别墅度假酒店管理方法 - 图文

别墅度假酒店管理方法

策划之项目背景

当业主委托绿维创景设计位于海南保亭七仙岭的一个度假酒店时，我们立刻被项目地繁茂的热带雨林环境 所吸引。满目苍翠山林，潺潺流水蜿蜒在郁郁的椰林之中，构成了天然的度假仙境。

面对甲方的高起点设计要求，我院通过对保亭现有酒店接待容量、客房产品类型、酒店硬件档次进行梳理 分析。在政府对七仙岭旅游度假区开发的升级宏观政策下，七仙岭旅游度假区现有酒店在高端旅游接待优 势不足，市场存在很大缺口。我们认为有必要对酒店进行产品提升、产品规模扩容、产品合理配套，以国 际的眼光、手法来处理酒店与高端市场、项目场域环境的密切关系，突显酒店地域特色。通过酒店公共服 务配套优化完善，提升整体项目开发片区产品的价值，实现甲方价值链的良性循环。也满足政府对七仙岭 度假区开发诉求，提升七仙岭度假区品质和国际地位，完善旅游服务设施，改变七仙岭度假区酒店现有产 品与高端消费市场不对等格局。

那么如何合理的挖掘项目场域资源，如何的从当地传统建筑式样、民俗文化提炼设计元素，如何在设计中 结合自然、结合市场需求以及日后酒店运营管理。我院项目组提出三步走的工作思路，环环相扣，合理组 织设计过程。

首要是产品策划;其次为规划;最后为建筑设计。策划确定酒店规模和指标，规划确定功能布局，在策划产品 明确与规划布局合理的前提下，我们以游客的消费行为及体验为主要线索进行酒店建筑设计。 一、策划篇

策划阶段我们通过对项目背景的全面考察，同时对海南休闲度假市场做了细致的调研，理清消费客户群体 和需求产品类型，运用我院提出的衡量度假酒店六把标尺的手段进行分析，确定酒店定位分析、规模、功 能配比以及收益模式，从而为下一步的酒店设计提供技术指标和市场方面的依据支持。 (一)项目背景

对项目背景的分析，能够让我们更好的了解项目的大环境，对进一步定位酒店客户源等起着基础的作用， 包括分析地理区位、气候条件、市场、资源。 1、地理区位

本项目位于保亭县东北的七仙岭风景度假区内，南距县城 9公里，三亚78公里，北上海口265公里，东距海 棠湾45公里。优越的地理区位，逐步形成与滨海旅游明显差异的区域特色，山海互补的旅游格局，塑造“阳 光海南、度假天堂”的整体旅游形象。

旅游与文化规划设计专家

旅游与文化导向的区域综合开发服务商

2、气候条件

七仙岭属热带季风气候区，具有热量丰富，雨量充沛，蒸发量大，季风变化明显的特点。年平均气温 23摄 氏度，冬暖夏凉，是海南首选的度假休闲天堂。 3、市场分析

随着海南国际旅游岛推进上升为国家战略，海南旅游休闲化升级，海南旅游国际化发展成为七仙岭度假区 开发的重要背景。海南度假旅游已经度过了滨海旅游一枝独秀的火爆季节，山地热带雨林、森林生态旅游 在海南旅游发展的浪潮中被忽略多时，近日已经显露出对海南旅游新篇章开启的重要性。今后的海南旅游 格局一定是以“上山”(五指山、七仙岭为首的热带岛屿山地雨林度假方式)和“下海”(以亚龙湾、三亚湾为首的 滨海度假休闲旅游方式)双管齐下、并行不悖的发展策略。

通过对七仙岭旅游度假区同类酒店市场的市场调研可得出，七仙岭酒店接待能力还有 20-30万人次/年的缺 口， 60%-70入%住率推算约800-1000床位，约500-600间客房。

4、资源分析

项目区具有良好的水资源、森林资源和文化资源，生态环境优越，这里遍布原生态热带雨林，层层叠叠， 郁郁葱葱。位于全海南温泉水温最高、水质最好、流量最大的温泉——七仙岭温泉的上源，热气袅袅升腾 如云似雾，风景有如天宫瑶池、人间仙境。

该区域是传说中七仙女下凡沐浴之地，当地苗黎民俗有“七夕”迎圣水的盛大活动，因其影响深远被评为\中 国十大著名节庆品牌\。而项目地恰是圣水源头，再加上浓郁的黎苗族风情，项目地可谓文化积淀深厚。 独特的自然资源、浓厚的人文资源、良好的市场发展趋势，使本项目具备了开发的优势条件。 项目策划 (二)项目策划 1、提出问题

综合现状分析，目前本酒店面临着市场开发、风格主题、硬件配套评星、租售现金流控制和区域互动等多 角度问题，因此，我们项目团队多方位考量项目开发的市场预期、产品定位。 (1)初出茅庐，何以抢占海南市场?--从地块成熟度的角度论证项目可行性; (2)温泉雨林，何以抗衡碧海银沙?--从上山下海的趋势谋划项目差异竞争力; (3)软硬兼施，何以问鼎白金五星?--满足项目成本控制和高端定位的平衡关系; (4)租售配比，如何进行合理分配?--从产权销售角度满足项目健康持续现金流; (5)南院北汤，如何创造三赢格局?--从酒店功能的核心出发关联温泉别墅板块; (6)南亚巴厘，如何打造别样风情?--将东南亚巴厘岛风情进行移植和点睛。

