地产全案策划下

5.3 可类比项目市场价格

项目名称 XDC广场 TQ驿 DJT花园 YY明表珠 XIN大厦 ZX广场 QF华厦 JY花园

5.4 价格策略

5.4.1 定价策略: 均价定位 中城置地建议

本项目的均价为:15000元/平方米

本项目确定均价之后,在制定入市价格时中城置地蕉洲项目策划组建议采用超常规做法.具体建议如下: (1) 高价策略:

虽然本项目是一个高附加值,高升值潜力的项目,但在本项目推出市场之后,本项目所在地块还不具规模.在配合政府规划建设进程前提下,借助政府规划、C市新城市第二中心的宣传力度，买家对该地块的信心增强，而应着力宣传蕉洲地块以新会展中心为圆心的商业圈的发展，对本项目的带动作用及升值空间的支持，定位为C市第二个TH商业的旺地的再度演绎中的第一全方位品牌物业。在C市显示项目形象，用一套综合素质最好的单位定价为：29998/平方米。 当然这套单位的业主应被确定为：尊贵豪华而不失温馨亲情的业主身份，理所当然地享爱家的温暖与五星级酒店式的服务。

（2）明显地提升价格策略

在采用低开高走的入市价格策略时，应通过媒体告诉市场本项目价格提升的趁势和幅度 （3）3无折扣

为了显示本物业的高素质，本项目应明确，它是C市第一个环球酒店住宅顶级素质物业，绝对没有折扣。

这种超常规的价格策略，是顶级项目的常规做法，但如果物业实际质素达不到，如果采用这种定价策略，会有一定的不昨影响。但如果成功运用这种策略，会有一定的不利影响。但如果成功运用这种策略，反而会更加提升物业价值。

5．4．2 差价格策略

中城置地国际公司建议采用以均价为中心，加大各套单位的价格。这样可以给买家选择的空间少些，造成买家选中某套单位后会有一种低价高值物业的感觉。 建议总体差价为：1500-5000元之间

5．4．3 入市价格策略

此物业宜采用低开高走价格走势。这样会给买家造成一种抓紧时间购物业的感觉，否则，时间往越后价格越贵，同时也给买家一种升值的信心。

最高价 6800 7400 7400 8000 9242 22000 33600 38000 最低价 5800 5600 3600 6300 8000 14000 24000 25500 均价 6100 6500 6500 6800 12800 16000 26800 29880 6入市时机规划

6．1．1 销售时机的建议

中城置业蕉洲项目策划组作为专业的房地产策划公司，凭着多年的策划实践经验的积累，对项目进入市场的时机选择

有着充分的见解。中城置地蕉洲项目策划组认为这种时机，并不能单纯地选择某个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备了较成熟的开盘条件下，再切入市场。根据我们对目标市场的仔细调研和深入分析显示，C市房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至年底，而在这段时间里，又以5月份和10月份的销售活动最为频繁。因此，根据本项目的工程进度和市场的销售周期，有如下几点建议：

（1） 导入期（2002年5月）

目的：通过有目的的和有针对性的广告宣传使本案充分引起关注，循序有效地吸引目标消费群注意，使其在较短时间内对项目有初步认知，产生兴趣。 （2）升温期（2002、6月）

目的：在前述基础上，进一步明晰并提起目标消费群关注，对项目有较明查找认知，扩大有效关注度，为形成有效需求奠定基础，为下阶段引爆储备能量。可采用内部认购形式发售，试探市场。 （3）引爆期（2002年、10）

目的：在充分形成有效需要和消费者强烈心理期待基础上，选准时机，有效引爆，这段时间为正式公开发售时期，之所以选择10月份，是因为可以利用10月份较长的节假日，吸引人群，增加现场销售气氛。 （4）保暖期

目的：根据首轮销售情况，准确把握目标消费群心理，适时收手，并保持市场温度，储备有效销售势能。 （5）加热期

目的：根据首轮销售情况，调整相关战略和内容，对本项目进行相关评析、报道、制造舆论。 （6）第二引爆期

目的：在前述基础上，再度引爆，力造二度热卖局面 （7）第二保暖期

目的：暂停大面积公开销售，调整策略，针对市场反映全方位调整改进产品，继续对热卖情况报道。由于房地产行业的投入产出周期长，而市场又瞬息万变。所以，房地产销售的时间性非常重要。另外，购买者的数量在一定时间内呈现出相对稳定、静止的态势。而新楼盘推出的数量日益增多，所以把握好销售时机，对蕉洲项目是否策划成功至关重要。一个房地产项目早一个月销售与晚一个月销售，成绩迥然不同。 针对蕉洲项目的实际情况，中城置业蕉洲项目策划组作以下分析： “项目”的工程进度预测 今年12月份动工

4月份一半框架完成、环境建设完成 售楼手续的办理情况

商品房预售可于明年5月份前领取，按揭银行的手续应可在4月份前办理完毕。 销售硬件的设置

（1）设计工作在2002年1月底展开，包括销售中心、样板间、模型、效果图等，时间约60天，预计明年4月底过完成；

（2） 样板房从5月份开始装修，加上家私的配置，约60天，即6月份可完成。 房屋热销期：

总结近几年C市房地产市场，每年从5月份开始，销售热度慢慢升温，一直持续至次年元旦，特别是到8、9、10月份，内部认购期定在次年5月份。

7 广告策略

7.1 广告总体策略及广告的阶段性划分

7.1.1 广告总体策略

现代营销策划主要包括产品策划和市场策划，由于广告是市场营销给合的重要组成部分，就纵然要求广告必须适应市

场环境，因此开展广告活动，具体策划广告战略，必须首先考虑广告环境。根据项目确定的市场范围，经过近段时间以C市地产市场进行了深入调查的同时，也对广告市场作了全面的调查，C市房地产市场，销售市场前景广阔，广告活动空间较大。今年以来C市及周边又不断推出新楼盘，无论在房地产市场，销售市场前景广阔，广告活动空间较大。今年以来C市及周边又不断推出新楼盘，无论在总体规划配套设施，营销服务等都比以前房地产开发在综合操作水平上有较大的提高，可以说是半年一个样，各项目为赢得市场销售份额，除硬件设施外，对于楼盘的价格，付款方式等方面都绞尽脑汁出新招，并从广告宣传上反映出来。C市的各大报纸和电视台广告中的楼盘广告大战就集中地反映了C市房地产市场的竞争激烈程度。

7.1.2 阶段划分

根据项目的经营推广方案,将广告具体内容分为六个阶段: 第一阶段:导入期(内部认购) 第二阶段:升温期 第三阶段:引爆期

目标:主方位广告宣传,配合主题活动、推广楼盘； 第四阶段：保温期 第五阶段：第二期引爆期 第六阶段：第二期保温期 第七阶段：扫尾期

7．2 广告主题

国际酒店式公寓 国际会展中心物业 自然生态

LOFT等概念的现实运用 外商人士城市精英居住地

7．3 广告创意表现

广告创意是在广告定位确定后，围绕广告主题的深化、艺术化和主体化而开展的，是融入广告策划全过程中的表达广告主题的创造性思维活动。根据蕉洲项目的“国际会展酒店式公寓”的主题定位，主要做好以下几方面的创意。

7.3.1 电视广告创意

形象片:突出项目高度品质定位,围绕蕉洲项目中心主题,用动感画面表现未来家居模式,形象片是项目取得良好形象,维护项目长期品牌,达到提升品牌的持续宣传.

专题片:以写实手法为主,全面包括项目地理位置、交通、园艺、绿化、配套设施，物业管理，首期发售以及公司介绍等内容，是对项目总体规划理念经营管理模式较全面的介绍，该片是以销售为主要目的，它是具有一定阶段性、针对性而播放的宣传资料。

新闻片：以新闻形式报道本案开发中的奠基庆典，封顶，入伙等各种活动内容，向观众传递项目特征与个性的片段，既有新闻性，又有真实笥，因而有较高的可信度。

7．3．2 报纸广告创意

围绕蕉洲项目广告主题，深化和突出这一主题，进行如下诉求： 突出项目重点，营造高品质生活环境 强力宣传国际会展随着物业中心概念 重点宣传酒店式住宅和酒店公寓途径

突出开发公司的品牌及综合实力

挖掘交通、自然环境、网络技术主的广告题材 开创主题概念论坛 活动宣传

7.3.3 户外广告创意

由于户外的对象是在户外活动的人，这些人是有流动性质，在广告画面前停留的时间不会太久，注视时间非常短，所以要求广告效果，广告表现形式和创意简单明了，突出主题，越准确、简炼，越能突出效果，能给人留下印象（如户外效果图、大型广告喷画）。

7.3.4 电台广告创意

根据电台广告声音消失快，不易被人记忆的特点，因此，次数过少的电台广告收益不大，而且一般不做项目较详细的广告。

7.3.5 其他广告创意 礼品性广告

主要突出项目的名称,项目标志,通过项目标准色和辅助图形加以表现形成独立的视觉艺术效果,达到加深印象和形象的目的。

7．4 广告效果监控、评估及修正

7．4．1 广告效果 广告效果从两个方面来反映

广告创意、设计创意、设计、表达的内容、表现的卖点等总体表现出的效果 广告各媒体的效果

因此，监控广告效果须要通过市场及客户分别从这两个方面来考查广告效果。广告效果的监控就是对市场及客户对这两个方面的动态反映。在对大量的客户的动态反映进行汇总分析，然后依据分析的结果对广告策略进行调整。

7.4.2 监控及评估

广告效果的第一方面监控难度要大此，但也是有把握的尺度的。首先看广告要表达的卖点，客户最喜欢听的，或最想接受的是什么。广告就要把这首先传给客户。调查客户对我们的广告的第一印象如何等等，应依据各期广告的整体形式，来作有针对性的调查，看是否能达到预期的目标。

广告效果的第二方面的监控要相对容易。只须在售楼部登记统计客户信息来源即可实现。在积累的大量的信息后，作一个阶段性的总结，进行分析，依据这个分析结果，来调整下阶段的广告策略。具体怎么修正，就视具体的分析结果制定，中城置地公司将会依实际情况制订详细的内容并每阶段向发展商提交汇报，并作出下阶段相应的广告策略供发展商决策。

7．5 入市前印刷品的设计、制作

(1) 沙盘、套型模型

(2) 精装楼书（英中文对照） (3) 售楼部看板

(4) 折页（英中文对照） (5) 平面图（英中文对照） (6) 价目表（英中文对照） (7) 付款方式（英中文对照）

(8) 认购指南（英中文对照） (9) 按揭须知（英中文对照） (10)认购书（英中文对照） (11)物业手册 (12)保修书

8媒介策略

8.1 媒体总体策略及媒体选择

8.1.1 媒体分析研究

当今广告媒体种类十分繁多,而且还在不断地涌现.现对媒体表如下:

电视、报纸、电台、杂志、电话、单张、车身、路牌、路标、站牌、桥梁、直邮、电子邮件、手机短信息、公益活动、体育活动、礼品、展板、名片、网站（网络广告）??

