洪城商圈商业地产项目市调报告

洪城商圈商业地产项目市调报告

1.国际财讯中心

A、项目概况：

国际财讯中心首创的南昌“展示型写字楼”，集商务、展示、资讯于一体，展示橱窗和走廊间的落地玻璃橱窗，既可用于展示企业产品，又可以第一时间向外传达企业信息，真可谓是一张绝佳的企业“名片”。它拥有多款实用户型，采用框架建筑的结构．空间利用率极高。一方面可以自由分割，组合灵活方便，即刻高效办公。另一方面，还可以根据企业自身的产业类型、经营业态，随时进行分割组合，让小空间玩转大商务，国际财讯中心外墙采用玻化微珠保温材料，一至三层干抹石材+玻璃幕墙，三层以上采用高级外墙涂料；挑高9.5米商务大堂；标准层高3.3米；四部原装进口三菱电梯、双电梯设计；2.4米宽距走廊，1：1.5配比停车位。

B、 营销现状：

（1） 国际财讯中心(写字楼)折后3800元/㎡起，标准层面积为1317平米，

目前全部以售为主，主力成交客源为洪城商圈内的商户，以服装、家电、五金等省级代理居多，顶层三层作为整层出售，正在与一个政府部门的机构洽谈购卖。在以较低单价入市后，推出一系列的优惠活动，成交效果明显，销售较为火爆，已售出60-70%左右。

（2） “价格最低，价值最高”的写字楼。国际财讯中心推出6重计划：三

年无条件回购A计划、超前包租婆B计划、财富递赠C计划、你“开户”我“储蓄”D计划、买楼送车位E计划、幸运大转盘F计划。 “3年无条件回购”是一种承诺信心的行动。即在购房者从交房之日起3年后，如申请退房，国际财讯中心将按合同总价无条件回购，还将承担所因回购产生的相关费用，而且将按房款总金额2009年的3年定期存款利率（年利率3.33%）的标准，另行支付原总价款3年的利息。 1

（3） 目前下定可以享受至交房时每日一元一平米的增值优惠，相当于97

折。 目前该楼盘大户型销售很好，288平米组合户型已全部售謦，仅有北侧景观较次单位销售要差一些。

C、 优势分析：

（1） 该项目起价低，总价也相对较低，折前均价4400元/平米，折后均

价仅4000元/平米左右，具有相当的吸引力。临近象湖，景观优势

明显。尤其是15楼，做了实景样板层，均模拟了未来客户的用途及

风格进行了装，现场实景感染力超强，很具有杀伤力。

（2） 现场物料及道具完备，大堂非常气派，且为专业代理公司操作，促

销与行销均较且特色，且非常精准，现场杀客与落地能力强。

2.洪城财满街

A.项目概况

洪城·财满街项目由江西黄埔投资集团有限公司开发，项目为商住项目，位于桃花路433号（仁爱女子医院往南约300米处），紧临洪城商圈。西邻桃花路，北接洪城路，南靠建设西路，东靠五华大市场。项目总占地面积14亩，总建筑面积约3.6万平方米，总投资10000万元。项目容积率3.5，建筑密度23%，绿地率45.6%。小于90平米住宅面积占住宅总建筑面积百分比39.2%。

项目定位为集商务办公、生活居住、时尚商业于一体的复合型功能社区，开发商致力将项目打造为距离洪城大市场最近的白金居住小区。

该项目由三栋11F、20F、24F的高层、小高层和1栋3F的办公楼组成。 1＃楼共11层。1－2F商铺，每层各6个商铺。80㎡—137㎡，50年产权。3－11F住宅，户型为一房、两房、三房，配备三部电梯；2＃楼纯住宅，24层。户型为两房和三房。105－141㎡，配备四部电梯；3＃楼为20层酒店式公寓，地下一层为停车场，1F为非住宅，约470㎡，可作商铺和仓库使用。2－20F为酒店式公寓，宜商宜住，共270套，全部一房，36到81㎡，配备两部电梯；4＃楼现为开发商的办公大楼，小区建成后可作为会所或其它商业配套。

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B．项目营销现状

（1）二期房源现已基本售罄，一期房源实际销售价格仅为4300元/㎡左右，二

期稍有上调，实际销售价格在4500元/㎡左右。

（2）三期小户型公寓(70年产权)即将推出，面积36㎡-81㎡，VIP卡排号预约

进行中，月底开盘，估计价格在4800元/㎡左右。另有少量商铺在售，价格16000元/㎡左右。

3. 星河国际

A.项目概况

星河国际由南昌市汇洪房地产发展有限公司开发，项目集合商务办公、生活居住、时尚商业于一体的复合型功能社区，主力打造南昌洪城商圈商务生活头等舱，装饰艺术主义建筑风格，具备新古典主义气质，华贵、庄重、典雅，90多米的高度彰显出洪城路段地标性建筑。

