深圳市智慧社区建设导则V1.4

深圳市智慧社区应用系统建设导则

(版本1.4)

2013年12月

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前 言

根据《智慧深圳规划纲要（2011-2020年）》的要求，为指导和规范我市智慧社区建设（改造）和验收工作，特制定本导则。

本导则自批准生效之日起执行。

本导则由深圳市住房和建设局提出和归口。

本导则起草单位：深圳市住房和建设局、北京大学深圳研究生院、中铁智慧建设有限公司、

参与单位：招商局物业管理有限公司、深圳市华侨城物业服务有限公司、深圳市彩生活服务集团有限公司、深圳中航物业管理有限公司、深圳市中信物业管理有限公司、深圳神保公共安全网络有限公司、深圳安防协会

本导则主要起草人：

本导则于XX年XX月首次发布。

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目 录

前 言............................................................................................................................ 2 1 范围............................................................................................................................ 5 2 规范性引用文件........................................................................................................ 5 3 术语和定义................................................................................................................ 6 4智慧社区总体架构..................................................................................................... 8

4.1 智慧社区系统的组成..................................................................................... 8 4.2 应用层基本功能............................................................................................. 9 5基础设施建设........................................................................................................... 10

5.1数据中心 （数据层）.................................................................................. 10 5.2通信网络系统（通信层）............................................................................ 10 5.3安全防范系统（感知层）............................................................................ 13 5.4建筑设备监控系统（感知层）.................................................................... 15 6 智慧社区公共服务平台（平台层）...................................................................... 17

6.1一般规定........................................................................................................ 17 6.2设计原则........................................................................................................ 17 6.3公共平台基本要求........................................................................................ 18 6.4公共平台技术要求........................................................................................ 19 7智慧管理................................................................................................................... 20

7.1与火灾报警系统的集成管理........................................................................ 20 7.2与安全防范系统集成管理............................................................................ 20 7.3与建筑设备监控系统的集成管理................................................................ 20 7.4与通信系统的集成管理................................................................................ 21 8 智慧服务.................................................................................................................. 22

8.1智慧物业服务................................................................................................ 22 8.2智慧公共服务................................................................................................ 23 8.3社区电子商务................................................................................................ 24 9 智慧政务.................................................................................................................. 25 10运营管理................................................................................................................. 26

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10.1系统建设...................................................................................................... 26 10.2 运营策略..................................................................................................... 26 10.3物业基础运营.............................................................................................. 26 10.4生活服务运营.............................................................................................. 26 10.5社区文化运营.............................................................................................. 27 11 智慧社区示范应用和评价 .................................................................................... 27

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1 范围

本导则规定了深圳市智慧社区建设的基本内容、技术要求、建设要求、运营、管理和操作方法。

本导则适用于深圳市智慧社区建设和运营。

智慧社区的建设和运营应符合深圳市政策要求和相关规范。

2 规范性引用文件

下列文件中的条款通过本导则的引用而成为本导则的条款。凡是注明日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本导则。凡是不注明日期的引用文件，以最新版本适用于本导则。

JGJ/T 16-2008 《民用建筑电气设计规范》 GB/T 50314-2000 《智能建筑设计标准》

CJ/T 174-2003 《居住区智能化系统配置与技术要求》 GB50395-2007《视频安防系统工程设计规范》

GB/T 20299.1/2/3/4-2006 《建筑与居住区数字化技术应用》 GB31/294-2010《住宅小区安全防范系统要求》 GB 50174-2008《电子计算机房设计规范》

GB 50343-2012《建筑物电子信息系统防雷技术规范》

GB50846-2012《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》 GB50847-2012 《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程施工验收规范》

GB/T50622-2010《住宅用户电话交换系统工程设计规范》 GB/T 50623-2010《用户电话交换系统工程验收规范 》 GB/T 50311-2007《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》 GB50200-1994《有线电视系统工程技术规范》 GB9175-88《国家环境电磁波卫生标准》

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入户线（超5类或超5类以上通信电缆、光缆）用户综合配线设备通信运营商1接入及配线设备通信运营商1光（电）缆通信运营商2光（电）缆通信运营商3光（电）缆通信运营商2接入及配线设备通信运营商3接入及配线设备图5.2.1 多个运营商接入示意图

（2）小区光纤入户设计应符合现行国家标准《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》（GB50846-2012）及《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程施工验收规范》（GB50847-2012）的有关规定。 5.2.3电话交换系统

（1）电话交换系统建设应符合现行国家标准《住宅用户电话交换系统工程设计规范》(GB/T50622-2010)及《用户电话交换系统工程验收规范 》(GB/T 50623-2010)的有关规定。 5.2.4计算机网络系统

