资产评估计算题 - 图文

第43题：评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装

费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：（1）2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。（2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。（3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000元。（4）该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。要求：（1）根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。（2）计算被估设备的评估值。

【参考解析】：

（1）重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4万元（3分）

（2）实体性贬值率=（3×60%）÷（3×60%+5）×100%=26.47%（3分） 或=1-5÷（3×60%+5）×100%=26.47% 或实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75万元

（3）功能性贬值=0.1×12×（1-33%）×3.7908=3.05万元

或功能性贬值=0.1×12×（1-33%）×[1-（1+10%÷-5）÷10%=3.05万元（3分） （4）评估值=146.4-38.75-3.05=104.6万元（3分） 或=146.4×（1-26.47%）-3.05=104.6万元

第44题：某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为两年，开

发费在开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。

【参考解析】：

计算取得费利息100×[（1+6%）2-1]=12.36 计算开发费利息150×[（1+6%）-1]=9 计算开发商利润（100+150）×10%=25

土地单价求取（100+150+12.36+9+25）×（1+12%）=331.9232 求取土地总价331.9232×1000=331923元

第1题. 被评估生产线年设计能力为2万吨，评估时由于市场不景气，如果不降价销售，

企业必须减产到年产1.4万吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。

政策调整持续了三年，折观率10％，规模指数X为0.6。 估测经济性贬值率和贬值额。 解：(1)经济，经济贬值率＝[1一(14000÷20000)0.6]X100％＝19％

(2)经济性贬值额＝[100X20000X(1—33％)](P／A，10％，3)=1340000X2.4869=3332446

第2题．某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但

该房屋装修较好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5%，其他情况同于标准房屋。经观场评定，该房屋为7成新。 评估该房屋价格。

解：该房屋价值＝970X(1+1％十2％+l.5%)X1200XO.7=970X1.045X1200X0.7=851466

第40题、被评估设备是于2004年1月1日进口的大型设备，账面原值为人民币2219.38

万元，其中以美元支付的设备购置款(离岸价)折合人民币1500万元，境外运输及保险费占离岸价的1.5％，设备进口时的关税税率为17％，增值税率为17％，银行手续费为到岸价的

1％，国内运杂费为人民币20万元，安装及配套费用共计人民币100万元，进口时美元与人民币的汇率为1∶8.2，评估基准日为2008年1月1日。 评估人员在评估中了解到，设备生产国同类设备在4年中价格上升了5％，境外运输及保险费仍为离岸价的1.5％，评估基准日该设备的进口关税税率下降至10％，增值税率仍为17％，银行手续费率也未发生变化。对国内调查得知，4年中各种费用物价指数均发生了较大变化，其中安装配套费用2004年1月1日的定基物价指数为108％，2008年1月1目的定基物价指数为116％，运杂费用价格指数自2004年起均在上一年的基础上递增1％。经对设备情况调查鉴定得知，该设备与现有同类新设备相比，每年增加运营成本20万元，今后该设备若保持100％的利用率，则尚可使用12年。评估基准日美元对人民币的汇率为1∶7，企业所在行业的正常投资回报率为10％，企业所得税率为25％。 要求：(1)计算该设备的重置成本； (2)计算该设备的评估值。 (计算结果以“万元\为单位，保留两位小数)

第41题、某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到

三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。 相关资料如下： (1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元／平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等； (2)土地开发费为80元／平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入； (3)税费主要为耕地占用税，按5元／平方米计征，其他税费不计； (4)二年期贷款利息为10％； (5)利润率为20％； (6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25％。 要求：估算以下两种情况的土地单价和总价。 (1)无限年期土地使用权价格； (2)50年期土地使用权价格(假设折现率为10％)。 (计算结果以“元”为单位，保留两位小数)

第42题、某企业转让生产某药品的技术，经评估人员收集获得以下资料：该企业与购买方

共同享有该项技术，双方的设计生产能力分别为年产400万单位和100万单位；该技术系该企业三年前从外部引进的，账面价格为2000万元；根据该类技术的更新速度和产品的市场情况判断该技术还可以使用7年；近3年来，物价每年环比上涨10％；由于购买方生产能力较为强大，其投产后将占领一定市场份额，出让方为此在未来7年预计每年将减少纯收益约为30万元；另外，该技术转让后，该企业为保持技术领先，需要立即追加费用100万元。 要求：若折现率取10％，请计算该企业转让该技术的最低收费额。 (计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

