额逾76亿，创下年度新高。土地市场的解冻与12年销售转好有一定关系。经过持续多时的“以价换量”的实施，新房销售量持续回升，而这样一来，各房企的拿地积极性和主动性也开始回升。

由于房企拿地积极性的回升，土地购买面积将会增长，这样有利于房价的稳定。而随着“新国五条”的推出，2013年的房产市场在政策的实施下可能起发展幅度会有所减小，但其住房价格还会有上涨空间。

第三部分、局部市场分析

一、局部环境简介

本文中所指局部包括北起南二环，南至木莲西路，东邻曙光路以及它的延长线，西到芙蓉路，所选的区域横跨了天心区与雨花区。

本项目地处南二环，南二环因其优越的人工生态景观，随着长沙市城市规划的确定，确定了“山-水-洲-城”的城市空间布局，而南二环正好是其中的一个起点，即水-洲-城边缘。随着湘江绿化带的建成，二环地区的风景越来越优美。虽然是人工景观，但依托南郊公园优美的自然原生态景观，加上外部的便捷交通，也算是一块宜居较好空间。在此置业的那

些有一定经济实力，但还无力在原生态自然景区进行置业的中产阶级或收入较高的白领阶层有很大的诱惑力，不仅可以享受优美环境，而且上下班方便，还可享受优质的教育文化环境。

二、周边竞争项目市场调研分析

本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标，并以此界定不同市场层次的特征，

从而为新橙嘉园定营销方案和销售代理方案提供更可靠的评估和决策基准。 通过5个代表性楼盘了解长沙南部市场的总体特征； 通过畅销楼盘所反映出被市场接受的有效的产品及价格； 通过该区位的楼盘反映出该区位的需求特征；

①融科东南海小区：韶山路中段香樟路469号，西邻长沙民政学院。

最高成交价8290元/㎡，参考价格5980元/㎡。 优势：行政、文化、商务、医疗、教育、购物等生活配套完备； 四纵两横六大城市主动脉通达四方，地理位置优越。

特征：小区营造出80万平方米滨海度假情景住区，内有沙滩海岸、带状水景、沙 滩泳池、无边界泳池、大型露天滨海运动场及高层瞰海住宅； 小区内有百余种亚热带珍惜树种，绿化率达40%，容积率2.8。 促使市民购买原因：

多样化的户型设计，30余种户型，从70--260㎡的户型应有尽有，各取所需； 在项目规划之初便将学校作为重点工程对待，内有幼儿园、小学； 为健康生活创造条件，巧妙布置了各类标准的运动设施。

②环景苑（剑桥名门）：天心区竹塘西路228号，

最高成交价7493元/㎡，参考价格4000--8360元/㎡。 优势：位于芙蓉路与竹塘西路交汇处，交通通达性强； 紧邻铁道学院；

项目开发地块是长株潭一体化的核心地段。 特征：绿化率35.59%，容积率4.92。 促使市民购买的原因：

户型有40--70㎡的公寓，85--125㎡的两方和三房及185--250㎡的复式； 相对于同地段的小区来说，价格较便宜。

③博林金谷小区：新姚北路399号，

最高成交价格13626元/㎡，参考价格7800元/㎡。

优势：紧邻城市主干道芙蓉路，位于南二环浦沅立交桥段，距1号线地铁口，是中心城区与南城区的重要交界地带。

距离侯家塘商圈5分钟车程，东塘商圈7分钟车程，火车站15分钟车程； 周围各种配套设施完备。

特征：绿化率高达45%，拥有别墅、洋房才有的高绿化率和低容积率； 小区内有三山四谷，古树名木，环境优美。

规划的商场、酒店式公寓及高层建筑群呈围合式拥抱山林，容积率2.49。 促使市民购买的原因：

社区内泳池、会所、幼儿园、小学等配套齐备； 社区环境良好。

④雍晟时代园：天心区木莲西路168号，

最高成交价格7800元/㎡，参考价格6700元/㎡。 优势：位于南城融城核心位置； 项目所在区域内配套完整；

项目邻近芙蓉路地铁口，交通四通八达。

特征：以小户型为主打户型，容积率3.0，绿化率37.7%。 促使市民购买的原因：

房源以38--52㎡的一房一厅和66--79㎡的两房一厅的全功能小户型为主； 其户型设计突破了小户型布局功能单一的缺陷，户型实用。 不限购，不限贷。

⑤第六都（陆都小区）：雨花区芙蓉中路三段569号，

最高成交价格11499元/㎡，参考价格12000元/㎡。

优势：城市地铁紧邻项目穿过，南二环芙蓉路立交桥近在咫尺，交通优势显著； 具有芙蓉路上唯一大型城市广场，唯一品质大湖景，唯一高车位配备，最低住 宅密度等优质条件；

特征：拥有星级酒店，超5A级写字楼；

规划了13000㎡的大型临街城市绿化广场，越过10000㎡的大型人造湖景； 以新古典主义风格为建筑设计理念，容积率3.4，绿化率48%。

促使市民购买的原因：

项目内配置一家国际级幼儿园； 高尚大户精品，高端临湖大宅；

丰富的高端商业业态，优美的品质生活环境，优质的教育资源配套。

小结：

本区域房地产的供应相对来说是供销两旺的局面，土地供应充足；同时市场对城南市场的需求也一直在一个比较右的位置，整个房地产市场活跃。在整个房地产市场中，

一、交通在城南销售中是相当重要的一个因数，城南交通目前并非特别好，在未来一段时间内才会成型；

二、在整个户型与品质建设中，对于经济居家的户型要求增强，即经济居家的户型需求比较旺盛，而相对奢华的大户形象则空置率增加；

三、在绿化环境建设中，对比较成系统的绿化环境相对能较好提高楼盘品质； 四、由于城南市属于城市新区建设，生活配套不是很完善，满足基本生活设施服务能极大的推动楼盘获得市场。

