物业管理基本制度与政策讲义(一)

物业管理基本制度与政策

（2010年7月）

第一章物业管理的概述

第一节概念

㈠物业管理的定义

《条例》第二条明确规定:物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

⑴物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。

对房屋等建筑物的管理主要有三种方式：1业主自己管理，2业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司，3业主选聘物业管理企业进行管理。

《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。

业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现。

《条例》并不强制业主通过选聘物业管理企业来实施物业管理。

如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来执行。

⑵物业管理活动的依据是物业服务合同。

物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。

⑶物业管理服务的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

㈡《条例》调整范围

调整住宅物业和非住宅物业的物业管理活动，，但主要规范的是住宅物业的物业管理活动。

住宅物业的建设单位需要通过招投标来选择物业管理服务,非住宅则就没有这一要求。

住宅物业应建立专项维修资金,非住宅则未作强制性规定。

《条例》适用范围既包括城市，也涵盖乡村。

㈢物业管理的市场化特征

⑴房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形式。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。

⑵多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务。单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，单个业主也没有义务全额承担由全体业主共同履行的义务。

⑶物业管理活动应当遵循市场原则。在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上签订物业服务合同。主要目的有两点：一是强调业主在物业管理活动中的自主权。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。

⑷非市场性的房屋管理不属于物业管理。《条例》强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。

㈣物业管理的特征

物业管理属于第三产业。

物业管理有三个基本特征：社会化、专业化、市场化.

⑴物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提；现代化大生产的社会分工是实现物业管理社会化的必要条件。

⑵物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此要求物业管理企业必须具备一定的资质等级，从业人员必须具备一定的职业资格。

⑶市场化是物业管理最主要的特点。物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，实行自主经营、独立核算、自负盈亏。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。

第二节我国物业管理的产生和发展

1 物业管理企业的起源与发展。物业管理起源于19世纪60年代的英国。

2 城镇住房及住房制度改革

3 我国物业管理的产生。1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司挂牌成立。

4 我国物业管理的发展。建设部1994年3月23日颁布《城市新建住宅小区管理办法》

5 物业管理在社会经济中的地位和作用。五个有利于：1有利于促进经济增长；2有利于提高人民群众居住质量；3有利于增加就业；4有利于维护社区稳定；5有利于推动房地产业的良性发展。

第三节我国物业管理制度的历史沿革。

20书记90年代初到《条例》颁布之前

第四节《物业管理条例》

㈠《条例》颁布的时间：2003年6月8日。实施的时间：9月1日。国务院颁布。

㈡《条例》的立法过程：公开向社会征求意见。

㈢《条例》的指导思想和立法原则

⑴立法理念：突出了发展为重、平衡利益、保护弱者。

⑵立法指导思想：1是强调保护业主的财产权益，2是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，3是强调业主与物业管理企业通过公平公开和协商方式处理物业管理事项。

⑶基本原则：①物业管理权利和财产权利相对应；②维护全体业主合法权益；③现实性与前瞻性有机结合；④从实际出发，实事求是。

㈣《条例》创设的法律制度

⑴七项制度：①业主大会、②管理规约、③前期物业管理招投标、④物业承接查验、⑤物业管理企业资质管理、⑥物业管理从业人员职业资格、⑦住宅专项维修资金。

⑵创设法律制度的内涵:1尊重的维护业主的财产权利;2建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。

物业管理的基础是业主的财产权。共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡；业主加入共同契约就意味着少数服从多数的原则。

⑶《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动。

⑷《条例》是行政法规。界定了违反行政管理秩序与民事违约、民事侵权的界限对违反行政管理规定又构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。

㈤《条例》主要内容简介

《条例》七章七十条。

⑴总则。对《条例》的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。

⑵业主及业主大会。规定了业主的概念、权利与义务、业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则、业主委员会的性质、职责与组成，管理规约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。