第40题、被评估设备购置于2005年4月，账面原值100万元，2008年4月对该设备进行

技术改造，改造费用为20万 元，2009年4月对该设备进行评估，得到以下数据： (1)2005年至2009年该类数控机床的价格指数分别为105％、110％、112％、109％、106％； (2)被评估设备的月人：工成本比同类新型设备超支1000元； (3)被评估设备所在企业的行业投资报酬率为10％，规模经济效益指数为O.7，企业所得税率为25％； (4)被评估设备在评估之前实际利用率仅为60％，预计该设备尚可使用1O年。 要求：(1)计算被评估设备的重置成本； (2)计算被评估设备的各项损耗及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

第41题、待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业

用地，土地使用权年限为50 年，面积为12000平方米。评估基准日为2008年lO月1日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1所示：

评估人员经市场调查获得以下资料： (1)评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约低于正常价格4％；B为协议出让；价格约低于正常价格10％；C为拍卖，价格约高于正常价格5％。 (2)根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。 (3)由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为100／100；交易实例A、B采用直接比较法进行打分，如表2所示：

(4)经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为： A：100／97 B：100／102 C：100／103 (5)待评估土地规划容积率为2.5，以其得分为100，容积率每上升O.5，得分增加5分。 (6)折现率取10％。 要求：采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位，取整)

答案

第42题、A公司将一项专利技术使用权转让给B公司，拟采用对利润分成的方法。该专

利系3年前从外部购入，账面成 本400万元，3年间生产资料价格累计上升25％。该专利法律保护期10年，已过4年，尚可保护6年。经专业人员测算，该专利成本利润率为200%，乙企业资产重置成本为5000万元，成本利润率为20％。通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用年限为5年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，B公司实际生产能力为年产某型号产品100000台，成本费用每台约为200元，未来5年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达300元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台250元，第五年降为每台230元，折现率确定为10％，企业所得税税率为25％。 要求：根据上述资料确定该专利技术转让的利润分成率和评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

第43题：某企业需评估，预计该企业未来5年的预期利润总额分别为140万元、150万元、

140万元、150万元和160 万元。评估时市场平均收益率为8％，无风险报酬率为3％，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比值为1.2。该企业适用的所得税税率为25%，生产经营比较平稳。 要求：试运用年金资本化法计算该企业的净资产价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

第40题．被评估设备购置于1998年4月，购置价为200万元，在不停产的情况下，于2000

年4月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。2008年4月进行评估，2008年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损，经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2％，传动齿轮的现行购买价格为5万元，调换费用(包括因调换而造成的停产损失)约2万元。评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106％，2000年的定基物价指数为108％，2008年的定基物价指数为118％。 要求：(1)计算被评估设备的重置成本； (2)计算该设备的有形损耗(或成新率)及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

第41题．待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商

住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14

层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～4层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10％。要求：(1)以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；(2)计算该时点的总建筑费；(3)计算该时点的专业费；(4)计算该时点的税费；(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位，取整) (提示公式：地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费)

第42题．某企业许可一项技术给联营企业使用，该技术的重置成本为200万元，适用的成

本利润率为400％；联营企业其它投资的重置成本为5000万元，适刚的成本利润率为10％。该技术已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，该产品成本为120元/件，该产品价格在甲类地区为180元/件，乙类地区为170元/件，丙类地区为160元/件。目前该产品年销售量为2万件，其中甲类地区为8000件，乙类地区为7000件，丙类地区为5000件。经分析，该技术的剩余经济寿命为8年，售价和成本变化不大，故不考虑其变化(折现率为12％，所得税率为25％)。 要求：计算该项技术的利润分成率和评估值。(计算结果以“元”为单位，取整)

第43题．某企业拟产权转让，需评估。经预测，其未来5年的净利润分别为120万元、130

万元、150万元、160万元和200万元。从第六年起，每年的净利润稳定在200万元的水平上。该企业资产包括流动资产、固定资产及无形资产，其评估值分别为180万元、830万元和480万元，该企业负债的评估价值为20万元。若折现率与资本化率均为10％。 要求：计算该企业的商誉价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

第45题．评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素

进行了调查、了解。具体情况如下：（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6； （2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。 （3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。

要求：请帮助评估人员计算（1）该生产线的经济性贬值率； （2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数）