8.1.2 媒体选择

针对“蕉洲会展物业”项目的目标客户大多为国外客户和在外企的国内、港澳台新高级员工，依据高“性价比”和创吕牌的品牌的因素，中城置地国际公司“蕉洲会展物业”项目策划组织建议选择以下媒体作为本项目的推广媒体。

8.1.2.1 电视 市有线台 无线台 亚视台 体育频道 省有线台 无线台 亚视台

无线台、亚视台、体育频道是广东及P江三有洲地区收视率最高的。在C市影视频道也是收视率很高的，但本项目的客户主要群体由于文化及素质因素，他们大都很少收看影视频道。中城置地国际公司建议以上台是首选。

8．1．2．2 报纸

《C市日报》—C市：日发500万份，排第一位。主要针对C市及P江三角洲等地区。 《YC晚报》——C市：日发行量排第二位。主要针对C市、全省乃至全国某些省市。 《YG信息日报》——C市：日发行量排第二位。主要针对C市、全省乃至全国某些省市。 《YG信息日报》——C市：主要读者，企业中高层领导。范围为珠三角大企、外企、中外合资。 《大公报》——香港：发行量排香港第一位。

8.1.2.3YC 交通台

YC交通台是C市:主要读者,企业中高层领导.范围为珠三角大企、外企、中外合资。 《大公报》——香港：发行量排香港第一位。

8．1．2．4车身

在C市只要人走出房间不管是否乘坐均会看到公共汽车的车身。而且车身的广告费用较低，而保持的时间又相当长。中城置地国际公司建议选择经过；

大酒店有：

C市进出口G交会馆、ZG大酒店、DF宾馆、HY酒店、BTE宾馆、JW大酒店。 路段有：

BJ路、DF路、C市大道、JC路、HS路

8.1.2.5 路牌

与项目相接的路、HC高速公路

8.1.2.6 户外展板

到飞机场必经之路的十字路口的、体育中心

8.1.2.6 电子邮件 公司职员操作,免费

8.1.2.7 手机短信息 公司职员操作,免费

8.1.2.8 手机短信息 公司职员操作,免费

8.1.2.9 公益活动 体育活动、比赛

8．1．2．10 礼品

（1）在外商出入的酒吧、舞会场设置礼品，如有项目标识的布娃娃、宠物

（2）展销会中派送的礼品，如：各种电子玩具等。在国外，中国的电子玩具是名牌。

8．2 媒介组合策略

根据目标受众所处区域，试销阶段宣传推广重点在C市推进，进入销售后即在C市及周边地区范围内宣传。

阶段性布置第一周以立体组合全方位媒介进行多点进攻，平面、广播、电台、户外广告都可以考虑齐头并进，首先以户外广告到位进行气氛渲染，再以软性新闻和报纸平面大版面推进为主。其后可用频率、中版面进行推广。在中期则软性宣传增多，硬销广告减少密度的方法控制广告投放量并补充广告诉求的不足。最后两周以营销手段诉求再作一次全面宣传，以求万无一失。 战略性安排

（1）前期以形象推广为主；

（2）中期以功能性诉求兼形象推广为主； （3）后期以销售手段兼功能性诉求为主。 电视 报纸 户外展板 路标 电台 车身 网站 导入期 升温期 引爆期 保温期 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 短信息 活动 礼品 桥梁 第二期引爆期 第二期保温期 扫尾期

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 8．3 投放频率及规模

导入期：5% 升温期：20% 引爆期：30% 保温期：10% 第二期引爆期：15% 第二期保温期：10% 扫尾期：10%

8．4 软性新闻主题

（1）《我的一张大字报-LOFT批判》

（2）《最具升值力的黑马宝地——蕉洲国际会展中心区域》 （3）《全世界外商高新技术即将聚集的地方》 （4）《地铁的终点站在我的家门口》 （5）《蕉洲新区——与C市的另一块绿肺》 （6）《你知道C市顶级公寓在什么地方》 （7）《你知道C市顶级公寓的标准吗》

（8）《国际会展中心附近的升值力——你想象得出吗》 （9）《宝塔就在家门口》

（10）《你知道C市有个亚马逊吗》 （11）《GOD-Very GooD home town》

(12) 《Not An AmmEr I CA not An AustrAliA, lt just in china GuAnGzhou》

9 推广计划

9．1 媒体广告执行计划

在本策划书中只列出对项目内部认购期的广告执行。现拟定为2002年4月18日——2002年5月6日，如不是则整体前后类推。

9．1．1 报纸

（1）内部认购登记期（2002年4月18日——5月5日 （2）6月1日—6月8日（内部认购促销篇） 9.1.2电视

5月1日—5月16日（内部认购形象促销篇） 6月1日——6月8日（内部认购促销篇） 每天市有线

无线台——A段30秒一次，15秒二次 亚视台—A段30秒一次，15秒一次 体充频道——A段30秒一次，15秒一次

全周省有线

无线台4次A段时间45 亚视台7次A段时间45秒

5月9日—5月16日（公开发售促销篇） 每天市有线：

无线台——A段30秒一次，15秒三次，5秒一次 体育台——A段30秒一次，15秒三次。 省有线：

无线台——A段30秒一次，15秒三次，5秒一次 亚视台——A段30秒一次，15秒二次，5秒二次 体育台——A段30秒二次 省有线：

无线台——A段30秒一次，15秒三次，5秒一次。 亚视台——A段30秒一次，15秒二次，5秒二次。

9.1.3 电台

YC交通台,5月1日开始的半年时间 规格:20秒(每天7次) 其中三个时段必须有: (1) 8:30—10:00 (2) 11:00—13:00 (3) 16:00—19:00

9.1.4 户外展板

地点:飞机场入口处、市内各大酒店区路段、地铁 时间：一年

9．1．5 车身

公交路线：经过酒店区路段的公交车及G交会路段的公交车 时间：一年

10公关活动策划及现场包装

10．1 部分公关活动策划 活动一：

主题：会展物业经济研讨会 时间：

在奠基与内部认购初期。 内容：

邀请房地产行业内人员、经济专家、国际性会展商等在本项目所在地F 进行现场查看后，研讨C市国际性会展中心对周边物业的升值力，中国加入WTO之后，对本项目的升值力度，分析地钱对项目的升值程度。 邀请参加的人员：

C市及P江三角洲的房地产行业高层管理人士，会展商、经济专家教授、政府相关部门官员。 目的：

一方面，通过这次研讨会，借助媒体的手段，从侧面把本项目的信息向社会传送。

另一方面，这些高收入者有很强的投资意思，如果他们识意到这里的升值潜力，他们自己会去购买本项目的物业，甚至会介绍亲戚朋友来此购物业。

活动预算：5万元 活动二： 主题：鸡尾酒会 时间：奠基的晚上 内容：

邀请一些在C市或P江三角洲的外资公司、中外合资公司的中高级人士来参加本项目举办的鸡尾酒会。向他们介绍这里的环境、交通、更主要是介绍这里的国际性会展，本项目的物业是外卖的。他们在职里购置物业可以方便他们以后的工作等。 邀请参加的人员：

外商中高级人员、国内驻穗大型企业中级职员，政府相关领导。 目的：

通过向这些人传递本项目信息及相关信息，他们可以购买本项目的物业。 另一面，他们可以把这些信息向他们的朋友，同事传播。 活动预算：8万元 活动三：

主题：网络智能化新技术展示 时间：内部认购期 内容：

通过长城网络公司电脑工程师们的现场展示，介绍本项目采用国际最先进最系统最全面的小区网络技术。如远程电视电话会议、家电INTERNATLON化，智能化消防、安全、物业管理、各程网络化服务配送等。邀请参加的人员： 长城网络公司、礼仪小姐等： 目的：

活动预算：3万元 活动四：

主题：C市所有会展中心环境评比活动 时间：动工前 内容：

请C市环保局的人士对本项目周边的自然生态环境与其它市区的自然生存环境进行一次评比，评比内容；空气质量、大气气压、大气湿度、风向、污染程度等。 邀求参加的人员：

C市环保局、市政府相关部门 目的：

旨在向社会传递，本项目所处之地是C市保存最完好的自然生态社区，历史景观保存最好的社区。 活动预算：3万元 活动五：

主题：LOFT、MORE辩论大会

目的：通过对LOFT等新概念的正反双方的辩论，扩大本项目的超前卫性影响。 时间：开盘时 活动七：

主题：会展中心商业旺地论坛

时间：内部认购期间 内容：

邀请业内行家，著名专家学者，政府规划部门领导一起分析会展中心商业圈的形成前景与商机并各由大报纸、电视台、网站大力渲染此活动，为全C市民展示一幅会展中心商业区的美好蓝图。 活动八：

主题：本项目公寓定价的辩论 时间：开盘前后

内容：通过正反双方的辩论，来为本项目的销售造势。

10．2 现场包装

10．2．1 硬性销售包装 10.2.1.1 售楼展示厅包装

售楼部是销售活动的重要场所,是物业展示的窗口,是引导客户认识楼盘的重要表现形式,它的设置艺术是楼盘的形象代表和物业价值的体现.因此,在售楼部的设置上要引起充分注意. 主格调:

