临沂房产市场报告 - 图文

山东临沂房地产市场

投资分析报告

2011-5-18

山东临沂市房地产市场分析报告

本报告主要意图是：

提纲：

第一部分 第二部分 第三部分 第四部分

根据对临沂实际经济状况，政策导向、房产市场的研究得出是否具有投资价值；

临沂宏观环境研究………………………………………………………………………………………………………………2 临沂房地产一级市场研究………………………………………………………………………………………………………15 临沂房地产二级市场研究………………………………………………………………………………………………………20 投资价值研究……………………………………………………………………………………………………………………35

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第一部分：临沂宏观环境研究

本章通过对临沂概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握临沂房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。

第一节：城市概况

要点概述：

? 临沂位于京沪线经济带中段，受京、沪两大都市圈辐射，但半径较远； ? 山东省内面积最大和拥有最多人口的大市；商贸流通业发达；

? 以齐鲁文化为底蕴，革命老区精神为魂魄，自然山水为灵气的良好历史、人文环境。

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一、 地理位臵及城市性质：

临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通中原，南接江苏

是鲁东南地区的中心城市：全国性商贸物流中心之一：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市

二、行政区划及面积

临沂总面积17250.98平方公里，辖区3区9县，是山东省面积最大的市。全市土地总面积为1718992.74 公顷 （25784891.1亩），占全省土地总面积的10.93％。

三、 人口状况

2007年末临沂县总人口为1022.7万人，是山东省人口最多的地级城市，临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，目前市区常住人口120万，规划到2010年，城区人口145万人。其中常住人口118万人，暂住人口为30万人。

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四、交通状况

临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。

五、历史与人文环境

临沂市是一块历史文化底蕴深厚的土地。几十万年前的沂河两岸就活动着人类祖先的足迹，临沂古城已有2400多年的历史。

临沂市是著名的革命老区。 良好的生态环境，悠久的历史，昌达的文化和革命老区的光荣传统为临沂市提供了丰富多彩的、高品位的旅游资源。立足这些旅游资源优势，近几年临沂市的旅游业快速发展。在\十五\计划中市委、市政府又确立了具有临沂特色的\沂蒙好风光\战略，旅游开发突出了\绿色沂蒙\、\红色风情\、\文韬武略\三大主题，沂蒙旅游的形象和品牌正在鲜明突出。

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第二节：经济概况

要点概述：

? 临沂经济发展强劲并持续快速增长，但人均GDP远落后于省内其他城市； ? 三产比例趋向合理，各产业总值增加迅速； ? 财政实力与税收进一步加强； ? 城市房地产投资逐年加大；

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一、 国民生产总值与人均GDP持续快速增长，但人均GDP非常低

临沂资源丰富，工业较强。食品、建材、化工、机械、纺织等已成为临沂市工业经济的重要支柱。 （一） 临沂GDP

排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

城市 青岛 烟台 济南 潍坊 淄博 济宁 东营 临沂 威海 泰安 德州 聊城 滨州 枣庄 菏泽 日照 莱芜

GDP总量 3206.58亿 2402.10亿 2185.09亿 1720.88亿 1645.16亿 1456.09亿 1450.31亿 1404.86亿 1368.53亿 1012.17亿 1003.38亿 839.45亿 829.02亿 757.88亿 537.68亿 505.87亿 287.29亿

增长率 15.7 17.0 15.7 16.5 15.8 16.4 17.0 16.3 15.9 16.5 16.4 17.3 17.4 16.4 17.1 16.9 16.1

排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

城市 东营 威海 青岛 淄博 济南 烟台 莱芜 滨州 枣庄 潍坊 德州 泰安 日照 济宁 聊城 临沂 菏泽

人均GDP 80572元 54741元 40082元 39170元 37035元 36955元 22983元 22405元 20483元 20010元 18243元 18074元 18066元 17976元 14727元 13639元 6041元