第四部分、地块SWOT分析

一、地块环境调研

位置：新橙嘉园位于天心区的中南林业科技大学橙子街旁，其地段位置位于城市主干道韶山路的西侧，车流量和人流量都非常大交通方便。项目周边生活配套基本齐备，有长沙市中心医院、各种餐厅、家乐福、大润发等商场中南林业科技大学、中南大学铁道学院等高等。位于长沙南二环，该区南郊公园。多路公交车能直达五一商圈，河西大学城，火车站，火车南站，汽车南站，汽车西站等。本项目周边具有浓郁的知识氛围和氛围，具有良好的生活气息，成为品质可以向上提升的绝佳生活居住区域。另外随着周边配套的相继建成使用，如地铁的开通将会使生活的便利性愈发凸显。南北干道：韶山路，往北可达南门口，五一广场等CBD核心区，往南可到省政府地区。东西干道：南二环，南二环西通阳光100，

及河西高校区，向东可以到新中路口等，同时由于在环线上汽车西站、东站都可到达。 二、SWOT分析 项目优势分析：

1.地块毗邻城市交通主干道韶山路，邻近南二环，公共交通方便，可达性高，周围发

展比较成熟。

2.地块处在中南林业科技大学的东边，由于是在学校之中，其生活氛围良好，有利于形成住宅区的良好生活环境。

3.地块周边1.5km内的配套设施齐全，有银行有中国建设银行、中国工商银行、交通银行、邮政储蓄、中国银行等；大型医院有长沙市中心医院；学校有中南林业科技大学、中南大学铁道学院、长沙民政学院等高校，还有个小学、初中；商场有家乐福、大润发、步步高等；周边的配套设施发展成熟，能满足住宅区内居民的生活需求。

4.地块内部的自然景观良好，有大量可以保留的绿化景观以及自然山体还有高大的乔木等。

项目劣势分析：

1.地铁紧邻学校，人流量非常大并且人员混杂，而学校中老师学生的活动又比较活跃，

若地块被开发成为住宅区则有可能会对住宅区的安静的环境有所影响。 2.地块位于城市主干道边上，交通噪声会对临街住户产生影响。

3.已经建成的橙子街区的北边部分的临街铺面有许多餐饮行业所用，所产生的油烟污染会对地块产生负面的影响。

4.地块处于韶山南路和香樟路交汇的丁字路口处，交通情况复杂，且从风水的角度说是不好的。

项目市场机会分析：

1.该项目地形地势复杂，通过精心规划可建成富有特色的生活小区。 2.项目所处区域具有很大的升值空间。

3.项目周围新开发的品质楼盘，将带动该区域房产质与量的提升，通过对项目进行精准定位的规划和营销，有可能赢得市场。

4.通过对项目进行精准定位的规划和营销，有可能赢得市场。

5.地块周围有中南林业科技大学、中南大学铁道学院、长沙民政学院、湖南广播电视大学等高校，这些高校为地块提供了丰富的人流资源，有大量的潜在客户。

6.2012年，长沙公积金管理中心侧重支持职工购买首套、中小学住房贷款，作为地块开发商应该配合政策，抓住这一个机会，以中、小户型为主打，以利用政策来取得利益。 7.数据显示，2月70个大中城市新建商品住宅分类中，长沙90㎡以下的户型价格环比上涨1.6%，同比上涨4.1%，这是由于限购，并且长沙楼市的刚需集中释放，占据主体市场，市民在购买住宅的时候，比较偏向于90㎡以下的小户型。

项目市场威胁分析：

1.项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，其今后的市场供给量将对本项目形成直接威胁；

2.该项目地块受70%中小户型政策影响，中小户型竞争压力较大

3.银行贷款政策收紧、供楼利率增加、供楼首期额度增加，使居民的购买力下降。 4.从目前地区的发展以及地产商对此区域的高期望值来看，此区域的供给量还将进一步的增长，其中大部分项目都以板楼为主，竞争程度还将趋于激烈。

第五部分、产品规划及定位

一、客户群定位

目标客群特征；

1.分布区域：客户群的划分区域性小于职业性，主流客户群可定位为高校的教职工及

其他职业的客户。

2.购买目的：居住自用为主、投资出租为辅。

3.年龄：相对偏年轻，约为25-35岁刚结婚中层收入人群、单身白领、 40岁左右成功人士。

4.购买力：主力消费群购买力在35万元左右。 5.职业类型：高校中的教职工。

进入长沙5-10年的中层管理人员。 私营企业业务骨干。

国有企业、事业单位的专业人士。 私营企业主。

6.背景、事业观点、生活态度：

受过高等教育，有高等职业，具开放性及创新思维，有强烈的南部情结。对居家的选择，有自己的主张，需要良好的人文与居住环境，要稳定感，要归属感，有时代气息。

目标客户群描述

从受众的分布区域我们可以发现，进入长沙5-10年的

中层管理人员、 私营企业业务骨干、 国有企业、事业单位的专业人士、 私营企业主，这些人的共同特点是追求认同感，真正成为长沙人，被长沙城市所接受，以及自然、健康、文化、舒适的高品质生活。为此，他们愿意、也有能力支付一定房款在文化环境、距离工作单位交通便利较好的南二环置业。这些特点，确定了项目市场形象的温和与舒适生活的主要形象，回避前卫另类特色。

受众的年龄确定为25-35岁的中层管理人士，行业特点使他们不是个性张扬，但大多受过良好的教育，部分有过国外的学习生活经历，部分为二次置业。本次置业是在原比较优越的生活质量基础上的进一步提高，是在几年打拼之后，生活上进入更加品味、享受的阶段。在追求的生活方式上，更亲近西方、现代的模式，所以，在主题思路上确定为展示一种准资产阶级（形象上比中产阶层略高）的品位的、低调的生活形象会更接近本案的受众。 他们代表是当今社会中的精英，他们事业有一定成就，游历甚广，大部分是靠自己的努力而积累起财富。

他们与那种乍富起来的暴发户有着明显的区别，那是因为他们很高的教育程度和广泛游历背景而拥有良好的文化气质，他们会经常组织家庭聚会，结识各种公众人物，他们追求财富，但不势利。