中高档、大气、明快、敞亮、亲切、尺度适宜。 位置选择：

可考虑在8万平方米的地块上建立售楼部，一是这块的自然环境优越，二是可以很过地看到蕉洲塔。这一无声的信息自然而然地传递给看楼的客户。 功能分布

（1）接待区：接待台、销控台（板）主景画幅 （2）模型区：总体模型、园林模型、单元模型 （3）洽谈区：若干组谈判台椅 （4）签约区：（一般在售楼部二层） 其主要流程 下足定 下临定 签认购书 签正式合同 办理按揭

（1）主要建材和设备展示

外墙砖/外墙材料、门窗、内墙涂料、木地板、地砖、墙砖、洁具、橱具、吊灯、灯具等。 （2）声光效果演示：广告片、背景音乐、家居智能化系统 （3）灯光设计与布置；

这一点十分重要，环境照明、局部照明、背景灯、顶灯、地灯，注意光的布局、亮度、灯具形状和造型等。 （4）特殊要求：

·售楼部有两面均为大面积落地玻璃

·售楼部入口广场要有下沉式大面积水景或跌级式水景，且要有大面积草坪 ·示范单位离售楼部不要过远，最好去看样板房要经过示范绿化庭院。 ·其他销售设备、电话、传真机、电脑、饮水机

10.2.1.2 样板房

样板房是销售活动进行的场所,是提升产品形象的重要手段.好的样板房可扩大期楼的销售效果,为销售人员进行宣传

提供有力帮助，同时，项目应精选规格、间隔、户型优秀的单位，在朝向、景观较佳的方位，选用上乘材料、精细手工、独特新颖的设计，依照确定的装修标标准化进行样板房的设计与装饰。 原则要求：

温馨、和谐、人性化

10.2.1.3 示范园林景观

可考虑在售楼部周边设置，面积不应小于300㎡，要有含一定坡度变化的大面积植被草坪、各类型树木。要注意树种、树型、色彩的配塔。小品、座凳、灯具等园林景观的整体风格要协调统一，并与建筑整体风格和示范单位相协调，园林尺度和比例均很重要。要有水池、喷泉或其他水景，切忌过于简单平直，又要避免变化繁复、盲目堆砌、更要避免画蛇添足。可考虑苏洲园林风格、岭南园林风格或新加坡园林风格等。

围墙的设置与内容展示

项目坐落于蕉洲国际会展中心旁，与前面的公路相接。无论是在土建施工阶段还是在楼盘销售阶段，公路对本项目都会存在一定的影响。因此围墙的筑砌除有把小区与马路相分隔的功能外，还会在销售宣传环节中起到举足轻重的作用。我们可以根据本案的定位，把优越之处和卖点等内涵在围墙中体现出来。在制作方面要达到新潮别致和温馨舒适，再配以鲜艳的颜色和灯光照射，必会吸引行人和参观者的目光，达到展示本项目的品牌及形象，提升档次，进而增加买家的购买欲望。围墙广告效应具有长期性的特点且费用不大，作用不容忽视。其内容可以包括： （1）

小区效果图、楼宇效果图、区内园林环境；

（2） 区内成熟的生活配套设施； （3）人性化的建筑规划与户型设计

（4）凸显区内的健康、运动、文化理念和周边浓郁的文化氛围； （5）室内装修及时尚家居；

（6）项目名称、发展商名称、销售热线。

10.2.2 软性销售包装

10.2.2.1 发展商实力与形象的包装

买家在进行物业选购时，除了对楼盘的素质及价格有要求之外，发展商的背景和诚信亦是一个十分重要的影响因素，对历史、业绩和知名度不高的发展商，则需花费更多的时间、人力物业、财力才能从市场上得到买家的信任，显然发展商品牌形象的树立，不仅直接影响项目的推广销售，而且是今后再开发的天然资本和无形资产。利用本项目开发过程，加以大力推广。

（1）设计、撰写及制作专业性的公司简介，再配合办公现场的装修及员工服饰、素质、态度等间接表现，务求能予外

界一种专业严谨的形象；

（2）长期循序渐进的软性攻势，宣传贵司的企业形象，并将之逐步融入目标销售市场之内。通过介绍访问贵司的主要

负责人，提高企业亲切度和熟悉度，通过介绍贵司的内部框架。

（3）项目发展与贵司形象宣传相配合。通过项目的开发建设提高发避孕药商的知名度，同时又以发展商的知名度促进

项目销售。

10.2.2.2 物业管理品牌包装

物业管理品牌效应主要体现在对销售的促进作用上，能给物业、发展商带来良好的形象。在销售过程中，名声大、口碑好的物业管理公司，会使客户对所售物业产生信任及将来感到安心的重要因素之一，物业管理公司，会使客户对所售物业管理主要体现在三个方面；收费标准、服务内容和管理水平。由于本项目分期发售，那么小区在前期的环境还没有完善，势必影响物业管理的开展，同时买家也会对来小区的管理水平提出问题，因此，可考虑在销售过程中选定定家知名度较高的物业管理公司中，或者组成一支精英管理小组。

11 品牌战略

发展商树立起一个好的品牌之后，将可以长期利用。而且在以后的项目宣传推广中，利用地区品牌优势，可使成本降低，同时也令客户不会产生陌生感、不信誉的犹豫感。品牌战略以发展商为基础，并且本项目建立起来的品牌具有延展性和联想性。延展性能顺延到下一个项目，联想性却当客户想到其中一个项目时，市民会自然而然地想到发展商的其它项目。

11.1 命名方案

中城置地国际有限公司蕉洲项目策划组通过对C市会展物业及高级公寓、豪华公寓等的市场调查，街区功能调查、竞争对手楼盘调查以及对外商人文的调查依据本项目所处的地块、结合本项目的定位提供一些命名方案供选择。

整体项目名称 小地块

·联合会展国际公寓 ·环球会展国际公寓 大地块 ·水天别苑 ·天水一轩 ·森林别墅 ·亚马逊地带

11.2 项目VIS系统建立

建立一套VIS统一的形象视化系统，它将会有利于整个公司的远景运作及项目的推广。VIS系统建立由策划统一策划，由专业广告公司配合协助设计及制作。 VIS由核心部分及其延展部分组成：

11.2.1 核心部分 (1)项目名称 (2)项目标志 (3)标准色 (4)标准字体

11.2.2 延展部分 (1)工地环境包装视觉 (2) 营销中心包装设计

VIS的建立是由许多公司中或部门互相配合建立起来的.下表进出VIS相关部分的设计公司或主要负责公司. 1 2 3 4 5 6 7 8 标志 内容 LOGO 围墙 路牌 条幅 彩旗 绿化地带 工地现场 礼品 配合公司或部门 策划公司、发展商、广告公司 广告公司、发展商、广告公司 广告公司、策划公司、发展商 广告公司、策划公司、发展商 广告公司、策划公司、发展商 园林公司、策划公司、发展商 物业管理公司、发展商 广告公司、策划公司、发展商、礼品 制作(负责)公司 广告公司 广告公司 广告公司 广告公司 广告公司 园林公司 建筑公司 礼品公司、广告公司 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 宣 传 印 刷 品 楼书 单张 认购须知 楼价表 公关活动场景 保安 办公用品 背景音乐 售楼员面貌 售楼部制服 专用便笺及演算表 内容 策划公司、发展商、广告公司 策划公司、发展商、广告公司 策划公司、发展商、广告公司 策划公司、发展商、广告公司 公关公司、公关部 物业管理公司、发展商 策划公司、发展商 策划公司、发展商 策划公司 服装公司、发展商、策划公司 策划公司、发展商 配合公司或部门 策划公司、发展商 装修公司、策划公司、发展商 广告公司、策划公司 广告公司、策划公司 广告公司、策划公司 广告公司、策划公司 公关公司 物业管理公司 策划公司 策划公司 策划公司 服装公司 策划公司 策划公司 策划公司 装修公司 20 21

各种专用表格 售楼部装修设计 12.1 效果测评形式

12.1.1 进行性测评

在营销推广中,对市场的反应和客户的数量和质量及客户的意思实行收集并分析.即时动态地对营销推广细节进行健全和修改.每天都要进行统计分析当天(当周)询问客户的层次和数量,以及所销售的面积及销售额,对上一天或上一周的销售率的升降,并做出一天小结,一周报告,依据情况进行调整.

12.2 实施效果测评的主要指标

12.2.1 销售收入

销售收入分为两部分,销售面积、销售额在一个阶段的销售面积和销售额与用去的营销成本比来分析出该段内的营销推广效果。

12.2.2 企业利润

通过在一阶段内企业所达到的利润率来反映以前的营销策略及推广手法的评估.当营销处于强势推广期时,企业利润利到最大化,如果这最大化的利润不能表现出来,说明整个策销重点不当,应做出应对策略.

12.2.3 市场占有率

12.2.4 品牌形象和企业形象

项目品牌形象和企业形象经过阶段性推广之后,在市场民心中到底表现什么样的形象.市民心中的形象即为本项目或企业形象效果.