项目占地21亩，项目主要由1栋26层甲级写字楼、1栋26层小户型公寓以及三层商业裙楼组成，总建筑面积60127平方米，小户型公寓以一房和二房为主力户型，一房面积在33-39平方米，二房面积在63-71平方米；商务写字楼“工字型”平面布局，单层面积约720平米，3梯4户，拥有280多个充足车位，充分满足商务办公停车需求；同时引进先进的智能化配套及科技创新元素的组合，塑造产品特色，如新风系统、分户式变频空调、智能断电系统、IC卡智能停车场管理系统等等，提升写字楼的品质商务平台；此外三层商业，规划时尚风情商业街，集合商务、休闲、娱乐、餐饮、生活配套等多元化配套功能，将引进酒店式专业物业管理服务体系一条龙尊崇服务。

B.项目营销现状

（1）写字楼最小销售单位面积为180㎡，最大为整层购买720㎡。目标客源为

洪城商圈内的客户，多为自用业主：有服装、家电、五金、鞋帽、皮具和体育用品等实力商户。

（2）目前写字楼的销售价格为5000元/㎡，相比上半年5580-6320元/㎡的价格

有较大幅度优惠。商铺现在的销售价格为16800元/㎡。

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4. 江西富地干鲜副食品批发大市场

A.项目概况

由江西富地（上海）置业有限公司投资开发的南昌富地干鲜副食品批发大市场，位于洪城批发商圈核心，地理位置较优越，市场占地60亩，总建筑面积5万平方米，该项目为南昌首家产权式干鲜副食品专业市场，由19栋条形建筑组成，共有商铺500间，总投资1．5亿元。

江西富地干鲜副食品批发大市场，中部6省最具规模的现代化干鲜副食品批发大市场，南昌首家产权式干鲜副食品专业市场，位居南昌洪城批发商圈核心，配套大型冷库、仓库、物流中心、三层复合式商铺，集营业店面、仓库、住家为一体，是江西干鲜副食品批发商户做大、做强的最佳平台。

B.项目营销现状：

已基本售完，销售价格较低，价格区间位于6500--8500元/平米左右。

5. 鸿顺德国际商贸城二期—鸿顺德建材城

A.项目概况

此项目位于洪城大市场灌婴路与市场西路交汇处，规模宏大，设计领先。该项目由江西鸿顺德房产有限公司斥资开发，以高水平的规划设计、现代化的仓库及物流、全新的经营理念，凭借洪城大市场商圈的巨大批发平台，将成为中部地区集批发销售、仓库货运未核心，货物配送、产品展示、金融服务为支撑的一站式现代五金机电批发大市场。

招商对象：从事五金、机电、工具、电线、电缆行业的经营商户和水暖/卫浴/塑胶/管材等一站式批发基地。一站式低成本经营街铺,集商品展示、办公、仓储三位一体，两层面积，三层使用空间，全框架结构，层高4.5米，总高9米。其南区和北区分别规划为建材城和五金城。商铺建筑面积多为62—74㎡，少量130-140㎡面积。

B.项目营销现状

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项目分南区北区两区，商铺均已招商完毕，租金57—77元/㎡。租赁满三年，

可享受免租一年半的优惠。

南区商铺已基本售完，销售均价为8500元/平米左右。二期销售均价预计在

10000元/平米左右，目前仅针对内部的招商经营户销售，暂没有针对投资客开买。

市调综合结论：

通过对洪城商圈商业地产项目的调研和分析，总结如下：

1、 南昌洪城商圈商业地产项目供应总量很大，且呈上升趋势。下半年各大

项目还将持续放量，供需及租售压力巨大。（南昌洪城商圈商业地产项目开始走向品质与价格的双竞争时代，投资客和商户将更加重视性价比。）

2、 调查中发现大多数写字楼客户群在考虑因素上以地段和价格为重点参

考因素；4500-5500元/㎡区间价格适中的洪城商圈商业地产项目明显更受市场青睐。（目前价格已成为洪城商圈内商业地产比拼的核心要素，决定项目销售的首要因素）

3、 目前南昌南昌洪城商圈商业地产项目多打低价战，以低价入市快速消化

项目，尤其以国际财讯中心最为突出，直接分流了洪大项目一部分目标客户群。调查中我们发现，多数洪城商圈商业地产项目定价不高，在4500-5500元/㎡之间，尤其福满街一期二期4700-4800元/㎡的价格很在市场讨好，销售状况异常火爆。

（相比洪大服装世界写字楼8288元/㎡的原价，计算入投资收益后仍要6216元/㎡的价格，在此时的洪城商圈市场上被接受程度的确令人堪忧。） 5

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