物业管理师制度与政策精炼考点 - 图文

物业管理基本制度与政策

第一章物业管理概述

一、物业管理的概念（定位）（掌握） 考○《物业管理条例》第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 考 ○业主对于房屋等建筑物有三种方式管理：1、业主自己进行管理；2、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；3、业主选聘物业管理企业进行管理。考○物业管理的内容是主要有两方面： 1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；

2、维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。

除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。 考《条例》调整的范围：1、调整住宅物业的物业管理活动；2、调整非住宅物业的物业管理活动。 ○考○《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村 考○ 物业管理的市场化特征包括三点： 1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 3．物业管理活动应当遵循市场原则 考○将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点： 1、强调业主在市场活动中的自主权；2、强调物业管理活动必须纳入市场秩序。 《条例》将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件。 考○物业管理的特征（熟悉）社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。市场化是物业管理最主要的特点。 社会化： 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。 考物业管理起源于19世纪60年代的英国。随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会—○—芝加哥建筑管理人协会。 考○我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征： 1、是住房投资由国家和国有企业统包； 2、是住房分配采取实物分配；

3、是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。 1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革。 1994年，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。 1998年，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。 考○我国物业管理的产生： 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。 1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。 2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。 设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知。 1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

2000年5月，建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》。 考○物业管理在社会经济中的地位与作用共五点，实施物业管理有利： (1)促进经济增长、(2)提高人民群众居住质量、(3)增加就业、(4)维护社区稳定、(5)推动房地产业的良性发展 第三节 我国物业管理制度的历史沿革（了解） 以《条例》为分水岭，划分成《条例》颁布前后两个阶段： 考○《条例》颁布前的物业管理制度建设主要体现以下特点：1、借鉴性；2、过渡性；3、针对性。 1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。 考○《条例》颁布后的物业管理制度建设 2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，主要体现出以下特点：1、配套性；2、经验性；3、操作性。

第四节《物业管理条例》 考《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面： ○

1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； 3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 考《条例》立法理念是在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出发展为重、平衡利益、保护弱者。 ○考○《条例》主要遵循以下四个基本原则： (1)物业管理权利和财产权利相对应的原则； (2)维护全体业主合法权益的原则； (3)现实性与前瞻性有机结合的原则； (4)从实际出发，实事求是的原则。 《条例》创设的法律制度包括：《条例》创设了业主大会、业主规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。 考《条例》的法律责任有如下3个方面的特点：(1)行政责任、民事责任并存。(2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系。(3)体现了业主自我管○理、自我监督的原则。 《条例》在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。 对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。 考○物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。《条例》按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。 《条例》确立的基本法律关系（掌握、重点） (1)业主相互之间的关系

(2)物业管理企业和业主之间的关系

(3)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系

(4)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系 (5)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系

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(6)物业管理各方主体与政府之间的关系

第二章 物业管理服务

考○物业管理服务的特点共四点（掌握） (1)公共性和综合性(2)广泛性和差异性(3)即时性和无形性(4)持续性和长期性 二、物业管理服务的内容（掌握） (一)物业管理服务，包括以下两方面的内容：

1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理； 2、维护相关区域内的环境卫生和秩序。

具体地说，物业管理服务主要包括以下内容： (1)房屋共用部位的维修、养护与管理； (2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；

(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理； (4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；

(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务； (6)物业装饰装修管理服务； (7)物业档案资料的管理； (8)专项维修资金的代管服务。

(二)物业服务合同约定以外的服务 （注意与物业管理服务的内容的区别）

物业服务合同的标的是物业管理企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。 三、物业管理服务标准（熟悉） 考○ 中国物业管理协会于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(以下简称《标准》)，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准。《标准》各级别的主要区别如下： 物业

项 目 一级 二级 三级 管理

设有服务接待中心，公示24小时服务电公示16小时服务电话。急修1小时内。 公示8小时服务电话。报修按双方约企业话。急修半小时内。 定时间到达现场。 和业

基本要求 主在每年至少1次征询业主对物业服务的意每年至少1次征询业主对物业服务的意见，每年至少1次征询业主对物业服务的使用见，满意率80%以上。 满意率75%以上。 意见，满意率70%以上。 以上

每日巡查1次小区 每3日巡查1次小区 每周巡查1次小区 标准房屋管理 每日巡查1次装修施工现场。 每3日巡查1次装修施工现场。 至少两次巡查装修施工现场。 时，应