以上这些都可以通过一些表格的形式进行统计,或调查统计分析得出结果,依相应的市场反映经验和指标来进行修正。

最低成本传播法则

“全案策划模式”为房地产项目设计了低成本的传播方案，其目标是：一分钱广告投入，要有10元效果。 对传播的优化与整合，是降低成本，系统提升效果的基本原则。 “全案策划模式”分阶段传播策略：

1、打桩前：培育市场，扎根基，逐渐涌透、升温、偏重策略性的系列广告； 2、升温期：开始加速启动，整体宣传要稳、狠，为开盘的冲刺积蓄足够的势能； 3、沸腾期：集中火力，强势启动；

4、保温期：配合项目整体进度，延续沸腾期的温度，充分利用口碑传播； 5、再沸腾：为迎接新的一轮销售热潮，再次冲刺，利用优势兵力取得最大战果。

第[1]部分

市场分析研究

住宅项目发展策划报告

本部分目录 1 宏观环境研究 1.1 本市房地产市场环境 1.1. 1本市人文环境 1.1. 2本市房地产行业环境 1.1.3 经济环境 1.1.4 政策环境 1.1.5 申奥成功对本市房地产市场的影响 1.1.6 成功入世对房地产市场的影响 1.2 本市房地产市场发展现状分析 1.2.1 本市房地产市场总体投资状况 1.2.2 本市房地产板块市场竞争状况分析 1.3 本市“效区化发展”开发模式趋势预测 2板块市场研究（略） 3 买家行为研究 3.1 消费者特征分析 3.2 消费者心理习惯特征 3.3 本市房地产买方市场需求特征 3.4 本市买家对运动与健康的认知程序 3.4.1本市居民所喜欢的运动方式 3.4.2 本市居民心目中所了解和崇拜的运动明星 3.4.3 本市居民对孩子教育的重视程度 3.5 本市买家对精装房的认知程度 4 市场分析总结 4.1 市场环境 4.2 产品市场 4.3 消费环境 (因本部分内容涉及商业机密,故略去)

市场定位与主题概念

本部分目录 1本案竞争力分析 1.1 本案条件与资源分析 1.1.1 条件分析 1.1.2 资源分析 1.2 本案的SWOT分析 2竞争态势分析 2.1 板块市场竞争分析 2.1.1 本案所在板块竞争市场分析 2.2 市场细分缺口分析 2.2.1 部分形态分析 2.2.2 产品缺口 3 项目发展定位 3.1 发展商定位 3.1.1 发展商形象定位 3.1.2 发展商经营理念 3.1.3 发展商竞争理念 3.2市场定位 3.3 项目定位 3.3.1 项目形象定位 3.3.2 首期价格定位 3.3.3 目标客户群定位 4 主题定位 4.1 ×推荐主题方案 4.1.2 诠释“五环新生活” 4.1.3 五环新生活的构筑模式; 4.1.4 “五环新生活”的支撑要素 4.1.5 五环新生活的分期主题 5 本案核心部分力体系的建立 1 本案部分力的分析

1.1 本案条件与资源分析

在了解市场环境对案的影响前提下,对本案现有的各种资源进行整合,寻找目标市场,充分发挥整合能力以提高本案的部分力.本节仅对一般初步条件进行分析。

1．1．1 条件分析 1.1.1.1 用地条件（略）

1．1．2城市发展和规划条件（略） 1．1．3 项目成本条件（略） 1．1．2资源分析 规模资源（略）

品牌资源

本案作为奥林匹克花园的连锁项目之一，先天打上“奥园品牌”的烙印。奥园品牌在全国各主要城市启遍地开花，南奥、上奥、广奥等奥园的热销便为明证。奥园品牌在市场上已获得了一定知名度，形成了产品品牌统一的标识，这些品牌前期发展成果，是本案引入即有的经验及战果，也是本案最重要的优势。 小结

通过对项目的条件与资源分析，得出本案的发展方向为相对低价位、高品质、高附加值的具有良好的性价比的项目。

2 竞争态势分析

由于本项目的市场定位必将更多地锁定×市城区消费群体，本项目的竞争格局将不仅限于区域本地的开发项目，更包含于整个大范围的规模型主题型开发项目。

2．1 板块市场竞争分析

2．1．1 本案所在板块竞争市场分析

本案所在位置处于××板块的房地产竞争还未形成，但各家发展商已暗中积蓄力量，可以预见，如此之大的土地储备，将会导致此板块房产市场的激烈部分和火爆局面的出现，而且从已掌握土地储备的情报来看，此板块可预见的竞争形态将是大规模项目的竞争模式，因此，此部分将不是短暂的而持续的，故本案一定要在市场定位上充分考虑可持续发展性。

以下将从几方面对××板块的部分状况作出分析。 2．1．1 形成竞争的主要机会点（略） 2．1．2 板块内市场部分状况（略） 2．1．1．3 板块内竞争关系分析

板块内的多家竞争关系是肯定的，本案首期主要竞争对手是短期竞争对手，是相对容易化解不对称竞争关系，而对于中长期对手（大盘项目）的竞争也是肯定的，是对称竞争关系。奥园开发与营销模式的导入全过程是本案对应所有竞争关系的核心，有必要重点强调。

由于××板块是房地产市场的空白点，竞争关系一旦明确化，必然会现恶性的竞争局面（打价格战）与良性竞争局面（共存共荣，引发温江板块长温）。我们对于竞争关系的预测是：（1）在中短期，由于短期对手数量较多，恶性竞争出现的机率偏大；（2）中长期，由于短期对手的影响力的大削弱，中长期对手的大盘模式加强，则良性关系出现的机率会较大。

本案首期定位要就要以“价廉质优”为核心，首先占据一定的市场份额与相当大的影响力，再从后续开期，逐步回升价格以适应整个板块可能出现的良性竞争，在全程开发中，强调突出性价比，这也是“奥园模式”的一大特点。

可类比项目分析

项目 × × 音 乐 花 园 × 打文化牌的典型楼盘，所谓的旅游房产中国传统的院落式建筑，户型为三层中均价在2400元/平方米 为占地过千亩的大盘，紧临300亩的森林公园，为××音乐花园的升级版 以120-180平方米的错层和跃层为首期主力户型。 预计在1200-1600元/平方米 项目特点 主力户型面积 价格 目标市场 主要针对×市消费者、高新西区的消费群及省内消费者，集中在30-40岁的中青年人和50负以上的老年人 以40-60岁的中老年人为主，购买目分析 其行为能影响整个区域市场的消费信心，该盘有优越的自然条件和配套条件，加上开发商具一定的品牌，销售前景看好。 属于全新概念的项目，目标客户定位准× 古 城 概念。楼盘主题鲜式排层，4-6间排屋户型面积在180-220 的分为居住、养老、投资、其中以前两类居多。 确，并有品牌信心保证。目前销售理想，与本案可类比性不强，但一定程度上反映区域消费市场消费特征。 明，创新，产品到位。 围成一个院落，主力× × 音 乐 花 园 × × 花 园 占地2500亩，是区域内档次最高，规模最大的项目，将景观融入地形，提出“平原都市的坡地生活” 100-130平方米 小户型公寓2500-2800元/平方米花园洋房3400元/平方米联体别墅4800元/平方米 × × 花 园 × × 名 城 ×× 国际高尔夫社区 结 论

项目事地2500亩，由××集团、××药业合作开发，资金实力雄厚，但缺乏开发经验。 从以上各项目的简单分析情况来看，开发商实力都相当雄厚，而项目规模都相当大，以多层为主的物业占了相当大比例，均价都在2000元以上，而且面积普遍大，只有锁定金领阶层的××名城，户型面积还经较适中，从而销售速度相当快，在目标客户定位在大多项目特别是近效项目都瞄准了高端消费群体，这给郊区的大夫规模中高档物业预留了大量的市场空间。 以单体别墅和双体别墅为主 2200元以上 此项目主要瞄准高端消费者 小区以休闲、健康、运动为买点，高尔夫社区为主题，力争打造×市真正的别墅 位于二环××南路；发展商实力雄厚，开发经验丰富。 80-89 120-129 共占地1400亩，处于城西二环外 120-160平方米 电梯：3300 联体：5300 单体：7800 城市高收入阶层；中老年消费为主；从事金融，商业的为主。 政企联系、规模大定位档次高，物业管理专业程度高。 呈多样化，为老年人，青年消费者，中高入群体。 从产品来说，呈多样化开发，可以满足不同的目标消费群体，整个楼盘的手法比较超前。 是××一个典型的大盘，音乐主题型楼盘。 以120-160平方米及160-220㎡为主力户型。 1200-1900元/平方，均价为1600元/平方米 主要为市内消费者，多数为市内中老年消费者。 在产品和配套上与主题脱节，主题景观感内容空间。 2．2 市场细分缺口分析

2．2．1 竞争形态分析（略） 2．2．2 产品缺口（略）

3 项目发展定位

根据项目SWOT分析及项目所具备的市场竞争分析，以及结合×市房地产的市场需求及发展商的实力和决心，敞司现将

项目做如下发展定位。

项目发展定位 发展商定位 市场定位 项目定位

主题定位 形象定位 客户定位 产品定位 价格定位 3．1 发展商定位

用奥运精神打造金牌社区 3．1．1 发展商形象定位（略） 3．1．2 发展商经营理念（略 3．1．3 发展商竞争理念（略）

3．2 市场定位（略） 3．3 项目定位

3．3．1 项目形象定位

健康的、有活力的、清爽的、现代的、耳目一新的形象

并通过规则设计、建筑单位设计、园林景观设计和运动教育、配套、生态、文化等充分的表现出来。

3．3．2 首期价格定位

首期多层住宅的均价区间：（略） 首期低层公寓均价区间：（略） 首期双跃公寓均价区间：（略）

3．3．3 目标客户群定位

针对本案所处区域对×市大市场环竟；向往简约、休闲运动、健康生活的首次、二次置业者。 目标客户细分（略）

4 主题定位

4．1 ×市奥林匹克花园主题主案 4．1．1 推荐主题方案 方案一

名称“五环新生活”

解释五环旗下都市休闲运动社区，展示现代理想新生活 诉求语：“迈进五环新生活”“享受现代新生活” 口号：新生活的领跑者 本案主题核心价值的形式 流程

主题核心价值的两面性

A、能切切实实的体现五环新生活的现代产品 B、有力的借助奥林匹克这个载体进行营销

两线有机结合起来，以软硬件相结合，为开发商与买家实现最大价值的双赢。 奥林匹克主义

奥林匹克主义是将身心和精神方面的各种品质均衡的结合起来，并使之得到提高的一种人生哲学。它将体育运动与文化和教育融为一体。奥林匹克所要建立的生活方式是在奋斗中体验乐趣、优秀榜样的教育价值和对一般伦理的基本原则的推荐推崇为基础的，离开了教育，奥林匹克就不可能达到其崇高的目标。

4.1.2 诠释“五环新生活”

在“更快、更高、更强”的奥林匹克格言下，以奥林匹克主义将身心和精神方面的各种品质均衡地结合起来，并使之提高到一种人生哲学，将这种超越界限、意识形态和社会地位的差异以体育运动的手段使之融合起来，而建立一种以在奋斗中体验乐趣的生活方式。并把这种生活方式，适度超前的研究、升华和提炼，将其融合、演绎到房地产开发之中，形成一运动、健康的文化为一体的社区生活。