第46题．待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限

60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。 要求：（1）估算该建筑物的重置成本； （2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%； （3）估算该建筑物2006年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）

第47题．由于产品结构调整，甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给A公司。根据双

方协商，该专有技术的收益期限为4年，且按销售收入的4%分成。评估人员经测算，未来4年饮料的销售分别是80吨、90吨、95吨、95吨，每吨售价10万元。根据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为6%，企业适用的所得税率为25%，银行存款利率为4%。 要求：请帮助评估人员计算确定 （1）专有技术的折现率；（2）专有技术各年的净收益； （3）专有技术的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）

第48题．待估企业未来5年的预期收益额分别为100万元、105万元、110万元、120万

元和125万元，假设折现率与资本化率均为10%；该企业各单项可确指资产评估值之和为1500万元，负债为300万元。 要求： （1）采用年金资本化法计算该企业整体资产评估值（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）； （2）判断该企业是否有商誉，如果有，请计算金额；如没有，请说明理由。

第45题.B设备5年前购置，账面价值为30万元。评估时该型号的设备已不再生产，被新

型设备所取代。经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备的价格为40万元。评估人员从功能上鉴定：B设备与新型设备生产能力之比约为0.8；B设备剩余使用年限为8年。（其他费用忽略不计） 要求：（1）估算B设备的重置成本。（2）估算B设备的成新率。 （3）估算B设备的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留二位）

第46题.某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金

44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。 要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整）

第47题.甲企业拟向B公司转让一项制药生产技术。经评估人员调查测算获得以下资料：

（1）甲企业与B公司共同享用该制药技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱。 （2）该技术3年前从国外引进，账面价格400万元，预计尚可使用9年。 （3）由于该技术转让，对甲企业生产经营有较大影响，估计将减少销售收入（按折现值计算为80万元）和增加相关支出（按现值计算为20万元）。 （4）自引进日起至评估时，该类技术的价格上升了10%。 要求：（1）计算该制药生产技术的重置成本净值；（2）计算该制药生产技术的重置成本净值转让分摊率； （3）计算该制药生产技术转让的最低收费额。 （计算结果以万元为单位，取整）

第48题.待估企业未来5年预期税后利润分别为200万元、250万元、230万元、220万元、

240万元，资本化率为10%。 要求：用年金资本化法计算该企业的评估值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留二位）

第45题.2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况： (1)A设备购建于

1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。 (2)A设备经鉴定，尚可使用7年。经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。 要求计算：(1)A设备的重置成本； (2)A设备的加权更新成本； (3)A设备的加权投资年限； (4)A设备的成新率。 (复利系数保留两位小数，年限保留一位小数)

答案（1）20×2.60=52(万元) 5×1.61=8.05(万元) 3×1.21=3.63(万元) 重置成本

=52＋8.05＋3.63=63.68(万元) （2）加权更新成本=52×10＋8.05×5＋3.63×2=567.51(万元) （2）加权投资年限=567.51÷63.68=8.9(年) （4）A设备的成新率=7÷(8.9×90%＋7)=7÷15.0=46.67%

第46题.有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，

现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：

表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。 试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)

第47题.A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况：

(1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台； (2)双方协商，商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利润的30%支付A企业； (3)根据B公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年； (4)根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。 要求：(1)计算该商标权每年新增利润； (2)计算该商标使用权价格。

答案(1)该商标每年新增利润：第1年新增利润=9*10=90（万元）

第2年新增利润=9*10=90（万元）；第3年新增利润=10*10=100（万元） 第4年新增利润=10*10=100（万元）

第45题．某生产线系4年前购置，历史总成本为200万元。评估人员获取相关资料如下：

（1）如重置该生产线，需要设备费180万元，材料费10万元，人工费8万元，零部件费用5万元，施工管理费3万元，临时设施费2万元。 （2）该生产线设计寿命8年，设计工作强度为每天工作8小时，连续工作。该生产线评估基准日以前每天工作9小时，每年有四个月季节性停产。 （3）该生产线由于技术落后，与同类设备相比，每年多耗费人工成本4万元，材料成本2万元。 （4）由于技术落后，其产品较同类产品单价低2元／件，其生产能力为5万件／年。 （5）该企业所得税率为25％，假设折现率为10％。 要求：计算该生产线的评估值。