当注载人电梯早6点至晚12点正常运行。 载人电梯早6点至晚12点运行。 共用设施设备载人电梯24小时正常运行。 意以路灯、楼道灯完好率不低于95%。 路灯、楼道灯完好率不低于90%。 维修养护 下问小区主出入口24小时站岗值勤。 小区主出入口24小时值勤。 小区24小时值勤。 题：

协助维护公共对重点区域、重点部位每1小时至少巡对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1对重点区域、重点部位每3小时至少考《标○秩序 查1次； 次。 巡查1次。 准》适

配有安全监控设施的，实施24小时监控。 用于生活垃圾每日清运2次。 生活垃圾每天清运1次。 生活垃圾每天清运1次。 普通小区道路、广场、停车场、绿地等每日小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1小区公共场所每日清扫1次； 商品清扫2次； 次； 住电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次； 电梯厅、楼道每日清扫1次； 房、1次； 经济一层共用大厅每日拖洗1次； 适用保洁服务 住楼梯扶手每日擦洗1次； 楼梯扶手每周擦洗2次； 房、共用部位玻璃每周清洁1次； 共用部位玻璃每月清洁1次； 共用部位玻璃每季度清洁1次； 房改路灯、楼道灯每月清洁1次。 路灯、楼道灯每季度清洁1次。 路灯、楼道灯每半年清洁1次。 房、雨、污水井每月检查1次； 雨、污水井每季度检查1次； 雨、污水井每半年检查1次； 集资建化粪池每月检查1次，每半年清掏1次。 化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次。 化粪池每季度检查1次，每年清掏1房、次。 廉租无杂草、杂物 定期清除绿地杂草、杂物。 住房定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防 化养护管理 等普防冻。 冻。 通住

定期喷洒药物，预防病虫害。 适时喷洒药物，预防病虫害。 宅小

区物业服务的试行标准。 (2)《标准》由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级。 考○选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素， 考《条例》第四十一条对物业服务收费作出原则规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，在物业服务合同中约定”。 ○考物业服务收费三原则：(1)合理原则、(2)公开原则、(3)收费与服务水平相适应原则 ○考○2004年10月颁布《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业管理企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。 根据《价格法》和《条例》的基本精神，2003年11月，国家发展改革委员会和建设部联合颁布了《物业服务收费管理办法》。 考○《价格法》规定了三种定价形式：1、政府定价、2、政府指导价、3、市场调节价。 考○《物业服务收费管理办法》仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。 考○物业服务收费形式两种：1．包干制收费形式、2．酬金制收费形式 1．包干制收费形式 《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。” 考○实行包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 2．酬金制收费形式

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考○《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。” 实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用。

根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务： (1)物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况； (2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复； (3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 考○物业管理服务成本构成（重点掌握）

包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，—般包括以下9部分： (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； (3)物业管理区域清洁卫生费用； (4)物业管理区域绿化养护费用； (5)物业管理区域秩序维护费用； (6)办公费用；

(7)物业管理企业固定资产折旧；

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； (9)经业主同意的其他费用。

物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用等项从维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 (四)物业服务费的缴纳和督促

《条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主缴纳。

《条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。对拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。 三、物业服务定价成本监审 （一）物业服务定价成本监审的定义（了解）

1、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。 2、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。

（二）物业服务定价成本监审的原则和依据（掌握） 考○物业服务定价成本监审应当遵守以下四点原则：合法性原则、相关性原则、对应性原则、合理性原则 2、物业服务定价成本的构成（熟悉）

物业服务定价成本包括：人员费用、物业共用部位共用设施设备运行和维护费用、绿化养护费用、清洁费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。 考固定资产折旧采用年限平均法。固定资产残值率按3%—5%计算。 ○考（重点） ○物业服务合同应当具备以下主要内容：《条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。” 物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等等。

应当指出的是，房屋和设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理与服务的基本条件。所以，物业管理企业与业主应就物业管理资料的移交内容和程序规则在物业服务合同中约定明确。 考：(1)具有过渡性；(2)由建设单位和物业管理企业签订；(3)是要式合同。 ○前期物业服务合同的特征（重点熟悉）考“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，○前期物业服务合同的时效（重点熟悉） ：前期物业服务合同终止。” 考○前期物业服务合同的主要内容（重点熟悉） 建设部于2004年9月制定并发布了《前期物业服务合同(示范文本)》，前期物业服务合同应包括以下8个内容：

1．合同当事人与物业的基本情况 2．物业服务内容与质量 3．物业服务收费方式 4．物业经营管理活动的内容 5．物业的承接查验 6．物业的使用与维护 7．专项维修资金 8．违约责任

