我国房地产相关问题的研究

东南大学

课外研学讲座论文

我国房地产业相关问题的研究

姓名：周晓宇

学号：08010201

时间：2012

年11月11日

摘要

当今社会，房地产问题已成为全民热点。愈涨愈高的房价几乎令人“谈房色变”。房地产业作为第三产业的重要组成部分，是一项综合性产业，也是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业，它的发展极大地推动了我国的经济增长。但是纵观房地产业高速发展的十几年间，房价的一路飙升俨然已经引起了广大中下层消费者的不满以及业界人士的关注。长期以来房地产业处于无序发展状态，融资方式主要依靠银行贷款过于单一，宏观调控政策不济效果屡屡失灵，地方政府土地买卖违法乱纪严重，房屋投机买卖现象日益猖獗，最终造成了中国的房地产“泡沫”，直接结果就是房价的无限涨高以及部分地区房地产业的低迷状态。因此本文力求了解并探究影响房地产业发展的几大要素，包括宏观调控因素、金融因素以及房地产价格因素，并同时研究了我国保障性住房体系的构建以及发展。 本文主要分为三部分，第一部分包含房地产的现状及背景。第二部分具体分析了房地产业与国家宏观调控政策的关系、房地产业与金融研究的关系、房价波动对居民消费的影响，以及我国保障性住房体系的构建。第三部分总结了房地产投资、房地产信贷和中国经济增长之间的关系。

本文的贡献在于详细整理了关于房地产业发展的多种主导因素，使读者可在较短时内对我国房地产业的发展及各种问题有较清楚的认识；同时本文详细研究了各种宏观调控政策和金融政策影响房地产发展的内部机理及各种不足之处，并给出相应的建议。本文的不足之处在于没有用数学方法对房地产价格成因及发展机理进行分析，也没有进行实例论证，只是在理论层面对房地产业进行一些定性的通识性分析，以便读者对这一问题有详细的了解并提出更深刻的见解。

关键词：房地产 宏观调控 金融 房价 保障性住房

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ABSTRACT

Nowadays,real estate has become the national hot spot.And the higher and higher housing price has made people upset.As an important part of the tertiary industry,real estate is a comprehensive industry,also the national economic basic industry,and its development has been greatly promoting the development of economy.But during the ten years when the real estate has been keeping a rapid speed of the development,the rising of the housing price has caused the dissatisfaction of the majority of the consumers who have less money and the widely concern of the professionals.For a long time,the development of the real estate is in a disordered state,and its fianacing ways mainly relies on the bank loans and so simple.For the same time the country's macroeconomic regulation and control policy also failures,too.The worse thing is that the local government's land business violates the law and discipline,also some people buy and sell the houses so frequently.All of that finally caused the the high housing price and the downturn of the real estate in some places.So the article committed to the research of the major factors which influence the real estate,including the country's Macroeconomic regulation and control policy, the financial factors and the price factor.And we also research the indemnificatory housing construction and its development.

The article is made up of three parts.The first part concludes the background and the present situation of the real estate.The second part concludes the relation between the real estate and the country's macroeconomic regulation and control policy and the finance.We also research the relation between the housing price and the consuming of people and the construction of the indemnificatory housing.In the last part,we

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committed to the influence of the investment and the credit of the real estate to the economy.

The contribution of this paper is to conclude the influences of the development of the real estate which can help readers have a brief view of the development of the real estate in the last ten years,and we also research how the the country's macroeconomic regulation and control policy and the finance influence the development of the real estate and offer some advice.The deficiency of the article lies in the lack of the example demonstrating in mathematical ways.We only analysis the problem in theory and hope our readers can really know of the real estate , have a deeper understanding of it and at the same time,provide more suggestions to us.Thank you of all.

Key words: Real estate ,Macro-economic regulation and control, Finance, The housing price ,Indemnificatory Housing .

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目录

1、 研究背景及意义 ............................................................................................................................. 6 2、 我国房地产市场的现状 ................................................................................................................. 6

2.1上半年市场低迷，交投清淡 ................................................................................................... 6 2.2 房价涨幅得到有效遏制 .......................................................................................................... 6 2.3 土地成交下滑 .......................................................................................................................... 6 2.4 消费者购买意愿低迷，观望气氛浓厚 .................................................................................. 6 2.5房地产企业融资困难加剧 ....................................................................................................... 6 2.6 房地产政策处在僵持期 .......................................................................................................... 7

2.6.1 中央政府 ....................................................................................................................... 7 2.6.2 地方政府 ....................................................................................................................... 7 2.6.3 银行 ............................................................................................................................... 7 2.6.4 开发商 ........................................................................................................................... 7 2.6.5 消费者，以观望为主 ................................................................................................... 7

3、 房地产市场相关问题的研究 ......................................................................................................... 7

3.1 房地产业宏观调控相关研究 .................................................................................................. 7

3.1.1 宏观调控的内涵 ........................................................................................................... 7 3.1.2 宏观调控的相关理论 ................................................................................................... 8 3.1.3 主要宏观调控工具影响房地产市场的理论分析 ....................................................... 9 3.1.4 中国房地产市场宏观调控的背景 ............................................................................. 10 3.1.5 中国房地产市场宏观调控的政策 ............................................................................. 12 3.2 房地产金融相关研究 ............................................................................................................ 15

3.2.1 研究房地产企业融资方式的意义 ............................................................................. 15 3.2.2 房地产融资的概念及特点 ......................................................................................... 16 3.2.3 房地产融资渠道概述 ................................................................................................. 17 3.2.4 我国房地产融资现状及存在的主要问题 ............................................................... 20 3.2.5 我国房地产企业融资风险分析及政策建议 ........................................................... 25 3.3 房价相关研究 ...................................................................................................................... 28

3.3.1 研究背景 ..................................................................................................................... 28 3.3.2 我国房地产价格快速上涨的原因分析 ..................................................................... 28 3.3.3 房地产价格变动对居民消费影响的途径分析 ......................................................... 29 3.3.4 房地产价格变动对居民消费影响的特点分析 ......................................................... 32 3.4 保障性住房研究 .................................................................................................................... 35

3.4.1 保障性住房综述 ......................................................................................................... 35 3.4.2 我国保障性住房的供给分析 ..................................................................................... 37 3.4.3 保障性住房供给中存在的问题 ................................................................................. 42 3.4.4 保障性住房供给弊端的原因探析 ............................................................................. 44 3.4.5 完善我国保障性住房供给的对策建议 ..................................................................... 47

4、 房地产投资、房地产信贷和中国经济增长之间的关系 ........................................................... 49

4.1 房地产投资与经济增长关系是非对称的 ............................................................................ 49 4.2 房地产信贷与经济增长关系也是非对称的 ....................................................................... 50 4.3 房地产投资对经济增长的影响 ........................................................................................... 50 5、总结................................................................................................................................................. 50

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1、研究背景及意义

房地产业作为第三产业的重要组成部分，是一项综合性产业，也是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业，它的发展极大地推动了我国的经济增长。近几年来，我国房地产市场上投机炒作现象严重，价格非理性上涨，商品房供给结构不均衡，房地产子市场运作不规范，等等。为解决这些突出问题，我国相关部门陆续出台了一些调控政策，然而房价与空置率仍然“双高双涨”，政府的调控与预期的效果相差较远，这就引发我们去思考房地产市场运作的内部机理是什么，房价持续上涨的根源是什么，对消费者有哪些影响，以及房地产业与金融市场的内在联系是什么，政府宏观调控的依据和具体效果又是什么。作为当代大学生，关注并了解房地产业这种关乎个人和国家切身利益的经济与民生问题，着实是我们每个人进入社会前必修的一课。

2、我国房地产市场的现状

2.1上半年市场低迷，交投清淡

今年前5个月，全国商品住宅成交量低位徘徊，月均成交量更是进一步下降至5111.6万平方米，较去年月均水平减少37%。

2.2 房价涨幅得到有效遏制

今年前5个月，中国房价环比上涨城市的数量始终维持在个位数。虽然6月、7月楼市出现回暖，环比价格上涨城市一度增至50个，但8月、9月这个数字两度收窄，9月，39个城市房价“停涨”。

2.3 土地成交下滑

根据统计数据显示，上半年，全国的土地市场可谓遍地哀鸿。今年上半年土地出让金收入明显降低，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，较去年同期10598.24亿元下降38%。今年上半年40个大中城市中仅有9个城市成交量高于去年同期，一线城市仅广州成交量高于去年同期。而在排名上，北上广深四大一线城市，除上海的土地出让金还能排名全国第九，其他三个城市均无缘前十行列。

2.4 消费者购买意愿低迷，观望气氛浓厚

调查统计：仅13%的消费者打算近三个月以内买房，多达87%的消费者把购房

计划推迟到了三个月以后，其中半年以后购房的消费者有65%，即65%的消费者计划观望半年等十一之后再择机买房。

2.5房地产企业融资困难加剧

房地产企业，现金为王。不论宏观经济状况如何，房地产企业在短期内的日子仍不会好过。虽然通过上半年快马加鞭的降价销售，大多数房企资金压力已获得极大缓解，然而房企的资金需求依然强烈。不过，房企不得不面对的一个现实是，针

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对房地产行业的紧缩政策将是一个长期趋势。

2.6 房地产政策处在僵持期

中央政府、地方政府、开发商、消费者、银行等多方博弈。

2.6.1 中央政府

中央政府处于政策攻坚阶段虽然调控目标一直是“房地产健康、长期、稳定的发展”，但这轮具体目标是希望房价有所下降、回落。一方面，给国民一个说法，不能总是不了了之，政策调控“无花果”。另一方面，给政府挽回点面子，让总理说话算话。

2.6.2 地方政府

地方政府像头懒牛，慢慢走，只要鞭子不打在自己的屁股上，不会快走。左顾右盼，看风向。

2.6.3 银行

银行贷款是大部分中小型房地产商融资的主要渠道。因此房地产市场低迷之时，银行效益仍然最好（理财产品层出不穷）。

2.6.4 开发商

原来就紧的资金链更紧，随着年底临近，还款、资金支付、资金支出等的压力越来越大，这样到年底，一定会有人躲债（杨白劳）、“跳楼”、倒闭。

2.6.5 消费者，以观望为主

刚性需求的，买点；聪明的投资者，买点；大多数人观望，看开发商的笑话。

3、房地产市场相关问题的研究

针对以上关于房地产的诸多问题，我们有必要对整个房地产运作体系进行深入的研究与分析，在查阅了大量资料后，我对以下几点问题进行了深入研究，包括房地产业宏观调控研究、房地产业金融研究、房价对居民消费影响研究以及国家保障性住房政策等研究。

3.1 房地产业宏观调控相关研究

3.1.1 宏观调控的内涵

经济学上的“宏观”是指国民经济中的总量，主要是总供给、总需求以及总价格、总就业量等。宏观调控是指国家运用经济政策对这些总量进行调节，以促进总

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需求和总供给的基本平衡，以实现经济的平稳增长。“宏观调控”在西方国家通常被称为经济控制、宏观经济管理或国家干预。相比于西方市场经济成熟的国家多采用财政政策和货币政策，中国的宏观调控手段更加多样，包括经济的、法律的和必要的行政手段。房地产宏观调控是指在市场非均衡的条件下，以国家政府为主体，为使房地产业与国民经济协调发展，运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对整个房地产业和房地产经济运行所进行的指导、监督、调节和控制，以促进供给结构的优化和总供给与总需求之间的均衡趋向，实现房地产市场持续、健康、稳定发展而对房地产市场所进行的管理活动。房地产不同于其他产业，房地产领域存在的问题，是宏观经济运行和经济体制中一系列问题的综合反映，因此房地产市场的宏观调控尤为重要。

3.1.2 宏观调控的相关理论

3.1.2.1市场失灵理论

西方经济学认为，在完全竞争条件下，市场经济能够在自发运行的过程中仅仅依靠自身力量的调节，使社会上现有的各种资源得到充分、合理的利用，达到社会资源的有效配置状态。但是，市场经济并不是万能的。自由放任基础之上的市场竞争机制，并非在任何领域、任何状态下都能够充分展开；而在另外一些领域或场合，市场机制即使能够充分发挥，也无法达到符合整个社会要求的正确的资源配置结果。这些问题就是市场经济自身所无法克服的固有的缺陷或不足，西方经济理论将它们统称为“市场失灵”。市场失灵是指由于市场内在功能性缺陷和外部条件性缺陷引起的市场机制在资源配置的某些领域运作不灵，它是政府干预的一个逻辑起点。政府干预对矫正市场失灵、提高效率、促进平等、保持宏观经济的稳定，具有重要意义。