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（资料来源：《临沂国民经济和社会发展统计公报》）

临沂经济持续高速增长。2003年以来,临沂经济发展高出全省平均水平2个百分点。2007年，临沂市全年实现生产总值1404.9亿元，增长16.3%，经济总量位居全省第8。

（二）人均GDP

2007年临沂人均GDP-13639元，在山东省18个市中排名16位，人均GDP远落后于省内其他城市。 二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速

2007年三次产业增加比例 36.6% 12.4% 第一产业 第二产业 第三产业

51% 资料来源：《临沂国民经济和社会发展统计公报》

2007年，临沂第一产业增加值增长4.7%，其第二产业增长16.3%.第三产业增长19.9%。三次产业增加比例为12.4：51：36.6，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。第三产业比例的优化、合理及各产业总值不断增加。

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三、财政实力增强，税收进一步增加

06,07年财政收入图表1201008060402002006财政收入（亿元）地方财政收入（亿元）2007财政支出（亿元）

资料来源：《临沂2007、2006年国民经济和社会发展统计公报》

2007年实现地方财政收入68.7亿元，增长18%，其中税收收入51.1亿元，占地方财政收入比重为74.3%，比2006年提高5.5个百分点，财政支出128.1亿，增长29.2%。

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四、房地产投资进一步加大

（一） 临沂固定资产投资与房地产投资额

60504030201002000200120022003844.225.812152345.887.8 26 15.83639.6565037.511.010090807060504030201002004200520062007房地产投资总额（亿元）全市增长率（%）资料来源：『临沂历年政府部分统计公报』

2001年以来，房地产投资平稳增长，2007年度投资规模达到56亿元 小结：

近几年，临沂经济发展迅速，三产比例日趋合理，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资近年来持续加大。

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第三节：居民生活

要点概述：

? 居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强； ? 居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。

一、 居民收入有大幅提升

120001000080006000400020000199719981999200020012002城镇人均可支配收入（元）2003200420052006全市增长率（%）20075.66.26.74.04520480049605293582466367207807991291077227.018.012.18.613.0305000181614121086420 47224083260227887.15.34.73158360113.314.013.415.625400020151050300020001000019971998199920002001农民人均纯收入（元）2002200320538.62182227323606.34.23.8248513.910.0200420052006全市增长率（%）2007资料来源：『临沂政府部门统计公报、年鉴』

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2002年开始,临沂城镇居民收入水平快速上升，07年1-3季度高达20%以上; 2004年开始,临沂农民收入水平飞速上升，07年也有接近27%的增长;

二、 银行存款继续增加

2004年 760亿元 2005年 910亿元 2006年 1014.6亿元 2007年 1156.1亿元 资料来源：『临沂历年政府部门统计公报、年鉴』 2007年，临沂居民存款额达到1156.1亿元。这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明临沂市民投资渠道少，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。

小结：

临沂人均可支配收入持续增加标志着人民收入进入快速增长阶段。而收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；

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第四节、城市规划功能分析

1、规划基本概况 规划区范围

规划区总面积：1962.93平方公里

行政区域：兰山区、罗庄区、河东区和高新区、经济开发区人口规模

近期（2005—2010）：145万人 远期（2010—2020）：200万人

城市建设用地

近期（2005—2010） ：168平方公里 远期（2010—2020） ：219平方公里 远景（2020年后） ：300平方公里 2、城市功能定位

一河五片、组团发展的空间发展结构

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（1）临沂市的政治、经济、文化中心、鲁东南地区、苏北地区的中心城市之一（区域性中心城市） （2）区域性交通枢纽、区域性商贸中心