⑶前期物业管理。

⑷物业管理服务。

⑸物业的使用与维护。

⑹法律责任。

特征：①是与违法行为相联系的；②是法律明确而又具体规定的；③具有国家强制性；④是由国家授权的机关依法实施的。

特点：①行政责任民事责任并存；②民事责任优先适用；③业主自我管理、自我监督。

⑺附则。按照法律不溯及既往的原理，《条例》生效以前的物业管理活动不适用《条例》的规定。

㈥《条例》确定的基本法律关系

㈠业主相互间的关系；㈡物业管理企业和业主间的关系；㈢开发企业与业主以及物业管理企业间的关系；㈣供水供电等单位与业主以及物业管理企业间的关系；㈤社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业间的关系；㈥物业管理各方主体与政府之间的关系。

第二章物业管理服务

《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

第一节物业管理服务的特点和内容

㈠物业管理服务的特点:⑴物业管理服务的公共性和综合性;⑵物业管理服务受益主体的广泛性和差异性;⑶物业管理服务的即时性和无形性;⑷物业管理服务的持续性和长期性。

㈡物业管理服务的内容：大的方面有两项：1是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；2是维护相关区域内的环境卫生和秩序。具体有8项：⑴房屋共用部位的维修、养护与管理；⑵房屋共用设施设备的维修、养护与管理；⑶物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；⑷物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务；⑸物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事务服务；⑹物业装饰装修管理服务；⑺物业档案资料的管理；⑻专项维修资金的代管服务。

㈢合同约定以外的服务：⑴不是物业管理企业的法定义务；⑵服务事项需另行约定；⑶是一种有偿服务。

㈣物业管理服务的标准：中物协2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，从基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面，制定了三个等级的服务标准。

㈤物业管理企业和业主在使用标准时应当注意：标准为⑴普通商品住房、⑵经济适用住房、⑶房改房、⑷集资建房、⑸廉租住房等普通住宅小区物业管理服务的标准，高档商品住宅不适用；三个服务等级级别越高服务标准越高；标准以外的其他服务双方协商约定；应从实际出发选择相应的服务等级。

第二节物业服务收费

㈠收费原则：⑴合理原则；⑵公开原则；⑶收费与服务水平相适应原则。

㈡收费定价形式：政府指导价和市场调节价。不采用政府定价。因为政府定价⑴不利于物业管理企业提高服务质量；⑵制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权；⑶因定价标准不客观产生大量矛盾；⑷阻碍物业管理市场的发展。

㈢收费形式：包干制和酬金制两种。包干制物业服务费的构成包括物业管理

服务成本、法定税费、物业管理企业的利润。酬金制预收的物业管理服务资金包括物业服务支出、物业管理企业的酬金。

㈣物业管理服务成本构成,包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出,一般包括9个方面,但物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支，不能计入物业服务成本或者物业服务支出。

第三节物业服务合同

㈠《条例》第三十五条规定物业服务合同有八个方面的内容：⑴物业管理事项；⑵物业服务质量；⑶物业服务费用；⑷双方的权利义务；⑸专项维修资金的管理与使用；⑹物业管理用房；⑺合同期限；⑻违约责任。

㈡前期物业服务合同的特征，⑴具有过渡性；⑵签订主体是建设单位（第一

业主）；⑶是要式合同；⑷是附终止条件的合同。

㈢前期物业服务合同的内容，⑴合同当事人与物业的基本情况；⑵物业服务

内容与质量（8项）；⑶物业服务收费方式；⑷物业经营管理活动的内容（4

项）；⑸物业的承接查验5项；⑹物业的使用与维护（5项）；⑺专项维修资金；

⑻违约责任；⑼其他事项。

㈣物业管理企业的义务，主要有两项：1维护物业管理区域秩序的义务；2物业管理区域的安全防范协助义务。

㈤维护物业管理区域秩序的主要方式，履行告知义务；履行制止义务；履行

报告义务。

第四节物业使用与维护

《条例》第五章有七条就此做出规范。了五个方面的明确（禁止，不得）规范：⑴公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变；⑵道路场地不得擅自占用与挖掘；⑶公用事业单位应当依法履行相关管线和共用设施设备的维修养护责任；⑷业主装饰装修房屋应当依法规范；⑸利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定。

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