2008年11月份镇江楼市分析报告-16DOC

地产市场分析报告

2008年11月份镇江楼市分析报告

目录

一、 宏观政策法规 二、 全国房产动态

各地楼市 三、 本地楼市

１. 土地市场 （１）土地供应

２. 镇江楼市 （１） 市场动态

（２） 十月份镇江楼市销售情况 ① 2008年11月份镇江市区成交情况

②2008年1~11月成交套数、面积、总额、均价环比情况 ③2008年11月镇江市区销售量同比情况 ④区域供求结构

⑤2008年11月镇江楼市销售排行榜

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一、全国政策法规

11月起实施的新政

一、首次购90平米以下住房契税下调至1%

政策原文：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

评论:以直接减少契税的办法减轻购房者的压力

二、暂免印花税和土地增值税

政策原文：对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 评论:税费降低，鼓励购房者购房置业

三、首次购房贷款利率的下限扩大为0.7倍；首付款比例调整为20%

政策原文：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 评论:减轻买房人的贷款压力

四、央行下调存贷款基准利率 公积金利率不变

政策原文：从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，其中，一年期存款基准利率由现行的3．87％下调至3．60％，下调0．27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6．93％下调至6．66％，下调0．27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。 评论：贷款利率继续降低，鼓励消费，刺激欲望。

五、建行出台细则：最低首付款比例调整为20%

政策原文：中国建设银行２４日公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的０．７倍，最低首付款比例调整为２０％。

评论：各银行纷纷出台细则，拉动楼市。

六、11月27日 个人住房公积金存贷款利率下调

政策原文：通知明确，调整个人住房公积金存贷款利率的有关事项如下： 一、从2008年11月27日起，当年归集的个人住房公积金存款利率从0.72％调整为0.36％，上年结转的个人住房公积金存款利率从2.88％调整为1.98％。

二、从2008年11月27日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.54个百分点。五年期以下（含五年）从4.05％调整为3.51％，五年期以上从4.59％调整为4.05％。 通知要求，各地住房公积金管理中心要进一步加强个人住房贷款管理，严格贷前审查，加强贷后管理，切实控制贷款风险。

评论：商业贷款的利率降低以及公积金利率的降低等民心政策，让更多的人买得起房。

总评：随着全球经济的疲软，楼市股市不免收到影响，国家出台了一系列民心政策，旨

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在回复市场市场信心，拉动内需。出台的一系列房产政策正是促进购房者的消费欲望。

镇江政策法规

一、11月4日将降低企业用地成本，加大个人房贷支持力度

政策原文摘要：11月4日，市政府出台《关于进一步促进我市房地产业健康稳定发展的若干意见》。《意见》指出要加强对我市房地产市场的宏观调控，合理引导房地产开发与消费，规范和维护房地产市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。

评论：加强市场宏观调控制，旨在促进镇江房地产市场健康稳定发展。

二、11月5日我市上调普通住宅物业管理服务收费标准

政策原文：11月5日，市物价局发布《关于调整镇江市普通住宅物业管理公共服务费指导价标准的通知》，上调了我市普通住宅物业管理服务收费标准。《通知》规定的新物业服务收费标准为：多层（7层（含）以下）分1—5级，标准为0.25—1.10元／平方米·月；高层（8层（含）以上）分1—5级，标准为0.65—1.40元／平方米·月。 原收费标准为：多层（7层（含）以下）分1—5级，标准为0.20—0.85元／平方米·月；高层（8层（含）以上）分1—5级，标准为0.50—1.10元／平方米·月。

评论：促进物业管理的健康发展。

总评：作为三线城市的镇江，积极出台相关政策，树立市民信心，促进楼市健康稳定发展。

二、全国房产动态

多地楼市成交11月回升

中国房产网讯：11月刚刚结束，焦急等待楼市动向的各地市场整理出11月份最新成交记录，京沪穗等重要城市房地产市场成交量大幅攀升的信息占据了几乎所有财经媒体的头条位置。北京、上海、杭州等地新房或二手房成交量环比平均增长接近五成，市场为之一振。但上海证券报深入采访后发现，多数开发商和市场人士并不认同“小阳春”说法，并称楼市深入调整周期远未结束。

各地统计数据显示，11月，北京期房网上签约13027套，比10月增加58%，现房签约为1593套，与10月的1041套相比也增加达53%。上海商品住宅70.85万平方米的成交量环比10月上升了41.98%；深圳商品住宅交易环比增加2550套，达到了今年以来商品住宅成交量的最大值。杭州市区(不含萧山、余杭)共成交二手房1419套，这一成交量不仅是今年6月份以来的新高，也实现了环比61.6%的增幅。