（3）工业城市（机械、化工、食品加工、建材、纺织业）、历史文化名城、滨水生态、宜居城市 3、城市空间结构

临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。（如上图） 4、城市功能分区

城市分区 主要职能 规模 人口规模(万人) 兰山城区 历史文化名城，临沂政 治、文化、科技、信息、 金融、贸易中心 罗庄城区 临沂市高新技术产业开 发区、市区能源、建材、 化工、纺织工业基地 河东城区 市区物资集散、仓储转 运、批发贸易及城市大 型基础设施基地 南坊片 合计 市区文教、体育、科研 和休疗养基地 42 用地规模(km2) 40 加快旧城改造，适当控制规模，强调内涵发展，提高环境质量 规划期内，依托现已拉开的路网 骨架，大力发展高新技术产业开 发区 依托临沂机场和铁路编组站，大 力发展仓储转运业和商贸批发市 场，形成规模，提高档次 加强生态保护，提高环境质量， 加快文体、休疗养设施建设 形成“三区一片”的城市格局 规 划 要 点 18 18 10 10.5 5 75 5 73.5 第 - 14 - 页 共 40 页

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5、近期开发重点

南坊新区、兰山北部地区、经济技术开发区及高新区为近期开发重点

第五节：本部分小结

? 临沂良好的人口与土地要素条件和快速的经济增长趋势促使临沂快速成为鲁东南城市的中心，三产比例日趋合理，居民收入水平不断提

高，奠定了临沂房地产发展的经济基础。导致近年来临沂房地产市场投资快速增长；

? 同时我们认识到，临沂的人均GDP在全省范围内处于非常低的水平，临沂的组团城市发展规划形成城市发展的不平衡，提示临沂的房地

产投资存在一定的风险。

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第二部分：临沂房地产一级市场分析

一、近期土地交易深度剖析

1、土地成交分布区域

17.52, 41.95, 268.84, 32%兰山河东南坊罗庄经济开发区成交面积（万平方米）110.83, 24e.25, 14%

? 2007年1-10月市区土地成交面积超过500万平方米；兰山成交量最大，南坊及经济开发区紧随其后。

结论：市场总体供应量一段时期内将得到大量的激增，短期内销售抗性将不断加剧

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2、土地成交用途结构

138.32, 267.42, 27%0.89, 47%住宅用地商业综合商住混合成交面积（万平方米）

? 住宅用地占47%，商业综合达到26%，所占比重明显有所上升。

结论：住宅用地不断增加、城市人口相对有限，整体去化能力受到一定的制约性 3、各区域土地成交价格

1401201008060402002000150010005000经济开发区兰山河东南坊罗庄第 - 17 - 页 共 40 页 成交单价（万元/亩）成交单价（元/平方米）市区 山东临沂市房地产市场分析报告

? 市区土地成交均价约80万元/亩，兰山最高，达到120万元/亩。

结论：市区土地成交价位相对较低，土地开发量过热，短期内整体供应量远大于市场去化量 4、各类用途土地成交价格

80706050403020100077786550051.8357.7111674.4459.5689310001500住宅用地商业综合商住混合全部成交单价（万元/亩）