他们的居家消费完全是个人行为，是为了发掘合适自己的生活方式，所以他们识得品牌，欣赏经典，但排斥奢华，而且也不十分关注流行，他们以适合于自己的方式生活，这种方式往往使他们看上去更为独特。

他们是整个社会的中流砥柱，他们的家居态度是：舒适、稳定，要能显示自己的实力与品位。

他们通常把家看作是生活中的一个可靠归宿，他们在社会中磨练已久，在他们看来，外面的世界虽然充满刺激，但却复杂多变，远不如在家中来得安稳自在。而家居又是一个能够完全尽显自己审美情趣与品位爱好的地方，关于这些，并不是着装与汽车所能完全体现的，况且，家中也是要与朋友经常相聚的地方，家中的一切可以向朋友们展示无余。

他们更看重家的意义，因为在家中可以完成自己在外面不能释放的梦想，他们把家当作是一个自己可以实现的梦想，而且从他们的家中往往就能将这个人看出个端倪。

这一部分消费群体中的“意见领袖”既注重生活的品质又追求生活的品位；他们是社会中的中流人士；在他们中间同样涌动着追求新生活的思潮；他们更加崇尚居住在最佳的地段，能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。所以，单一硬性地诉求住宅所带来的功能性利益是不会吸引到目标消费者的注意与兴趣的。

正是基于目标消费者这样的心理特征，所以本项目客户群定位在追求文化品位和资产阶级生活情调“新中产阶层“。

选购本产品动机：

1.认同本案的独特性，注重居住环境品味及文化格调；

2.认同本案的区域优势； 3.信赖发展商的实力及背景；

4.认同本产品规划设计功能并追崇本案的环境营造和文化基调等； 5.附加值优于区域内其他个案； 6.为本案性能价格比所吸引；

购买行为特征：

1.主要目标客户属于该区域内的事业刚起步的人士，他们共同的特点是对前途充满信心，工作紧张繁忙，生活节奏快捷且充实，但是会投入较多时间进行仔细的调查比较。因此实际楼盘进展、销售现场、环境绿化、工地包装及广告宣传等方面的精心设计和营造对激起客户的购买欲的影响至关重要。

2.目标客户的知识层次较高，预计购买过程中将有较多的房地产专业律师、房地产专业人士介入，因此对销售员的要求将会更高。

3.目标客户所在的区域、年龄、职业特点都相对集中，所以对产品的偏好一致，容易形成“扎堆”现象，假如都以40万元的房子作为目标，预计会有80%以上的客户会采用公积金和商业贷款形式，加之早期期房销售的这一特点，所以一定要注意付款方式适应市场的创新，以低首付甚至零首付等措施的运用，来达到全方位对本案销售的推动。

二、项目定位

地产项目定位之基准

本项目的定位是基于：是市场公认的中高档住宅区域 目标客户区域指向明确：主要集中于城区一带。 均属绿化率较高的建筑群，容积率均在2.8左右。 项目区域分布较集中，区位环境差异小。

因以上特点，南二环(内)地区的楼盘面临着共同的窘境： 目标客户趋同 地段素质趋同

产品趋同（均为容积率3.0的板或塔楼）

竞争性分析

从产品分析中可看出，该区域楼盘获得差异化优势的难度较大。而从另一方面讲，成功的差异化是该区域楼盘市场成败的致命关键。

同时，地区独特的人文沉淀、区域特征等决定了该区域楼盘的最大相同推广点——自然景观、文化包装。

这一点已经在本案的一些竞争性楼盘上得到验证：应从软件着手，以软带硬、以营造有品位的生活形态为基本线索，将其包装成自然格调的、充满文化品位的产品，具有自然、清新、亲情风格的小区。对这个主题的包装完成需要有四个支持点： 1、建筑外立面； 2、景观设计及实施； 3、服务品质体现； 4、强力的文化推广宣传。

第六部分、价格定位

一、开发成本核算 方案一：

1、项目成本计算条件说明：

社区总占地面积82000平方米，总建筑面积269582平方米，容积率3.3，可销售面积263750平米。 2、项目成本核算

全部项目合项目名称 占地面积 建筑用地面积 总建筑面积 269582 计 82000 单位 平方米 平方米 平方米 建安造价建安标准 （万元） 1300元/地上建筑面积 住宅 配套公建 269582 263750 4054 平方米 平方米 平方米 平方米 51000 61500 1000元/583.2

平方米 2500元/地下建筑面积 容积率 65520 3.3 计费标准及项目名称 一、土地成本 土地出让金 二、前期工程费 计算方法 住宅 配套公建 测算基数 单位 平方米 平方米 16000 金额 单价 （万元） 61500 3780.3 1、临时水、电、路建安概算及场地平整费 *0.8％ 51000 0.008 408 2、可行性、方案咨地上建面×5询、规划设计费 元/平米 269582 5.0000 134.8 3、测量、勘察、设建安概算计费 *2.5% 建安概算×4、执照费 0.1% 建安概算×5、标底编制费 0.3% 建安概算×6、预算审查费 0.1% 建安概算×7、招投标费 0.07% 建安概算×8、质量监督费 0.25% 建安概算×9、工程监理费 2% 51000 0.0200 1020 51000 0.0025 127.5 51000 0.0007 35.7 51000 0.0010 51 51000 0.0030 153 51000 0.0010 51 51000 0.0250 1275