3.1.2.2非均衡经济理论

经济学上的非均衡理论是相对一般均衡理论而言的一般均衡理论是法国经济学家瓦尔拉斯在1874年出版的《纯粹经济学要义》一书中提出的?他认为，在现实生活中，所有商品的价格、供给和需求都是相互联系的，只有当所有商品的价格都达到了供给和需求相等的程度时，市场便。处于一般均衡状态?这种理论的存在基于以下基本假设：市场是竞争充分的市场；市场信息是畅通的；价格涨跌是自由的，只依据市场供求关系,不存在其他非经济力量；主体只根据价格信号来调整供求关系，不知道数量信号?从一般均衡理论的定义可知，房地产市场是非均衡市场。

非均衡理论探讨的则是在市场供求不能完全相等的情况下，市场如何运行以及市场如何运作才能使市场回复稳定的状态。对于房地产市场，我们可通过使用蛛网模型对房价进行动态长期预测认识到上述观点。由于商品的需求曲线和供给曲线斜率大小不等，当市场处于非均衡状态时，商品的价格从长期来看是不确定的。如果需求曲线斜率的绝对值大于供给曲线斜率的绝对值，则房价将会越来越偏离均衡价格，形成发散的长期价格曲线；反之，如果需求曲线斜率的绝对值小于或等于供给曲线斜率的绝对值，则房价将逐步回复到均衡价格或按同一幅度围绕均衡价格上下波动。显然，前一种情况房价持续的大幅上涨或下跌，对房地产市场的持续健康稳

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定发展极为不利。因此，政府应该介入房地产市场的运行，以宏观调控保证房地产市场不会走上发散式的发展道路。

此外，非均衡理论研究的一个重要方面是多市场之间的溢出效应，即一个市场的非均衡对其他市场产生的影响。房地产市场牵涉众多行业，其溢出效应非常明显。政府宏观调控政策的实施将起到牵一发而动全身的效果，某个市场调控决策的失误，将影响到整个国民经济的稳定发展。例如日本上世纪八十年代的汇率改革滞后，为减少工业经济损失采取扩张的货币政策，导致以房地产为代表的投资品价格持续上涨，投资泡沫破裂后，日本进入长达十几年的经济萧条时期。因此，制定当前中国房地产市场的宏观调控政策，也必须认识到市场非均衡运行的溢出效应。

3.1.3 主要宏观调控工具影响房地产市场的理论分析

3.1.3.1 利率政策及其传导机制

利率政策是货币政策的重要组成部分，是中国人民银行根据宏观调控的需要，适时运用利率工具，对利率水平和利率结构进行调整，从而影响社会资金供求状况，实现宏观调控的既定目标。目前，中国人民银行采用的利率工具主要有：调整中央银行基准利率(包括：再贷款利率、再贴现利率、存款准备金利率、超额存款准备金利率)；调整金融机构法定存贷款利率；制定金融机构存贷款利率的浮动范围；制定相关政策对利率结构和档次进行调整等。

利率政策的调控思路在于通过调整存贷款利率水平，影响房地产商的经营成本和消费者的购房成本，从而影响房地产的供给和需求，最终达到影响房地产价格的目的，即运用成本约束调节房地产价格。房地产是资金密集型行业，房地产开发以及交易的各环节都涉及巨额资金的往来，在中国目前房地产融资渠道单一的情况下，银行起着非常关键的作用。利率是资金的时间价格，利率水平的高低，直接影响房地产商的开发成本(如果是自有资金则归为机会成本)和购房者的购房成本。如果成本过高，一方面，房地产商无法承受，只能缩小投资规模；另一方面，购房者无力负担，只能降低或者延迟甚至取消购房需求。

3.1.3.2 税收政策及其传导机制

税收政策是调控房地产的重要政策，是国家根据宏观经济形势和产业发展需要，通过开征或停征税种、调整税目和税率、减免税收等手段，调整房地产业税制结构和税负水平，从而影响房地产市场的供给和需求，最终达到影响房地产价格的目的。税收政策对房地产价格的调控机制主要体现在三个环节：房地产的开发、流通和保有，总共涉及12个税种。其中在开发环节征税直接关系到房地产商的开发成本：如果增加开发环节税收，对房地产的开发规模有抑制的作用，房地产市场的供给减少；相反，如果政府减轻开发环节的税收，刺激房地产商扩大投资规模，房地产市场的供给增加。在房地产流通环节征税，可以起到打击房地产市场投机行为的作用。房地产投机行为依靠赚取买卖差价获得投机受益。增加流通环节的税负，可以减少投机者的利润，起到抑制投机性需求作用。减轻流通环节税负，房地产交易

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成本减轻，可以鼓励房地产市场交易，刺激房地产需求。在保有及经营环节征税则会影响业主的收益流量，如果房地产的持有和经营环节税负增加，使房地产的经营收益下降，房地产投资或投机者的收益减少，房地产投资或投机需求下降。减轻房地产持有经营期间的税收负担，则持有房地产的收益增加，房地产的投资或投机需求增加。

基于以上分析，税收政策实质上是改变了房地产的收益流量：增加税收增加了开发、持有、转让房地产的成本，从而影响房地产市场上的供给和需求；降低税负，则减少了开发、持有、转让房地产的成本，增加了开发、持有、转让房地产的收益，从而增加市场上的供给和需求，最终影响价格。

3.1.3.3 土地政策及其传导机制

土地政策就是政府通过调整土地供给量，影响房地产总供给和供给结构的一系列稳定房地产市场的措施。中国土地宏观调控手段主要采取以下三种方式来实现：一是控制开发，二是动用征用权，三是微观经济激励。具体到土地政策对房地产价格的影响，则主要通过土地供应量和地价来进行。房价和地价之间是一种相互影响的关系，房价提高导致地价上涨，地价的上涨又导致房价的进一步上涨。首先，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。从房价的形成来看，先有地价，然后经过一个建设周期形成最终的房价。其次，房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给弹性小而导致了地价的升高。上涨的地价进一步推动了房价的上涨，由此形成一个螺旋上升的循环。此外，土地供应量对房地产的供应量起着决定性作用，土地供应量的多少决定了房地产企业的开发规模。一般而言，土地供给量增加，房地产开发企业可开发的土地增加，房地产开发企业则会增加投资，房地产供给量增加。相反，土地供应量减少，则房地产企业可开发的土地减少，房地产的供给量也减少。

3.1.4 中国房地产市场宏观调控的背景

在中国经济遭遇市场疲软的经济背景之下，中央决定将住宅产业作为启动内需、拉动国民经济的增长点，住宅产业历史性地承担起了拉动国民经济增长的重任。房地产业在政府和市场的双重作用之下经过几年发展逐渐成为国民经济的支柱产业。但是，在中国房地产业快速发展的过程中，由于种种原因，局部地区的房地产市场在出现了很多问题，比如房价过高、土地供应量过大、房屋空置率居高不下、结构不合理以及开发投资过快增长等等，甚至引发了中国房地产市场是否有泡沫的普遍关注和长期争论，因此房地产业成为中国宏观调控的重点行业之一。

3.1.4.1房地产开发投资规模增长过快

房地产业是一个关联性极强的行业,它的发展可以带动许多部门和行业的发展，房地产业与国民经济关系密切。房地产开发市场是连接土地市场和房地产销售市场的纽带，房地产开发投资是全国固定资产投资的重要组成部分。近年来，引起中央实施国民经济宏观调控的最主要原因就是固定资产投资过热，而固定资产投资过热

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又是由房地产开发投资规模过大引起或决定的。自2002年以来全国房地产开发投资进入热潮，2002年房地产开发投资额达到7736.4亿元，同比增长21.9%，占固定资产投资的比重为14.9%；2003年这一比重迅速上涨，达到16.8%。面对持续高涨的房地产投资，中央政府从2003年下半年开始采取一系列政策措施，以政策“组合拳”的形式对房地产投资加以控制。因此，从2004年开始全国房地产开发投资额呈现下滑趋势，2004、2005和2006年房地产投资增长率分别降到了28.1%、20.9%和22.1%，2005年房地产投资

占固定资产投资的比重也回落将近1个百分点。但从2007年全国房地产开发投资额又开始迅速上涨，增长率达到32.2%，达到近六年的最高峰，房地产投资完成额占全国固定资产投资额的比重也高达20.80%。

3.1.4.2房地产价格上涨过快，非理性因素比例过大

由于受市场供求状况、供给结构、建材成本上涨、土地价格等因素的影响，中国商品房销售价格呈快速上涨态势。据统计，2004年全国商品房平均售价涨幅达15.02%，比上年提高10.22个百分点；2005年商品房平均销售价格高达3167.66元/平方米，同比增长16.72%。房地产价格的上涨幅度远远高于其他各类物价指数的涨幅。房价的非理性快速上涨远远超出了中国当时的经济发展水平和人民的消费水平。造成房屋售价增幅过快的一个重要原因就是市场投机气氛严重，次新房（购买后不到两年）短期炒作现象严重。因此，2005年国家把稳定房价作为当年房地产宏观调控的主目标。在政策的作用下，房地产市场的投机性需求得到了有效控制，2006年全国商品房销售均价继续上涨，但涨幅大大降低，由2005年的16.72%下降到6.29%。但由于各种市场因素的影响，2007年全国商品房平均售价涨幅又回升到15.70%。

此外，房地产价格水平的高低与否,能否为广大居民所承受,通常用房价收入比来衡量。房价收入比，即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例，是世界广泛使用的判断房地产价格合理与否的重要指标。据世界银行提供的资料,衡量一个国家的住房消费时,以房价收入比在3倍至6倍比较适当。据统计，自2002年以来中国大部分城市的房价收入比均在6倍以上，北京、广州、西安、大连、沈阳和贵阳等城市的房价收入比均在10倍以上。依据世界主要国家和地区消费结构变动规律，住房消费超过收入30%的家庭，即存在过度负担。据中国主流媒体的一项调查，目前31.8%的购房者月供占到月收入的50%以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。

3.1.4.3房地产市场的结构性矛盾突出

突出表现为高档住房与低价位住房结构不合理、比例关系不协调，住宅与非住宅的比例不合理。当前在某些大中城市，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房和写字楼的开发，炒作“概念”房，超越人民群众的购买承受能力，造成了高档商品房供过于求，中低价位、中小户型住房供应不足。2006年全国40个重点城市上市预售的套均建筑面积达115平方米，15个城市套均面积超过120平方米；2007年空置商品房中，中高档住宅和写字楼占80%。而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5%-10%之间。从中国的实际需要看，我国

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大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本、低价格的普通商品房或经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品住房不断积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排队购买的现象，有的城市经济适用房供求比例达到1:8。北京、上海等大城市出现高档商品房大面积空置，而经济适用房和低档房则供不应求。

房地产市场的结构性矛盾已经成为影响房地产业健康发展的关键因素。如果不能有效解决结构性矛盾，满足消费者的合理需求，引导房地产市场健康发展，将会带来经济的更大波动。

3.1.4.4 商品房空置率高

目前，由于房价收入比过高和二、三级市场不完善等条件的制约，在房地业需求量巨大的同时,其有效需效需求仍难以迅速实现，房地产商品的投机性明显加强。在没有足够真实有求的前提下，使得我国部分地区房屋空置率居高不下，已高于国际公认的15%的警戒线。国家统计局公布的数据显示，截至2008年10月末，全国商品房空置面积达到1.33亿平方米，同比增长13.1%，增幅比1-9月提高2.9个百分点。其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比1-9月提高3.9个百分点。

3.1.4.5 土地价格的持续上涨抬高房地产价格

一般来说，房地产价格由土地成本、建安工程成本、相关税费、开发商的利润四部分组成，其中土地价格占了我国房地产价格的很大一部分。事实证明，在过去的几年中，房地产价格的上涨往往伴随着土地价格的上涨，地价的上涨对房价的抬高在一定程度上起了一个拉动作用。上海市近几年的地价占房价的平均比重高达48%，杭州市的平均地价占房价的比重也高达38%左右。可见房地产价格的涨跌与土地价格的走势密切相关。