成交单价（元/平方米）? 住宅用地成交均价约52万元/亩，商业综合约58万元/亩，商住混合约74万元/亩 5、主要成交地块明细

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编号12345678910地块位置面积（㎡）河东区425,942经济开发区374,170经济开发区271,326经济开发区158,125经济开发区122,225经济开发区110,156河东区105,357经济开发区90,086河东区75,386经济开发区39,983用途住宅商住商住商业住宅商业商住商业商住商业容积率成交价格（万元）成交时间≤2.028,75007．10．25≤3.018,10007．6．11≤1.516,63807．6．11≤1.53,10007．3．15≤2.04,12007．7．25≤1.54,30007．3．15≤0.71,80007．8．28≤1.52,05007．3．15≤3.58,71007．10．16≤1.590007．3．15受让人青岛市城市发展中心、临沂宏宇浙江日月首饰集团临沂越建房地产马爱学鸿一（临沂）房地产开发有限公司临沂百易家诚烽置业、南通安业临沂佳和房地产翔宇实业集团临沂田润置业临沂大陆工业品物流排名123456789101112131415地块位置南坊区南坊区南坊区南坊区南坊区南坊区南坊区南坊区南坊区南坊区南坊区南坊区南坊区南坊区南坊区面积（㎡）522,116141,681131,401123,429119,994109,43897,06295,97878,52167,29565,79063,48749,60649,31044,016用途 住宅住宅住宅商住住宅住宅商住商住商住住宅住宅住宅住宅住宅商住容积率≤2.0≤2.0≤2.5xx≤2.0≤2.5≤2.2≤1.0xx≤2.2≤2.0≤2.3≤2.5≤2.5≤3.5成交价格（万元）成交时间35,25007．10．2519,12707．3．1214,782.0007．8．713,88607．3．128,94207．6．278,15507．6．2711,64707．4．510,79707．10．247,20807．3．57,06607．5．318,88207．3．124,76107．5．314,44107．3．123,67507．3．125,34807．10．9受让人青岛城市发展中心、临沂宏宇浙江山鹰建材集团临沂长河国际置业临沂金升房地产临沂冠蒙房地产临沂鲁班建设集团临沂中星置业临沂永发置业临沂北斗建设工程山东东方路桥日照环宇房地产临沂华建房地产临沂绿城房地产临沂金升房地产临沂鸿德置业第 - 19 - 页 共 40 页

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排名地块位置面积（㎡）用途容积率成交价格（万成交时间受让人1兰山区257,096商业≤1.09,64107．10．18山东华苑集团2兰山区248,705商业≤3.049,45507．7．18山东鲁商置业3兰山区207,593住宅≤1.59,50007．8．21临沂师苑房地产4兰山区105,333商住≤3.544,00007．8.12山东威特置业5兰山区101,664商业≤1.03,81207．3．27临沂东宏板材家具6兰山区101,265商业≤2.020,37707．7．20临沂金凤凰置业7兰山区98,101商业≤1.02,95007．5．31山东德利再生资源置业8罗庄区84,835商住≤3.01,78007．2．13临沂罗欣医药9兰山区71,766商住≤3.017,24107．9.20临沂新港置业10兰山区57,763住宅≤2.04,15607．5．31临沂三阳房地11兰山区49,989住宅≤1.76,74807．8．7杭州新筑置业12兰山区46,165住宅≤3.57,28007．10．24临沂玉山置业13罗庄区39,905住宅≤1.041,07707．3．14临沂广厦房地产14兰山区39,474住宅≤1.83,84907．2．1临沂龙天经贸15罗庄区34,529商业≤1.01,55007．5．31临沂合兴建筑装饰工程16罗庄区31,860住宅≤1.51,50007．10．18山东江泉房地产第 - 20 - 页 共 40 页

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本部分小结

? 市场土地供应量十分巨大，2007年1-10月市区土地成交面积超过500万平方米； ? 土地供应区域分布明显，兰山成交量最大，南坊及经济开发区紧随其后;

? 住宅用地供应占据主力，住宅用地占47%，商业综合达到26%，商住混合占27%; ? 市区土地成交均价约60万元/亩，兰山最高，达到120万元/亩;

? 住宅用地成交均价约52万元/亩，商业综合约58万元/亩，商住混合约74万元/亩;

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第三部分：临沂房地产二级市场分析

一、开发投资状况分析、

? 房地产投资状况

605040302010020002001200220032004200520062007844.21225.8152345.815.82687.8366039.637.513.040200505510080

房地产投资总额（亿元）全市增长率（%）房地产投资额不断加大，投资增速： 2001年以来，房地产投资持续快速增长，2007年度投资规模达到55亿元。 结论：一定时期内房地产市场投资开发过热，整体楼市发展缓慢