4．1．3 五环新生活的构筑模式： 奥林匹克主义：

（1）奥林匹克主义的中心思想是人的和谐发展 （2）以运动为途径

（3）体育运动与文化教育融为一体

（4）将身、心和精神方面的各种品质均衡地结合起来 （5）建立一种以在奋斗中体验乐趣的生活方式。

这种以生态环境、配套设施建立在奥林匹克花园产品之上为基础，在奥林匹克主义的指引下，以体育运动为途径和载体，将教育和文化有机地结合起来，将人在身、心、精神达到一种均衡、和谐，从而上升到人生中的一种生活的至高境界，即在奋斗中体验乐趣的生活方式。 4、 “五环新生活”的支撑要素

五环新生活 奥林匹克主义 运动 生态 教育 配套 文化

主题核心价值的两面性

A、能切切实实的体现五环新生活的现代产品

B、有力的借助奥林匹克这个载体进行营销传播和推广

两线有机结合起来，以软硬件相结合，为开发商与买家实现最大价值的双赢。

奥林匹克主义是将身心和精神方面的各种吕质均衡的结合起来，并使之得到提高的一种人生哲学。它将体育运动与文化和教育融为一体。奥林匹克所要要建立的生活方式是在奋斗中体验乐趣、优秀榜样的教育价值和对一般伦理的基本原则的推崇为基础的，离开了教育，奥林匹克就不可能达到其崇高的目标。

4.1.2 诠释“五环新生活”

在“更快、更高、更强”的奥林匹克主义将身心和精神方面的各种品质均衡地结合起来，并使之提高到一种人生哲学，将这种超越界限、意识形态和社会地位的差异以体育运动的手段使之融合起来，而建立一种以在奋斗体验乐趣的生活方式。并把这种生活方式，适度超前的研究、升华和提炼，将其融合、演泽到房地产开发之中，形成一种运动、健康、和谐的生活形态，即奥林匹克主义的指引下将运动、教育、文化有机的结合起来，旨在倡导一种健康、科学、文明的生活，在为业主构筑融入健康的身心，健康的生活观念、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长、健康的成长、健康的环境、健康的文化为一体的社区生活。

4．1．3 五环新生活的构筑模式： 奥林匹克主义：

（1）奥林匹克主义的中心思想是人的和谐发展。 （2）以运动为途径

（3）体育运动与文化和教育融为一体

（4）将身、心和精神方面的各种品质均衡地结合起来。 （5）建立一种以在奋斗中体验乐趣的生活方式。

这种以生态环境、配套设施建立在奥林匹克花园产品之上为基础，在奥林匹克主义的指引下，以体育运动和载体，将教育和文化有机地结合起来，将人在身、心、精神达到一种均衡、和谐，从而上升到人生中的一种生活的至高境界，即在奋斗中体验乐趣的生活方式。 4.1.4 “五环新生活”的支撑要素

奥林匹克主义 以人的和谐发展为核心 运动 教育 文化 运动 生态 教育 配套 文化

五环新生活的支撑要素为:运动、教育、文化、生态、配套 1、运动

运动是达到健康的最基本的手段，以体能锻炼为主，以达到身体健康为目的。 法国启蒙思想家伏尔泰有一句名言： “生命在于运动”

保持脑力和体力协调的适量运动，是消除疲劳，预防疾病，强健体魄，保证健康，延年益寿的重要手段。对于运动，我们有四种不同的方法来实现。 有氧运动

外在身体活动，通过消耗人体能量，休息，得到超量恢复而增强体质； 无氧运动

外静内动，通过一系列的呼吸、意识调节，降低人体基础代谢，使人体处于类似动物的冬眠状态，从而调节机理，改善人体各器官的机能，促进人体健康。 益智运动

通过锻炼智力、训练平衡、调节心态的运动，使人的智力得到增进，达到益智的目的。 休闲体育运动（轻体育）：

是指非劳动及工作时间内以各种“玩”的方式来求得身心的调节与放松达到生活保健、体能恢复、身主愉悦目的的一种业余生活。

休闲：是指人们以自身的生活方式愉快的自愿做的事情。休闲历来是人类生活、生命的一个组成部分。希腊哲学人亚里士多德就这样谈化“休闲”；摆脱必然性是终身的事情。而它是指一个短暂的期间。从而达到一种与万物合一、消除了人我分别，内外分别的境界，有一种“从心所欲，而可越距的自由”。

×市是休闲另类的的现代化潮流的裹扶中却让人因城中有数不尽的茶馆和龙门阵，有畅销的报纸和声声可息的小麻烦，有“冠者五六人，童子六七人“乐游农家乐，有不高的收入不不低的享受、美女、美食、十数万私家奥拓悠游于城市之间，整个城市节奏迥然于现代都市的管弦乐，×市人，休闲并可影响大追求。

这是× 市人所具有一种本土休闲特色，故×市奥园的体育运动主要以休闲体育运动为主，突出一个娱乐性、观赏性、参与性、休闲性，以竞技运动为辅。 健康运动要点：

1）由于小区规模大，在运动设施上要强调齐全、大众化、突出技术与理念的创新，力求新奇、超前、让人耳目一新； 2）“动动、健康”都是人们追求人生终极目标的过程与阶段，本案要做到“新生活方式”、“自我实现”的新高度； 3）由于该项目在成本控制上要求较高，所以建议以“泛体育馆、泛体育场”的概念，增加室外体育设施，降低成本。 4）要注意为不同年龄层住户提供细分的“健康概念”与“运动设施”。 示范：

美丽来自健康——女性 成就来自健康——男性 财富来自健康——职业阶层 快乐来自健康——儿童

运动 生态 教育 配套 文化 成长来自健康——青少年 幸福来自健康——老年人 5）无处不在的运动

除了有更多的体育设施如球类场地、体能器械外，住区最好能有一些运动量大但不剧烈、时间长但不枯燥的非常规项目（如迷你高尔夫、儿童NBA球场、休闲水景、健康长廊）作为主打。 6）智慧运动+健康游乐

本项目关注人类永恒的主题——运动与健康、娱乐与休闲，整合生态观光农场、主题公园、游乐、运动体育等模式。直接契舍未来追求的潮流；注重运动、健康与娱乐需求的融合，构筑了全新的休闲娱乐、健康与运动概念。

核心启动入市法则

·入市决定项目最终成败的70% ·“全案策划模式”为大中型住宅项目设计了“核心启动区”，这是一个由样板房、样板环境、售楼部、未来生活展示、热烈现场氛围渲染、人群有效组织等软件共同构成的项目“引爆器”

在开盘时，即可开始以农作物种值的观赏性为主，交由专业机构种植和经营，公司只做指导性工作，并藉此展开

丰富多彩的活动。

少儿游乐区，以少儿的一般活动项目为主。例如设一个多功能的海盗帆船，该船可供摄影、攀爬、溜索等少儿的活动节目。

7）强调对青少年的素质训练

面向青少年的“森林化园”，有植物园、鱼乐园、丛林单车、生态农庄、水上乐园、旱地喷泉等等。健康会所和中央绿地有许多煅炼学生智力，培养健康心理和情感的素质教育活动.如;各种航模、电器组装、电脑设计、标本制作、武术、攀岩、乒乓球、雕塑、烧陶、绘画、音乐、交心座谈会，还有自动服务。

8）在小区的硬件设施上，以小区丰富的运动设施为支撑，其中包括以运动为主题的多功能会所和小区内丰富的室外运动场地和设施。

9）会所设置儿童游东场、乒乓球室、台球室、健身房、体操室、壁球室、棋牌室、羽毛球、篮球等。 10）室外设置网球场、嬉水池、青少年素质训练基地、桥世界等。健康步径、国术广场、迷你高尔夫等设施。 11）同时，小区内细部的设计考虑应有利于运动，如路肩做成圆角，利于溜冰、滑板运动等。 2、教育

运动 生态 教育 配套 文化 “五环新生活”所提供的教育，是倡导从负一岁到一百岁的终身教育模式，将定位为精英教育，是在运动中，在各种竞争中、在奋斗中塑造精英，缔造冠军。

从负一岁的胎教开始到学前教育，将与国内知名双语幼儿园联合办学，并不断挖掘和培训孩子的各方面特长，以中国

精 英 基础教育 素质教育 延续教育

最优秀的各级名校构筑完善的名牌教育链，并引进多元化、系统化的教育机构，构筑精英人士优越的终身成长 环境，建设并且培养集社会精英和世界冠军为一体的健康成长的设施和条件。

一个人是否从小受到正规的教育及其受教育程度，直接影响到人的世界观和人生观，影响到人的心理结构、心理素质、思维方式及精神世界的充实、丰富和完满。

在小区以与×市名校联合办学或成立分校等方式，为小区营造良好教育氛围，使小区居民的子女从小开始受到完善的教育，同时开展素质教育并结合社区文化活动为小区居民子女提供健康成长的环境。 素质教育：

致力营造具有国际文明水准的居住和冠军摇篮，使素质教育走出课室，走出学校，融入社会生活的每一个角落。最终为高速成长中的精英人士及其子女，提供一个全方位的最佳成长空间。（乒乓球学校、青少年素质训练基地、亲子乐园、健康农庄、奥林匹克学校）

除常规学校教育外，举办多种素质匹克知识培训

音乐艺术班：钢琴、电子琴、小提琴、古筝、二胡等多种教学训练班 舞蹈艺术班：民族舞、现代舞、芭蕾舞等多种教学训练班 美术班：绘画、雕塑等 书法班： 体操班： 延续教育：

为社区业主提供各种成人专业培训，对正在从事工作或在新区内建立，网络远程教育系统，让业主在家也能学习，体现真正的“活到老、学到老”。

现代人已经越强烈地意识到，这习是一个长期的、终生的系统工程，终生教育形成了人们生活中一个十分重要的内容。 我们针对现代人际点终生教育分成三大类型 1） 事业充电型 2） 丰富生活型 3） 人生提升型 4） 3、文化