近年来地价的上涨主要有两个原因：一方面是由于供给源头的不自由与供应形式的相对自由以及需求的相对盲目性之间存在较大的矛盾。当土地的公开竞拍价格大幅提高时，给消费者的信息是土地供给的减少和土地价格的提高，

从而加大即期购房的欲望。普通的消费者认为，新竞拍的高成本土地一定会提供更高价位的产品，早买比晚买更合适。这种预期房产价格升高的购买行为，是建立在土地竞拍价格日渐高涨的基础上的。由此可见，土地的“招拍挂”制度，大大提高了土地的价格，在市场中造成高房价的预期，原本获得协议出让低成本土地的开发商，也在设计高价位的产品，进一步加速了中国的房地产价格上涨预期。

另一方面是在土地出让的利益驱动下政府的不规范行为。土地强制性“招拍挂”，使各级政府可以在土地出让金的收益之外，合理合法地成为土地低进高出差价利益获得者。这种利益驱动，加快了地方政府基础建设和城市化建设的进程与速度，加大了征地拆迁的力度，创造了大量的强制性消费需求，给房地产市场需求带来了压力，进一步推动房价上涨。

3.1.5 中国房地产市场宏观调控的政策

3.1.5.1 房地产市场宏观调控手段

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房地产市场宏观调控主要运用经济手段，辅之以立法和行政手段，使房地产经济运行过程符合宏观调控的目标要求，其中从理论和国内外实践两个角度，土地都不失为政府干预经济的有效手段。

3.1.5.2 房地产市场宏观调控的原则

房地产业是国民经济的基础产业和先导产业，政府对房地产市场宏观调控的成败与否将直接关系到中国房地产业的兴衰得失，从而关系到国民经济能否健康协调发展。因此，在进行房地产宏观调控时要遵循如下原则:（1）宏观调控和微观管理相结合的原则；（2）多种调控手段相结合的原则；（3）直接调控和间接调控相结合的原则；（4）因地制宜、分散决策的原则；（5）反周期原则。

3.1.5.3 房地产市场宏观调控的目标

基于宏观调控的一般原理，房地产宏观调控的目标应服从于国民经济宏观调控的总目标，同时应结合房地产市场发展的特殊要求和自身特点。具体包括以下几方面：

(1)供求总量的基本均衡

保持房地产供求总量基本平衡是房地产市场宏观调控的首要目标。房地产总量控制的目的就是要使房地产总供给与总需求的大体平衡，形成一个有限度的买方市场，使这个市场既有一定的合理库存，又有充分的市场流转，而且又不致造成非正常的空置商品房。市场经济本身虽然能依据市场供求关系、信息反馈、价格走势等进行自我调节，但由于市场机制本身的局限性，这种市场调节难免会出现消极、被动、滞后和带有局部性的缺点，所以政府有必要从全局的高度综合运用各种手段，对房地产市场进行积极、主动、及时地宏观调控，以便有效地把握好总量的平衡。 (2)优化房地产结构，实现结构的基本均衡，提高资源配置效率

优化结构的目的是使产品适销对路，实现有效供给和有效需求的均衡。当前优化结构主要是根据社会消费水平和市场即期需求，合理确定各种类型、不同档次商品房之间的供应数量，在重点保障适应广大中低收入者的经济适用房供应的同时，兼顾社会多层次的住房需求。

(3)既要保护竞争，又要保证社会公平

建设和谐社会，既要推进住房的商品化，又要十分重视住房问题的社会性，既要通过深化改革，完善竞争体制，提高资源配置和利用效率，又要通过宏观调控，对社会的最低收入者提供适宜的社会保障。

3.1.5.4 我国房地产市场宏观调控效果不佳的深层原因

房地产调控是当前中国宏观经济调控的重点的组成部份，中央有关部门出台了一系列涵盖土地供应、开发、销售、流通环节等房地产行业全过程的的调控政策，调控手段从行政上升到诸如利率、税收等经济手段，誓将实现商品房“硬着陆”的政策目标。分析调控政策效果不明显的原困，我们就会发现，房地产市场上不仅有巨大的潜在需求支撑着，同时在房地产调控政策的背后还存在着不同的群体的精彩博

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弈。

3.1.5.4.1 中国房地产市场上存在着巨大的潜在需求和刚性需求

房价上涨与市场需求旺盛息息相关，在中国房地产房地产市场上存在刚性需求。潜在需求与有效需求是两个不同的概念，潜在需求在大，如果没有相应的经济能力，无法形成有效需求。目前的的虚高房从己经远远超过大多数民众的支付承受能力。快速上涨的房价，将那些中低收入民众和希望改善住房条件的民众排除在房地产市场之外。但是部分占城市居民将近的70%人群，对住宅有着巨大的潜在需求。另外，由于城镇化的结果，大量的劳动力从农村进入城镇，而住房市场主要集中在城镇。因此城镇人口的增加也是推动房地产真是需求的重要原因。除城镇人口迅速增加之外，城镇居民不断要求改善住房条件。据统计，60%—70%的居民要求改善住民条件，同时每年有大约950万新人结婚要新住房。每个都有大量的居民乔迁居，从旧房子搬进新房子，从小房子搬进大房子。综合取来，对住房的需求就是一个非常巨大的数字。

3.1.5.4.2 调控政策的不畅的传导机制:地方政府与中央的博弈

我国部人城市的房地产价格持续上涨有着强烈的中国特色，即上涨在相当程度上是地方政府主导下的价格上涨。由于房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP这一地方政府官员成绩单的数据，而且可以使政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，提高部分地方政府的城市建设的政绩，因此，部分地方政符出于自身利益的考虑，其政策倾向于推进房地产业的快速发展。

（1）地方政府在房地产收益诱发其政策的房地产倾向性。

地方政府在房地产开发、流通过程中所获得的收益主要包括两个部分:一是土地转让收益，二是房地产开发、流通过程中的税收收益。这两种收益主要取决于土地供应数量及其价格、一房地产一级和二级销售市场上商品成交的数量、地价涨幅等因素。在我国，地方政府在房地产行业上的收入将近占到整个房地产价格的50%—80%。在欧美国家，地价、水费相加，大约只占到住房价格的20%左右。如此诱人的财富致使部分地方政府的调控政策倾向于促进房地产的快速发展。大方政府在房地产上的主要受益的收益包括土地转让收益和在房产上的税收收益。

（2）我国的政绩考核导向导致地方政府在房地产调控中的机会主义行为。

在我国上级政府与下级政府之间的委托—代理关系中，下级政府面对的是一个任务的委托，包括经济增长、环境保护、社会治安下岗职工就业、税收增加和农民收增加等等。上级政府在对下级政府的考核过程中，由于对数字和指标的统计结果进行价要不实地调研成本小得多，对经济总量统计评价要比考察地方潜在生产能力容易得多，因此，上级政府经常会把GDP、税收增长率、就业率等作为评价和奖惩下级政府官员的要依据。

在这种政绩考核的导向下，由于中央和地方政府至今的信息传递链条过长，上级府很难做到对下级政府的现场监督，地方政府作为理性经济人会拿出主要精力用于完上级政府可观察和易于观察的“政绩显示”，如高标准的市政建设和大型的工业项目等。

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由于加入任期因素后，由于地方政府政绩的考察是当期的，而公共财产可以在任内变卖，因此其行为就更耐人寻味。50年或70年的土地租金一次性收取，而一届政府任期是3至5年，这就很可能会诱发地方政府强烈的“政绩”冲动和短期行为。这些导致地方政府为了实现自己的目标，会采取诸如隐蔽信息等对策，千方百计地从房地行业内攫取最大限度的资本，还可能会设计抬高房地产价格。

3.1.5.4.3 外资的大量涌入弱化了房地产市场宏观调控的效果

出于对中国房地产的看好和对对人民币值的预期，大量的外资流入中国的房地产市场，获取房地产以及人民币升值的利益。外资进入中国房地产市场的途径从投资建设转向市场购头，特别是在一些房价上涨较快的热点城市比较明显。若人民币升值，外国投资者借高房地产获得人民币汇率变动的收益;即使人民币不升值，只要人民币汇率保持稳定，外资也可以从房地产价格上涨中获得投资收益，中内房地产市场的迅速发展和人民币汇率升值预期加快了境外资本流入房地产行业的上伐。出于对人民币升值预期而大量涌入的国外国外的资金，又由于我国相关部没有够制定有效的政策制止外资对我国房地产的炒作，因而大大弱化了此轮房地产调控的效果。

3.2 房地产金融相关研究

作为我们研究的第二个方面——房地产金融相关研究，我们把重点放在房地产企业融资方式、融资问题及风险上。

3.2.1 研究房地产企业融资方式的意义

房地产业是一个典型的资金密集型产业，每开发一个房地产项目都需要投入大量的资金，资金如同企业的血液。由于房地产项目开发周期长、资金周转慢，房地产企业仅仅依靠内源融资是无法满足正常的资金需求的，因此必须利用外源融资获得资金的支持，使企业能够健康的发展。

改革开放30年来，我国房地产市场取得了巨大的发展，完成了由计划经济条件下的住房分配到市场经济条件下的住房商品化的转变，基本形成了比较完善的市场、法律体系。随着我国居民收入水平的提高，居民的消费也得到了升级，对住房的需求开始增加。尤其是1998年全面取消福利分房制度以后，我国居民的购房需求得到了极大的释放，房地产市场步入了发展的快车道。1997年我国房地产开发投资的年增长率为-1.2%，1998年增加到13.7%。我国房地产市场快速、健康发展，主要得益于国民经济的持续快速增长、居民收入水平的提高以及城市化进程的加快。

我国的房地产业在快速发展的同时，2003年以来局部地区却出现了投资增长过快、商品房结构不合理、房价增幅过大、房地产融资过度依赖银行贷款，融资结构不合理等问题。为了控制和解决房地产市场出现的问题和矛盾、降低银行信贷风险，2003年6月13日，中国人民银行发布了121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产贷款的各项环节做出了较为严格的规定，提高了房地产企业

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贷款的门槛。文件规定：开发商的自有资金必须达到开发项目总投资30%的情况下，银行才能发放开发贷款；只能对购买主体结构已经封顶的楼盘的居民发放个人贷款等。2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%。2004年起我国实行了紧缩的货币政策，央行不断上调存贷款利率和金融机构的存款准备金率，2007和2008年这种紧缩的表现尤其突出。房地产企业从商业银行获得贷款的难度加大，资金问题成为我国房地产业发展过程中遇到的一个巨大的瓶颈。

1997年的亚洲金融危机和2007年美国次贷危机都源于房地产市场泡沫，并且是由证券市场为导索引发的，对本国乃至世界的经济都造成了极为恶劣的影响。美国的次贷危机逐渐演变成金融危机、经济危机，2008年美国五大投资银行中有三家倒闭，许多大的房地产企业破产。

在我国居民对住房需求日益增加、房地产企业对资金需求不断增大、受政策影响通过银行贷款融资难度加大以及两次金融危机都与房地产相关这一背景下，研究如何完善我国的房地产融资渠道，促进我国房地产业健康发展是一个亟待解决的问题。

3.2.2 房地产融资的概念及特点

3.2.2.1 房地产融资的概念

广义的房地产融资与房地产金融的概念相同，指的是房地产开发、流通和消费过程中通过货币流通和信用渠道进行的筹集资金、融通资金、结算资金并提供风险担保或保险及相关金融服务的一系列金融活动的总称。狭义的房地产融资是指企业为发展生产和进行投资活动而进行的融通资金或筹集资金的活动。本文所指的房地产融资渠道是指狭义的融资行为，且专指房地产开发企业筹集资金的行为。如下图所示在企业融资中，由资金提供者通过金融中介机构，以金融工具为媒介将资金提供给资金使用者。

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3.2.2.2 房地产融资的特点

（1）开发资金需求量大

房地产业属于资基金密集型产业，开发一个房地产项目需要几千万，几亿元，甚至几十亿元的资金，但房地产企业很难一下拿出这么多资金。另外，近年来土地价格不断上涨，房地产产品的成本不断上升，同时房地产占用资金时间长，资金成本也较高，因此不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具进行外源融资。