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? 住宅投资占据主要地位

60504030201008.4022.7011.7013.000.000.00U.70g.00Q.80I.80t.407.3052.0080.00`.00@.00 .009.00 0220032004200520062007住宅投资（亿元）比重（%）

住宅投资仍占主要地位，商业营业用房投资增速下降： 从房屋用途看，住宅投资比重在06、07年度大幅度上升，07年度住宅投资达到52亿元

结论：住宅投资仍旧是临沂主力投资方向，短期内抗性根源依旧集中在住宅

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二、 市场供求及价格分析

? 市场放量加大，总体供求关系保持平衡

600500400300200100020032004施工面积（万平方米）2005竣工面积（万平方米）20062007销售面积（万平方米）115.688.728021689.199.6123.7109.9327186.7178.7181.2285.6517房地产开工竣工面积增加，放量较大：施工、竣工、销售面积稳步增长，总体供求关系基本平衡。

? 房屋价格不上涨缓慢，增长幅度呈下降趋势

30002500200015001000500028507.40%7.80$071928207122332547264910.00%8.00%7.50%6.00%4.00%2.00%0.00%5.80%5.80%4.00 01200220032004200520062007第 - 24 - 页 共 40 页 商品房均价（元/平方米）年增长幅度(%) 山东临沂市房地产市场分析报告

房地产价格开始逐步上扬。从2002年开始商品房价格平稳增长，但增长幅度呈现逐年下降态势。 结论：城市楼市发展缓慢，短期内价格提升有限

三、板块分析

一、市场板块的划分

南坊板块 河东板块 城西板块 滨河板块 罗庄城中板块 板块 第 - 25 - 页 共 40 页

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1、城中板块 大致范围：

沂州路以西，蒙山大道以东，陶然路以北，涑河以南区域； 区域环境：

临沂主城，商业配套完善，人口、居住密度、商贸最为集中； 楼市特点：

商品房住宅价格位列第二梯度，各单位自建家属区占有较大比例； 代表楼盘：

富城IBIH、河畔花园、中侨阳光濠庭、馨园小区、美多商务花园等； 供求关系：

楼盘供应过少，无法满足消费者的需求； 客群特征：

城中原住民客户为主，同时受到九县及大批外来人员的追捧；首次臵业较多,外加部分投资客群，客群覆盖面较广。

久隆国际.城市综合体 第 - 26 - 页 共 40 页

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项目名称 阳光高第 御园金顶 凌云花园 盛世华庭 锦园 锦绣蓝山 久隆国际

物业类型 高层 高层 高层 高层 高层 小高层 高层

占地面积（㎡） 5 2 1.5 1.5 1 16.7 16

总建筑面积（万㎡） 主力户型 12 4 4 6.8 3.6 24 43

两室两厅 三室两厅 三室两厅 二室两厅 三室两厅 待定 城市综合体

销售均价（元/㎡） 3400 3700 3200 3300 3400 3600 预计5000

? 受地块制约，板块内以10万平米以下的小规模楼盘为主力楼盘,市场可接受度相对欠缺;

? 受规划政策影响,本板块内90%以上的住宅为高层,以三居室为主力，并配以一定比例的两室两厅一卫，但区域内小户型十分热销; ? 销售均价为2950 元/平米左右，在价格上相对滨河板块优势明显,市场可接受度高,潜在客群相对广泛;

结论：大户型滞销，部分开发商已意识到问题严峻，逐步更改小户型，导致市场一段时期小户型市场供应量充足，竞争格局不断激化

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2、滨河板块 大致范围：

沂河右畔，以滨河大道为轴心，北至双岭路，南至沂河路； 区域环境：

沂河景观带之自然环境及景观资源最佳区域； 楼市特点：

此板块为近期最为活跃板块，商品房住宅价格位列全市高端； 代表楼盘：

兰亭水岸、观天下花园、开元上城、外滩明珠、凤凰城等； 供求关系：

近期开发楼盘较多，且还有较丰富的土地储备，未来发展空间大； 客群特征：

外滩明珠 凤凰城

以本地企业主、经商业者及政府人员为主，外来人群占一定比重。

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项目名称 清水湾 开元上城 滨河国际 兰亭水岸 观河苑 东方花苑 外滩明珠 天元名筑 鲁商凤凰城