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业界不认同回暖的三大原因包括：房贷利率下降等新政效果促进了部分购房交易，但一些城市开发商在久撑不下的情况下集中推出供应量也是导致交易上升的供给方动力，这反而说明开发商资金重压明显；成交量上升五成多为环比，因为10月市场过于低迷，11月的成交回升并不代表市场已经走出低谷。以南京为例，11月南京商品住宅成交量高达3817套，创下半年以来月成交量之最。但今年前11个月，南京商品住宅累计成交量仍较去年同期下降58.1%；最后，消费者对未来经济形势的判断不明朗，消费意愿可能随着实体经济的下滑进一步紧缩。股市投资无法恢复收益的情况下，很多刚性需求的购房意愿将继续延后。

本次楼市成交上升的重要原因之一是供应增加。“成交上升数据有绝对和相对之分，如果相比供应量的增加，去化率其实仍然不高。”杭州滨江房产董事长威金兴表示。

以深圳为例，上月深圳商品住宅交易量创年内最大值，但同时，上月深圳住宅批售供应量也巨额倍增，新批商品房项目22个，共提供12343套、108.19万平方米商品房，其中商品住宅为11211套、99.83万平方米，环比分别增长276.71%和238.86%。

值得一提的是，即便是暂时回暖，对开发商来说倒有利于回笼部分资金。“如果成交良好，可以部分改善开发商的资金链问题，还可利用这批资金进行战略调整，准备‘过冬’。”五合智库顾问有限公司总经理邹毅称。

一位开发商坦言，在楼市景气周期远未到来的时候，开发商需要做的仍是埋头积蓄“过冬”能量，这种能量仍然主要围绕资金链展开。

“从银行、资本市场等方面直接融资是不大可能的，主要是销售回款。开源之外是节流，这主要体现在短期不再拿地、减少开工量，寻求政府支持，能晚上市销售的就晚上市。”上述开发商称。在此情况下，一位杭州开发商表示除杭州市中心部分楼盘外，大量的供给压力仍会带来杭州房价向下调整。

南京

11月日均认购200余套

南京楼市11月销售数据新鲜出炉。日均认购200余套的数字，超过传统销售旺季9、10月份，令不少开发商心生暖意。

南京网上房地产统计数据显示，截至11月30日零点，南京商品房住宅共认购6149套，成交3825套，日均认购量突破200套。对比10月，本月商品房住宅认购上升近5成，成交量则上升5成多。而从最近3个月南京商品房住宅的销售曲线也可以看出，认购和成交量均呈现逐步上升的趋势。

总评：楼市渐渐回暖，政策初见成效。

本地楼市

一、 土地市场

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据国土局网站内容：

镇江市05期建设用地出让成交结果

地块名称（地块详情可

地块号 区县

以点开进入链接） 2008-5-1 镇江市 丁卯桥路农贸市场地块 丁卯谷阳路东纬一路北2008-5-2 镇江市

地块 2008-5-3 镇江市 大港临江西路南侧地块 2008-5-4 镇江市 大港赵声路西侧地块 2008-5-5 镇江市 大路镇地块

大路镇二三八省道北地2008-5-6 镇江市

块 2008-5-7 镇江市 丹徒区 DT0708地块 2008-5-8 镇江市 丹徒区 DT0801地块 2008-5-9 镇江市 丹徒区 DT0802地块 2008-5-10 镇江市 丹徒区 DT0805地块 镇润润州区金桥大道南侧地

润州区

(工)08-3-1 块

二、 镇江楼市

起始价 成交价

挂牌日期 成交日期

（万元） （万元）

2600 2650 2008-11-12 2008-11-21 7000 7100 2008-11-12 2008-11-21 300 160 230 500

310 2008-11-12 2008-11-21 170 2008-11-12 2008-11-21 250 2008-11-12 2008-11-21 530 2008-11-12 2008-11-21

3700 3750 2008-11-12 2008-11-21 2100 2150 2008-11-12 2008-11-21 4700 4800 2008-11-12 2008-11-21 7800 8000 2008-11-12 2008-11-21 2134.47 2234.47 2008-11-12 2008-11-21

1.市场动态

本月开盘的楼盘有：梦溪嘉苑、中浩国际广场、亚厦风和苑、永安新城家园、银泰·万和世家

本月楼市活动以树立购房者信心为主，大多数楼盘推出物业保值计划，增强业主购买信心，本月丹徒片区三个楼盘开盘成交飘红。其余各楼盘也策划各种活动吸引购房者目光，从看房送轿车到尚东国际团购洽谈会到魏玛推出假日置业计划活动层出不穷。