（2）资金回收期长

因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个相互联系的市场的制约，房地产开发经营投资的占用时间比较长。从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年才能进入流通和消费领域，如果进行房地产租赁经营，就会长达几十年，因此资金的回收期较长。 （3）面临多重风险

房地产企业和一般企业一样，在经营中面临着经济风险、经营风险和财务风险。经济风险是指由于企业所处的经济、政治、社会和竞争环境的不确定而造成销售收入的变动。房地产业与宏观经济周期关联度强，行业波动明显。在我国，政府通过宏观调控对房地产业进行控制，房地产业受国家宏观调控的影响很大。因此，房地产企业的经济风险很高。由于大多数房地产企业只是一个开发投资机构，项目的设计规划、建筑施工、工程监理、甚至销售等业务常常外包给相应的专业公司承担，房地产企业自身的固定成本相对于房地产项目开发的总投资的比例很小，故房地产企业的经营风险相对较低。由于我国由于金融体系不发达，金融结构单一，同时房地产项目开发需要巨额资金，所以房地产企业的负债率非常高，财务风险较大。

3.2.3 房地产融资渠道概述

3.2.3.1 房地产融资渠道的含义及特点

3.2.3.1.1含义

房地产融资渠道是指房地产企业资金来源的方向和通道，包括内源融资和外源融资两种。内源性融资是指企业在创办过程中原始资本积累和运行过程中盈余的资本化，成为自有资本及所有者权益。企业的内源融资包括企业的自有资金、预收账款等。外源融资是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金，包括银行贷款、上市融资、债券融资、合作开发融资、房地产投资信托基金、外资融资等。

3.2.3.1.2 特点

（1）内源融资：自主性强、规模有限、成本低、风险小 （2）外援融资：效率高、有偿性、高风险性、不稳定性

3.2.3.2 房地产融资渠道的分类

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3.2.3.2.1 企业自有资金

企业自有资金是指企业在设立时各出资方投入的资金、经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金以及资本公积金。企业自有资金的优势在于这些资金由企业自由支配，受外界的制约和影响较小；融资成本较低，不存在融资费用；但其劣势在于自有资金受企业自身积累能力限制，融资规模通常较小。 3.2.3.2.2 预收账款

预收帐款是指房地产开发企业按照合同规定预先收取购房者的定金或购房款以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。预收帐款的优势在于成本低；另外，房地产开发应付帐款的多少往往取决于企业自身的谈判能力。例如企业与供应商、施工单位进行谈判时可以要求工程达到什么阶段按比例支付多少款项，这样房地产企业就可以避免一次性付出全部款项，从而获得了对剩余资金暂时的使用权。其劣势在于受市场影响大，当房地产市场低迷时，预收帐款将减少，企业无法保证获得持续稳定的资金。 3.2.3.2.3 财政拨款

财政拨款是政府无偿拨付给房地产企业的资金，通常在拨款时明确规定了资金用途。其资金来源一般为本级政府财政收入，一般用于公共事业。我国保障性住房的经费主要来自财政拨款。尽管财政拨款在我国房地产融资中所占的比例相当小，但也是房地产企业获得资金的一种渠道。 3.2.3.2.4 银行贷款

房地产开发的银行贷款是指银行向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。经过房地产业的不断发展，银行贷款方式已经非常成熟，国内的各家银行都在大力地开展这种业务。

房地产贷款的基本类型有三种：信用贷款、担保贷款、抵押贷款。其中，信用贷款是依赖开发商的业绩、业务以及信用记录获得贷款；担保贷款是银行凭借第三方的担保向借款人发放的贷款；抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产做抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款。由于房地产抵押贷款这种方式大大降低了银行的信贷风险，因此在商业银行的房地产信贷业务中处于主导地位。 3.2.3.2.5 上市融资

上市融资也即股票融资，是股份制房地产企业通过股票市场获得资金的一种方 式。随着资本市场的日益发达，股份制房地产企业上市发行股票融资成为重要的融资渠道。

上市融资包括直接上市融资、上市后再融资和借壳上市融资。直接上市融资就 是首次发行上市，即通过IPO来直接上市获得资金；上市后再融资是指公司上市以后通过发行可转债、配股、增发新股等方式获得资金；借壳上市融资是指通过购买上市公司的股权成为其大股东，然后注入优良资产和具有良好收益预期的资产，彻底改变上市公司的经营业绩，从而达到证监会规定的增发和配股的要求，从而完成在证券市场的融资。 3.2.3.2.6 债券融资

债券融资是指房地产企业依照法定程序发行企业债券获得资金的一种融资渠道，在发行债券时约定在一定期限内还本付息。债券的持有人有权在到期日取得本金和利息，但无权参与企业的日常经营和管理。

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3.2.3.2.7 合作开发融资

房地产企业的合作开发融资是选择一家或多家投资者合作开发房地产项目，一般是双方先投资成立合资项目公司，然后以项目公司为主体来进行房地产的开发，项目公司的利润由投资双方共同分享。 3.2.3.2.8 房地产信托

房地产信托是信托业务的一种，各国对房地产信托的定义有所不同。我国的《信 托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》中，对房地产信托作了如下定义：所谓 房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运作标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。 根据央行发布的《信托投资公司管理办法》中的规定，我国房地产信托包括资金信托和财产信托两类。其中，资金信托是以货币资金为信托财产，拥有货币资金的法人、自然人为了达到一定的经济目的，将其货币资金委托给信托机构进行运用、管理和处理的信托方式；房地产财产信托是以房地产为信托财产，是指房地产的原所有人将产权转让给信托投资机构，但信托投资机构并不向其支付现金，而是签发受益凭证。原所有者在取得受益凭证后，可以将其在证券市场上出售，从而取得相当于直接销售房地产的价款。

房地产信托的优势在于：①其业务种类繁多，样式灵活，专业性强，能够更好的满足房地产经济对金融业提出的特殊要求，以及专业化技术的需求；②房地产信托具有风险隔离的作用。信托的风险隔离功能源于信托财产的独立性特征。这种风险隔离功能表现在两个方面:一是受托人的责任有限度；二是受益人的权益有保障。信托的风险隔离功能对信托产品的风险因素具有非常独特的消减作用；

房地产信托的劣势在于：①信托产品的融资成本相对银行贷款利息要高出几个百分点，加上信托费用、担保费用等，会比银行贷款的成本高；②由于信托计划存在发行失败的风险，对信托公司的经营造成不利影响，因此对于信托公司而言，往往会严格审查融资企业的背景、经营状况以及项目情况；③信托融资的成功与否，更多的与发行方的团队、股东背景以及市场反馈信息有关，因此存在一定的不确定性。

3.2.3.2.9 外资融资

房地产企业利用外资的方式有两种：外商直接投资和外商间接投资。外商直接投资一般以成立合资或合作公司的方式，在此方式下，外商投入的资金直接构成企业的自有资金；外商间接投资是利用外资贷款，在此方式下，不影响企业的控制权和所有权，但是国际商业贷款的利率比较高，使得企业的财务压力较大。

3.2.3.3 房地产融资渠道选择的原则

3.2.3.3.1 成本节约原则

融资成本是选择融资渠道首先应该考虑的一个因素，是公司融资管理中的重要概念。它是指企业为筹集和使用资金而付出的代价，包括资金的筹集成本和资金的使用成本两部分。企业在融资过程中必须认真选择融资来源，根据不同融资渠道的难易程度、资本成本等，综合考虑，并使得企业的融资成本降低，直接提高融资效

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益。融资成本的影响因素包括：①宏观经济状况；②资本市场环境；③企业自身情况；④融资期限。

3.2.3.3.2 结构合理原则

融资结构是指企业在取得资本来源时通过不同渠道筹措的资本的有机搭配以及各种资本所占的比例。通俗的讲，融资结构就是指企业所有的资本来源项目之间的比例关系，即自有资本及借入资本的构成态势，是资产负债表右方的基本结构，主要包括短期负债、长期负债和所有者权益等项目之间的比例关系。企业在融资过程中，必须使企业的股权资本与借入资金保持合理的结构关系，防止负债过多而增加财务风险，或因未能充分地利用负债经营，使股权资本的收益水平降低。 3.2.3.3.3 风险可控原则

对于房地产开发企业来说，融资风险主要体现在由于融资安排中的还款期限短而引起的财务风险、对金融机构的信用风险、政府政策改变的风险等。房地产企业必须通过融资合理的配比，长、短期融资的比例，优化股权融资与债权融资的比例，降低财务风险。所以，房地产企业进行融资决策时要科学地分析和评估各种融资渠道的风险，权衡风险和收益的关系以及如何应对风险。

3.2.4 我国房地产融资现状及存在的主要问题

3.2.4.1 我国房地产融资与宏观经济的关系 （1）金融政策对对房地产业影响分析

房地产业与金融业息息相关，金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件。 1）银行的利息

加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。 2）存款准备金率政策

根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小。银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。存款准备金率的提升将增加房地产企业的资金成本。央行提高存款准备金率说明收缩银根，在心理上对房地产业投资将起到一定的制约作用。

（2）政府的调控政策对房地产业的影响 1）土地供给政策

没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。在我国当前的土地制度条件下政府是唯一的土地供给者，政府的土地供给政策对房地产市场的发展与运行有决定性响。土地供应政策的核心，是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功非常直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所定土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发规模和结构。 2）地价政策

虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，

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城土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。政府通过调整土地供应数量，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。

3）税收政策

房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收政策杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地受益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。

3.2.4.2 我国房地产业融资情况 （1）1997－2005年的情况

从总体规模上，1997－2005年，我国房地产业投入始终保持快速增长的发展势头，特别是2003年以后，相对于宏观经济的协调发展，房地产投资一直在高位运行。从资金来源结构来分析，2003年是分水岭，1997年—2003年，房地产国内贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平，2003年国家出台了121号文，随后又实行了一系列的调控政策，导致银根紧缩，银行贷款明显下降，2004年国内贷款比200年下降了近5个百分点，房地产自筹资金和其他资金来源比例持续提高。房地产企业自筹资金和其他资金的比例逐年提高，实际上，这部分资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，有大约70%来自银行贷款，以此计算在房屋销售的过程中使用银行贷款的比重在55%以上，定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨大的金融风险。 （2）2005年—2011年的情况

自筹资金主要为预收款、销售款、增发股票、引入战略投资者等。其他资金主要为除银行贷款之外的借款。银行贷款从2010年受国家政策影响所占比重逐步下降，但是仍占较大比重。实际上自筹资金中的预收款、销售款所占比例非常大，而且这部分款主要是个人按揭贷款，首付30%付款，70%从银行贷款，实质上也是银行资金流入房地产企业。其他资金包括信托、工程款、材料款、企业借款，已经形成房地产公司负债。

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（3）2011年的情况

①银行贷款：2010年信贷收紧，银行限制地产开发贷款而鼓励保障性住房贷款， 小型房地产被拒之门外，只有大型房地产企业能取得贷款。2011年房地产贷款余额10.73万亿元，占银行贷款总额的20.1%，新增房地产贷款20200亿元，占各项贷款新增额的25.45%。2011年底房地产从银行贷款占全部融资的75%以上。开发贷款已经萎缩，在2011年整体资金来源比例中仅占15.1%，创造了6年来的最低值。

②上市融资：上市融资能降低资产负债率，改善公司的现金流状况，有效降低资金成本，优化资产负债结构，降低财务风险，促进公司持续健康发展。房地产企业上市的意愿十分强烈，但自2011年4月房地产调控以来，上市融资大幅减少，2011年10月15日，证监会宣布已暂缓受理房地产开发企业重组申请。在国内监管机构实施更为严格的房企上市审批程序后，企业通过IPO进行融资也面临较大难度，仅有天山、融创等少数企业实现了在港上市。另外，通过非公开发行，2011年4月以来，保利、首开等少数企业完成融资。