地上建面×10、粘土砖费 14元/平方米 269582 测量、勘察、设计费×11、竣工图费 70％×10％ 1275 0.0700 89.25 100000.012、档案保证金 三、基础设施费 10万元 建安概算× 1、红线内 8％ 建安概算× 红线外 8％ 51000 0.0800 4080 51000 0.0800 4080 0 321.1400 8375.7 14.0000 377 2、环境设计与建筑面积×8绿化 元/平方米 建安工程费+四、房屋建安工程及设备及装修设备、装修费 费 269582 263570 5832 65520 平方米 平方米 平方米 平方米 60968.1 1500.00 39562.5 3000.00 1749.6 3000.00 19656 269582 8.0000 215.7 （一）建安工程费 地上建筑面积 住宅 配套公建 地下建筑面积 （二）设备及装修费用 一至四项×五、不可预见费 3％ 134623.1 0.0030 403.9 六、上交开发办的管一至五项×理费 七、管理费 0.1% 一至五项×135028 135028 0.0010 135 0.0250 3375

地下建筑面积 （二）设备及装修费用 70890 平方米 3000.00 21294 一至四项×五、不可预见费 3％ 155197.7 0.0030 465.6 六、上交开发办的管一至五项×理费 0.1% 一至五项×七、管理费 2.5% 总建面×100八、贷款利息 每平米单价 销售收入×九、两税一费 5.5% 销售收入×十、销售费用 十一、开发成本 3% 一至十项 按总建筑面 平均成本 积 按可售地上 综合成本 面积 256789 0.03 7703.7 185246.5 256789 0.0550 14123.4 370880 100.0000 3708.8 155663.3 0.0250 3891.6 155663.3 0.0010 155.7 扣除地下造价按可售地上后综合成本 十二、销售收入 住宅： 地下车位 十三、毛利润 十四、所得税 十五、净利润 面积 销售 销售 256789 万平方米 256789 6500 236509 100000 20280 71542.5 0.3300 23609 47933.5 2028 万元/个 71542.5

十六、投资收益率（静态） 二、价格定位

定价方法一：市场比较定价法 1、 权重因素

对各项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。 2、 选择项目

选择本区域内5个项目，包括：融科东南海，环景苑，博林金谷小区。 3、 价格比较

修正因区位因交通因户型规园林绿小区配生活服报价 素 权重 素 10% 素 15% 1 划因素 化因素 套因素 务 30% 1 15% 1 15% 1 15% 1 6980 25.9% 融科东1 南海 本案

1.2 1.1 0.8 0.6 0.7 0.9 5967.9 修正因区位因交通因户型规园林绿小区配生活服报价 素 权重 素 10% 素 15% 1 1 划因素 化因素 套因素 务 30% 1 0.8 15% 1 0.6 15% 1 0.7 15% 1 0.8 8360 6729.8 环景苑 1 本案

1 修正因区位因交通因户型规园林绿小区配生活服报价

素 权重 素 10% 素 15% 1 划因素 化因素 套因素 务 30% 1 15% 1 15% 1 15% 1 7800 博林金1 谷小区 本案

0.9 1 0.7 0.6 0.8 0.8 6084 本项目市场比较价格=（5967.9＋6729.8＋6084）/3=6260元/平米（毛坯房）

定价方法二：市场需求和目标客户心理预期价位

市场调查资料显示：未来本区域市场目标客户群体预期价格平均价位为￥6500元/平米。

三、结论

1.地块的升值优势：因本案地处南二环中路，紧邻五棵松西奥中心，地理位置和环境得天独厚，市政交通路网正加紧建设，在奥运会之前将会有极大改善，另外，项目北侧道路规划与市政绿化完毕，极大提高本地区的地产价值。诸多利好因素已突显其升值空间，据市场考证及周边项目的价格调查，

2.产品本身附加值：园林，户型特色、外立面，会所，房屋品质。 3.最终结果本项目地价附加价值在300-500元。

4.最终可实现价格：住宅价格+地块升值系数=6260+300元/平米=6560元/平米

方案三：

1、项目成本计算条件说明：

社区总占地面积82000平方米，总建筑面积207892平方米，容积率2.54，可销售面积201340平方米。 2、项目成本核算

全部项目合项目名称 占地面积 建筑用地面积 总建筑面积 207892 207892 地上建筑面积 住宅 201340 平方米 平方米 计 82000 单位 平方米 平方米 平方米 建安造价建安标准 （万元） 1300元/平方米 27026 1000元/配套公建 6552 平方米 平方米 655 2500元/地下建筑面积 容积率 54012 2.54 平方米 平方米 113503 61500

计费标准及项目名称 一、土地成本 土地出让金 二、前期工程费 计算方法 住宅 配套公建 测算基数 单位 金额 单价 （万元） 61500 2956.1 1、临时水、电、路建安概算及场地平整费 *0.8％ 40529 0.008 324.2 2、可行性、方案咨地上建面×5询、规划设计费 元/平米 207892 5.0000 103.9 3、测量、勘察、设建安概算计费 *2.5% 建安概算×4、执照费 0.1% 建安概算×5、标底编制费 0.3% 建安概算×6、预算审查费 0.1% 建安概算×7、招投标费 0.07% 建安概算×8、质量监督费 0.25% 建安概算×9、工程监理费 2% 地上建面×10、粘土砖费 14元/平方米 207892 测量、勘察、11、竣工图费 设计费×1013.2 0.0700 70.9 14.0000 291 40529 0.0200 810.5 40529 0.0025 101.3 40529 0.0007 28.4 40529 0.0010 40.5 40529 0.0030 121.6 40529 0.0010 40.5 40529 0.0250 1013.2

70％×10％ 12、档案保证金 三、基础设施费 10万元 建安概算× 1、红线内 8％ 建安概算× 红线外 8％ 40529 0.0800 3242.3 40529 0.0800 3242.3 10 6650.9 2、环境设计与建筑面积×8绿化 元/平方米 建安工程费+四、房屋建安工程及设备及装修设备、装修费 费 207892 201340 6552 54012 平方米 平方米 平方米 平方米 48370.2 1500.00 30201 3000.00 1965.6 3000.00 16203.6 207892 8.0000 166.3 （一）建安工程费 地上建筑面积 住宅 配套公建 地下建筑面积 （二）设备及装修费用 一至四项×五、不可预见费 3％ 119477.2 0.0030 358.4 六、上交开发办的管一至五项×理费 0.1% 一至五项×七、管理费 2.5% 总建面×100八、贷款利息 每平米单价 销售收入×九、两税一费 5.5% 159388.1 0.0550 8766.3 207802 100.0000 2078.9 119835.6 0.0250 2995.9 119835.6 0.0010 119.8