三、物业管理企业的义务有两点：

(1)物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务；(2)物业管理区域的安全防范协助义务。 考○物业管理企业在维护物业管理区域秩序时应履行如下义务：(1)履行告知义务。(2)履行制止义务。(3)履行报告义务 1．物业管理企业在安全事故中的义务（重点熟悉） 考○在发生安全事故时，要求物业管理企业履行三项义务：

(1)发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。 (2)及时向有关行政管理部门报告事故。 (3)协助做好救助工作。 2．物业保安人员的职责 考物业保安人员的主要职责是维护物业管理区域内的公共秩序，为业主提供良好的生活环境。 ○

四、物业管理企业的责任

《条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 《条例》对各主体在使用和维护物业行为进行了明确的规范，《条例》规定： 1、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变。 考○物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘。当事业主在征得业主委员会和物业管理企业同意的情况下才可实施。 3、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任。 4、业主装饰装修房屋应当依法规范。

5、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定。

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利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定（了解） 考○《条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作三方面的规定：1、办理程序；2、事前否决权；3、所得收益的使用方向。 考○利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意。 关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益应当优先用于补充住宅专项维修资金。 第三章 物业管理的基本制度 新《物业管理条例》 制定《物业管理条例》的目的是：第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 物业管理的解释：

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 选聘物业企业应坚持（ ）原则： 第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 物业管理企业应该怎样来提高服务水平和服务质量： 第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； (2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； (3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； (4)参加业主大会会议，行使投票权；

(5)选举业主委员会成员，并享有被选举权； (6)监督业主委员会的工作；

(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；

(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； (10)法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；

(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (5)按时交纳物业服务费用； (6)法律、法规规定的其他义务。

物业管理区域的划分应当考虑物业的（ ）等因素。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。 一个物业管理区域内的业主，应当在（ ）的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

第十一条 下列事项由业主共同决定：

(1)制定和修改业主大会议事规则； (2)制定和修改管理规约；

(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员； (4)选聘和解聘物业服务企业； (5)筹集和使用专项维修资金；2/3以上 (6)改建、重建建筑物及其附属设施；2/3以上 (7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主大会会议的召开形式包括（ ） 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

需要经过2/3以上的业主同意通过的事项包括（ ）：筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（20%）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开（15日）以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的（居民委员会）。 第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； (4)监督管理规约的实施； (5)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的（ ）备案。 第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起（30日）内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

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第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； (2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (4)物业管理所必需的其他资料。

第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得（职业资格证书）。 第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 物业服务收费应当遵循（ ）的原则。 第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。 第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知（物业服务企业）；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 第五十一条 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 物业服务企业应当告知业主在房屋装饰装修中（ ）。 第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第七十条 本条例自2003年9月1日起施行。 《条例》违规内容 未取得资质证书从事物业管理的 聘用未取得物业管理职业资格证书的人员。 擅自处分物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权 擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； 擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地； 擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 不移交有关资料的 物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的 未通过招投标的方式选聘物业服务企业 不按照规定配置必要的物业管理用房的 挪用专项维修资金的 物业服务企业将一个项目全部物业管理一并委托给他人的 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动。 限期改正 限期改正 限期改正 限期改正 追回，警告 限期改正 予以通报 给予警告 警告 警告、没收所得 吊销资质证书 吊销资质证书 1万元～10万元 10万元以下 10万元～50万元 处挪用数额2倍以下 合同价款30%～50%以下 限期改正 给予警告 责 令 处 罚 没收违法所得 停止违法行为 5万元～20万元 赔偿损失 罚 款 构成犯罪的，依法追究刑事责任； 尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 民法通则 第二条 中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。 第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第七条 民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。 第九条 公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。 第十一条 十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力人。 十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。 第十二条 十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人。 第二十条 公民下落不明满二年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他为失踪人。 第二十三条 公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他死亡： (一)下落不明满四年的; (二)因意外事故下落不明，从事故发生之日起满二年的。 第三十七条 法人应当具备下列条件： (一)依法成立;(二)有必要的财产或者经费;(三)有自己的名称、组织机构和场所;(四)能够独立承担民事责任。 第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件： (一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。 第五十六条 民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。 第五十七条 民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。 第五十八条 下列民事行为无效：

(一)无民事行为能力人实施的;

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(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;

(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的; (四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的; (五)违反法律或者社会公共利益的; (六)经济合同违反国家指令性计划的; (七)以合法形式掩盖非法目的的。