③海外发债：在国内融资渠道层层被卡的情势下，2011年国内房企密集海外发

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债，融资额超过了1000亿元。但是国家为了防止“热钱”进入，逐步限制海外发债。 ④房地产信托：据不完全统计，2011年共发行1016个，发行规模3457.1亿元。 而房地产信托融资成本在2010年初约在7%-10%左右，到2011年底，信托融资成本已上升到12%-13%左右，而目前信托融资成本已经上升到15%以上。反映出紧缩政策环境下，信托作为房地产企业的融资手段之一，越来越被青睐。信托融资成本已经很高了，但是房地产企业已经很难找到资金来源渠道，不得不承受高成本资金。2011年底金融监管部门要求审慎对待房地产信托业务，意味着房地产信托被“叫停”。 ⑤私募股权基金PE/风险投资VC房地产私募基金的募集活跃度自2011年起开始回升，不少基金由专业房地产企业参与设立，规模逐步扩大。国家和地方政府对PE制度建设也给予了重视，2011年5月底《关于深化经济体制改革重点工作意见》受到国务院批准，明确提出加快股权投资基金制度建设。天津、上海、北京等地已陆续发布政策文件和规定，允许设立股权投资基金和基金管理企业。

⑥小结 到2011年底房地产企业各种融资渠道基本被“关闭”，企业资金主要靠销售回款和预留资金，房地产企业面临巨大资金压力。

3.2.4.3房地产企业融资中存在的主要问题

3.2.4.3.1 主要依靠债权融资：债权融资比例高，形成高负债经营

据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到 71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。

①通过查阅证券交易所发布的数据，我们可以得到其他行业平均负债率，电子行业负债率均值为45.21%，化工行业负债率为32.12%，采掘业负债率为30.60%，交通运输业36.23%，传播文化业42.51%，均低于房地产行业均值。香港房地产业经过多年的发展，不论在经营管理方面还是财务管理方面已经发展非常成熟，房地产公司在融资时高层管理人员非常重视资本机构，以达到股价上升。近年来国内许多企业纷纷去香港上市，随着我国经济政策的开放，会有更多企业去香港上市，因此比较两地房地产企业财务结构更有意义。通过调查最具有代表性的香港四家房地产上市公 司的财务报告，对这些公司进行了数据统计分析，如下表:

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四家具有代表性的房地产公司资产负债率均低于23%，而我国房地产企业2007年到 2011年资产负债率均超过70%，远远高于香港公司，说明我国房地产业严重依赖债权融资，引发了高财务风险。

3.2.4.3.2 主要依靠银行贷款，存在较高金融风险。

央行数据显示，截至2011年年末，主要金融机构房地产贷款余额9.35万亿元，同比增长27.5%，增速超过各项贷款余额增速7.6个百分点。房地产贷款余额占年房地产贷款新增2.02万亿元，及房地产开发贷款比重依然很大。

改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产项目融资资金主要来自银行贷款。这种高度集中于银行的融资体制，如果商品房空置面积（2010年少数城市空置面积同比增长超过45％）长期持续大量积压，开发企业流动资金受阻难以支付各种贷款与工程材料费用时，只有将产品抵押给债权人，而建筑商、材料供应商等债权人的资金中大部分也是来源于银行贷款，风险最终传递给银行。这样银行成为房地产项目融资风险的最大承担者。这也正是目前房地产项目融资融资渠道狭窄和房地产项目融资金融体系不完善的必然结果。

3.2.4.3.3 房地产企业可使用的各种融资方式均有局限性：融资渠道狭窄，房地产企业难以抉择。

融资不单纯是为建设和发展筹集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。按照财务报表来分析资金来源，企业融资方式有两种：一是内部盈余资金。即企业在经营过程实现盈利后形成的企业可自由支配的资金。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方

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式。但是内部融资注意依赖于销售，如果在淡季销售业绩下滑，那么资金链就会受到影响。另外，内部融资具有“细水长流”的特点，而房地产企业取得项目往往需要用大量资金支付土地出让金，靠内部融资难以满足这种大额需求。二是外部融资。外部融资成为房地产项目融资企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有银行贷款、合作开发。其它融资方式还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等，但均有一定局限性。经过多年发展，中国房地产项目融资市场融资渠道单一的局面仍未根本改变。

3.2.4.3.4 融资成本高，加重房地产企业的负担。

近年来国家对房地产行业出台了一系列金融政策，房地产筹资成本不断增大，2011年2月9日2月9日，央行再次上调人民币存贷款利率，此次金融机构人民币存贷款基准利率上调后，五年期以上贷款利率达到6.6%。目前房地产信托的收益率一般在8%—10%之间，加上渠道费用占比3—4个百分点，大型开发商的信托融资成本在12%—15%左右，小型开发商的则一般在18%左右，有的甚至高达20%以上。有的开发商为了维持资金链的连续不断，甚至使用高于资本利润率的资金，房地产经营非常艰难，许多公司无奈选择被兼并。

3.2.4.3.5 政策法规不完善，影响融资渠道拓展。

我国有关房地产项目融资金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，实际操作存在困难，直接影响房地产项目融资融资渠道的正常开展。在成熟的房地产国家，融资是依靠市场手段来进行调节，而我国目前尚存在政府过度干预行为，如近年来为了抑制房价上升出台的“限购政策”，限制了一部分购房意愿，导致一部分社会闲置资金无法进入房地产行业，这样并不符合市场规律

3.2.4.3.6 受宏观金融政策环境影响，房地产企业融资金融创新力度不够。

在国外房地产融资方式非常丰富,不仅有常见的股票、债券、信托方式,还有基金、期权等金融衍生品融资方式,房地产企业可以根据自身情况选择资金来源渠道。

3.2.5 我国房地产企业融资风险分析及政策建议

在本文中将重点分析金融环境变化对融资风险的影响以及防范房地产企业融资风险的建议。

3.2.5.1金融环境变化对融资风险的影响

金融环境是指房地产融资的大环境，金融环境变化会给房地产企业造成很大影响。国家金融政策变化造成金融环境变化，会造成房地产企业融资极不稳定，如果房地产企业能够根据国家金融政策变化及时灵活做出反应，那么才能削弱金融环境变化对房地产企业带来的不利因素?，反之则会影响到房地产企业的发展，严重的造成房地产企业资金链断裂。

市场利率变动也会影响到房地产企业融资。在完全市场经济的情况下，市场利

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3.3.3.1.5 房地产价格变动影响其他行业企业的成本从而影响员工收入 对于除房地产业以外的其他行业，房价的上涨增加了企业的成本，如果企业出售的商品价格未同等地上升，房价的上涨可能降低企业利润，降低员工收入，甚至导致企业削减员工造成居民失业。

3.3.3.1.6 房地产价格变动影响税收支出

在我国，部分一线城市已开始征收房产税，这类与房产有关的税收的征收数额与房地产价值相关，房价的上涨可能增加居民的税收支出，也可能通过增加企业的税费支出而减少企业利润进而影响分配给员工的收入。

3.3.3.1.7 房地产价格变动影响房地产及相关行业从业人员的收入

房价的上涨会使房地产行业的利润提高，并且也带动了相关产业的利润上涨，从而使从业人员的收入上涨。而且房地产业从业人员较多，房地产行业的发展影响着这些居民的收入，从而影响他们的消费支出。

3.3.3.2 房地产价格变动影响居民心理的机制

3.3.3.2.1 未兑现的财富效应

当房价上涨，有房消费者即使不将自己的房产变现，同样会认为自己比过去更加富有，因此可能增加自己的消费开支。但对于正在居住的房产，由于房屋变现受到各种条件的限制，以及房屋作为消费品，其使用价值使其较其他商品有很大的特殊性和不可替代性，因此这种效应可能不是很大。而对于用于投资的房产所有者这种效应可能比较明显。

3.3.3.2.2 信心效应

这种效应也被称为间接财富效应。由国外经验显示，无论对有房产和没有房产的消费者，当本国房地产市场处于持续的繁荣状态时，消费者较容易对未来本国经济产生较良好的预期，使消费者信心普遍增强，因此可能出现众多的消费者增加其消费支出的现象。

3.3.3.2.3 房价持续上涨影响居民对房价的预期

西方经济学理论认为需求受到对商品价格预期的影响。人们对房地产价格的预期除了受国家宏观经济形势、国家宏观调控政策影响外，很重要的影响因素之一是房价当前以及过去的走势，当房价持续上涨，人们可能预计其价格将继续上涨，因此人们可能将自己的买房计划提前，这将需要更高的储蓄率以尽快攒到足够的钱，人们将减少当期消费。另外对房价可能上涨的预期使许多居民加入炒房行列，在现阶段我国物价水平上涨较快的形势下，许多居民期望房地产可以起到保值作用，房价的上涨使他们对购买多于一套房产的决策更有信心。因此当房价上涨时，他们当中一些人可能会暂时减少当期消费进行房地产投资，当己投资的房产升值，他们可能会增加消费，而当房价下跌时，准备买房的人持观望态度，此时买房计划对消费的抑制作用会降低，同时一些将房产作为投资品的购买者开始急于出售自己的房产，对于这些消费者，一方面现有流动资金的增加和投资房地产计划的减少可能提高他

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们的当期消费，但另一方面房价下降可能对他们的心理造成影响，如认为自己的资产己贬值，可能会对他们消费欲望产生抑制作用。

3.3.3.2.4“羊群效应”

人们的决策往往受到从众心理的影响，根据他人的行为非理性地改变自己的决策。这种从众心理在投资市场中表现出“羊群效应”，当某种资产价格上涨时可能造成众多投资者对这项资产高估，从而在一段时间内大量购买这种资产，进而引起这种资产的价格进一步上涨。这是在股票市场非常常见的一种现象。房价上涨可能造成更多消费者仅由于他人提高储蓄购房而自己也非理性地提高储蓄购房，进而一段时间内众多消费者减少了他们的当期消费。

借鉴一些学者的思想，本人认为，房价与消费在统计上表现出相关性不应完全归结于房价对消费的影响，一部分原因在于两者受一些共同因素的影响，比如利率和信贷约束。利率的高低影响到房地产商的投资成本，影响到消费者贷款融资买房的成本，以及可能得到其他消费信贷的消费者通过贷款进行其他消费的成本。因此利率从供给和需求两方面同时影响着房价。利率的高低同时影响消费者对其他商品的消费需求，消费者在当期消费与储蓄中做出权衡，也就是在当期和未来消费中及预防性储蓄中做出权衡，利率升高可能使消费者计划更多收入用于储蓄进而提高未来消费水平，也可能使他们认为自己的存款财富在升值，自己更富有，或用于预防性的储蓄已经更接近真实需要的水平因此增加当期消费。信贷约束同样影响着房地产商融资的难易程度，以及消费者取得消费信贷的难易程度。进而对房价和消费同时产生影响。但从我国当期的金融市场发展状况来看，消费信贷主要仍集中在房地产和汽车等耐用消费品领域，因此对居民日常消费的影响可能比较有限。

以上所述的导致房价变动和居民消费存在相关性的各种影响机制作用的发挥受到一国经济环境、金融市场发展程度、居民消费习惯等诸多因素的影响。应根据我国的实际情况进行具体分析。

3.3.4 房地产价格变动对居民消费影响的特点分析

3.3.4.1 对于不同的消费群体影响不同

房地产较其他商品有很大的特殊性，当房地产主要满足消费者自住需求的时候，表现出的是其耐用消费品的属性，而当购买者计划未来将住宅出售或出租，表现出的是其投资品的属性。

对于房地产投资者来讲，即拥有两套及以上住房的消费者群体，房价的上涨表现出财富效应。消费者可能通过出售或出租的方式将所拥有的房地产变现，促进消费。即使暂时还没有将所拥有的房产变现，房价的上涨使投资者产生自己变得更加富有的感觉，进而增加了消费支出。

对于将住房作为消费品的居民，房价的变动对己有住房和没有住房的居民的影响有较明显的不同。对已有住房的消费者，他们当中的一部分考虑是否为更大的面积、更好的住房质量、更便利的地理位置等更换住房，同时这些消费者也在考虑如果更换住房，将多少收入用于改善居住条件。此时更好的住房作为消费的一种，消费者规划消费支出时，会在预算约束以内，在住房消费和其他消费之间进行选择，