销售收入×十、销售费用 十一、开发成本 3% 一至十项 按总建筑面 平均成本 积 按可售地上 综合成本 面积 159388.1 0.03 4781.6 138578.1 扣除地下造价按可售地上后综合成本 十二、销售收入 住宅： 地下车位 十三、毛利润 十四、所得税 十五、净利润 十六、投资收益率（静态） 二、价格定位

定价方法一：市场比较定价法 1、 权重因素

对各项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。 2、 选择项目

选择本区域内3个项目，包括：融科东南海，环景苑，博林金谷小区。

3、 价格比较

10.1% 面积 销售 销售 201340 万平方米 159388.1 7150 143958.1 100000 15430 20810 0.3300 6867.3 13942.7 1543 万元/个 20810

修正因区位因交通因户型规园林绿小区配生活服报价 素 权重 素 10% 素 15% 1 划因素 化因素 套因素 务 30% 1 15% 1 15% 1 15% 1 6980 融科东1 南海 本案

1.2 1.1 0.8 0.8 0.8 0.9 6282 修正因区位因交通因户型规园林绿小区配生活服报价 素 权重 素 10% 素 15% 1 1 划因素 化因素 套因素 务 30% 1 0.8 15% 1 0.8 15% 1 0.9 15% 1 0.9 8360 7356.8 环景苑 1 本案

1 修正因区位因交通因户型规园林绿小区配生活服报价 素 权重 素 10% 素 15% 1 划因素 化因素 套因素 务 30% 1 15% 1 15% 1 15% 1 7800 博林金1 谷小区 本案

0.9 1 0.8 0.8 0.9 0.9 6786 本项目市场比较价格=（6282＋7356.8＋6786）/3=6808元/平米（毛坯房）

定价方法二：市场需求和目标客户心理预期价位

市场调查资料显示：未来本区域市场目标客户群体预期价格平均价位为￥6500元/平米。

三、结论

1.地块的升值优势：因本案地处南二环中路，紧邻五棵松西奥中心，地理位置和环境得天独厚，市政交通路网正加紧建设，在奥运会之前将会有极大改善，另外，项目北侧道路规划与市政绿化完毕，极大提高本地区的地产价值。诸多利好因素已突显其升值空间，据市场考证及周边项目的价格调查，

2.产品本身附加值：园林，户型特色、外立面，会所，房屋品质。 3.最终结果本项目地价附加价值在300-500元。

4.最终可实现价格：住宅价格+地块升值系数=6808+300元/平米=7108元/平米

综合比较三个方案，方案一的投资收益率为

17%，方案二的投资

收益率为25.9%，方案三的投资收益率为10.1%，因此选择方案二。

价格建议：

1.与周边项目进行比较之后，建议毛坯房价格开盘，开盘均价定在6600元/平米与周边项目毛坯房价格相当，但卖点丰富存在竞争力。最终可实现整体均价7000元/平米以上。 2.选择菜单式装修方案（舒适型，豪华型，500元和800元两种价位）。风林绿洲就是采取（毛坯房价格+精装修价格）方式，取得骄人销售业绩。

价格策略：

项目成功与否，开盘定价及后期价格策略是关键因素之一，根据市场调查情况，周边几个项目楼盘价格都是低开高走的价格策略。如诚品建筑，开盘毛坯房销售价格为6900元/平米，由于销售情况看好，价格目前涨至精装修均价8300元/平米； 所以，建议本项目开盘采取低开高走的价格策略，

建议开盘均价定在6600元/平米，最终实现均价7150元/平米。

这种低开高走的方式好处在于：

1、使已购买客户信心保障； 2、对观望的客户有一定的促进作用； 3、很好地引入投资者；

4、同竞争对手项目相比有较大的竞争力，便于抓住市场份额，给后期销售留下空间。

第八部分、方案财务分析

一、盈利能力分析(盈利比率) (1)销售利润率(毛利润率)

销售利润率是指销售利润和产品销售收入净额的比率。其计算公式 为： 销售利润率=销售利润／销售收入净额×l00％=47933.5/256789*100%=18.7%

(2)营业利润率

营业利润率是指借款人的营业利润与产品销售收入净额的比率。其计算公式为： 营业利润率=营业利润／销售收入净额×100％

(3)税前利润率和净利润率

税前利润率是客户利润总额和销售收入净额的比率。其计算公式为： 税前利润率=利润总额／销售收入净额×100％ 净利润率=净利润／销售收入净额×100％ 净利润=利润总额一所得税

(4)成本费用利润率

成本费用利润率是借款人利润总额与当期成本费用的比率。其计算公式为： 成本费用比率=利润总额／成本费用总额×100％=71542.5/185246.5*100%=38.6% 该比率反映每元成本费用支出所能带来的利润总额。它越大，说明同样的成本费用能取得更多利润，或取得同样利润只需花费较少的成本费用。

二、偿债能力分析 (1)长期偿债能力分析

长期偿债能力是指客户偿还长期债务的能力，它表明客户对债务的承受能力和偿还债务的保障能力，长期偿债能力的强弱是反映客户财务状况稳定与安全程度的重要标志。

评价客户长期偿债能力，从偿债义务看，包括按期支付利息和到期偿还本金两个方面。从偿还的资金来源看，则应是客户的经营利润。这是因为在借款人正常生产经营过程中，不可能依靠变卖资产还债，而应依靠实现的利润还债。因此，分析借款人偿还债务的承受能力主要是通过分析客户的盈利能力来确定客户按期偿还本金和支付利息的财务实力。如果借款人具有足够的盈利能力，这样也就不用担心今后本金和利息的偿付能力了。有关盈利能力的问题已在前面述及。下面将从考察借款人偿还债务的保障能力，即财务杠杆比率角度，分析借款人偿还长期债务的能力。