无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

第五十九条 下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：

(一)行为人对行为内容有重大误解的；(二)显失公平的。 被撤销的民事行为从行为开始起无效。

第六十条 民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。 第六十四条 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。 第七十一条 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十六条 下列的诉讼时效期间为一年： (1)身体受到伤害要求赔偿的；(2)出售质量不合格的商品未声明的；(3)延付或者拒付租金的；(4)寄存财物被丢失或者损毁的。

第一百三十七条 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 第一百三十八条 超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。

第一百三十九条 在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。

第一百四十条 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。

第一节 业主大会制度

考业主的权利总共十项权利包括：（重点熟悉） ○

1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 3．提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议 4．参加业主大会会议，行使投票权

5．选举业主委员会委员，并享有被选举权 6．监督业主委员会的工作

7．监督物业管理企业履行物业服务合同

8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 9．监督专项维修资金的管理和使用 10．法律、法规规定的其他权利

考《条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的6项义务包括： ○

1．遵守业主规约、业主大会议事规则

2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 4．按照国家有关规定交纳专项维修资金 5．按时交纳物业服务费用 6．法律、法规规定的其他义务

业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。物业管理服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则。 业主大会和业主委员会指导规则

第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 考已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、○第八条 物业管理区域内，乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的7项文件资料： （1）物业管理区域证明；（2）房屋及建筑物面积清册；（3）业主名册；（4）建筑规划总平面图； （5）交付使用共用设施设备的证明；（6）物业服务用房配置证明；（7）其他有关的文件资料。 第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 考○第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。 第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作： （1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； （2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （3）草拟管理规约、业主大会议事规则； （4）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单； （6）制定业主委员会选举办法；

（7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 第十三条 取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。考○业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。 第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。 第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。 业主可以委托代理人参加业主大会会议 考第十七条 业主大会决定以下十项事项： ○

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（1）制定和修改业主大会议事规则； （2）制定和修改管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （5）选聘和解聘物业服务企业； （6）筹集和使用专项维修资金；

（7）改建、重建建筑物及其附属设施； （8）改变共有部分的用途； （9）利用共有部分进行经营以及所得收益的使用；

（10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

业主大会会议决定6、7项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。 考○第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（1）物业的使用、维护、管理； （2）专项维修资金的筹集、管理和使用； （3）物业共用部分的经营与收益分配； （4）业主共同利益的维护； （5）业主共同管理权的行使； （6）业主应尽的义务；

（7）违反管理规约应当承担的责任。 考第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定： ○

（1）业主大会名称及相应的物业管理区域； （2）业主委员会的职责； （3）业主委员会议事规则；

（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （5）业主投票权数的确定方法； （6）业主代表的产生方式； （7）业主大会会议的表决程序；

（8）业主委员会委员的资格、人数、任期等； （9）业主委员会换届程序、补选办法等； （10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （11）业主大会、业主委员会印章 的使用和管理。 第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。 考○第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： (一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的； (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。 第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积： （一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

第三章 业主委员会

考○第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（1）具有完全民事行为能力； （2）遵守国家有关法律、法规；

（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； （4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （5）具有一定的组织能力； （3）具备必要的工作时间。 第三十二条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。 业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。 考○第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

（1）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（2）管理规约；（3）业主大会议事规则；（4）业主大会决定的其他重大事项。 第三十四条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章 。 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。 第三十五条 业主委员会履行以下职责：

（1）执行业主大会的决定和决议；

（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （5）监督管理规约的实施；

（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （9）业主大会赋予的其他职责。

第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（1）管理规约、业主大会议事规则； （2）业主大会和业主委员会的决定； （3）物业服务合同；

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（4）专项维修资金的筹集、使用情况； （5）物业共有部分的使用和收益情况；

（6）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况； （7）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； （8）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。 业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。 第四十条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下6项内容： （1）业主大会、业主委员会的会议记录； （2）业主大会、业主委员会的决定；

（3）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同； （4）业主委员会选举及备案资料； （5）专项维修资金筹集及使用账目； （6）业主及业主代表的名册； （7）业主的意见和建议。

第四十三条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止： 《业主大会和业主委员会指导规则》 筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；要经过全体业主双过2/3。 《业主大会规程》 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过 在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料 区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的； 业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持有关文件办理备案。 按业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，应当在7日内召开业主委员会会议。 首次业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。 筹备组应当自组成之日起30日内在主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议， 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持有关文件办理备案。 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。 业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 以上同意。 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面议的内容和议程，听取业主的意见和建议。并自作出决定之日起3日内在形式在物业管理区域内公告。 物业管理区域内公告。 由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，可以决定是否终止其委员资格 由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章 及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。 料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换举。 届选举； 原业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。 章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。 （1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的； （2）丧失民事行为能力的； （3）依法被限制人身自由的；