2、分析问题

为解决上述问题，我们结合项目地本体资源特点， 综合考虑成本与租售现金流， 以独特风格文化满足白 金五星标准， 丰富配套支撑度假功能， 打造区域经营和收益核心。我院经过研究提出，衡量一个酒店公 寓项目的合理性，需要构建6把标尺： (1) 经营合理 (2) 成本可控 (3) 功能完善 (4) 租售配比 (5) 主题文化 (6) 区域互动 3、解决问题

根据以上分析和推论，我们从经营性、销售性、奢华性、互动性四个角度出发，提出了解决思路： 经营性策划思路——定位高端度假酒店

通过对海南、三亚及保亭酒店现状的调查，我们发现海南的高星级酒店利润水平与国内其他地区相比遥遥 领先，部分五星级酒店的经营利润率(GOP)水平接近70%，投入产出效益比低星级或经济型酒店更加良好， 加之甲方打造高品质温泉酒店综合体的诉求，我们将本项目定位为“白金五星度假酒店”。另外，面对周围 旅游线路尚未成熟且酒店林立的现状，我们将温泉、雨林差异化资源作为未来酒店发展的核心，得出一个“热 带雨林温泉度假酒店”的策划概念，并与会议和度假功能相结合。 销售性策划思路——构建合理租售配比

综合分析本区域的同质酒店，我们认为本项目存在亮点，且市场环境优越，潜力巨大。策划的主线应通过 妥善处理温泉与酒店之间的关系，构建酒店合理的空间结构和功能分区，设计满足度假客人需要的户型， 配套会议、康乐等项目，保证白金五星级品质，并形成合理的产权酒店投资收益模式，让项目发挥自身最 大优势和魅力。 (1)产品体系

通过调研，我们发现七仙岭酒店的主要经济来源以客房收入为主，其次是餐饮、会议和康乐。因此，本酒 店的产品体系定为住宿、餐饮、会议、康乐。

住宿产品，分为酒店客房、酒店式公寓和总统别墅。通过我院市场调查，中端地产市场(酒店式公寓)和高端 地产市场(独栋或联排别墅)的单位用地面积可产生的建筑面积比为2.5-3:1，相当于同样面积的建筑用地可以 创造的中端公寓地产面积是高端别墅地产面积的2.5-3倍，而两者的销售价格比仅为1.5-2:1。在本项目中酒 店区的南侧留有大量高品质别墅用地，为避免同质竞争，在不降低总体档次的前提下，我们结合地形，加 大了公寓区的面积配比。酒店式公寓主要面向第3套度假型住房需求客户，高端别墅以80-150小别墅为主， 主要强调野奢性和私密性。

餐饮提供中、西餐，且以中餐为主。设置多功能厅、宴会厅、董事会议室，满足不同类型会议的需求。提 供 SPA、棋牌、迷你高尔夫、各种球类、射箭等康体娱乐活动。 (2)销售模式

我们将本酒店的销售模式分为常规销售模式和产权销售模式，并在保证酒店功能性前提下，尽可能降低持 有比例，按照“地块内适建客房数量-酒店经营最佳状态客房数=销售数”计算，可销售面积控制在酒店总面积 的2/3以上。其中一部分进行产权式销售，即售后签订回租经营合约，合理控制回租比例及租金成本，适当 增加回租运营策略，以每年使用天数划分不同档位，提供不同服务和回报，形成良好资金链。对持有部分 进行会议、餐饮、康体、娱乐、接待、后勤等多方面功能划分，满足约200间客房的居住需求，保证酒店的 白金五星级标准和多方面配套功能。

旅游与文化导向的区域综合开发服务商

旅游与文化规划设计专家

客房总比例关系

奢华性策划思路——移植巴厘岛风格

首先在建筑风格的确定上，我们从文化背景、纬度约束、产品周期这三个方面，类比了马尔代夫、夏威夷 布里斯班、南亚岛屿的度假酒店开发模式，认为本项目在地域生态资源、客群偏好、容积率控制等方面都 与南亚岛屿类似，所以我们将本项目的建筑风格定义为具有南亚文化气息、与当地其他度假酒店项目形成 鲜明差异的巴厘岛风格特色。

别墅区以地形因素为基础，遵循低密度开发的原则，建设少量纯高端总统套房，其余用地均进行酒店式公 寓的开发以增加可销售的建筑面积。地形不适合建公寓的区域进行山地别墅建造，面积差由其他区域补充。 互动性策划思路——串联温泉、酒店、别墅

我们以温泉休闲线、酒店商会线、别院地产线三个主题线将各个项目链条串联起来，形成一点种植、多点 开花，一个项目、多项用途的目的。在这个链条中，每一个项目都不是单独功能，可形成功能投资乘数效 应，增大项目间正向外部经济效应。比如，温泉作为酒店的配套和主题，估计每年将带来2-3万住宿客源和 5-8万餐饮客源;别院区别墅的建设将提升酒店的档次，向高端市场迈进一步;三片区尽可能共用停车场、景

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/soxv.html