①资产负债率

资产负债率又称负债比率，是客户负债总额与资产总额的比率。它说明客户总资产中债权人提供资金所占的比重，以及客户资产对债权人权益的保障程度。对银行来讲，借款人负债比率越低越好

资产负债率=负债总额／资产总额×100％

②负债与所有者权益比率

负债与所有者权益比率指负债总额与所有者权益总额的比例关系，用于表示所有者权益对债权人权益的保障程度。其计算公式为：

负债与所有者权益比率=负债总额／所有者权益×100％

③负债与有形净资产比率

负债与有形净资产比率是指负债与有形净资产的比例关系，用于表示有形净资产对债权人权益的保障程度，其计算公式为：

负债与有形净资产比率=负债总额／有形净资产×100％ 有形净资产=所有者权益–无形资产–递延资产 ④利息保障倍数

利息保障倍数是指借款人息税前利润与利息费用的比率，用于衡量客户偿付负债利息能力。其计算公式为：

利息保障倍数=(利润总额+利息费用)／利息费用=（71542.5+3708.8）/3708.8=20.3

(2)短期偿债能力分析

短期偿债能力是指客户以流动资产偿还短期债务即流动负债的能力，它反映客户偿付日常到期债务的能力。影响短期偿债能力的因素很多，但流动资产与流动负债的关系以及资产的变现速度是其最主要的方面，因为大多数情况下，短期债务需要现金来偿还，因此，短期偿债能力应注意一定时期的流动资产变现能力的分析，而一般不太注重借款人盈利能力的分析。

反映客户短期偿债能力的比率主要有：流动比率、速动比率和现金比率，这些统称为偿债能力比率。

①流动比率

流动比率是流动资产与流动负债的比率。它表明借款人每元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证。其计算公式为：

流动比率=流动资产／流动负债×100％

②速动比率

速动比率是借款人速动资产与流动负债的比率。其计算公式为： 速动比率=速动资产／流动负债×100％

③现金比率

现金比率是客户现金类资产与流动负债的比率。它是衡量借款人短期偿债能力的一项

参考指标。其计算公式为：

现金比率=现金类资产／流动负债×100％

④营运资金

营运资金是指流动资产与流动负债的差额，其计算公式为： 营运资金=流动资产一流动负债

（3）营运能力分析

营运能力是指通过借款人资产周转速度的有关指标反映出来的资产利用效率，它表明客户管理人员经营、管理和运用资产的能力。客户偿还债务和盈利能力的大小，在很大程度上都取决于管理人员对资产的有效运用程度。资产利用效率高，则各项资产周转速度就快，资产变现的速度就快，这样借款人就会有现金用来偿付流动负债，因而其短期偿债能力就强。资产利用效率高，则各项资产周转速度就快，就能取得更多的收入和利润，盈利能力就强，就会有足够的资金还本付息，那么其长期偿债能力就强。营运能力对客户盈利能力的持续增长和偿债能力的不断提高有着决定性的影响。

营运能力分析常用的比率主要有：总资产周转率、固定资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、资产收益率和所有者权益收益率等，这些统称为效率比率。

①总资产周转率

总资产周转率是指客户销售收入净额与资产平均总额的比率。其计算公式为： 总资产周转率=销售收入净额／资产平均总额×l00％ 资产平均总额=(期初余额+期末余额)／2

总资产周转率可以用来分析客户全部资产的使用效率。该比率越高，说明客户利用其全部资产进行经营的效率越好，客户的盈利能力越强。

②固定资产周转率

固定资产周转率是指客户销售收入净额与固定资产平均净值的比率，它是反映客户固定资产使用效率的指标。其计算公式为：

固定资产周转率=销售收入净额／固定资产平均净值×100％ 固定资产平均净值=(年初固定资产净值+年末固定资产净值)／2 固定资产周转率高，表明客户固定资产利用较充分，同时也表明客户固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够发挥效率。

③应收账款周转率

应收账款周转率是反映应收账款周转速度的指标，它是一定时期内赊销收入净额与应收账款平均余额的比率，表明一定时期内应收账款周转的次数。其计算公式为： 应收账款周转率=赊销收入净额／应收账款平均余额×100％

赊销收入净额=销售收入一现销收入一销售退回一销售折让一销售折扣 应收账款平均余额=(期初应收账款+期末应收账款余额)／2

应收账款周转率一般以年为计算基础，如果季节性生产和销售的企业，每月、每季销售收入和应收账款变化很大，也可按月、按季计算。一般而言，一定时期内应收账款周转次数越多，说明企业收回赊销账款的能力越强，应收账款的变现能力和流动性越强，管理工作的效率越高。

④存货周转率

存货周转率是一定时期内借款人销货成本与平均存货余额的比率，它是反映客户销售能力和存货周转速度的一个指标，也是衡量客户生产经营环节中存货营运效率的一个综合性指标。其计算公式为：

存货周转率=销货成本／平均存货余额×100％ 平均存货余额=(期初存货余额+期末存货余额)／2

⑤资产收益率

资产收益率是客户税前净利润与资产平均总额的比率，其计算公式为： 资产收益率=税前净利润／资产平均总额×100％=25.9% 资产平均总额=(期初资产总额+期末资产总额)／2

⑥所有者权益收益率

所有者权益收益率是客户税前净利润与有形净资产的比率。其计算公式为： 所有者权益收益率=利润总额／有形净资产×100％

该比率越高，表明所有者投资的收益水平越高，营运能力越好，盈利能力越强。下面是一组生产、销售行业和服务行业效率比率的参考指标

第九部分、 营销推广建议

项目规模及开发进度

总建筑面积82000平方米，住宅面积370880平米。地上面积370880平米，地下面积70890平米 一、 销售策略

根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排（见销售部分），制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的USP安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。通过前面的论述，我们发现本案的市场已经细分，并已选择了目标市场下一步我们应该针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。 1、原则