（4）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。 第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（1）以书面方式提出辞职请求的； （2）不履行委员职责的；

（3）利用委员资格谋取私利的；

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（4）拒不履行业主义务的； （5）侵害他人合法权益的；

（6）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章 及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第四十七条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章 及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。 第六十四条 本规则自2010年1月1日起施行。 第二节业主规约制度

一、业主规约 包括三部分内容： (一)业主规约的概念 业主规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。 业主规约作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺。业主规约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。 共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，业主规约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。业主规约集中体现了经民主协商所确立的全体业主均需遵守的规则。 业主规约必须协调各个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照少数服从多数的原则解决存在的分歧。 (二)业主规约的内容主要包括四个方面（重点掌握）：

(1)有关物业的使用、维护、管理。 (2)业主的共同利益。 (3)业主应当履行的义务。 (4)违反规约应当承担的责任。

(三)业主规约的法律效力（重点掌握） 业主规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。应当注意以下两点：

(1)业主规约对物业使用人也发生法律效力。

(2)业主规约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。 二、业主临时规约

临时规约是晢时的，过渡性的。《条例》要求，建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主临时规约制定的主体：业主临时规约一般由建设单位在出售物业之前预先制定 业主临时规约制定的时间：《条例》规定建设单位制定业主临时规约的时间为物业销售之前。物业销售也包括物业的预售和现售两种形式。 (三) 临时规约相关主体的法律义务（重点） 1．建设单位不得侵害物业买受人的义务；2．建设单位对业主临时规约的说明义务 ；3．物业买受人对业主临时规约承诺的义务 (四)业主临时规约的内容（重点）

2004年9月建设部发布了《业主临时规约(示范文本)》，明确了业主临时规约应当具备的主要内容如下： 1、物业的自然情况与权属情况、2、业主使用物业应当遵守的规则、3、维修养护物业应当遵守的规则 (1)物业的自然情况： 说明物业的名称和坐落地址、 明确物业类型、物业的建筑面积和用地面积、物业管理区域的范围界限。 (2)物业权属情况 建设单位应在业主临时规约中对业主享有的物业共用部位、共用设施设备所有权，区分单幢建筑内容和物业管理区域内容分别列明。 业主使用物业应当遵守的规则： 遵守相邻权规定、遵守房屋装饰装修规定、遵守共用部位共用设施设备的使用规定、遵守使用物业的禁止性规定 我国《民法通则》对相邻权原则有明确规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。” 业主临时规约应对以下事项作出约定：

①业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业； ②业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、政界以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则；

③业主应按设计用途使用物业。比如说住宅的一楼住房，住宅改成商店经营。更有用住宅办幼儿园或经营餐饮业，这些情况应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。（容易出多项选择题） 业主临时规约可在以下几方面规范房屋装饰装修活动： ①遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

②为保证物业管理区域的环境秩序和维护业主装修材料的安全，业主装修房屋时，应当在物业管理企业指定的地点放置装饰装修材料及装修垃圾，业主不得擅自占用物业共用部位和公共场所。 ③要求业主应当按照设计预留的位置安装空调，要求做好噪音及冷凝水的处理。

共用部位共用设施设备的使用规定，主要应包括以下内容：①业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等公用设施设备，不得擅自拆改；②业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定；③在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。 考○ 使用物业的禁止性规定，针对物业管理中业主经常出现的违规行为，业主临时规约应对业主使用物业的禁止性行为作出规定：

①损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；

②占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备； ③违章搭建、私设摊点；

④在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；

⑤违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质发出超标噪声； ⑥擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画； ⑦利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动； ⑧违反物业管理区域内饲养动物的有关约定。 3．维修养护物业应当遵守的规则

(1)物业维修养护中业主应当相互配合与协助；(2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护 ；(3)保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理

第三节 前期物业管理的招标制度 考○《条例》二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 (一)前期物业管理招标投标的概念 物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。 9

(二)前期物业管理招标投标的意义（重点） 考○通过招标投标方式选聘前期物业管理企业的优越性表现在以下几方面： (1)这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议。 (2有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为。 (3)有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，体现了机会均等的市场原则。 考○前期物业管理招投标的原则（重点） ：招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。 二、前期物业管理项目招标规则（重点） (一)招标原则与招标形式