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开盘简讯：

楼盘名称：香江世纪名城 11月1日香江·世纪名城逆市飘红 一期盛大开盘

11月1日，位于江苏大学正对面，拥有绝佳的地理位置的香江世纪名城在中山东路售楼处盛大开盘。逆市飘红，当天成交20余套，创造镇江11月楼市的销售佳绩。更多详情点击此处。

楼盘名称：镇江义乌小商品城

镇江浙商投资研讨会暨义乌小商品城招商发布会召开

镇江义乌小商品城于2008年11月1日举办招商新闻发布会，镇江首家“体验式购物广场”呼之欲出，镇江义乌小商品城的建设势必引领镇江商业的一场变革。更多详情

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点击此处。

楼盘名称：优山美地

优山美地8日开盘 看房豪礼现场钜献

11月8日下午，位于谷阳路、禹山风景区的“优山美地”销售中心现场，为期一个多月的“优山美地”看房抽奖活动完美落幕，上千个客户中，抽取了51位幸运者获得了由优山美地精心准备的豪华大奖。更多详情请点击。

楼盘名称：亚厦·风和苑

亚厦 风和苑逆市飘红，开盘当日订购31套

11月15日，位于镇江丹徒新区的亚厦·风和苑盛大开盘，当日创下预订31套的热销奇迹。当天早上一开盘，现场气氛就异常热烈，人流不息，一直到下午5点，售楼部内依旧人头攒动，不时有闻讯赶来的购房者前来咨询。在这个相对冷淡的楼市，亚厦·风和苑凭借什么创下此等佳绩？更多详情请点击此处。

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楼盘名称：永安新城家园东区

11月29日共同见证永安新城家园（东区）的魅力

11月29日，风和日丽，永安新城家园盛大开盘，继9月28日开盘推出的4幢房源后，本次永安新城家园又推出了4幢多层以及3幢小高层，一如既往地吸引了许多购房者得关注。开盘当天更是礼献镇江，开盘当日购买享受惊喜优惠。当天成交近20套。更多详情请点击此处。

楼盘名称：银泰·万和世家

银泰 万和世家 冬日里的热销一把火

11月29日，位于丹徒区谷阳大道62号的银泰·万和世家盛世开盘。现场的火爆销售出乎大家的意料，售楼处人潮拥挤，现场不停传来购房者成功认购的好消息，那是什么造成了银泰·万和世家的热销呢？更多详情请点击此处。

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2．十一月份镇江楼市供应情况

根据商品房网上备案平台数据统计，全市供应量达到 3865套，而镇江市区供应量为2650套，其中京口区供应340套，新区（543套）、润州区（1147套）、丹徒区（620套），供应量较10月份相比稍有下降。但销售情况也较10月份相比有一定的提升。

3.十一月份镇江楼市销售情况

（１）2008年11月份镇江市区成交情况

2008年11月份商品房成交973套，成交面积109912.82平方米，成交金额508601843.7元，成交均价4627.32，较10月份相比同比分别上升11.2%,8.4%,22.96%,13.44%,同比下降43.63%，40.96%，13.54%，均价上同比46.44%。去年11月份的房展会将11月份的销售推向了高潮，而今年房展会并没有如期举行，但国家一系列的政策的促动，本月的销售相比前4个月都有所上升，可见政策起到了一定的作用。

在国家楼市股市并不景气的情况下，11月份的镇江引发了投资热潮，本月之所以如此高丁卯润州有如此高的均价，主要由于丁卯的两大商业义乌小商品城以及沃得购物广

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场商铺的热销，而润州区由于金山宝地销售的破冰以及国际工业品城的热销导致均价的

（２）2008年1~11镇江楼市成交套数、成交面积、成交总额、成交均价环比情况 楼市回暖迹象初现，12月的房交会是否对将12月的销售推向高潮令人期待？

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（3）2008年11月镇江市区销售量同比情况

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（３） 区域销售结构

从图中可以看出，除了大港，其余片区的11月份的销售套数均有所提高，其中丁卯片区销售增长可谓上了一个台阶，无论同比还是环比都有所上涨，其中新区政府的一系列优惠政策以及契税优惠促进了本月丁卯片区的销售。

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由图中可以看出，丁卯的成交金额空前上涨，主要义乌小商品以及沃得购物广场的商铺热销促使成交金额的上涨。