准现房销售原则

面对越来越成熟的客户，仅凭一张图纸和精美的印刷品就把期房卖掉的时代早已过去了，众多入住纠纷，致使客户对期房越来越没有信心。因而为了增加客户对项目的信心，同时也为了缩短销售期，降低销售费用，我们要

遵循准现房销售原则。 服务营销原则

概念营销逐渐被服务营销所替代，通过售前服务、售中服务、售后服务，充分为客户提供各种方便的新营销模式日益被消费者认可。 推出时机

长沙市场入住纠纷越演越烈，越来越多的客户对期房产生反感，根据准 现房销售原则，我们认为开盘时间应在项目具备一定的工程形象进度。 推出方式

为取得预期的目标，我们要严格进行销售控制。在项目推出时，首先 出北部西侧的部分二居和北东部的部分物业进行销售。其目的一是进行市 试探，以便及时调整销售策略；二是便于控制项目整体均价；三是为快速 领市场做准备。

销售步骤安排

A、内部认购期：

目的：预热期，主要通过硬性广告配以软性文章在报刊媒体上进行形象宣传，向市场导入本案个性特征，吸引市场注意力并通过内部认购价VIP形式试探市场，确定产品价格定位的准确程度。亦可获得部分买家先期下定，为开盘引爆市场积累客源。

市场情形：近年，住宅市场由于竞争激烈、促销方式繁多，各发展商一方面为了摸清市场情况，一方面为提前将产品导入市场，往往在各销售前准备工作未完全完成前便开始内部认购。且有愈拉愈长之势。例如阳光100，凤凰城等项目其内部认购时间均超过3个月以上，通过长阶段的内部认购动作，使其项目开盘前积累了大批意向买家，为其开盘火爆成功垫定了基础。

而本案存在其特殊性，拖延时间就等于金钱的浪费，所以销售时机不容错过，内部认购期时间会较短，但有利有弊，利处是不会因为战线拉得过长，而损失一部分意向客户，弊处是个别客户的伧促下定，会导致后期的退房。 B、开盘期

目的：项目全面向市场展现，主要通过主流媒体以强大的宣传攻势，使其成为当期市场阶段的中心点，以最短的时间内吸引尽可能多的买家成交，通常开盘

期的销售状况决定着此项目的成功与否。

市场情形：市场中各项目开盘方式不一，主要分为：展会开盘，利用当月一次房展会亮相，现场开盘，利用自身销售中心样板间全面开放，现场举办抽奖、酒会等促销活动。

项目开盘时，与之配合的一切销售工具应该完全准备到位，包括样板间，楼书，沙盘等。媒体宣传除主流报纸外：电视、广播、杂志应多方位出击。 C、强销期

目的：利用主流媒体将产品自身卖点逐一向市场曝光，通过不同卖点的宣传以及灵活的促销方式，吸引不同需求之买家，达到销售之目的。

市场情形：广告投放量少于开盘期而趋于稳定，将产品自身卖点逐一放大宣传，同时增加市场好感。应定期于现场开展活动营销。例如：客户嘉年华会，产品说明酒会等营造现场销售气氛。 D、持续期

目的：持续维持市场竞争力，争取大批前阶段未购客户成交

市场情形：此时，发展商已完成总销售金额的60%以上，已无太大销售压力，应将广告投放量继续压缩，将主要精力用于已购客户签约及后期服务上，同时，力争将前阶段已有购买意向但未下决心之客户拉回下定。 E、

收盘期：

目的：完善后期服务结束销售

市场情形：此时，销售已接近尾声，好的户型已基本卖光，剩下多为不利户型，此时应采用部分让利政策尽快完成销售。 策略安排：

客户答谢会+“珍藏”产品抽奖配送活动。

配合物业进行园内绿地、花草、鸟类认养或小树认养活动。 方案说明：

“客户答谢会” 答谢不是目的，目的是让客户不知不觉中帮我们清盘。 “认养活动” 是为了配合入住，解决未来物业的难题，树立开发商形象，为下一期项目作准备。

以上方案，公关活动一个接着一个，让公众逐步养成“猜出下一次是什么活动”

的想法，与众不同的推广策略必然带来项目的巨大成功。 预计销售周期 预计25个月的销售周期。 销售计划

二、销售价格策略 1、价格走势

价格永远是任何销售中的最关键的因素。

本案最终能够实现什么样的销售价位，不仅和项目自身品质有关，也和直接的市场竞争、宣传推广投入比例有密切关系。

我们已经获知开发商的预期价位，所以在制订价格策略这部分前，就已经开始向预期值努力。我们设计的项目包装策划方案，一直强调高品质，实际就是想提高性价比优势。

我们的主体思路就是将本案直接包装成8000——8500元的高档楼盘，而实际销售价位锁定在6800—7000元左右，让客户产生心理上的价位顺差，觉得物超所值。这样，我们就能够跳开高价陷阱，消除客户对价位的不满情绪。 但我们不会打无准备之仗，也不会走机会主义、冒险主义的路线。我们希望稳扎稳打，尽量避免项目的运作风险，一步一步蚕食对手的市场，争取使本案在尽可能短的时间内销售完毕，迅速回款而使发展商利润达到最大化，最终取得我们预期的胜利。

所以，我们建议本案整体价格走势为低开高走，低价入市，试探市场后，伺机逐步上扬，最终实现目标价位。

低价入市的供量控制在一定范围，大量筹码将积聚在3450元以上，最终实现均价7000元左右。房地产市场瞬息万变，俗话说：“卖得贵不如卖得快。”在房地产开发中，时间就是利润。当然，我们和开发商的希望是一样的，也希望能够卖得又贵又快才更好。这也是我们要努力实现的目标。

第十部分、 广告推广建议

一、广告宣传策略 （一）广告定位

经过对周边项目的认真调查分析和对目前房地产市场消费者的分析，根据本案的产品定位，我们认为在本案的广告宣传定位上应该实实在在从消费者的心理出发，强调地域性概念，突出以人为本的理念，