（1）应以满足各类网络业务信息传输与交换的高速、稳定、实用和安全规划与设计的原则。

（2）宜采用以太网等交换技术和相应的网络结构方式，按业务需求规划二层或三层的网络结构。

（3）建筑物内流动人员较多的公共区域或布线配置信息点不方便的大空间等区域，宜根据需要配置无线局域网络系统。 5.2.5综合布线系统

（1）综合布线系统的设计应按照《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》

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GB/T50311及符合国家相关技术标准和规定。

（2）设计时应结合建筑使用的特点，分析其功能、性质及环境条件，并充分考虑使用者的要求，兼顾未来发展的需要。

（3）综合布线系统宜采用BIM技术进行智慧配管与空间调度整合。 5.2.6室内移动通信覆盖系统

（1）小区高层建筑物应设置室内移动通信覆盖系统，克服建筑物的屏蔽效应阻碍与外界通信。

（2）应确保建筑的各种类移动通信用户对移动通信使用需求，为适应未来移动通信的综合性发展预留扩展空间。

（3）应符合现行国家标准《国家环境电磁波卫生标准》GB9175等有关的规定。 （4）室内移动通信覆盖系统应遵循“多网合一”的原则进行建设。 5.2.7卫星通信系统

（1）应满足各类建筑的使用业务对语音、数据、图像和多媒体等信息通信的需求。

（2）应在建筑物相关对应的部位，配置或预留卫星通信系统天线、室外单元设备安装的空间和天线基座基础、室外馈线引入的管道及通信机房的位置等。 （3）与通信网络接口包括和程控交换机、SDH等设备连接的前端机，接口设备要符合G703/G704标准。 5.2.8有线电视系统

（1）有线电视系统的设计应符合GB50200-1994 《有线电视系统工程技术规范》及深圳有线电视网络建设与总体规划的要求。

（2）设置卫星电视接受系统时，应得到国家有关部门的批准。 5.2.9公共广播系统

（1）公共广播系统应符合《公共广播系统工程技术规范》GB 50526-2010的有关规定

（2）公共广播系统应向建筑物内公共场所提供音乐节目和公共传呼信息。 （3）广播系统要实施分区控制，分区的划分应与消防分区一致，并能够按一定的优先级控制播出。

（4）公共广播系统应设有与消防系统连接接口，并可与计算机集成网络系统连

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接。

5.2.10信息发布系统

（1） 应能向建筑物内的公众或来访者提供告知、信息发布和演示以及查询等功能。

（2） 信息发布系统应设有外部接口，可与计算机集成网络系统连接。 5.3安全防范系统（感知层） 5.3.1 一般规定

（1）安全防范系统的设计应根据建筑物的使用功能、建设标准、及安全防范管理需要设置。综合应用电子信息技术、计算机网络技术、安全防范技术等，构成先进、可靠、经济、配套的安全技术防范体系。

（2）安全防范系统的设计及其子系统的配置应符合国家相关安全技术防范规程规定，满足先进、可靠、合理、适用的原则。

（3）系统的设计应以结构化、规模化、规范化的方式实现，应能适应工程建设发展和技术发展的需要。 5.3.2入侵报警系统

（1）入侵报警系统设计应符合《入侵报警系统工程设计规范》GB 50394-2007的有关规定。

（2）系统应与安全防范系统的视频监控系统、出入口控制系统联动。 （3）系统应与安全防范系统的安全监控室联网，满足安防监控室对该系统进行集中管理与控制的有关要求。

（4）系统应设有外部接口，可与计算机集成网络系统连接。 5.3.3视频监控系统

（1）视频监控系统的设计应符合《视频安防监控系统工程设计规范》GB50395-2007的有关规定。

（2）系统应能与计算机安全综合管理系统联网，计算机系统能对电视监视系统的集中管理和控制。

（3）系统应设有外部接口，可与计算机集成网络系统连接。 5.3.4出入口控制系统

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（1）出入口控制系统的设计应符合《出入口控制系统工程设计规范》GB50396的有关规定。

（2）系统应能对设防区域的位置，通行对象及通行时间等进行实时控制或设定程序控制。

（3）系统必须与消防系统联动，在火灾报警时能及时封锁有关通道和灯、并迅速启动消防通道和安全门。

（4）系统应能与计算机安全综合管理系统联网，计算机系统能对出入口控制系统进行集中管理和控制。

（5）系统应设有外部接口，可与计算机集成网络系统连接。 5.3.5巡更系统

（1）巡更点宜设在主要出入口、主要通道、紧急出入口、各主要部门和监控盲点。

（2）巡更系统宜独立设置，也可与出入口控制系统、入侵报警系统联合设置。 （3）独立设置的巡更系统应与安防监控室联网，满足安防监控室对该系统进行集中管理与控制的有关要求。 5.3.6可视对讲系统