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以实现其效用最大化。此时房价的变化通过收入效应和替代效应两方面对消费者选择造成影响。此时房价变动对消费者决策的影响主要取决于消费者的偏好和收入水平。同时，房价的持续上涨可能使居民产生房价继续上涨的预期，因此提早考虑更换住房，或由于周围许多消费者买房而因从众心理而打算购房。此时居民可能倾向于将更多收入用于更换住房，从而影响到其他方面的消费。但房价如果过高可能抑制这些居民中一部分人的购房需求。对只有一套住房的居民来讲，房地产的财富效应可能比较有限。由于仅拥有一套住房，因此房地产主要用来满足消费者的居住需求，而且房地产具有不可分割性，我国又没有实行反向住房抵押贷款，将房产用于抵押的消费信贷又很有限，仅限于购买其他住房等消费，因此对于这些消费者，房地产的财富效应可能比较有限。

对于现在没有住房，计划买房的消费者，房价的上涨可能对居民的其他消费支出产生一定的抑制作用。房价上涨的趋势可能使消费者产生房价将继续上涨的预期，因此不愿将买房计划延后，或者希望尽力提前，这可能使居民更明显地提高储蓄率。尤其对于只有能力买较小面积住房的消费者，当房价上涨时也不太可能选择更小面积的住房，这种情况下房价的上涨更有可能挤出其他消费。

如果较高的房价已超出一些居民收入水平可承受的范围，房价的继续上涨可能抑制一部分低收入居民的购房需求。使他们打算更长的时间内租房，甚至暂时不考虑买房计划。此时房地产销售价格的上涨对居民消费可能没有明显的挤出影响，但租金的上涨使这些消费者的预算约束下降，抑制了其他消费。

随着房价的上涨，可能有更多的将住房作为消费品的居民加入买房投资的行列，房价的变动对这些居民消费支出的影响方式也随之改变。

3.3.4.2 影响范围广泛，影响力大

房地产与每个人的生活密切相关。住房消费支出数额巨大，是大多数消费者一生中很重要的一笔开支。我国居民住房消费占总消费的比重又比较大。因此房价对居民开支影响较大。

房地产作为一种家庭财富同样对家庭经济生活极其重要，发达国家相关数据表明，居民财富主要集中在房地产财富和股票财富上，而我国属于金融体系银行主导型国家，股票市场发展尚不成熟，居民拥有股票财富不是很普遍，同时我国居民更习惯于拥有住房而不习惯租房，因此我国家庭财富中房地产通常占较大的部分。尤其对于大多数的中低收入群体，与少数的高收入群体相比，家庭财富的种类较为单一，房地产财富占很大的比重。房地产由于具有投资品和消费品双重属性，因此作为居民财富的房地产与股票、艺术品等其他投资品相比，其价格变动的影响范围更为广阔。

房价上涨给投资者带来的投资净回报率较高。消费者购买住房可以从银行获得较高比例的贷款，暂时只有少数资金来自自有资金，而其他投资品如股票，购买资产主要的资金来源是自有资金，这使得购买房地产作为投资品时，房价上涨带来的投资净回报率比购买如股票等其他资产要高。如果房地产财富效应真正得以实现可能比其他资产财富效应更大程度地带动消费。

总之，房地产市场价格的变动比其他消费品和其他资产价格的变动对居民消费及经济生活其他各个方面的影响有更大的深度和广度。

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3.3.4.3 其影响作用的发挥受多种因素的制约

房价对一国居民消费的影响受本国经济环境、金融市场、居民收入水平、居民消费偏好、居民购买房屋的目的、国家政策等诸多因素影响，而且房价影响居民消费的作用机制比较复杂，使房价上涨对居民消费的影响主要是促进作用还是抑制作用有很大的不确定性。

一国的金融体系对房价变动对居民消费作用的发挥影响尤为突出。生命周期消费函数的假设条件包括不存在流动性约束，总的资源允许在各期分配，财富具有较好的流动性。这些假设与现实存在较大的差距，现实生活中资源的跨期分配不可能完全按照理想中的计划实现，资产的变现也同样是需要一定成本的。这二者实现的难易取决于一国金融体系发展的程度。房地产财富效应真正实现的途径只有出售、出租和将房产作为抵押获得消费信贷。首先，一国金融市场的发达程度对房产交易的难易程度会造成一定影响，其次以房产作为抵押的消费信贷，最主要的方式反向住房抵押贷款是一些金融市场尚不发达的国家仍未开展的业务，开展了这项业务的国家当中消费者取得信贷的难易程度也有差别。再次，房地产及其他消费信贷取得的难易程度也取决于一国的金融体系，并且对一国居民消费有很大影响。

收入是消费的主要影响因素，一国居民的人均收入水平、收入分配差距在很大程度上影响着居民的消费水平和消费结构。

一国经济还存在一些方面对居民住房及其他消费影响较大，如社会保障体系越健全，人们预防未来收入水平下降和意外发生而进行的储蓄越少，消费就越多。房价、物价水平及其增长速度直接影响住房及其他商品消费。利率水平也影响着居民消费支出。一国商业的发展程度，市场是否能够提供给消费者多样的消费选择，提供性能好、质量可靠的商品、便捷的购买方式，良好的外观和包装、优质的售后维修和服务，较大程度上满足消费者的消费需求也是影响居民消费的重要因素。

消费偏好对消费行为有较明显的影响。首先，消费偏好影响消费者在不同消费品之间的选择，如住房消费和非住房消费的选择，当期与未来消费间的选择，即影响消费者的消费和储蓄行为。其次，消费偏好的不同致使宏观调控政策对居民消费行为的影响方式和影响程度不同，经济总体形势的变化对居民消费行为的影响也会因居民消费偏好的差异而不同。消费偏好受生活习惯、传统意识、周围人的消费等各种因素的影响。例如我国居民的传统观念导致居民不习惯租房，这对我国居民的住房消费需求影响较大，也影响到居民的其他消费支出。

3.3.4.4 房地产财富效应比较稳定 房地产虽然可以作为投资品，但大多数居民购买住房的目的是满足居住的需要，因此相比于只可用于投资而不具备消费品性质的资产，房地产的需求更稳定，并且房地产市场运行周期较长，因此在房地产价格上涨的周期内，其价格上涨的趋势比股票、艺术品等其他投资品更为稳定。房价上涨时，房产拥有者对房地产财富的升值也更为确定。因此房地产财富效应具有明显，较稳定的特点。

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3.4 保障性住房研究

住房一直是人类生存发展的前提与基础。只有安居，才能乐业。在过去的30多年的时间里，我国基本完成了由传统的福利性住房制度向商品性住房制度的历史性转变。在住房高度市场化的今天，社会中的许多中低收入人群却没有经济实力来解决自身的住房问题。因此，我国政府相继出台和颁布了一系列关于保障性住房建设、供给、运作、管理的政策与法规，并逐步建立了与市场经济体制供给相对应的城镇住房保障制度。我国住房保障制度的实施，在一定程度上缓解了中低收入家庭的住房短缺问题，弥补了市场经济所带来的住房市场的失灵。然而，通过对我国现行的住房保障制度进行全面的分析可知，由于竞争不完全、信息不对称、外部效应、收入分配不公等因素的影响，住房保障制度的实施结果和保障政策目标之间存在着相当大的距离，保障制度在运行中还存在诸多矛盾和问题。住房这一重大民生问题并未得到有效的解决。因此，对我国住房保障制度进行研究具有重要的现实意义。我们将研究重点放在我国住房保障制度现状及存在的问题上，并针对此问题提出相应的对策和建议。

3.4.1 保障性住房综述

3.4.1.1 保障性住房的概念及基本形式

保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中投资新建或收购的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质和特定用途的住房。由于存在不同情况的低收入家庭，因此存在对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。我国保障性住房的基本形式有：经济适用房、廉租房、政策性租赁房（公租房）与两限商品住房（两限房）以及在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。

经济适用房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭的具有社会保障性质的商品住宅。经济适用房的购买家庭对房屋只拥有有限产权。经济适用房具有经济性和适用性的特点。

廉租房是政府在住房领域实施社会保障职能，以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房只租不售，带有明显的社会保障性与社会福利性。

政策性租赁房，也就是俗称的\公租房\，它是指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的\夹心层\住房困难。夹心层主要包括大学毕业生等新就业人员以及外地迁移到城市工作的群体。

两限商品住房是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普

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通商品住房。

3.4.1.2 保障性住房的理论探源

3.4.1.2.1 马克思主义经典作家的住房保障理论

马克思、恩格斯虽然没有系统的保障性住房理论，但在论住宅和人的生存发展问题时已经论述了住房的问题，对保障性住房建设提供了理论的指导。马克思住房是生存前提理论。马克思和恩格斯在《德意志意识形态》中指出：“我们遇到的是一些没有任何前提的德国人，所以我们首先应当确定一切人类生存的第一个前提也就是一切历史的第一个前提，这个前提就是：人们为了能够‘创造历史’，必须能够生活。但是为了生活，首先就需要衣、食、住以及其他东西。因此第一个历史活动就是生产满足这些需要的资料，即生产物质生活本身。”这段话说明人类生存的第一个条件，就是先解决衣食住行基本生存需求，而住房即是生活资料之一，是生存权和最基本的物质条件，是其他人权的前提，只有解决住房问题，才能让人们向更高需求层次发展。

房屋需求理论。一方面是房屋的价格上升，另一方面是外来人员的增加。恩格斯在《论住宅问题》中写到：“当一个古老的文明国家这样从工场手工业和小生产向大工业过渡，并且这个过渡还由于情况极其顺利而加速的时期，多半也就是‘住宅缺乏’的时期。一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些旧城市的布局已经不适合新的大工业的条件和与此相应的交通；街道在加宽，新的街道在开辟，铁路铺到市里。正当工人成群涌入城市的时候，工人住宅却在大批拆除。于是就突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和小手工业的住宅缺乏现象。”住房缺乏是城镇化进程的副产品，随着城镇化加快，住房缺乏的现象就越来越明显，越来越严重。

恩格斯在文中还提到：“现代大城市的发展，使某些街区特别是市中心的地皮价值人为地提高起来，往往是大幅度地提高起来。原先建筑在这些地皮上的房屋，不但没有提高这种价值，反而降低了它，因为这种房屋已经不适合于改变了的条件；于是它们就被拆毁而改建别的房屋。”在城镇化进程中，随着外来人员流入，农村进城务工人员进城，城市的住宅需要急速增加；从市中心向近郊，从高租金地段向低租金地段，从功能配套全区域向不完全区域，城市的旧建筑在逐渐被拆除，于是便需要大批安置房工程来解决住宅问题。

3.4.1.2.2 国外学者的住房保障思想

西方各国在经历了工业革命、城市化进程和第二次世界大战后，各国都曾经历过住房严重短缺的情况，学者们提出过许多关于住房保障的思想，对中国的住房保障建设有一定的借鉴意义。

海德格尔在《荷尔德林诗的阐释》提到，“做一个人，就是作为一个必死的凡人是（在）于大地之上。这也就是说安居于大地之上。”即人活着必须有住房，这是生存的前提。同时“无家可归是安居的真正困境”，也就是说保障性住房主要解决的是即将无家可归的人。“安居是凡人在大地上的存在方式。”乔治·桑塔亚那说过：“家庭是大自然创造的杰作之一5”。住房对于人类来说，可以说是天然的需求，人属于

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群居动物，安居是人类的自然属性。

安德烈·莫罗阿在《人生五大问题》提到：“没有了家庭，在广大的宇宙间，人会冷得发抖6。”华盛顿·欧文曾说过：“让孩子感到家庭是世界上最幸福的地方，这是以往有涵养的大人明智的做法。这种美妙的家庭情感，在我看来，和大人赠给孩子们的那些最精致的礼物一样珍贵。”伏尔泰有句名言：“对于亚当而言，天堂是他的家；然而对于亚当的后裔而言，家是他们的天堂。”塞缪尔·约翰生的名言：“家居的快乐，是所有志向的最终目标；是所有事业的劳苦的终点。”

3.4.1.2.3 中国的住房保障思想

中国是历史悠久的大国，自古至今，在人居的问题上提出了很多的观点，这对于当今中国制定住房保障政策具有重要的参考意义。

老子在《道德经》中写到：“当其无，有室之用。”韩非字在《五蠹》写到：“上古之世，人民少而禽兽众，人民不胜禽兽虫蛇。有圣人作，构木为巢以避群害，而民悦之，”唐代诗人杜甫在《茅屋为秋风所破歌》中写到：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”《黄帝宅经》中写到：“宅者人之本、人因宅而立7。”到了民国时期，孙中山先生在《建国方略》把“耕者有其田，居者有其屋，”作为民生主义在文中强调过。安居是千百年来的社会理想，住房是人们生活中最基本的消费资料，是能够生存和发展的基础。所谓“成家立业”，就是安居后方能立业。

