17、地下车库的成本核算

地下车库问题解析张伟

问题的提出？ 房地产公司开发完毕，住宅商铺均已售 出，由于地处郊区，地下车位大量未售出。 对于地下车库，税务要求必须按住宅的平 均单位成本预留车库成本，该公司住宅平 均单位成本为3000元/平方，如按此标准预 留成本，每个车位将预留成本10万元，而 目前一个车位的售价仅为5万元? 问：会形成什么现象？

问题的提出？ 33条解决税务部门与房地产企业在地下停车库成 本分摊上的难题，此条规定对于房地产企业是项重大利 好，对地下停车库的成本处理采取了较简单合理的方式。 房地产企业单独建造地下停车场的可能性是较小的，基 本上、都是利于地下基础设施形成的停车场，也是为了 符合小区规划的车库配比要求。由于房地产企业一般来 说地下车位是随着小区入住率而逐步实现销售的，所以 地下车位的销售收入一般在交房后实现，特别是郊区和 经济不发达地区的楼盘。将地下停车库作为公共配套设 施的简化处理后，在交房时，可以将地下车库的成本计 入公建配套设施，摊入地上的住宅成本，则可以减少前 期应交纳的企业所得税，而以后地下停车位的销售以及 出租所取得的收入属于净收入，无需成本配比，则避免 以后年度成本大于收入的状况。

问题的提出？ 某公司：建造地下机械车位，该机械 车位未来不能分割产权，只能用于出租， 因此该公司将机械车位不作为可售面积计 算。 税务认为：该机械车位产权未定，因此 不能作为可售面积，据此要求补缴税款。

问题的提出？ 该公司：无论地下停车场所是否可售,成 本均可作为公共配套设施分摊入地上住宅。目 前我公司建造的楼盘，地下车位(除地下机械 车位)都是可以销售的，虽然办不了单独的产 权证，但可以在住宅的产权证上注明车位的所 有权，机械车位是只能出租。 新31号文只是说“利用地下基础设施形成 的停车场所，作为公共配套设施进行处理。” 并没说只限于不能销售的地下停车场所。

问题的提出？ 该公司：无论地下停车场所是否可售,成 本均可作为公共配套设施分摊入地上住宅。目 前我公司建造的楼盘，地下车位(除地下机械 车位)都是可以销售的，虽然办不了单独的产 权证，但可以在住宅的产权证上注明车位的所 有权，机械车位是只能出租。 新31号文只是说“利用地下基础设施形成 的停车场所，作为公共配套设施进行处理。” 并没说只限于不能销售的地下停车场所。

问题的提出？ 实务中目前所遇到的财务处理方式来看，可售车位成本一 般均按照开发产品单独归集，可售车位

成本归集的会计处理方 式有： 1、按总开发成本中剔除土地成本和其他个别不相关开发成 本成本后按可售面积进行分摊，以此确认车位成本，理由是车 库为地下基础系整个开发工程的组成部分，大部分开发成本都 间接相关； 2、按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本 按总可售面积在房屋和车位中进行分摊，车位仅确认土建成本， 理由是车位成本除了土建外，和其他关联很小； 3、按项目预测的毛利率或车位销售的预计毛利率先预测车 位售价，再按毛利率倒算车位成本，其他归集到房屋成本。

问题的提出？ (一)申诉形式(必须是书面) 1、提交正式的申诉报告。 2、提交省局局长信箱。 3、在总局网站或省局网站提问问题。 (二)具体政策 1、33条是17条的例外条款。 2、阐述该条款的实际含义 3、何为地下基础设施？(借助专业部门的解释) (三)延伸 1、其他已经建好可以销售的车位，保留成本，也应该按照 土建保留。 2、机械车位未来成本的分摊。 (四)法律问题

车位与土地增值税 房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限 为20年，使用费一次性收取。对这笔收入是否应当缴纳土地增值 税？ 发布日期：2009年06月29日 来源 : 国家税务总局纳税服务司 字体：【大】【中】【小】 答：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增 值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑 物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为 标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为， 因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务 业———租赁业”项目，以5%的税率缴纳营业税。

热点问题答案谨供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文 件的规定为准。

车位与土地增值税 国税发[2009]31号文第三十三条如何理解？ 【发布日期】: 2010年12月24日 字体：【大】【中】【小】 问题内容： 国税发[2009]31号文第三十三条 企业单独建造 的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成 的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问对此理解是否如 下：1、规划为可售车位的，单独核算其成本，如果车位在地下， 并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基础 设施、配套设施、开发间接费了？对于土地成本如何分摊？按车 位建筑面积和其他开发产品平均分摊吗？2、如果是利用人防设施

建造车位对外销售的，其成本是否按公共配套成本分摊到其他可 售开发产品，其取得销售收入需要参与土地增值税清算吗？

车位与土地增值税 您好： 您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信 息简要回复如下： 1、计算企业所得税时，可售车位的开发成本应与其它开发产品一样，正常分 摊共同成本，分摊方法，可以按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 (国税发[2009]31号)第二十九条、三十条的规定进行分摊。利用地下基础设施 形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，其成本费用由可售面积承担。 2、计算土地增值税时，利用人防设施建造的车位对外销售，根据《国家税务 总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发 [2006]187号)第四条第(三)项第三点规定，其取得的收入要参与土地增值税清 算，其成本费用可以扣除。 上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在 地税务机关咨询。 欢迎您再次提问。 国家税务总局 2010/12/24

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