答案：（1）重置成本=180+10+8+5+3+2=208 （万元） （2）实际已使用年限=4×9×30×8

8×30×12=3 （年） （3）成新率= 8?38 ×100%=62.5% （4）功能性贬值=（4+2）×（1?25%）×（P/A,10%,5）=17.06 （万元） （5）经济性贬值=（2×5）×（1?25%）×（P/A,10%,5）=28.43 （万元）

第40题、被评估生产线购建于1998年12月，账面价值为1000万元，2003年对设备进行

技术改造，追加投资200万元，2008年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：(1)从1998年到2008年，每年该类设备价格上升率为10％；(2)该设备的电力耗费每年比其替代设备高1万元；(3)被估设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，所得税率为25％；(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的90％，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。 要求：(1)计算被评估设备的重置成本及各项损耗； (2)计算该设备的评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

答案<1>重置成本=100*(1+10%)+200*(1+10%)”5=2915.8(万元)

（2）加权投资年限=10*2593,7 /2915,8+5*3 22.1 /2915.8=9.45(年) （3）实体性贬值率=9.45*90%/（945*90%+5）=62.98% （4）功能性贬值=1*（1-25%）*（p/A10%.5）=2.84(万元) （5）评估值=2915.8*（1-62.98%）-2.84=1076.59（万元）

第41题、一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，钢混结构。1999

年10月取得土地使用权，年限50年。假定空置率为10％，月租金为35元／平方米，月费用(含建筑物折旧费)为100000元；建筑物寿命60年。办公家具和设备原价为5000000元，使用年限10年，无残值；房产税为房地产租金收入的12％，其他税费为租金收入的6％，土地还原利率为9％，建筑物的还原利率为10％，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。评估基准日为2009年10月。 要求：(1)计算房地合一的房地产总年收入； (2)计算年总费用； (3)计算房地合一的房地产的年纯收益； (4)计算建筑物的年纯收益； (5)计算土地的年纯收益； (6)计算土地的还原收益价值。(计算结果以“元”为单位，取整数)

答案（1）年房租收入=52000*（1-10%）*35*12=1965.6(万元)

（2）年总费用=10*12+500/10+1965.6*18%=523.808(万元) （3）房地合一年纯收益=1965.6-523.808=1441.729（万元） （4）建筑物的年收益=5500*10%=550（万元）

（5）土地的年收益=1441.792-550=891.792（万元） （6）土地还原收益值=891.792*p/A*9%*40=10234,65(万元)

第42题、某企业拟转让一商标的所有权。使用该商标的商品每年的销售量为100万台，根

据评估人员调查分析，在全国5大市场上，使用该商标的商品价格比其同类商品价格每台分别高20元、15元、18元、22元和15元不等，该商标的商品在5大市场上的销售量比率分别约为30％、10％、20％、15％和25％。这种价格优势预计还可保持5年。评估时1年期银行存款利率为4％，评估人员确定的该商标的风险收益率为11％。企业所得税率为25％。 要求：根据上述资料评估该商标所有权的价值。(计算结果保留两位小数)

答案(1) 折现率=4%+11%=15%

(2) 每年增量收益 =(20*30%+15*10%+18*20%+22*15%+15*25%)*100*(1-25%)=1361.25(万元) (3) 评估值=1361.25*P/A*15%*5=4563.18(万元)

第43题、甲企业拟整体转让，需评估。预计企业未来5年的预期利润总额分别为140万元、

150 万元、140万元、150万元和160万元。该企业长期负债占投资资本的比重为60％，平 均长期负债成本为7％，在未来5年中平均每年长期负债利息额为20万元，每年流动负 债利息额为30万元。评估时市场平均收益率为8％。无风险报酬率为3％，企业所在行 业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2。甲企业所得税税率为25％，生产经营比较 平稳。 要求：试运用年金资本化法计算甲企业的投资资本价值。 (计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

答案（1） ks=3%+1.2*(8%-3%)=9% kw=7%*(1-25%)*60%+9%*40%=6.75%

（2） K1=(140+20+30)*（1-25%）=142.5(万元) K2=(150+20+30)*（1-25%）=150（万元）

K3=(140+20+30)*(1-25%)=142.5（万元） K4=(150+20+30)*(1-25%)=150（万元） K5=(160+20+30)*（1-25%）=157.5（万元） （3）评估值