以毛泽东为核心的第一代中央领导集体在解放初期先后颁布了《中国人民政治协商会议共同纲领》、《公房公产统一管理的决定》、《中华人民共和国土地改革法》、《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》等，从而确立了中国城镇房产的社会主义公有制。但是在“文革”期间，由于片面强调“先治坡、后治窝”，致使住房投资占基本建设投资的比重进一步下降，是历史上的最低点。

1980年4月，邓小平在与中央同志们的谈话中提出了较为完整的住房制度改革构思8，这一构想9确定了住房的商品化，无论房屋新旧均可出售，且根据区域位置的差别租金和房价可有所不同，打破了一直以来住房福利制的固化。在住房社会保障上确定了面向城镇低工资的职工给予补贴，理顺了住房改革与低收入家庭之间的关系，为城镇住房改革指明了方向。

以江泽民为核心的党的第三代领导集体于1995年2月，由国务院办公厅转发《国家安居工程方案》，提出：“加快解决中低收入家庭住房困难户的居住问题，建立具有社会保障性质的住房供应体制。”这是房改首次明确提出了住房保障方面的问题。以胡锦涛为核心的党的第四代领导集体于2007年11月由建设部等部门联合发布《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》，进一步细化保障性住房在建设和管理方面的规定。住房的问题解决了，人们才能谋发展，这样就业或创业才会有信心，促进社会和谐稳定。

3.4.2 我国保障性住房的供给分析

3.4.2.1 保障性住房在我国发展的历史沿革

我国城镇住房保障制度是随着我国经济体制改革的过程而不断发展和完善的。总体上经历了由政府直接调控和非商品化为基础的住房福利政策模式，向政府间接

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调控和商品化为基础的政策模式转变的过程。自新中国成立以来，按照历史发展与制度变迁，可以将我国住房保障制度的发展划为四个阶段-

第一阶段:福利住房制度下的完全公共住房（1949~1978)在这一阶段，社会主义住房政策在社会主义制度建设的基础上而建立起来。在传统计划经济体制下，我国实行的是完全福利化的政策模式。住房建设资金完全来源于国家基本建设资金，国家和单位统包职工住房投资、建设和分配的福利制度。这一阶段公共住房政策的主要特征有：1、供给方面：政府无偿地划拨土地、提供建设资金、设定建筑面积与标准；2、分配与使用方面：住房以实物形式参照职级、工龄、婚姻状况等因素无偿分配给企事业单位职工，采取低租金政策；3、管理和维修方面：住房的日常物业管理与维修费用也由政府负责或者单位负责。传统住房体制的弊端主要有：建设资金、维修保养费用的全额拨款对政府带来了沉重的财政负担，低廉的租金造成\租不养房\的局面；住房建设与市场脱节，不能形成住房建设的良性循环，制约了经济的发展。 第二阶段：住房制度改革初步和探索阶段（1978~1992)在这期间，我国住房供给逐渐由传统的福利分配体制过渡到商品化为导向的住房供给模式。期间采取的主要模式有公房出售、提租补贴、住房公积金制度等。试售住房主要分为两种：一是成本售出，二是补贴售房，即个人只需付房价的1/3,其余的2/3由政府或者单位补贴。这就是所谓的\三三制\。提租补贴是指\提高工资，变暗补为明补，通过提高租金促进售房\。该阶段的特点为：1、由完全福利性向部分福利性转变2、由配给向非配给转变3、由非商品化向商品化、社会化转变。

第三阶段：住房制度改革全面推进、综合配套改革阶段（1992?1998)1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，要求在1992~1993年内，在全国范围内全面推进城镇住房制度改革。在1992年市场经济全面开展的背景下，这标志着中国公共住房政策已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。1994年7月国务院发布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，开启了城镇住房制度的全面改革。文件提出：城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，要建立与社会主义市场经济体制建设相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。改革的主要措施有：商品化、市场化体制全面推进；建立以中低收入家庭为主要对象的具有保障性的经济适用房住房体系和以中高收入家庭为对象的商品房住房体系；全面推行公积金制度；积极推进租金改革和公房出售等。

第四阶段：住房分配货币化为中心的深化改革阶段(1998年至今）1998年7月，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快城镇住房建设的通知》，这个具有里程碑意义的文件宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化。1999年建设部以第70号令发布《城镇廉租住房管理办法》。2001年的《国民经济和社会发展\十五\规划纲要》中提出的\建立廉租住房供应保障体系\的要求，尽快建立健全适合中国国情的最低收入家庭住房保障体系。2006年5月17日，国务院为了促进产业健康发展，决定出台六条措施来调控房地产市场，俗称\国六条\。包括：切实调整住房供应结构，重点发展中低位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房；规范发展经济适用房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。2007年8月7日，国务院颁布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出要进一步建立健全城市廉租住房制度、

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规范和完善经济适用住房制度。2009年12月24日住房和城乡建设部联合国家发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行发布了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，对城市的棚户区改造提出了以人为本，依法拆迁；科学规划，分步实施；政府主导，市场运作；因地制宜，区别对待；统筹兼顾，配套建设的基本原则，并出台了相对应的政策措施来保障城市棚户区得到良好改善的目标的落实。

3.4.2.2 保障性住房的供给现状 住房保障制度实施多年以来，取得了显著的成果，改善了中低收入人群的居住条件。\十一五\期间，中央累计投入保障性安居工程建设资金1336亿多元，通过各类保障性住房建设，全国1500万户城镇中低收入家庭住房困难问题得到解决。2010年，全国保障性住房和各类棚户区改造住房实际开工590万套户，基本建成370万套户；农村危房改造幵工139万户，基本竣工128万户?。 2011年1-9月全国城镇保障性住房和棚户区改造已开工986万套，开工率达98%。各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团建设进度情况见表1。

目前，我国的住房保障体系主要由经济适用房、廉租住房、公共租赁住房以及政府主导下的各种棚户区改造构成。政府主要通过这个体系来解决城镇中低收入人群的住房难问题，并且不断将外来务工人员以及刚毕业的步入社会的大学生划入住房保障体系的收益范畴。

经济适用房是具有社会保障性质的商品住房。福利性体现在它是以行政划拨用地，享受政府优惠政策，以保持微利为原则，面向中低层收入家庭的一种保障性住房。根据规定，对于经济适用房，政府免收土地出让金，其他应征收的费用减免50%，并对成交价格、购买对象、开发单位的利润进行限制。开发商在一定的成本基础上加3%微利得出经适房的出售价格。此价格必须得到政府主管部门审核批准后，经适房才可以面向社会出售。对于经济适用房，目前我国主要有以下几种供给模式：（1)政府组织，房地产开发商运作：即政府设立经济适用房建设的一系列标准再委托房地产开发商或者企业严格按照相关规定来进行经济适用房的建造。这是当前最主要的运行模式，也是本文研究的对象；（2)政府组建经济适用住房发展中心：地方政府通过建立经济适用房发展中心直接进行经适房的建设开发。通常是利用单位自有土地作为土地来源，我国的上海、南京等市就成立了这样的机构；（3)集资合作建房：集资合作建房也是经适房建设模式的一种，主要以多方集资来实现建设开发，其建设标准、享受的政策也必须参照相应的法律法规；（4)单位自建：单位通过划拨的土地来自建或者参建经济适用房，向本单位职工出售。经济适用房政策自实施以来，在解决中低收入家庭住房问题上发挥了重要作用。经济适用房始建于1997年，1997年至2010年的投资金额呈逐年上升的态势，建设面积呈倒U的形态。

公共租赁房的建设开发是由政府批准的。通过新建、收购等多种方式筹集房源并以较低的租金出租给即无能力购买经济适用房又不够资格申请廉租房的社会\夹心层\人群。在2009年3月11日的住房和城乡建设部的新闻发布会上，住建部副部长齐骥提出加快公共租房的建设是对即买不起经济适用房又不够资格租住廉租房的\夹心层\的住房问题的解决路径。2010年6月12日，由城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。公租房的供给模式也是采取政府组织，社会参与的方式。公共租

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赁住房租赁合同期限一般为3至5年，公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。2010年上海市率先实行了这一政策，根据《上海市公共租赁住房管理办法》，其公租房的供给对象主要是本市中低收入住房困难家庭，具体包括已通过廉租房、经适房、限价房资格审核尚在轮候的家庭，以及其他住房困难家庭，暂不对非沪籍人士开放。房屋租金因其所处地段也有差别，符合相关标准的申请者可到所在街道办事处申请。申请流程为：申请-初审-复审-公示-轮后-公开摇号-摇号结果公示-签订租赁合同-入住。2011年3月30日，青岛市辛安公共租赁房项目在山东青岛开发区正式开工，该项目总投资约8亿元其中社会投资占3/4，总建筑面积24万平方米，建成后可提供3500余套（间）公租房。这是目前为止全国开建的最大公租房项目。

限房价、限套型的两限房是在2007年房价飞涨的背景下出笼的，主要的供给对象分为两类：一类是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。限价房政策首先在宁波，广州，北京等房价上涨幅度较大的城市推出。对于两限房，购买者在五年后出租和转让的，应当向政府补交土地出让金。根据两限房的基本特点和其由来，可以判断出，两限房只是一个阶段性的产物，不会长久存在下去。 对于以上几种保障性住房类型，表2从供给主体、供给对象、供给方式、供给模式、资金来源、房源供给、户型面积、价格机制、审核分配、产权属性等十个方面进行了全面的比较：

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准单一而且僵化，针对违规的罚则模糊，威慑力不足。其次是针对保障性住房出现的违规现象没有对应的有效制约机制。日前在深圳等多地出现了保障性住房\骗购案\，与房子买卖动则就是几百万元的经济收入相比，5000元罚款3年内不得再次申请的行政处罚太轻，自然有人铤而走险。因此亟需将保障性住房纳入法制化管理，加大处罚力度，将初审、复审、终审之外再增加使用期转入回收期两道公示环节。 （3）保障性住房的配套法律法规不健全

国外许多有着成功公共住房实践成果的国家很大程度上得益于他们完善的的住房保障法律体系。日本的公共住房立法多达40多部，如《住房金融公库法》(1950)、《日本住宅公团法》（1955);美国也十分重视公共住房的立法，如《国家住房法》(1934)、《住房和城市发展法》（1968)、《住房和社区发展法》（1974)，而英国也有《住房法》（1980)、新加坡的已经有近80年的公共住房立法历史，代表性的就是《住房发展法》（I960)、《中央公积金法》等。这些住房保障法对公共住房发展计划、政府预算支出、税收政策、土地供应等诸多方面都进行了明确的规定。我国目前针对住房保障也颁布了一系列的条例、文件、管理办法，如《经济适用住房管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等，但这些都只是行政法规，还没有上升到法律的高度，其执行效果也就欠佳。迄今为止，我国还没有一部专门涉及住房保障的法令，与广大居民密切相关的\住宅法\、\住房保障法\还处于空白阶段。住房保障主要依靠行政干预，相关政策的实施缺乏立法保障。我国是法制国家，讲究依法治国，而相应法律的缺位使得公共住房制度的运行不畅。