占地面积（万平米） 12 10 22 1.5 1.5 3 10 4.9 43

总建筑面积（万平米） 31 24 50 9 5 9 46 10 100

开盘时间

2006年10月14日 2006年06月 2007年05月22日 2007年07月08日 2006年10月18日 2007年05月10日 07年12月 07年10月 2007年10月

物业类型 高层 高层 别墅 高层 高层 高层

主力户型 三室两厅 三室两厅 三室两厅 四室两厅 三室两厅 三室两厅 四室两厅 三室两厅 三室两厅

销售均价（元/㎡） 3400 4200 3900 4300 3300 3700 4200 3200 3400

高层 高层 多层 小高层 三室两厅 高层 别墅、小高层、

三室两厅

高层

? 整体规模较大，在售住宅总供应量较大;滨河板块总体市场供应量已达200万方『含后期未售项目』；

? 基本上以三居室为主流产品，户型面积在130-180之间，户型面积偏大，总价高，潜在目标群体受到一定的局限性； ? 依托畅通的交通、优美的沂河景观、较为先进的户型设计使该板块内的住宅销售均价居全市各板块销售价格的最高位；

结论：滨河板块目前为市场高端区域板块，政府重点规划项目，依托滨河为其强大景观优势，成就一批高品质楼盘

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3、城西板块

大致范围： 蒙山大道以西，铁路线以北区域； 区域环境分析： 优势分析

台北新城 荣华园1、集中全市的数量众多的批发市场，从业人群数十万，潜在目标客群广泛2、目前该板块已形成一定的居住区，整体规划合理，区域生活配套设施完备3、该板块为政府目前重点规划区，以规划中生态公园为其强大的景观优势，市场认知度、可接受度高 劣势分析

1、区域市场同一时段内新增项目激增，短期内销售抗性将不断加剧2、伴随着滨河板块的相继开发建设，该区域市场关注度较以往呈现一定的下滑趋势，市场知名度相对受阻3、政府在该区域规划有大量经济适用房和政府单位集资房，短期内该区域销售抗性将呈现不断加剧 区域楼市特点分析：

居住物业＋商贸市场并存；短期内区域楼盘还将是居住为主、投资为辅 区域代表楼盘：

台北新城、冠蒙时代花园等；

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供求关系：

开发较早，但近期一段时期上市楼盘较多，尤其后期规划项目将不断呈现激增趋势，区域后期销售抗性将会随时间的推移呈现不断递增趋势； 客群特征：

私营业主＋外来生意人成为其区域主力客群；

项目名称

物业类型

占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 入市时间

主力户型

销售均价（元/㎡）

台北新城 冠蒙时代 荣华园

高层 多层

高层 高层

40 8 9.5

100 19

2006年10月 2006年9月

二室两厅三室两厅 3200 二室两厅三室两厅 2700 二室两厅

3300

21 2007 年1月

? 区域楼盘相对市中心较少，但不缺少大盘，台北新城达到100万平方米； ? 多以高层住宅为住，包括部分多层住宅物业，130以上的面积比重大； ? 区域平均价格在3300元∕㎡左右，略低于市中心的均价水平；