图中，京口区的普通住宅的成交均价在4000元左右，而由于优山美地以及我家山水别墅项目的销售在前列在一定程度上影响了京口区的成交均价，润州区主要由于金山宝地商铺以均价20000左右拉升了润州区的均价，以华都名城和万科魅力之城为主的普通住宅的销售均价大概在4500左右，丹徒区的均价一直在稳步上涨，随着配套的日渐成熟以及丹徒片区楼盘品质的不断提高，高品质楼盘销售均价将稳步上涨。丁卯片区随着高层高品质的量不断增多，除去义乌小商品城以及沃得购物广场的销售情况，住宅的销售均价在3950元左右，而本月由于商铺的热销导致整片区销售均价偏高，大港片区主要由于海德公园别墅的销售使得均价有所上升。

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４．楼市销售排行

11月楼市销售总排行（据房管局房产网站销售数据）

从本月销售排行可以看出。本月的商铺投资是购房者抢手的一个投资项目，在全球经济疲软的形势下，说明购房者对商铺这种不动产投资具备信心，而纵观排行前十，住宅项目位置好，配套好，价格实惠依然是首选因素。 序项目名称 行政销售套数 销售面积销售金额号 区 (M2) (元) 1 镇江义乌小商新区 55 1824.40 14070578.00

品城

2 镇江国际工业润州 品城

3 中浩国际广场 润州 4 华都名城 润州 5 东城绿洲 京口 6 中南世纪城 京口 7 魅力之城 润州 8 风景城邦 丹徒 9 美林湾 新区 10 沃得花园 新区

11月份京口区销售排行

序项目名称 销售套数 号 1 东城绿洲 36 2 中南世纪32 城 3 优山美地 21 4 华厦·水20 木阳光 5 香江花城 19 6 我家山水 16 7 京口花园 14

11月润州区销售排行

54 41 37 36 32 31 28 26 24 销售面积(M2) 2902.72 10678950.70 4263.25 20267213.00 5246.37 37836800.00 170-2002116.10 2519.15 1382.12 10164831.00 3850-10000 1663.87 3891.66 4791.74 4011.41 2902.72 4263.25 3399.53 3319.66 2524.68 3098.83 销售金额(元) 7336053.00 9195646.00 7253302.00 13297678.25

21314757.00 18947029.00 10678950.70 20267213.00 14978072.00 9860882.00 6961347.00 14564497.00 11月售楼11月实处价格 际成交价格

3300-3600 3678.9 4700 4754 万 7212 3600-4000 3466 4200-5300 3650 7355 3700-4600 4359 物业形态

多层 重叠别

墅

联排 多层、小

高 小高、青

春公寓

双拼、青

春E 座

多层、花

园洋房

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序号

项目名称

销售套数 销售面

积(M2) 54 41 37 销售金额(元) 11月售楼处

均价

4300

1 镇江国际工

业品城 2 中浩国际广

场

3 华都名城 3891.66 13297678.25

实际成交均价 3416 4448

物业形态 商铺 高层

4791.74 21314757.00 3815起 4011.41 18947029.00

4500

4723 多层、

4 魅力之城 31 5

朴园

22

6 春色江南 18 7 金山宝地 13

11月丹徒新区销售排行 序项目名称 销售套数号 1

风景城邦

28

2 魏玛花园 16

3

龙山商贸中

12 心

4 彩虹城 11 5 瑞泰城市花

10

园

11月镇江新区销售排行 序项目名称 销售套号 数 1 镇江义乌小商55

品城

2 美林湾 26 3 沃得花园 24 4 海德公园 21

5 沃得购物广场 20

3399.53 14978072.00 3803.94 22947649.00 1769.97 705.26 销售面积(M2) 3319.66 9860882.00 1429.91 4257175.00 1439.85 2748247.20 1307.73 1496.11

销售面积(M2) 1824.40 14070578.00 2524.68 3098.83 14564497.00 3646.45 17310466.00 948.31 4300-5400 7500-9000 6513034.84 3650 17218192.00 22000左右 销售金额11月售楼处

(元) 均价

多层2900、

别墅3900-4300 3100-3200

--- 2700-3200 --- 2300

销售金额11月售楼

(元) 处均价 6961347.00 2800 多层

2970、别墅8500

18537658.00 4300

4405 6032 3680 24414 实际成交均价

2970 2977 1908

实际成交均价7712 2757 4700 4747

19548 小高

多层、

小高

联排、

叠加

多层 商铺

物业形态 多层、

小高、联排、叠加

多层、

花园洋房

多层 多层

物业形态 商铺 多层 多层、双拼、独立

多层、

小高、

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6 江南世家 19

1781.16 5878833.00 4000、

5000-8000 1409.21 2096565.00

3300

7

银山鑫城 16 1487

高层 多层、小高、别墅

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/ssnm.html