=[(142.5*P/F*6.75%+150*P/F*6.75%*2+142.5*p/f*6.75%*3+150*p/f*6.75%*4+157.5*p/f*6.75%*5)/p/A*6.75%5]/6.75%=2194.30(万元)

第45题．某设备购建于2003年1月，账面原值为20万元；2006年1月追加投资5万元，

2010年1月进行评估。从2003年到2010年，该类设备每年价格上涨10％；该设备由于技

术落后，每年生产成本比替代品超支1万元。该设备过去的资产利用率仅为70％，尚可使用5年。企业所得税率25％，折现率10％。

要求：评估该设备的价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

答案（1）重置成本：20*1.17+5*1.14=38.97+7.32=46.29万元

（2）加权平均使用年限：（38.97*7+7.32*4）/46.29*70%=4.57年 （3）成新率：5/（5+4.57）*100%=52.25%

（4）功能性贬值：1*（1-25%）*（P/A.10%.5）=2.84万元 （5）评估值：46.29*52.25%-2.84=21.35万元

第46题．某厂房建筑面积为5000平方米，占地面积6000平方米。该厂房所占的土地于

2002年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1200元，土地使用权年限为50年；建筑物于2003年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为1500元，经济使用年限为60年。经过调查，2009年12月1日与该厂房所处区域用途相同且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米2100元，土地的还原利率为8％；从2004年至2009年的建筑业产值价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.2％、0.8％、-1.2％、0.8％、1.2％和0.5％，经评估人员现场勘察打分，该厂房结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1，假定建筑物的残值为零。 要求：评估该厂房房地产于2009年12月1日的价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

答案（1）计算土地年限修正系数 （1-1/1.0843））/（1-1/1.0850）=0.9844

（2）求土地价值 0.21*6000*0.9844=1240.34（万元） （3）计算综合价格指数=（1+1.2%）*（1+0.8%）*（1-1.2%）*（1+0.8%）*（1+1.2%）*（1+0.5%）=1.0332

（4）求建筑物的重置成本 0.15*1.0332*5000=774.9（万元）

（5）计算成新率 年限法成新率=（60-6）/60*100%=90% 打分法成新率=（90*0.8+80*0.1+80*0.1）/100*100%=88% 成新率=（90%+88%）/2=89% （6）求取建筑物价值 774.9*89%=689.66（万元） （7）求房地产的价值 1240.34+689.66=1930（万元）

1、某企业2000年外购一项无形资产的帐面值500 000元，2003年进行评估，试按物价指数法估算其重置完全成本。根据资料，此项无形资产购置时的物价指数是120% ；评估时的物价指数是150%。（5分）

被评估资产重置成本=500000*150%/120%=

2、对某厂的一个锅炉进行评估。该锅炉正常运转需5名操作人员，每名操作人员年工资及福利费为10000元，锅炉的年耗电量为10万千瓦时，目前相同能力的新式锅炉只需3个人操作，年耗电量为6万千瓦时，电价为2元/千瓦时，被评估锅炉的尚可使用年限为5年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。根据上述资料，计算被评锅炉的功能性贬值是多少？（5分）

（（5-3）*10000+（100000-60000）*2）*（1-33%）*（P/A,10%，5）=

3、一台机器设备的重置成本是150万元，已使用2年，其经济寿命10年，估计可修复费用为20万元。用修复费用法计算机器设备的实体性贬值。（5分） 不可修复部分的重置成本=150-20=130万元

不可修复费用=130* 2/10 =26万元

实体性贬值额=20+26=46万元 实体性贬值率=46/150=

4、有一宗七通一平的待开发建设用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼。建筑费为2 000元/平方米，专业费为建筑费的10%。该写字楼建成后即出售，预计售价为4 000元/平方米，销售费用为楼价的5%，销售税费为楼价的6%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为20%。试估算该宗土地目前的总地价和单位地价。（10分）

设总地价为X 建筑面积=5000*3=15000平方米 售价=15000*4 000=6000万元 建筑费=2 000*4 000=800万元 专业费=800万元*10%=80万元 销售费用=6000万元*5%=300万元 税费=6000万元*6%=360万元

地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费 利息=（X+800万元+80万元）*6%= 利润=（X+800万元+80万元）*20%=

总地价=6000万元-800万元-80万元-300万元-360万元（-X+800万元+80万元）*6%-（X+800万元+80万元）*20%=

5、有一宗地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加一万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，试分别评估两种情况下的地产收益价格。（5分）