（1）系统应能使来访客人与楼内居住的人员双向通话及画面图像可视。 （2）系统应具有能使楼内居住的人员进行遥控开启或关闭大楼入口门的控制装置。

（3）系统应能提供楼内居住的人员向中央保安值班室直接报警。

（4）系统应与计算机安全综合管理系统联网，计算机系统能对访客报警系统进行集中管理和控制。 5.3.7停车场管理系统

（1）系统应具有包括停车场进出口及停车场内通道的行车信号指示、车位状态显示、停车场出入口自动检索、自动计费、栅栏门自动控制、车辆和车牌号的自动识别装置等功能。

（2）系统应与计算机安全综合管理系统联网，计算机系统能对停车场管理系统进行统一管理的控制。

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5.4建筑设备监控系统（感知层） 5.4.1一般规定

（1）建筑设备监控系统的网络结构模式应采用集散型或分布式控制的方式，通过管理层网络与监控层网络实现对设备运行状态的监视与控制。

（2）监控系统用于对小区中的各种机电设备进行检测、控制及自动化管理，达到安全、可靠、节省资源、节省人力和综合管理的目的。

（3）监控系统与有通信接口的设备以通信方式相连时，应保证通信数据的畅通。 （4）系统设备应具备系统集成接口。 5.4.2空调与通风监控

（1）对空调系统进行温度、湿度自动控制，应实现按预定时间表自动启停和节能优化启停控制，应实现空调机组设备的联锁和保护控制。 （2）实现对空调设备运行状态、故障的监控、记录与报警。 （3）对变风量系统实现节能运行方式。

（4）对通风用送风排风机的运行状态进行检测和控制,并可按空气环境参数要求自动控制启停。 5.4.3 变配电监控

（1）实现对变配电系统进行电压、电流、有功功率、功率因素、用电量等参数的测量与记录。

（2）对高低压开关柜、直流电源柜、变压器、自备发电系统的工作状态和故障进行监视。 5.4.4照明监控

（1）按照照度或预设时间表对公共照明设备包括开关、调光、场景等进行控制。 5.4.5给排水监控

（1）对给排水系统的运行状态与故障状态实行监控、记录，自动调整水泵台数。 （2）对中水系统的运行状态与故障状态进行监控。 5.4.6热源和热交换监控

（1）实现系统的负荷调节、预订时间表自动启停和节能优化调节。 （2）实现对热源和热交换系统设备的联动控制。 （3）实现对供回水压差或供回水温度的自动控制。

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网络，实施对设备的运行状态、故障报警进行监视、报警确认、操作控制（电梯、消防设施除外，下同）、设备运行状态和故障报警信息的记录与查询。 7.3.2可以通过互联网和社区局域网监视、控制、下载、记录和查询设备运行状态、故障报警信息、数据和资料。

7.3.3设备监控管理系统应具有与火灾报警系统、综合安防监控管理系统联动控制的能力。

7.3.4应提供节能和优化的控制方案 7.4与通信系统的集成管理

7.4.1通信系统除应满足系统集成自身的功能外，还应提供充足的对外通讯能力。 7.4.2应提供整个网络系统构成、数据流分析和网络管理等的图文信息。 7.4.3可对外部宽带接入系统进行管理和收费结算。

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8 智慧服务

智慧服务功能包括智慧物业服务、智慧公共服务和社区电子商务。 8.1智慧物业服务

智慧物业服务包括安全维护、环境管理、物业服务费的缴纳、居家维修服务等。智慧物业服务应实现通知公告、费用查询、投诉建议、在线业务办理、服务指南、社区文化、账目公示、服务报告等物业服务功能。

为了满足智慧社区物业管理需求，应建立数字化、网络化的物业管理信息系统。物业管理信息系统可根据具体智慧社区物业管理的实际需求和智能化系统的配置来确定。

为了满足智慧社区物业管理的应用需求，物业管理信息系统应能与政府有关部门的管理系统进行授权对接。 8.1.1物业管理信息系统应用要求

（1）物业管理信息化系统应基于互联网建设。物业管理信息系统应具有跨计算机平台、跨网络平台和跨数据库平台的能力，能够利用社区的电信网络、电视网络、有线互联网和移动互联网，实现物业管理运营信息、数据和文件的传输、链接和信息浏览。

（2）物业管理信息系统包括数据库软件、网络管理软件、应用系统软件，以及相关的开发工具软件。社区局域网与互联网连接时，应设置网络防火墙和用户流量管理功能。

（3）物业管理信息系统应能满足物业管理与智能化系统对相关信息与数据的共享、处理、编辑、记录和查询的要求。物业管理信息中心（总部）管理人员可以在授权下，通过互联网在任何时间、任何地点处理、编辑、记录和查询各物业管理项目（分部）的物业管理运营信息、数据和资料，同时应保证数据网络传输的安全性。 8.1.2物业管理信息系统基本功能