3.4.4.3 政治因素一地方政府盲目追求经济增长而忽视了民众的基本生活需求

以GDP增长率和政绩为主的干部考核体系，使得地方政府对支持保障性住房的建设积极性大打折扣。许多地方政府盲目扩大城市建设规模追求经济增长，把招商引资，路桥建设作为政府工作的政绩工程、形象工程。地方政府热衷于招商引资的原因是，一旦大型企业入驻，就会投入大量的资金建设厂房等一系列设施，而且会吸引许多上下游的合作伙伴，形成一条产业链。而其获取的收益就是GDP迅速增长、地方税收收入猛增，从而形成了更多的可支配资源。在获得如此多的收益背后，地方政府所承担的成本就是一些土地和税收的优惠政策。对于当地居民来说，除了有限的就业机会外基本没多少好处。另一方面，土地出让金带来的巨大财政收入使得地方政府高度依赖批租收益。2009年全国土地出让金总额为1.4万亿，而在2010年这一数据高达2.9万亿，土地收益在一些地方成为了地方政府财政收入的巨大来源。然而这种透支未来若干年的土地收益的做法是不可取的。这是属于典型的寅吃卯粮。相比于房地产市场对经济发展做出的巨大贡献，充满福利性的保障性住房建设就得不到地方政府的重视而遭冷落。经济适用房的用地是属于行政划拨，而廉租房的建设地方政府不仅不能受益，而且还要投入大量的人力、物力和财力。目前虽然有部分地方政府加入到保障性住房的建设队伍之中，但也是把它作为短期的形象工程来对待，实际建设之中施工进度缓慢，没有科学合理的实施总体目标和分歩实施方案。古人讲，\宅者人之本\，住房是百姓的头等大事，对于那些无法通过自身能力在市场中解决的中低收入人群更是如此。地方政府的职责应该做到保民生，促发展，在经济建设的同时，更要注重满足民众的基本生活需求。建立正确的价值取向，把民生工程作为政府主导的工程，切实地为老百姓谋福祉。

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3.4.5 完善我国保障性住房供给的对策建议

3.4.5.1 确立合理的保障性住房标准

《经济适用住房管理办法》和《廉租住房保障办法》均以户为单位建设保障住房，却忽略了家庭成员数量对入住标准是否有超出或严重不足的情况，对于成员少的家庭，面积太大只会增加其家庭的经济负担，如采取户和家庭成员数量双标准，并提供多种户型供其选择，将使保障性住房的资源更合理的被使用，也使受助家庭住的更舒适；同时政府应指定有关部门在新建项目之前对预备申请家庭的成员结构进行统计，以更合理的分配新建项目的户型、面积、功能等比例，而避免出现一头重或选择单一的情况。

经济适用房的建设标准应同中低收入家庭的购买能力相适应，面积、户型、功能等应保持中间档次，虽然允许有一定的超前性，但标准不能过高，经济适用房政策只规定了价格构成以及面积，却没有明确家庭成员数与户型大小的标准，所以户型要坚持多样的原则。建筑面积60平方米左右，力推中小套型住宅，从国内实际情况出发，标准已经够高了。以发达国家中德国的为例，所建“社会住房”，单身只能申请不超过居住面积50平方米的一居室，二口之家只能申请不超过居住面积60平方米的两居室。所以，作为政策的执行者，需要从之前“我盖什么你住什么”的思维中走出来，在了解申请人需要什么后再决定我盖什么，各地政府依据本地经济发展水平、购买力水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，进行摸底统计，方能明确各类家庭对面积、户型需求的比例，不能简单的以规定面积和任务指标机械的去完成保障性住房建设任务。

3.4.5.2 加大保障性住房的投入力度

事物的量变与质变的相互转化是自然界、社会和思维认识的发展所固有的一个普遍的客观规律，是马克思列宁主义辩证法的三大规律之一。量变和质变的辨证系是：第一，量变是质变的必要准备。任何事物的变化都有一个量变的积累过程。没有量变的积累。质变就不会发生。第二，质变是量变的必然结果。单纯的量变不会永远持续下去，量变达到一定程度必然引起质变。

近几年，中央政府为了调整产业结构，加大调控商品房价的力度，连续出台一系列政策，并加大了对保障性住房建设的投入。2010年5月，中国住房和城乡建设部与全国各地方政府签订协议，在2010年开始建设300万套保障性住房(包括经济适用房和廉租房)。另外，将兴建280万套临时安置房。国家领导人已在多个场合重申建设580万套保障性住房这一总目标，2010年8月21日，国务院副总理李克强在讲话中也强调加快把保障性住房重大民生工程建设好。决策者进一步计划在2009年至2011年间建设1300万套保障性住房，预计总投资为人民币9000亿元。2011年开工建设保障性住房总量比上年增长70%以上，创历年之最，并于在同年11月底前实现全部开工，据初步估算2011年实际在建的保障性住房约为1500万套左右，2012年中国开工建设保障性住房700万套，通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。

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3.4.5.3 协调保障性住房和商品房之间的关系

房地产市场的健康发展离不开完善的住房供应体系，而完善的住房供应体系应根据购房者的实际情况，形成阶梯型供需结构针对不同目标群体提供购房选择。国家统计局对城镇家庭人均生活费分组采用的是五等分法，目前各城镇每年都进行“城镇居民家庭基本情况”统计并予以公布，在这项统计中，最低收入户和低收入户各占10%、中等偏下收入户占20%，这三类收入户占总数的40%，正是保障性住房工程需帮助的家庭，所以要对这类家庭采取定期统计，掌握数量上的变化动态，能更好的为国家确定保障性住房工程的规模和投入提供参考。根据“十二五”规划提出，到“十二五”期末，中国保障性住房覆盖面达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。保障性住房占住房建设总量的比重还比较低，还不足7%，距离“十二五”的目标还有一段距离，势必要扩大保障性住房工程的建设速度以及投入力度。

在短期内大规模实施保障性住房建设工程，保障性住房超过商品房的供应量，现实要求加快解决大部分群众的住房困难，是政府履行职责的必要措施，既不能重走福利分房的老路，也不会改变以商品房为主的房地产市场发展方向。

同时，既要发挥市场机制的作用，又要把握政府调控的力度，市场是局限的，房地产市场也有局限性和特殊性。住房是不动产，供需之间的矛盾是无法通过区域外输入来调节，这是房地产市场的局限性和特殊性所在，与普通商品市场是不同的。解决这个问题要从政府对加强市场调控和有效监管，遏制过度投机行为，商品房价格理性回归。同时，增加普通商品房的供给量，加快“住有所居”的进程。

3.4.5.4 建立地方政府问责制，把保障性住房的建设纳入政府绩效考核

责任型政府的构建离不开问责制作为制度保障。当前我国的政府责任制的制定与实施中存在着诸多问题。例如政府责任范围界定不够清楚、政府权力约束过于柔性、对失职违纪的政府官员没有相对应的明确的惩罚措施等。因此，应该完善政府责任制的相关法律法规，明确政府责任，加强制度建设，对政府官员的违纪失职行为予以问责和处罚。因此在保障性住房建设中应尽快引入政府问责制，坚决地方政府对于保障性住房建设的决心与动力。将保障性住房建设纳入地方政府考核的范围时不能以传统的方式来进行绩效考核，因为这样容易范形象工程的错误。要想使考核真正发挥作用就必须进行绩效评估的创新，借鉴企业的考核方法，采取360度考核法，从上级领导、平级单位、内部成员、外部群众等的多元考核路径，综合各方的评价，提高考核结果的科学性。问责制具体操作情况是省级政府负总责，市县政府负责抓落实且负直接的责任，对于没有按时、按量完成保障性住房建设目标的要进行约谈、巡査、通报、问责和考核，以此来督促地方人民政府进一步按照国务院的要求履行好自己在本地区稳定房价和完成保障性住房建设任务。对于推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展与稳定的要追究.其责任。问责制的设立一定要细化，做到处罚时有据可依从而让问责落到实处。

3.4.5.5 建立保障性住房的相关法律

政府除了进一步理顺和规范现有法律，还应加快立法，尽快弥补我国住房领域

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的法律空白。首先，加快《住宅法》等基本公共住房法律的制定。通过法律明确规定保障性住房是对弱势群体居住权的保障，也是政府应承担的责任与义务；其次，通过法律明确住房保障的对象、标准、资金来源、准入和退出程序以及罚则。罚则一定要量化，处罚对象不仅是违规出租者还包括违规承租者,做到双管齐下来违规现象的发生，使得住房保障制度的运行有法可依，这样有利于制度实施的公平与效率。最后，住房保障涉及的领域很广，需要配套法规的支持。明确各部所负的职责，合理分工，完善相关的制度规定，使得保障性住房在法律的框架范围内合理运行，规范发展。总之，保障性住房的法制建设是今后我国住房保障制度建设的重要内容，我国应根据国际经验结合我国国情来开展立法工作。只有保证居民的居住权，才能解决中低收入人群的居住问题。这不仅是经济问题，更是关系社会稳定和谐、基本人权保护、发展成果共享的政治问题。

3.4.5.6 利用财政金融政策来拓宽保障性住房的建设与消费融资渠道

当前保障性住房的建设资金对中央财政过度依赖，单一的融资渠道使建设资金出现巨大缺口。因此要充分利用财税、金融优惠措施来拓宽保障性住房建设与消费融资渠道，丰富住房保障财政、金融政策，鼓励和调动各界力量和市场资源，使保障性住房建设资金来源多元化。可以建立政府主导、专业化运作、国有非营利的融资平台。主要有以下几种模式：一是政府财政注资型；二是政府多样性资产注入型；三是政企合资的合作型。大胆进行金融创新，引导社会资金。结合国外公共住房融资经验与自身情况，可以采取的具体措施有：鼓励商业银行或政策性银行向承担保障性住房建设任务的建筑企业予以工程优惠贷款，贷款优惠利率与普通利率之间的差额由政府财政向银行支付，除商业银行信贷外还可以实施房地产资产证券化、发行住房建设公债、建立信托基金以及加强租赁市场发展等措施。在公共住房消费融资方面，主要解决的问题是中低收入人群的支付能力不足的问题。对于经济适用房和限价房，可以采取提供优惠利率、降低首付款比例等方面的信贷政策的调整。与此同时，还可以学习德国的住房储蓄制度，通过定向储蓄、专款专用来使居民获得购房所需的资金。固定的存贷款利率极大程度上避免了资本市场波动带来的影响。

4、房地产投资、房地产信贷和中国经济增长之间的关系

通过考察房地产投资、房地产信贷和经济增长之间的互动关系,得出以下结论:

4.1 房地产投资与经济增长关系是非对称的

经济增长对房地产投资的影响大于房地产投资对经济增长的影响。因此,一旦经济增长出现波动,将导致房地产投资剧烈波动,但房地产投资波动将引起经济增长较小波动。此外,房地产开发投资和房地产购买显著影响经济增长,但经济增长仅显著影响后者,而不显著影响前者。房地产购买对经济增长的影响大于房地产开发投资对经济增长的影响。最后,房地产开发贷款对房地产开发投资的影响大于购房贷款对房地产购买的影响。因此,信贷对开发商比对购房者更重要。

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4.2 房地产信贷与经济增长关系也是非对称的

经济增长对房地产信贷的影响大于房地产信贷对经济增长的影响。因此,一旦经济增长下滑,将导致房地产信贷严重萎缩。此外,房地产开发贷款对经济增长影响大于购房贷款对经济增长的影响;尽管经济增长对购房贷款的影响大于房地产开发贷款对

购房贷款的影响,但回归系数不显著。因此,适度的房地产开发贷款增长有利于经济增长。

4.3 房地产投资对经济增长的影响

房地产投资对经济增长的影响大于房地产信贷对经济增长的影响,但经济增长对房地产信贷的影响大于房地产投资对房地产信贷的影响。因此,保持经济稳定增长,首先必须控制房地产投资增长,然后控制房地产信贷增长。一旦经济下滑,将严重压缩房地产信贷规模,但对房地产投资影响较小。

4.4房价对房地产信贷的影响

房价对房地产信贷的影响大于经济增长和利率对房地产信贷的影响。一旦房价下跌,房地产信贷将严重萎缩,并将导致严重的违约风险,从而可能引发房地产金融危机。因此,为防止房地产金融危机,政府更应控制房价的过快增长。

5、总结

本文在分析了我国房地产业发展现状的基础上，重点研究了房地产业与宏观调控政策的关系、房地产业与金融的关系、房地产价格变动对居民消费的影响以及我国保障性住房的现状及发展分析，最后从房地产投资逾信贷的角度总结房地产业发展与中国经济发展之间的深层次关系。本文在查阅了大量文献的同时，着重于对房地产业现状成因机理的分析，旨在使读者能通过阅读此文对我国房地产业的形成与发展有一清晰明朗的认识，并能在力所能及的范围内对中国房地产业的健康发展尽绵薄之力，那么笔者耗费几日光景整理此庞大文献将甚感欣慰。

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