运动 生态 教育 配套 文化 奥林匹克主义认为，体育只有和教育、文化紧密的结合，才能更好地发挥其促进人全面、和谐发展的功能，“奥林匹克主义是超竟技运动的，特别是在运动、艺术和精神融为一体而趋向于培养一个完整的人。”体育运动是人类文化现象之一，奥林匹克当然属于文化范畴，是一种世界性的全人类文化。从全人类的观点出发，对奥林匹克这一世界各国人民共有的财富，人类文化的结晶做出更完整的认识，必须跨出狭小的天地，冲破传统思维方式，在短期与文化的海洋中畅游，才能找到现代奥林匹克精神的真谛，奥林匹克属于全人类，奥林匹克文化则是这一人类财富中的精髓，觅其精神实质，才能真正地拥有它和被它拥有。 社区文化

奥林匹克与文化的结合体现着体育运动能够达到人的和谐发展的思想，而这可以追溯到古希腊。古代雅典的教育强调体育的作用，认为通过体育运动可以使人道德高尚、内心充实、体魅健美、举止高雅。奥林匹克主义继承了古希腊传统，向全世界大力宣传体育在现代文化中的作用和现代文明中的地位，鼓励人们积极投身到体育运动中，其目的是使人得到全面发展，成为高尚、公正、自由、坚强、智慧、健美的人，不仅拥有健康的身体和清醒的头脑和坚强的意志，成为现代社会需要的人才。 社区文化的构筑原则

×市奥园的社会文化必须秉承奥林匹克文化的基本精神，这是一个前提。我们将×市奥园社区文化构建的原则设定为如下三大点：

一、将体育文化作为社区文化的媒介，将奥林匹克体育运动的规范作为社区生活的重要规范之一。

二、运动是一种国际化的语言，所以，社区文化设定应遵循国际化原则的。没有种族歧视、尊重各国文化，各阶层平

等互爱、和谐共处、具参与意识的社会公德心。 三、具有强烈的社会公德心。

实际上，奥园社区文化是奥林匹克文化的一种嫁接。萨马兰奇曾给予高度评价：“我向‘奥林匹克花园’居住小区的开发建设者表示祝贺，你们的概念符合大众体育和休闲运动所倡导的方式”。奥林匹克文化起源于人类日常生活、劳作的优秀体育文化，是一项健康的生活哲学，将其引入×市奥园社区文化中去具有现实的操作意义。我们期待这项充满活力的、人类先进的价值观能够得到社会的广泛认同。 社区文化的描述

通过我们牟×市奥园社区文化的深入研究，我们得到×市奥园社区文化的最主要利益点，那就是“在体育运动是人类非常健康身心，希望达到“更强、更高、更快”的人生境界。因此，运动使人奋进，充满希望。运动可以成为各个年龄层、各个阶层的共通语言，运动充满乐趣，可以留下激动人心的记忆，是生活中的宝贵经历。因此，运动是一件非常美好的事情。

对于最需要通过运动来提高健康水平的现代人来说，运动往往是奢侈。因此，能够心情地、方便地运动已经成了高质量生活的标准之一。

能够非常方便地享受运动的乐趣，能够便利地得到运动的科学指导，能够通过运动这种媒介与家庭、邻居充分沟通、增进理解、和睦相处，这样的生活无疑是一种现代人梦寐以求的理想生活。

本项目策划力图通过社区文化活动营造和谐的人际关系氛围，使小区居民生活在和谐、友善、积极、上进、健康、乐观、豁达的人际氛围中，从而使人从身、心两方面都得到良好陶冶和濡染，使人生更充实、美满。 如：

1） 小区业主联谊会，举办定期和不定期的业主联谊活动，增进小区居民的相互了解、沟通、互助、互爱。 2） 业余运动队：包括业余长跑队、业余羽毛球协会、业余网协会、业余乒乓球协会等，不定期地举办各类集体活动

和比赛，以擂台赛的形式评选月度冠、亚、季军、季度冠、亚、季军，年度冠、亚、季军。

3） 业余艺术团：包括业余合唱团、业余钢琴艺术团、业务舞蹈团、业务秧歌队等多种门类、多种形式的艺术团，定

期或不定期地举办各类相关培训、排练、比赛、演出。

4） 小区通讯：办一份报纸或杂志，作为小区居民沟通、表达的一个桥梁，栏目可包括进事新闻及评点、小区新闻、

物管动态、业主心声、文艺作品、知识讲座、趣闻轶事、幽默笑话等等。并定期在小区举办有奖征文评选活动。 5） 小区广播站

6） 其他，如评选小区最和睦家庭、最恩爱夫妻、最可爱宝宝、最健康老人、最有成就先生、最美丽贤慧妻子、最茁

壮成长少年、最积极上进青年?? 在小区营造健康向上，友好和睦的社区氛围。

×市有着悠久的历史文化以及×市人所热崇的足球文化、休闲文化等。在这么多的具本地气息的文化中，我们将其融会贯通于奥林匹克文化形成具有浓郁×市本土风味的×市奥林匹克花园社区文化，充分利用小区会所设施，如多功能厅、报告厅等，和小区室外共享空间作为活动场所。

物业管理部门配备专、兼职人员组成社区文化活动管理办公室，专门负责组织活动，如联络讲师，组织培训，布置场地等具体事务，编辑小区通讯，广播站等。

聘请市内专家作为小区社区文化活动顾问，作为培训、讲座老师，并可整合市内相关组织和机构作为协办单位。 4、生态

运动 生态 教育 文化 配套

做为五环新生活的诉求重点之一，绿色生态，在绿色奥运、科技奥运、人文奥运的指引下，为实现运动健康和谐的学雷锋生活理念：为了塑造×市奥元的“五环新生活”主题要求，引入绿色生态概念。 ×市奥林匹克花园绿色生态环境必须具备： 一是生态环境的功能 二是休闲生活的功能 三是景观文化的功能

要求人与自然、人与人之间能和谐友好共生的聚居群落，要求设计和施工单位要充分的利用自然环境节约资源，减少污染，在现代设计方面要以人为本，做到人与自然的和谐共生，在建造过程中则要使用高科技手段，尽量节约资源和土地，建造健康、舒适和节能的住宅。最终达到舒适、健康、高效、优美的目标。 居民对环境的要求为五个要素： 舒适、方便、安全、卫生和美观。

以“绿色空间”构筑“绿色社区”的空间网络

用传统空间布局手法已经很难达到“绿色社区”的空间，必须引进“绿色空间”的全新概念，将人与社区空间环境有机融合，来构筑“绿色社区”的空间网络。 1） 亲绿空间创造 2） 亲地空间创造 3） 亲水空间的创造 4） 亲子空间的创造 5、 配套

社区配套是社区向业主进行交流的实实在在的特殊载体，五环新生活方式要得以体现，必须通过具体的运动设施配套、教育配套、环境配套、景观配套、服务配套等支持，使之得以实实在在的体现。 运动设施配套 环组团晨径 环组团晨径 健康步道 下沉式网球场 高尔夫推杆练习场 五人小型足球场 水上乐园 健康步道

棋牌斋棋牌智力型运动场地 室外三人篮球场 草地保龄球区 亲子休闲运动地带 公共配套

奥林匹克管理中心（售楼中心、物管中心）

运动 生态 教育 文化 配套

奥林匹克商业街 幼儿园 绿化停车场 住户接班车站场

社区运动系统分支（室外简单运动场所下同） 高尔夫会所

青少年素质培训营地 奥林匹克学村（小学部分） 渔人码头水上主题会所 两仪会所

奥林匹克学村（中学） 社区图书馆 保龄球会所 景观配套 奥林匹克广场

奥林匹克沙龙主题花园广场 休闲嬉水池及景观点 高尔夫主题组团主景观带 青少年素质培训营地 水景主题景观带 足球主题组团副景观带 奥林匹克文化和长堤 休闲水岸滨河景观带 威尼期主题广场组团景观 棋牌斋中式园林院落景观点 乒乓球主题组团副景观带 荷花池景观点 两仪广场组团主景观 保龄球主题的组团主景观带 昂格鲁大道景观 TownHouse人造水景带 嬉水泳池景观点

4.1.5 五环新生活的分期主题 第一期

形象主题：阳光动感美洲风情 整体冠名： 1、美洲动感 2、阳光美洲

主题颜色：红色调系列（五环中的红色环）

形象主题的阐述：前期作为奥林匹克花园健康运动社区的五环新生活的首映式，高度概括了整个社区种类齐全的运动类型，通过各种运动达致身心健康，提示和导入整个小区的活力动感的第一形象感觉，美洲是五大洲中一个概念上充满新生充满活力动感的洲，以充满现代感和阳光气息的美国文化为主线，突出动感阳光活动、时尚、亲和上进的小区形象和生活氛围，在奋斗中体验生活乐趣，也与奥林匹克精神的自由、亲和（健康的人际关系）、自由相吻合。

第二期：

形象主题：生态绿色，人与自然和谐相融的澳洲风情 整体冠名：1、绿色澳洲

主题颜色：绿色为主的色调系列（五环中的绿色环）

形象主题阐述，作为奥园的第二期，以生态绿色活动以及友谊竞争运动作为小区运动主题脉络，通过绿色生态、人与自然和谐相融的澳洲风情，把上述2种运动的效果导出，达到一种人与环境相融、友谊和生态健康得到强化的生活方式，与奥林匹林克精神的公平、友谊、部分相吻合。 第三期：

形象主题：浪漫欧洲水城风情生活 整体冠名：1、欧洲水城 2浪漫欧洲

主题颜色：蓝色为主的色调系列（五环中的蓝色环）

形象主题阐述：本期以水上休闲运动为运动主线，营造一种亲水浪漫健康的生活方式，享受嬉水之趣。

强攻阶段 我认为今后3-5年内是我们的改革走到一个正在强攻的阶段。这实际上意味着人们的私人财富累积以及私人财富存量的构成，都在发生重要的质的变化的过程中，不动产作为一种私人财富，而且成为私人财富构成当中的一个重要表现形式的时候，卖房和建房这件事才有更多机会。 通过欧洲水城（威尼斯、法国尼斯风情）的浪漫生活风情，来演绎总体形象。突出浪漫中达致健康，水上休闲运动达致心境的和谐，健康相吻合。 第四期：