结论：区域楼盘品质受到一定的制约性，整体规划合理，但区域面积小，区位优势逐渐削弱；劣势﹥优势

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4、罗庄板块 大致范围：

罗庄（卫星城）城区及高新技术开发区； 区域环境：

距离中心较远，但板块内经济较为发达； 楼市特点：

项目规模都较大以社区配套弥补周边配套的不足； 代表楼盘：

怡景天鹅湖、阳光翠湖； 供求关系：

区域整体供应量相对于其他板块偏少； 客群特征：

本区域及高新区上班人群为主，包括少量兰山（市中心）客源；

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项目名称 怡景天鹅湖 阳光花园 阳光怡情园 阳光翠湖

占地面积（万㎡） 20 30 25.7 30

总建筑面积（万㎡） 29 21 18 20

入市时间 2005年 2005年 2005年 2005年

物业类型 主力户型 销售价格（元/㎡） 1900 1760 1800 1750

多层、小高层、高层 三室两厅 多层 多层 多层

三室两厅 三室两厅 三室两厅

大多为中等规模楼盘，区域平均价格在1500左右，远低于市中心的水平

结论：区域购买层次相对较低，缺乏高档项目的带动，居住氛围成熟度欠缺，市场知名度有待提升 5、河东板块 大致范围：

沂河以东近郊区域，河东及经济技术开发区 区域环境：

机场所在地，未来主要交通物流及制造业区域； 楼市特点：

楼市处于起步阶段，以中低价位住宅及商贸物流城开发为主； 代表楼盘：

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集贤小区、乐泰花园、水景明珠、黄山小区、滨河花园等； 供求关系：

现阶段上市楼盘少，但未来供应充足；（近期土地批租量大） 客群特征：

本区域人群为主，包括少量兰山（市中心）客源；

项目名称 水景明珠 天弘苑 东华苑

占地面积（万㎡） 20.58 1.7 20.14

总建筑面积（万㎡） 40 3.5 40

入市时间 2006年 2007 2006年

物业类型 小高层，多层 多层 小高层

起价 2600 2360 2700

均价（元/㎡） 2900 2800 3000

基本上都是中等规模楼盘，普通住宅在2800元/平方米左右，接近市区水平 结论：单价提升明显，市政规划合理，但楼市起步晚，楼盘品质低

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6、南坊板块 大致范围：

沂河西、祊河东的围合三角，新市政府所在地及行政文化中心； 区域环境：

区域开发尚处于起步阶段，区域生活配套严重不足； 楼市特点：

高端与中低价楼盘并存，未来开发的商务项目比重大；

代表楼盘： 沂龙湾、齐鲁园等； 供求关系：

现阶段上市楼盘少，08年市政府搬迁配套完善后供应量将猛增； 客群特征：

政府公职人员所占比重大，也包括其他少量高端人群；

沂龙湾2期 第 - 35 - 页 共 40 页

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项目名称 沂龙湾 齐鲁园

占地面积（万㎡） 79 23.3

总建筑面积（万㎡） 123 34．5

入市时间 2006年 2006年

物业类型 小高层，多层 小高层，多层

户型面积 89-190 80-230

销售价格（元/㎡） 2700；3400 3500

基本上都是规模楼盘，普通住宅在3000元/平方米左右。

结论：区域市场总体供应量短期内出现激增，市政府的搬迁是该区域房价飙升的一大主导因素 小结

? 房地产投资额不断加大，投资增速

? 住宅投资仍占主要地位，商业营业用房投资增速下降 ? 房地产开工竣工面积增加，放量较大

? 房屋价格不断上涨，市场走出观望态势 房地产营销手段不断创新，开始注重品牌营销 ? 外地企业及外资项目增多，开发企业整合资源能力有所提升 ? 近期推盘量大幅度增加

? 产品结构过于单一，产品规划设计较为落后 ? 房地产不同消费群的消费差异明显

? 旧房以公房居多，新购房以自用、首次臵业为主

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? 住宅价格日益攀升，呈明显的区域化特征 ? 水景概念『滨河板块』成为房地产主力营销主题 ? 住宅开发日益郊区化、开发市场总体量日益递增