（1）等年值A=（50/(1+5%) + 51/(1+5%)2）/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)2=（万元） P=A/5% + 1/(5%)2=1409.754（万元）

（2）等年值A=（50/(1+5%) + 50*（1+1%）/(1+5%)2）/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)2=50.2438（万元） P=A /（5% -1%)=1256.095（万元）

6、一宗待估土地，面积为800平方米，评估资料见附表：用市场法评估该土地的市场 价值。

参照物 单价：元/平方米 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 A 2000 1% 1% 0 1% B 1800 0 2% 1% 0 C 1900 2% 0 1% 0 D 2200 -1% 1% 2% 2%

参照物B的剩余使用年限为20年,评估物及其他参照物的剩余使用年限均为25年。（折现率10%）（5分）

解： A修正后的单价=2000* （100/101 ）×（101/100）×（100/100）×（100/101）=1980（元/m2） B修正后的单价=1800* （100/100 ）×（102/100）×（100/101）×（100/100）×(1－1/(1+10%)25)/ (1－1/(1+10%)20)=1927（元/m2） C修正后的单价=1900* （100/102 ）×（100/100）×（100/101）×（100/100）=1844（元/m2） D修正后的单价=2200* （100/99）×（101/100）×（100/102）×（100/102）=2157（元/m2） 土地评估单价=（A+B+C+D）/4=1977（元/m2） 土地评估总价=1977*800=1581600（元）

1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件 （1）估测该机组的现时全新价格；（2） 估算该机组的成新率；（3） 估算该机组的评估值。 解：

（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30×80%=24（万元） （2）该机组的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54% （3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77（万元）

2．某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。 解：

现时采购价=5×（1+20%）=6（万元） 现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元） 安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（万元） 被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元）

3．现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。 解：

年净超额运营成本为=60×（1-40%）=36（万元） X设备的超额运营成本=36×[1-（1+10%）-5]/10%=136.47（万元）

4．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？ 解： 前5年企业税前净收益的现值为：

稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元）

1．机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前

上涨了40％、30％、20％。求该设备的重置成本。（保留两位小数） 解：重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）

2．1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若定基物价指数1991年1.05，1993年为1.20，1995年为1.32，求该设备的重置成本。

被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%～90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.5﹕1，人民币与美元的汇率为8﹕1。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。 解：根据题意有：

（1）被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。 （2）被评估设备的重置成本为：（设备的CIF价格+银行手续费）×（1+国内运杂费率） 银行手续费=20×8×0.8%=1.28（万元人民币） 国内运杂费=（160+1.28）×3%=4.84（万元人民币） 进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币） （3）设备的成新率=5÷（5+5）×100%=50% （4）进口设备的评估值为：166×50%=83（万元人民币）

有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为： 地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 （2）计算楼价： 楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元） （3）计算建筑费和专业费 建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元） 专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000（元） （4）计算销售费用和税费销售费用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元） 销售税费＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元） （5）计算利润 利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价+16,500,000）×

10％ （注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.） （6）计算利息 利息＝地价×[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）×[（1+6％）1－1] ＝0.1236×地价+990，000

（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.） （7）求取地价

地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1×地价 －1,650,000－0.1236×地价－9,900,000

地价＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元） （8）评估结果

单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米） 楼面价格＝8912／2.5＝3565（元／平方米）

2．甲企业拟产权转让，需进行评估。经专家预测，其未来5年的净利润分别为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，从第六年起，每年的利润处于稳定状态，即保持在200万元的水平上。该企业有一笔10万元的短期负债，其有形资产有货币资金、存货和固定资产，且其评估值分别为80万元、120万元和660万元。该企业还有一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可以获得超额净利润15元。目前该企业每年生产产品10万件，经分析：未来5年中，每年可以生产12万件。若折现率和资本化率均为10%，试计算甲企业的商誉价值并说明评估技术思路（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。 解：（1）评估技术思路 该企业商誉价值评估应当采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，最后用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。 （2）计算企业整体价值

（3）计算企业各单项资产价值 ①短期负债为10万元

②单项有形资产评估值为860万 ③估算非专利技术的评估值： 15×12×

（0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209）=15×12×3.7908=682.34（万元） （4）评出商誉价值 商誉=企业整体评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值—短期负债） =1778.05-（860+682.34-10） =245.71（万元）

