16春天大《房地产估价》在线作业二

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《房地产估价》在线作业二

一、单选题（共 40 道试题，共 100 分。）

1. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。 . 2.00％ . 2.13％ . 2.22％ . 2.50％ 正确答案：

2. 路线价法估价的第二个步骤为( ) . 设定标准深度 . 求取路线价

. 编制深度百分率表 . 划分路线价区段 正确答案：

3. 商业经营的房地产，其净收益为（ ）。

. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润

. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息

. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息

. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息 正确答案：

4. 通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。 . 土地取得成本+开发成本

. 土地取得成本+开发成本+管理费用

. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 . 开发完成后的房地产价值 正确答案：

5. 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。

. 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件 . 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函

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. 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制 . 价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制 正确答案：

6. 从广义的角度来看，价值可分为（ ）。 . 使用价值和交换价值 . 投资价值和市场价值

. 公开市场价值和非公开市场价值 . 原始价值和账面价值 正确答案：

7. 某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／m2，成新率为80％，土地和建筑物的还原利率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为( )万元。 . 1257 . 1571 . 800 . 1300 正确答案：

8. 用成本法评估新建房地产价格的公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+（ ）。 . 拆迁费用 . 正常利税

. 公共设施建设费用 . 市政设施建设费用 正确答案：

9. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。 . 1838.00 . 1844.55 . 1845.87 . 1850.00 正确答案：

10. 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ）。 . 均衡原理 . 预期原理 . 竞争原理 . 替代原理 正确答案：

11. 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。

. 买卖双方的知识水平 . 买卖双方的偏好 . 讨价还价能力

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. 感情冲动 正确答案：

12. 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取( )净收益为估价依据。

. 类似房地产的客观 . 类似房地产的实际 . 类似房地产的最高 . 类似房地产的最低 正确答案：

13. 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。 . 资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠

. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠

. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠 . 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠 正确答案：

14. 新建建筑物价格＝( )＋建造建筑物费用＋正常利税。 . 征地费

. 拆迁安置补偿费 . 地价款 . 零

正确答案：

15. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。 . 180 . 196 . 200 . 300

正确答案：

16. （ ）是防范估价风险的最后一道防线。 . 估价师声明

. 估价的假设和限制条件 . 审核估价报告

. 估价报告应用有效期 正确答案：

17. 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。 . 同一地区 . 同一城市

. 同一供求范围内的类似地区

. 同一地区或同一供求范围内的类似地区 正确答案：

18. 在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报

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告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 . 估价师声

. 估价的假设和限制条件 . 估价方法 . 估价对象 正确答案：

19. 以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（ ）。 . 普通商品住房和经济适用住房 . 宾馆与写字楼

. 普通住宅及其配套的娱乐房地产 . 城市地铁和城市公交 正确答案：

20. 收益还原法又称承包商法。 . 正确 . 错误 正确答案：

21. 评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会( )。 . 越高 . 越低 . 不变

. 符合客观实际 正确答案：

22. 甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／m2，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。 . 高于 . 低于 . 等于

. 低于或等于 正确答案：

23. 某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。 . 1765 . 2000 . 2069 . 2400 正确答案：

24. 下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。 . 独立、客观、公正原则属于普适性原则 . 合法原则属于一般性原则

. 最高最佳使用原则属于技木性原则 . 谨慎原则属于一般性原则 正确答案：

25. 若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。

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. 通货膨胀影响 . 投资利息因素 . 资金时间价值 . 投资风险补偿 正确答案：

26. 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。 . 30 . 40 . 50 . 60

正确答案：

27. 即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 . 正确 . 错误 正确答案：

28. 综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。 . 正确 . 错误 正确答案：

29. 某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（）。 . 2003年6月15日 . 2003年8月15日

. 签订估价委托台同之日

. 估价人员与委托人商定的某日 正确答案：

30. 同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。 . 正确 . 错误 正确答案：

31. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。 . 自然折旧 . 物质折旧 . 功能折旧 . 经济折旧 正确答案：

32. 假设开发法中，估价时点通常是（ ） . 开发完成后的房地产价值所对应的时间 . 开发结束时的时间 . 全部租售出去的时间

. 购买待开发房地产时的时间 正确答案：

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33. 砖木结构二等的残值率为（ ）。 . 2% . 4% . 3% . 5%

正确答案：

34. 某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为()。 . 7.65％ . 75％ . 9.42％ . 10.19％ 正确答案：

35. 一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。

. 买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格 . 买方愿意付出的最高价格小于卖力愿意接受的最低价格 . 买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格 . 买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格 正确答案：

36. 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。 . 正确 . 错误 正确答案：

37. 某宗房地产建筑面积2000㎡，土地面积4000㎡，若保持现有用途价值3000元/㎡；经过装修改造，装修费用200元/㎡，售价2600元/㎡；装修后改变用途需补地价600元/㎡，售价2800元/㎡；若拆除建筑物拆除费用300元/㎡，残值50元/㎡，地价1800元/㎡，则该宗房地产的最适合处理方式为（ ）。 . 保持现有用途 . 装修改造

. 装修后改变用途 . 拆除建筑物 正确答案：

38. 收益法中所指的收益是（）。 . 估价时点前一年的收益

. 估价时点前若干年的平均收益 . 估价时点以后的未来预期正常收益 . 估价时点前最高盈利年份的收益 正确答案：

39. 资本化率（还原利率）＝( )＋风险调整值。 . 平均利润率 . 安全利率 . 经济增长率 . 银行贷款利率

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正确答案：

40. 收益法公式V=／r成立的条件是（ ）。 . 每年不变，年期有限，r每年不变且大于零 . 每年变化，年期有限，r每年不变且大于零 . 每年不变，年期无限，r每年不变且大于零 . 每年不变，年期有限，r每年变化且大于零 正确答案：

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