形象主题：睿智典雅的亚洲本色，龙文化与奥林匹克精神的融合。 整体颜色：以黄色为主的色调系列（五环中的黄色环）

形象主题阐述：本期以智慧运动为运劝主线，通过睿智典雅的亚洲本色来演绎，围绕以中国传统文化为主轴来展开，着重突出培训高尚情操，提升智商与情商，另一方面以人与环境的和谐为前提，来更好地达致这种提升。 第五期：

形象主题：热情奔放、豪迈野性的非洲风情生活 整体冠名：1、奔放非洲 2、非洲豪情

主题颜色：黑色为主的色调系列（五环中的黑色环）

形象主题阐述：本期以休闲运动为主线，以“玩”的方式求得身心调节放松，通过豪迈奔放的非洲原野大自然风情，达致身心健康，调节心理，进行休闲充电的生活方式。

5、本案核心竞争力体系的建立

基于本项目“×市最有价值的强势地产品牌”的战略定位，我们建立了如下品牌模式。 奥林匹克花园的核心竞争力可通过一个矩阵图进行描述。 1、品质与价格矩阵 2、形象与价格矩阵 3、品质与形象矩阵

奥林匹克花园的核心竞争力，正是由“高品质、高形象、低价格”三大要素构成的。奥园既不是单纯的“品牌战”，也非简单的“价格战”，而是一场精彩的“价值战”。

通过以上分析，我们可以将奥林匹克花园的核心竞争力概括为“建立在强势品牌模式基础上的介值战略”。

奥林匹克花园核心竞争力 实 实 实 现 现 现

实 实 实 现 现 现

功能的 心理的 经济利益的 品 质 形 象 价 格 实 实 实 现 现 现

1、 品质：

所谓品质，即以产品为基础，追求产品质素，以及怎样突出真相使用功能和升值空间。

作为住宅的本质不仅仅是提供了一个栖息空间，更重要的是七十年的生活时间。一种运动、健康、和谐的生活方式，皆在倡导一种科学、文明、有品味的新生活，这种生活的构成，不仅仅是优美的社区环境，舒适合理的居住空间。完美的生活配套和现现代化设施。还有与社区生活融为一体的各种运动设施，以精英式的社区文化教育、为业主构筑的社区文化、生活观念和行为等。

品质是对其社区硬件、软件的综合审查。本案必须在即定的奥园开发理念的指导下，为一个经济收入、文化倾向相同的人群和阶层提供以住宅为中心，包括其需求、偏好、各种生活配套、设施和管理服务的生活空间，并由这一生活空间具备在运动功能上、文化上的倾向，最终营造一个理想的家园。 本案除应具备起码的居住功能，还应具备运动功能、教育功能。 2、形象：

指具有良好的市场形象、具有良好的品牌形象，有其独特的美誉度和可信度，是在心理上的一种认知。 3、价格：是体现买卖双方经济利益的交叉点，也是实现买卖双赢的平衡点，买家的心理平衡暗品要物超所值。而卖家的心理平衡点是快速赚取更多的利润，所以要达到价格的平衡点，本案可以主要做到以下三点： A、产品创新 B、专业化的运作 C、低成本营销

价值战略

第〖3〗部分

产品策略分析

本部分目录 1 本市房地产产品描述 3.5.4 单体设计 1.1概述 3.6 智能化系统及物业管理 1.2本市房地产产品市场分析 3.6.1 小区智能化系统设置建议 1.2.1 规划设计 3.6.2 物业管理建议 1.2.2 建筑设计 4、成本估算与成本控制分析 1.2.3 智能化 4.1成本估算 1.3 本市房地产产品的特点与发展趋势 4.2成本控制建议 1.3.1 ×市房地产产品特点 1.3.2 ×市房地产产品的发展趋势

2、本案分期发展现略建议 2.1 分期发展策略 2.1.1分期发展原则： 2.1.2建筑类型的选择 2.2 分期发展计划 2.3 分期发展的策略方针 2.4本案总平面布局要点建议 2.4.1 主轴线建议 2.4.2本案首期方位选择

3 产品设计策略 3.1地理位置及周边环境概述 3.2主题概念在总体规划中的体现 3.3总体规划建议 3.3.1组团划分： 3.3.2配套设施 3.3.3路网系统 3.4 小区景观绿化建议 3.4.1 景观绿化设计总则： 3.4.2 本案景观绿化设计的具体建议 3.4.3水景的运用 3.5 建筑设计建议 3.5.1 建筑设计总则： 3.5.2 建筑风格建议 3.5.3 建筑类型

工作文本展示

第〖1〗章 项目合作洽谈阶段

中城置地工作阶段划分

项目合作洽谈阶段

步骤1、获取项目信息

A1-001：客户服务部电话跟踪记录（交策划部）

步骤2、初步的电话沟通

发展战略策划阶段 策划方案执行阶段 产品推广销售阶段 步骤1 获取项目基本信息 步骤10 签订独家代理合同 步骤2： 初步电话沟通 步骤9 竟标项目独家代理权 步骤3： 获取项目详细资料 步骤8： 签订合作合同 步骤5 落实考察项目事宜 步骤6： 考察项目及当地市场

A2-002：电话沟通记录表

步骤3：通过传真获取详细的开发项目资料

A3—003：获取开发资料传真

步骤4、组建项目小组，并拟定前往实地考察计划

A4-004：前期发展策划项目考察计划 A4-005：销售代理策划项目考察计划

步骤5、落实考察项目事宜

A5-006：落实考察项目考察计划 A5-007：考察项目邀请函

步骤6、现场地块考察、项目周边环境考察及当地可类此项目考察

A6-008：项目实地考察日程安排 A6-009：项目实地考察会议纪要

步骤7：项目初步设想及思路演示

A7-010：项目策划思路演示

步骤8：签订发展战略合同书

A8—011：项目战备定位策划案委托合同

步骤9：项目独家策划代理竞标

A9-012：招标邀请函

A9-013：项目策划方案邀请竞赛总则条款 A9-014：项目策划方案招标文件补充说明 A9-015：评标邀售代理合同书 A9-016：参赛策划方案评审表 A9-017：竞标方案

A9-018：招标会议议程安排 A9-019：竞标方案分项目评价表 A9-020：竞标方案模糊综合评价表 A9-021：竞标方案评审商务函 A9-022：落实中标书事宜传真

步骤10、签订独家策划代理合同书 A10-023：策划、销售代理合同书

客户服务部电话跟踪记录（交策划部）

时间 接听人 交策划部时间 客户基本情况 全称 电话 联系人 地 址 职 务 资质等级 占地面积 占地面积 过 往 项 目 简 介 占地面积 开发时间 占地面积 开发时间 开发时间 占地面积 开发时间 占地面积 开发时间 开发时间 在当地的市场占有率 所处地位 开发公司形象描述 合 作 意 向 备注 开发时间 项目基本情况 间 开发时 □策划 □代理 □顾问 □其它 接办人 占地面积 占地面积 开发时间 开发时间 备注 客户跟踪记录 编号

联系对象 开发时间 效果 时间 经办人 步骤2、初步的电话沟通

电话跟踪记录表

概述 （与项目开发公司有关人员进行电话沟通，以进一步了解项目有关情况，同时表示合作意愿。电话沟通的主要内容） （了解项目目前情况及项目公司概况） （了解客户需要哪方面的服务） 要点 （介绍中城置地的资源、服务体系等情况）

步骤3、通过传真获取详细的开发项目资料

落实开发项目资料传真

落实“××项目”开发资料传真

中城置业国际有限公司 网址： 电话： 地址： 传真： CHINA CITY LAND POWER INTERNATIONAL CO.,LTD.

传真稿件 Fax Transmission 发件人：From: 日期 Date: 收件人 Attention: 公司mpany: 传真号码Fax No: 页数Total Pages: (包括此页including this page) 如所收页数不符，请联络： 电话号码： If you do not receive all the pages,please contact at 内容 Meeeage: 尊敬的×先生： 您好！ 首先非常感谢贵公司对敞司的信任！为促进双方的进一步了解和对贵司目前项目的了解，敞司特传真公司简介和项目资料清单一份，希尽可能将所需资料提供齐全。敞司将根据资料进行有针对性的研究，届时将带着问题进行实地考察，方可提出可操作性方案和提供适合本项目的最佳设计公司。 中城置地公司简介 中城置地国际有限公司（简称“中城置业”是由亚太房地产研究学会与决策资源房地产研究中心（中国房地产第一商务平台）联合成立的一家专业策划公司。于2000年在香港注册，总部设于广州，公司运作引入境外房地产发达地区先进的项目管理及运作方式，提倡全案解决的创新顾问模式，为发展商提供一站式策划服务，全程参与房地产各项经营策划工作，公司现在香港、北京、南京、杭州等地设有分支机构，面向国内市场，以振兴房地产市场为己任，整合海外与内地一流房地产专业人才，营造精英策划平台，着力于辅助开发商出精品、树品牌。 中城置地的精英群体在香港、广州、深圳、上海、北京等地有多年人事房地产策划的成功经验。1998年以来与决策资源房地产研究中心（中国房地产最大商务咨询机构）共同编著中国最具影响力的房地产专著（《现代房地产全程操作实战解码》、《现代房地产经典营销全录》、《现代房地产广告策略全案》）其专业上的积累和实际操作楼盘的经验在国内享有较高的声誉和声望。时至今日，理论体系与实践能力已臻更高境界，特别是“全案解决”顾问模式的建立与推行，已为众多开发商、发展商提供更具操作性的优质服务。

公司优势 中城置地的服务优势集中体现在如下几方面： 1、建立在有瞻性战略优势基础上的“全案解决”顾问模式，拥有中国房地产的首部专业化运作体系。 2、并具有丰富的实战经驵，荟萃房地产发达地区的优秀英才； 3、优良的服务意识，一流的创新体系在行业内具极高的市场美誉度。

4、第一时间为项目提升最新操作模式，并予与成功运作。 5、与决策资源专业研究的互动模式。 资源整合的最大化 专业实操的优质化 操作环节的具体化、系统化 全案解决的一体化