（二）广告宣传的主要卖点 1、建筑立面

以现代建筑群风格定位群体外立面的色彩，现代、有点儿另类但

不失沉稳，别于周边大多数项目，堪称是创新之举，形成了本案的一大特色。

3、发展潜力

众所周知，长沙南部省政府、区政府、高校及商业的聚集地，文化

气息浓厚。其得天独厚、不可再生、独一无二的自然、文化环境对于追求生活质量及文化品味的富有阶层及知识阶层具有巨大的吸引力和棚户改造建设成为本案一大卖点。

4、园林规划

5、交通

本案紧邻系二环路、规划中的市政道路，在未来的几年内会形成四通八达交通网，可极大地方便本案居民的出行，亦是本案的一个大的宣传重点。

6、人文

由于本区域具有独特的自然环境、人文环境，另一方面，本区域住

宅产品较高的价格和大面积户型而形成的高总价，决定了本区域的主要客户构成多为一些成功人士，包括文化人、学者、留学归国人士、私人企业主、中关村ＩＴ精英、自由职业人，另外还汇集一些西部地区国有企业单位的领导层及专业人士和其它较高收入人群。这类人群的突出特

点是对自然景观有特殊的偏好，在生活上有相当的品位。他们将构成本案未来良好的人文环境，人文环境的形成，将进一步促进本案的销售工作。

7、智能化—“完美的无形空间”

本案作为西部区域项目，将引进目前先进的家庭综合布线智能化宽带社区网络，定是优势之一，将成为我们宣传过程中的一个重要内容。

8、物业管理—“我们的管家”

在本案的规划设想中，我们将打破长沙房地产市场的陈规，大胆创

新，在普通住宅项目中引进先进的酒店式物业管理、全程服务方式。他将成为本项目的亮点之一“我们的管家”。

二、包装方案 1、案名建议 案名一 案名二 案名三

三、广告形式建议 1、平面广告形式

1、报纸广告：新闻性强、时效性明显；

2、杂志广告：目标客户针对性强、对项目形象品质树立能较好体现；

3、直投广告：地域客户针对性强，时效性明显；

4、户外广告牌（指路牌）：对项目形象品质树立能较好体现，指路牌功能性明显。 2、多维广告形式

1、电视广告：眼见为实说服力强，费用高频率低；

2、广播广告：目标客户针对性强（交通台）、全天套播形式收听频率高强化记忆；

3、展览展示：客户群集中针对性强，对项目形象品质树立能较好体现，促销效果好。

五、媒体组合建议 1、媒体投放目标

1、广告诉求：扩大认知度，加快销售进度；

2、主投目标：以报纸杂志平面媒体为主、广播广告、户外广告牌为辅； 3、广告策略：结合软性文章的作用，寻找新闻点供媒体炒作，起到造势效果,提高知名度。 2、媒体投放原则

1、最优化的投入与产出，以一个有效的推广形式将信息送达最大量的目标受众群；

2、以主流媒体为主其它媒体为辅，按销售进度分阶段进行相应媒体选择和投放力度。 3、主流媒体

主流平面媒体：

《长沙晚报》、《潇湘晨报》

此类媒体是房地产业、也是我们将主要选择投放的一类媒体。 主要优势：发行量大、覆盖面广、读者阶层广泛

房地产专版开办时间长，运作较成熟，是买房者的首选关注媒体。广告效果为业内及广大客户认同，广告收效好。 网络广告投放

0731房地产网

六、 销售道具准备

1、销售中心包装建议

售楼处是销售活动的中心。未来销售的谈判、签约等一系列活动都集中在此处完成。随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已认

识到售楼处的重要：人性化的现场布置设计影响着消费者对开发商的信心，同时

促成销售成交。

我司对本案售楼处的包装也量身设计了一套方案，考虑到本案核心卖点是“健康、生态、兴旺发展”，建议售楼处以康兴园主题的设计，应能提升项目品质。以上表面上看似与本案销售无关，但是在销售过程中对客户心理的调节却是相当微妙的，当然在其它方面也要注意室内小环境气氛的营造。 2、样板间装饰及风格

聘请不同建筑风格的设计师对二居和三居（三套）进行不同风格的设计，在样板间的设计中应提高居室功能性，可自由组合的空间功能多种多样，应与简约风格相统一，创造一些真实的生活气氛，让客户从最直观的角度感受真实的生活氛围将大大加深客户对本项目的印象。 3、工地现场包装

工地现场包装的主要作用在于营造现场销售气氛，工地现场包装的好坏直

接影响着客户看房时对本案的第一印象。将整个工地现场根据建筑施工的进程和环境特色进行包装，强调项目的主题，形成项目的整体的良好的视觉环境。工地现场包装由围墙粉饰、悬挂案旗、看房通道及部分绿化工程等组成。围墙粉饰以项目ＬＯＧＯ为主，其目的是营造销售气氛，告知项目信息如案名、发展商、销售热线等。围墙粉饰的颜色最好取自本案LOGO或由其衍生出。围墙的形式要避免单调，可以有弧线的出现，以与售楼处的主题相呼应。案旗也以项目ＬＯＧＯ为主，辅以项目概念诠释的文字。看房通道的目的是为保障进入现场看房的客户的安全，在现场设立样板间以后设立，包括停车区、通道照明、地毯、局部绿化等等亦应到位。

4、产品说明书

销售体内部的一本实用手册，包含所有销售工作中所涉及的内容 (《宪法》)。 5、楼书

形象册、卖点册、户型册 6、DM单页（海报）

卖点集中型，突出品质感 7、沙盘及展板展示

1、展板内容：整体概况、交通、建筑设计、园林、配套、物业管理、风格描述；

2、沙盘：规格做大，突出项目的高品质，同时便于客户的细致了解。 8、光盘

楼盘形象视听展示,应用于售楼处及房展会，连续播放，强化形象宣传。 9、客户通讯

每月一期的客户通讯，可对产品作以系列报道，以及开发商发展状况及项目进度及销售情况分析。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/t487.html