被评估房地产A 是一幢1000 平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A 的土地使用权是在2004 年5 月31 日取得的，出让年限为法定最高年限。2006 年5 月底开发建设完工并投入运营，房地产A 投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5 年(租期到2011 年5 月31 日结束)，租赁合同规定，使用人在5 年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110 元为基准，每年增加l0 元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A 的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5 万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008 年5 月31 日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A 租金口径一致)保持在每年每平方米150 元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3 年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准曰3 年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3 年的租金水平上，假设房地产A 折现率和资本化率均为l0%。 要求：

评估房地产A 的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或依据)。 1.客观收益年限=40-2-5=33 年

2.基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规 定。

收益现值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)^2 +150*1000/(1+10%)^3=346581.52(元)

3.基准日三年后未来年租金收益=150*1000*(1+1%)^3=154545.15(元) 154545.15/10%*[1-1/(1+10%)^33]/(1+10%)^3=1111126.49(元) 4.最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)

5、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，

收集到下列数据资料：

(1)预计该企业第一年的收益额为200 万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6 年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300 万元的水平上。

(2)社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5; (3)该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600 万元。 要求：(1)确定该企业整体资产评估值。

(2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理? 【答案】：

(1)企业未来5 的预期收益额分别为： 第1 年：200 万元

第2 年：200×(1+10%)=220 万元 第3 年：220×(1+10%)=242 万元 第4 年：242×(1+10%)=266.2 万元 第5 年：266.2×(1+10%)=292.82 万元 (2)折现率=8%+(12%-8%)×1.5=14%

(3)整体评估值=200(1+14%)∧-1+220(1+14%)∧-2+242(1+14%)∧-3+266.2(1+14%)∧-4+292.82(1+14%)∧-5+300÷14%×(1+14%)∧-5=1930.79 万元

或前5 年收益现值=200(1+14%) ∧ -1+220(1+14%) ∧ -2+242(1+14%) ∧-3+266.2(1+14%) ∧-4+292.82(1+14%)∧-5=817.79(万元)

第6 年后的永续收益现值=300÷14%×(1+14%)∧-5=1113(万元) 评估值=817.79+1113=1930.79(万元)

(4)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79 万元作为该企事业的商誉处理。

45．某生产线系4年前购置，历史总成本为200万元。评估人员获取相关资料如下： (1)如重置该生产线，需要设备费180万元，材料费10万元，人工费8万元，零部件费用5万元，施工管理费3万元，临时设施费2万元。

(2)该生产线设计寿命8年，设计工作强度为每天工作8小时，连续工作。该生产线评估基准日以前每天工作9小时，每年有四个月季节性停产。

(3)该生产线由于技术落后，与同类设备相比，每年多耗费人工成本4万元，材料成本2万元。

(4)由于技术落后，其产品较同类产品单价低2元／件，其生产能力为5万件／年。 (5)该企业所得税率为25％，假设折现率为10％。 要求：计算该生产线的评估值。

46．某宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4000元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每天每建筑平方米2.5元，出租率为90％，年管理费为年租金的2％，年维修费为建筑费的1.5%，保险费为建筑费的0.2％，年税金为年租金的18％，贷款利率为6％，房地产还原利率为7％，合理的利润率为地价和开发成本(建筑费+专业费)之和的20％。

要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

47．甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用对利润分成的方法。该专利系2年前从外部购入，账面成本为80万元，2年间物价累计上升25％。该专利的法律保护期为10年，现已过3年，尚可保护7年。经专业人员测算，该专利的成本利润率为400％，乙企业资产的重置成本为5000万元，成本利润率为15％。通过对该专利的技术论证和市场供求状况分析，评估人员认为该专利的剩余使用寿命为5年，乙企业使用该专利后，每台产品的净利润可达100元，未来5年的产量分别是：第一、二年为15万台，第三、四年为14万台，第五年为13万台。评估人员确定折现率为10％。

要求：根据上述资料评估该专利使用权转让价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

48．某企业因改制需要进行整体资产评估。经评估人员分析测算，该企业未来5年的收益额分别为80万元、88万元、92万元、90万元、92万元，假设从第六年起维持在90万元不变。当时一年期银行存款利率为4％。该企业的经营风险、财务风险和行业风险报酬率均为2％。 要求：请评估该企业的价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

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