中城置地需贵公司提供项目之有关资料——认可文件 资 料 1、发展商背景资料 *发展商名称（包括投资合作方） 过去发展项目（如有） 现时发展项目及名称 备注 * * * * * * * 交通系统 资 料 商业设施、环境 经济描述 预算平均售价 项目总体规划图 项目立体透视图及剖面图（住宅、车位） 备注 * * * 2、文件（复印本） 项目规划红线图 规划设计要点通知书（规划局下达） 4、项目发售阶段的资料 价目表 付款方式、购房须知、银行按揭表 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设用地工程许可证 预售许可证 银行为小区业主提供按揭之证明 平面图 单张 楼书 宣传海报 3、项目资料 项目占地规模 施工日期/预算完工日期 项目区域基本情况 5、项目前期发售时推广主题描述 6、前期推出单位可享受的优惠 7、项目地块及周边照片一组 *

注：标“*”为重点提从资料，其余有的要尽可能提供； 以上资料需贵公司初步提供，如有不祥之处请与敝司策划部联系。 “全案解决”顾问模式的工作目标 1、建立利润保障发展模式 通过标准化项目运作程序的制定与实施，为发展商导入专业的经营理念管理模式，建立利润保障发展模式。 2、建立能够达致利润最大化的价值提升发展模式。 策划的价值体系现在对地产开发利润的最大化化追求上。“全案解决”通过创造性思维与实操能力的完美整合。 3、建立整合各方资源的最优化策划解决方案 单有方向性的定位是不足够的，因为地产开发是由多个环节组成的，而现金的流动是动态的，因此，对大资金的操作应谋定而后动，并通过对企业内外资源的全面整合，形成企业的核心竞争力。 联系电话： 传真： 联系人： 顺颂商安！ 决策资源房地产研究中心

步骤4、组建项目小组，并拟定前往实地考察计划

前期发展策划考察计划

南京某项目考察计划（前期发展策划）

（一）南京宏观环境考察 1、经济环境 2．政治环境 3.文化环境 4.人口环境 （二）南京房地产行业环境考察 1.市场供求状况及价格总体水平 2.近期热点 （三）可类比项目调研 1、一般可类比项目 2、重点竞争 （四）项目概况考察 1项目地块 2项目周边环境 3项目所在区域（板块） （五）项目所在地消费习惯考察 1.居民收入水平和消费结构 2.可类比项目目标客户群构成

惠州日升昌阳逛名邸项目考察计划（销售代理策划） （一） 项目概况考察 1. 项目物业类型，产品特点 2. 项目周边环境

3. 项目所在区域（板块） （二） 惠州房地产市场环境考察 1. 市场供求比例 2. 价格总量水平 3. 近期市场热点 4. 各种营销手段 （三） 可类比项目调研 1. 目标客户构成 2. 营销策略和促销手段

3. 销售概况（销售业绩，热销户型等） 4. 重点竞争对手概况

步骤5.落实考察项目事宜（略）

步骤6.现场地块考察，项目周边环境考察及当地可类比项目考察（略（

步骤7.项目初步设想及思路演示 “云南***”项目策划思路 昆明房地产宏观发展分析

1. 对昆明房地产发展现状的认识

开放式的开放环境，能够快速吸引先进模式； 处于从局部模仿到建立完整地产操作体系得转折点 整体市场开发结构分散，缺乏龙头企业与龙头产品 购房者跟风意识比较强，“专家购房时代”有待时日。 2. 对昆明地产未来趋势的影响。 以上状况决定了昆明市场得巨大潜力 竞争将全面升级

两极化得局面即将出现，一些公司被淘汰，优秀公司将脱颖而出。 能够快速掌握系统核心竞争力的企业面临大好机遇 创新能力将决定地产公司在未来竞争环境中得地位。 “云南***”类比项目分析

1. 昆明商业，物业发展的现状与机遇 功能分布滞后于现代消费理念 产品设计细部有待提高 整体经营不到位

没有航空母舰式的大型综合商业城。 2. 昆明市区高档住宅得状况与机遇 没有形成规模的高档住宅

对混合型物业而言，住宅与商场关系出力不到位，没有很好的形成优势互补和相互拉动 居住与商务区过度问题

步入大户型即豪华得传统误区，高档住宅缺乏足够得魅力元素。 “云南***”项目概述 1．“云南***”项目地块概述 规划性质：商贸住宅 地理位置：（略） 地块面积：33.6亩 规划要点： 容积率：5.0 建筑密度：35% 绿化率：30% 商贸用途比例：40% 2．“云南***”SWOT分析 优：

钻石区位。亚CBD大区位，人文，机关运动，医疗，商务机构，酒店，娱乐，机场，交通等周边边缘； 政策支持 发展前景 开发商的高起点 专业公司的介入 劣

昆明整体商业发展层次有待提升

本项目圈氛围欠成熟

本项目存在一定拆迁难度（旧城改造） 本项目开发结构复杂，操作难度大 本项目开发周期较长，市场风险大 开发商是首次介入本类型物业。 机会

本项目有可能填补昆明龙头商业物业得空白

从市场需求角度看，为商家和投资者提供了获利机遇 从经济角度而言可形成规模效应 带动东部区位商业繁荣

与大西北，昆明市的区域宏观经济发展紧密结合 威胁

昆明商业整体发展得局限性 市场供应量较大，竞争对手多 政府行为与市场行为得对接

高回报带来的高风险，创新要求决定了操作难度

本项目已经不是一个简单得房地产项目，发展商得资源整合工程庞大 本项目对发展商得融资能力 要求高 3. “云南***”发展策略

第一阶段：全面审核昆明商业发展的资源与发展脉络，寻找本项目与大西南，云南省，昆明市的宏观经济发展得对接点；

第二阶段：放眼国内外城市商贸发展的先进思路，寻找类比项目的失败教训与成功经验，总结出成熟的开发模式。 第三阶段：全面整合国内外的专业资源，使本项目跃上一个高起点的平台。

第四阶段：充分研究昆明市场的特点，寻找适度超前与市场适应的平衡点，为本项目度身定作因地制宜的发展计划。 第五阶段：从市场的前瞻性与领导性出发，进行项目开发可行性的充分论证，为项目整体发展提供量化的指引。 第六阶段：根据本项目的独特之处，通过对市场的深入研究，以及对商贸经营、物业营销进行过程模拟，制定出合理的项目定位。

第七阶段：全面整合专业设计公司、商贸合作机构、商业经营合作伙伴等方面的资源，进行项目的整体规划与设计。 第八阶段：结合项目特点，开展政府公关、品牌推广、商贸沟通等一系列立体化的活动，建立本项目的整合营销系统。

中城置地的工作模式与思路 定位分析

1，周边商业分析 2，消费水平分析 3，目标买家分析 4，项目地位 推售策略

1，租售的利弊 2，租售利弊结合 3，租售比例 4，价格建议 5，销售时机 6，分期推出时间表 促销建议

1，递减促销方式 2，互赢经营概念 3，连租约卖铺 项目硬件建议

1，树立项目品牌形象 2，工程进度紧密配合 3，明确各层功能分布 4，面积间隔建议

项目宣传包装建议

1，售楼部 2现场包装 3工作人员服饰 4，宣传资料

中城置地的专业资源优势

中城置地是一家面向全国的房地产专业顾问公司，一直以来致力于对全国各类城市房地产进行深入、系统的研究，并成功将起成果实现与项目操作。 中城置地项目操作两大优势系统

已建立起强大资源整合平台，拥有业内顶尖专家顾问团，能够帮助开发商快速享有第一梯队的先进经验。

通过多年时间，已建立起成熟的结合本地市场特性的专业化操作流程，擅长于将自身的专业优势与当地资源对接，从而协助开发商在当地建设最好，最适合市场的房地产项目。

中城置地为本项目设定的目标

成功定位，成功开发，成功销售，成功经营。

洛阳市XXX华庭 全按案解决工作内容

一，发展策划工作内容

1、区位研究

目标：通过对项目所在区域的城市规划，自然景观，交通，人口构成，就业中心，商业等区位条件及土地政策，市政设施，开发成本的分析，对项目地块所具有的区位价值惊醒研判，并获得影响项目市场辐射力的有益信息。

2、 市场研究

目标：1进行区域间的对比，分析项目所在区域在城市发展未来的地位，与市内其他区域的竞争能力，相互间的优劣势等。对该区域地产市场（侧重于住宅市场）的发展前景进行预测；

2，进行区域内的市场分析，寻找该区域的市场空隙。宏观经济形式，投资环境及对住宅物业发展的影响。整体地产市场之走势及预测。项目所在区域各类型物业（侧重于同类型物业）的供应、吸纳及经营特点。本项目所在区域住宅物业的潜在客户及需求特性。

3项目开发条件分析

目标：对项目自身的开发条件以及现有居住条件进行分析，为下面的分歧开发方案设置和成本分析做好准备。地形，地质，机场设施，地下管线等情况对本项目的发展有否重大影响（须与工程，市政部门联系）；重要市政工程对本项目发展的影响及对应对策；本项目交通的现状与今后发展晚上的具体措施（须与交通规划部门联系）；项目目前的开发条件如何？后续开发需要进行哪些改善工作？ 4，项目发展定位研究

目标：结合市场研究（缺口分析）和开发条件分析的结论，对项目竞争力进行分析，并形成项目自身发展的模式。项目的竞争力如何?有没有与众不同的竞争个性？如果没有的话，能否自我塑造；项目在区域竞争的缺口在哪里？档次如何确认？助理户型如何配置?目标消费群确定在哪里，他们有什么特征？ 5，对土地开发规划及小区设计方案的意见和建议

目标：根据市场研究的结论及项目开发的基本条件，结合国外土地开发的经验和国内成功的案例对项目首期发展的主力户型，平面间隔，土地开发步骤的等重要数据提出意见及建议。具体将关注如下几个方面：

土地开发总平面布局；区域发展档次标准，建筑指标；首期户型配比，房型；环境，绿化布置；主要立面剖面；总体效果图 6项目发展方案

目标：在概念设计的基础上，结合项目的实际条件，拟定项目推广期内，施工进度配套设施，作为分期投资进度及

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