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（1）系统管理：包括组织架构、权限管理、数据字典、报表管理、通用查询、原始数据导入、系统参数设置、数据库年结、提醒设置等功能。

（2）基础管理：包括房产档案、客户档案、员工资料、综合查询、物业概况、设施和设备配套功能浏览、智慧社区服务项目演示浏览、物业管理规程、业委会、社区文化介绍等功能。

（3）收费管理：包括入住管理、物业服务费管理、分摊设置、收费统计与查询、三表收费、停车场收费、缴费通知、收费统计等功能。

（4）客户服务：包括装修管理、室内维修、家政服务、客户访谈、本体维修、服务调度等功能。

（5）日常管理：包括楼宇资料、住户资料、钥匙管理、车辆管理、设备设施管理、安全管理、生态环境管理、社区文化等功能。 8.2智慧公共服务

智慧公共服务是智慧服务的核心内容之一，物业管理企业应利用信息网络技术，向业主提供供电、供水、燃气、有线电视、通讯、交通等市政公用服务信息，实现费用查询、在线业务办理、服务动态查询等功能，同时提供物业管理的各项信息，达到提高效率、规范管理、优质服务的目的。 8.2.1市政公用服务信息查询

市政公用服务信息查询功能应整合供电、供水、燃气、有线电视、通讯、交通等公用信息，或通过链接相关网页，实现费用查询、在线业务办理、服务动态查询等功能。

8.2.2社区公共信息服务

智慧社区物业管理处可通过智能终端（电视机、可视对讲、触摸显示屏、智能手机等）向住户发布各类公共资讯，提供社区新闻、通知公告、天气预报、收费标准、办事流程、账目公布、生活常识、健康常识、育儿百科、科普教育等服务内容。应能满足：

a) 发布社区新闻、物业管理通知等；

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b)公示各类物业服务流程指引（如装修指南、收楼须知等）、物业服务内容、收费标准、费用等；

c)展示物业公司提供的各类增值物业服务（无偿服务、有偿服务）； d)公示物业管理账目。 e)交通、气象信息；

f)与其他网站（如网络游戏、远程教育、远程医疗等网站）的连接。 8.2.3个性化物业信息交互

通过智能终端（电视机、可视对讲、触摸显示屏、智能手机等），住户可获取个性化信息。应能满足：

a)物业服务合同范围内各种费用（包括但不限于物业费、停车费、有偿服务费、电子商务费、会所消费等）的查询和在线支付；

b)客户装修申请、维修申请；

c)受理客户投诉、建议，客户可在线查询处理情况； d)会所设施预定。

e)物业信息交互及家庭留言查询。 f)家庭安防报警状态查询；

g)业主可以参与社区、政府组织的在线调查和电子投票选举。 k)通话录音功能。 8.3社区电子商务

社区电子商务是互联网经济的重要组成部分，要充分发挥互联网优势，创新并改变物业管理行业盈利模式，为物业企业创新互联网增值业务收益，为小区居民提供和谐、便利的商务与生活服务。

社区电子商务应用系统应能在个人电脑、智能手机、电视机、触摸屏等智能终端上运行。

社区电子商务是通过准入认证和精准营销的方式，整合社区周边的商家，向业主提供各种居家生活服务，包括社区教育、健康运动、家政服务、居家养老、装修

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服务、物业租售、网上商城、代购代送等，并实现网上询价、网上采购、网上支付等电子商务功能。应能满足：

a)社区电子商务会员在线申请； b)在线选购商品或服务； c)在线支付；

d)电子商务消费记录查询； e)服务商信息查询； f)消费积分查询； g)商品退换及质量投诉。

9 智慧政务

9.0.1智慧政务功能模块应以社区为单位，集成社区工作站、街道办及政府相关职能单位，实现政务公开、电子投票、便民服务等政府服务服务。包括：居民自治系统和基层政府公共服务系统。

（1）居民自治系统是实现以社区居民、业主自身的自治、管理、选举、投票、统计、调查、互动、公共服务信息查询、网上办事、评优评先、公益捐赠、活动、公告等为应用目的的系统。

系统应具有投票人身份认证、安全认证、投票议题立项、投票统计报表等管理功能。

（2）公共服务管理系统是实现以方便社区居民生活为中心的“工作网”。 系统应具有基层政府公共服务管理、信息公告和发布、在线咨询和受理、网上办事、受理业务分流，以及监督、考核、评价等功能。

9.0.2 应具有综合信息采集、综合信息发布、综合信息查询和网上办事四大功能。 9.0.3 应具有对外开放API端口，以实现与智慧城市电子政务、政务公开等系统的接入。

9.0.4 应具有信息交流互动功能，并可以通过智能终端（如：电视、电脑、手机、可视对讲室内分机等）实现登陆和接入。

9.0.5 应与社区内其它功能模块及系统实现互联互通。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/syqv.html