四、投资价值研究 1、地块状况

地块位臵：本案位于临沂市城西板块银雀山片区； 区域性质：属于旧城改造项目、整体规划已初现雏形； 区域现状：政府重点规划区域，以银雀山公园为其中心轴； 地块现状：目前拆迁过半，暂处于毛地状态；

本案地块 银雀山片区规划示意图 地政府储备用第 - 37 - 页 共 40 页

山东临沂市房地产市场分析报告 2、项目投资优劣势对比 优势分析 1、隶属银雀山区重点规划板块，整理规划布局合理 地块周边规划项目众多，且该地块相对周边待建项目，其区位优势明显欠缺 毗邻规划中银雀山公园北面，相对受西边建筑的负面影响，景观优势大大折扣 地块呈狭长型，不利于后期整体规划，内部景观规划受到一定的局限性 区域缺乏中、高档次楼盘的带动，单价提升存在一定的制约空间 得分 劣势分析 5 1、目前区域整体市场供应量偏大，短期内销售抗性将不断加剧 2、市政规划的影响，区域市场认知度较略逊于其它区域 得分 —6 —4 2、区域目前已形成一定的居住氛围，基础生活配套设施6 日趋完备 3、目前已规划中银雀山公园，对后期区域居住品质有一6 定的提升 4、区域周边有大量物流园，从业人员广泛，潜在目标受5 3、区域周边大量政府规划经济适用房，市场饱和度一度增强 —7 4、区域周边项目不断激增，给后期产品的去化造成一定的客户分—8 第 - 38 - 页 共 40 页

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众多 5、毗邻蒙山大道，区位优势明显，交通通达性好 6、区域房价目前属于中等水平，市场可接受度高 7、待建中银雀山公园，可以借助其创造强大的景观优势 总计（单项总分为10）

6 5 6 —9 流 5、地块狭长，不利于后期本案操作整体规划 —8 6、区域高档楼盘稀缺，缺乏一定高品质楼盘带动，市场美誉度低 —7 7、区域单价提升速度缓慢，缺乏一定的投资价值 —8 从以上投资优、劣势分析和对区域市场深入调研得知，该区域目前尽管有一部分热销楼盘在售，但从发展的眼光可以分析看出，该区域目前所分布位臵较为尴尬，介于罗庄和城区板块之间，而罗庄板块暂处于一较低档次区域，由于价格优势，大量抢占本区中、低档次客户；而城中心板块隶属临沂中、高档次区域，对中、高端客户具备一定的吸引力，从而导致该区域一定时期内客户分流严重，潜在客群大大受阻。

尽管银雀山片区为政府重点打造居住片区，成交单价目前处于中等水平，但毕竟受自身规模的影响，加上市府规划中心逐渐转移到滨河板块，市场认知度和美誉度也因此大大折扣。但从本地块上市时间预计在明年年底，届时区域周边项目都已陆续上市，同一时期内土地供应量也将得到大量激增，市场可接受度一定时期内有待考验，因此总上所述，该区域劣势﹥优势，一定时期内暂不适宜投资开发。

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3、总结：

目前整个临沂市整体规划合理，具备较好的交通区位优势『京沪高速枢纽』和支柱产业优势『全国著名小商品批发基地』，但人口相对有限，经济欠发达，而市政府为力求城市加大发展速度，促使土地市场供应量过大，一段时期内，销售抗性将会随供应量的增加而成正比关系，针对临沂近几年房产市场发展可以看出，楼市发展速度缓慢，单价提升幅度有限，而针对城西板块分析可以看出，区域土地供应量大『且政府对该区域已规划一定比例的经济适用房』，潜在需求相对局限性，而本地块狭长，不适宜后期整体规划设计，且区域内缺乏高品质楼盘带动，对中、高档楼盘存在一定的销售抗性，区域内小面积户型供给已是市场主力户型，后期市场竞争格局一度得到激化，一定时期内买方市场将长期存在，总上所述，我司认为：风险较大，不易操作，建议放弃！

2008年5月20日

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/sow3.html