招标由招标人依法组织实施，前期物业管理招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。 考○招标原则

(1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。 (2)不得对潜在投标人实行歧视待遇。 (3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。 考○招标形式： 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 考○公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，还须在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。 考○招标人发布的招标公告，应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。 (二)招标文件的编制与招标项目备案 考○招标文件的编制 (1)招标人及招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等； (2)物业管理服务内容及要求：包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等； (3)对投标人及投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等； (4)评标标准和评标方法； (5)招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等； (6)物业服务合同的签订说明； (7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 2．招标项目备案 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（10日）前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。 考○备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：

(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件； (2)招标公告或者招标邀请书； (3)招标文件；

(4)法律、法规规定的其他材料。 (三)招标程序规则（重点）注意数据

《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定：

自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止，最短不得少于（20日）。

应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。 考通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作： ○

①新建现售商品房项目应当在现售前30日完成； ②预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成； ③非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。 三、物业管理项目投标规则 (一)投标要求与投标文件 考○投标文件应当包括以下内容：(1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案；(4)招标文件要求提供的其他材料。 四．开标、评标和中标：开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件（截止时间进行）。 考评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。按○照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过（3名有排序）的合格的中标候选人。 招标人应当自确定中标人之日起（15日内），向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。 考○备案资料应当包括：开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（30日内），按照招标文件和中标人的投标文件（订立书面合同）。 考○住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 第四节 物业承接查验制度

《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。 一、物业承接查验制度的意义（重点） 考○现阶段，我国实行物业承接验收制度具有以下几方面的现实意义：

1、有利于明确各方的责、权、利；

2、有利于提高建设质量，保障业主财产权益； 3、弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端；

4、有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。 二、物业承接查验的内容（重点掌握） 考○物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织实施。物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分： 物业管理资料移交《条例》对此现象进行了规范，要求物业承接验收时，建设单位向物业管理企业移交下列物业资料： (1)竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。 (2)技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。 (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。 (4)物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料；有关房屋产权权属的资料；工程验收的各种签证、记录、证明等。 物业现场验收包括物业共用部位、共用设施设备验收和物业管理区域环境验收两个方面。 物业保修责任：“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任，建设单位承担首要责任。”建设单位必须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。所规定的保修范围和保修期限，主要针对物业自用部位与自用设施设备。

第五节 物业管理企业资质管理制度 考物业管理企业应当具备下列条件： (1)依法成立、 (2)有必要的财产或者经费、(3)有自己的名称、组织机构和场所、 (4)能够独立承担民事责任。 ○

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二、物业管理企业资质管理的必要性（重点）可以出题的知识点不多 考《条例》之所以规定实行物业管理企业资质管理制度，是基于以下几方面的考虑： ○物业管理企业资质管理是《条例》设定的行政许可，1、把好市场准入关。 2、针对物业管理企业的管理服务特性，有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度。 3、针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。 三、物业管理企业的资质等级分为一、二、三级 考○ (一)取得资质等级的条件（重点） 1．一级资质

(1)注册资本人民币500万元以上；

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

2222

①多层住宅200万m；②高层住宅100万m；③独立式住宅(别墅)15万m；④办公楼、工业厂房及其他物业50万m。 (5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 2．二级资质

(1)注册资本人民币300万元以上；’

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

2222

①多层住宅100万m； ②高层住宅50万m；③独立式住宅(别墅)8万m；④办公楼、工业厂房及其他物业20万m。 (5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 3．三级资质

(1)注册资本人民币50万元以上；

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； (4)有委托的物业管理项目；

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 (二)资质证书的颁发和管理 一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。二级物业管理企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。 考○ (三)资质等级与项目承接

物业管理企业经主管部门审查评定资质等级后，按照以下规定承接物业管理项目： (1)一级资质可以承接各种物业管理项目。 22(2)二级资质物业管理企业可以承接30万m以下的住宅项目和8万m以下的非住宅项目的物业管理业务。

22(3)三级资质物业管理企业可以承接20万m以下住宅项目和5万m以下的非住宅项目的物业管理业务。 四、物业管理企业资质等级的管理程序 1．新设立物业管理企业的资质申请

考新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（30日内），持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：(1)○营业执照；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。 2．物业管理企业资质等级的核定（已经申请，重新核定） 考○申请核定资质等级的物业管理企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交下列材料：

(1)企业资质等级申报表； (2)营业执照；

(3)企业资质证书正、副本；

(4)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同； (5)物业服务合同复印件； (6)物业管理业绩材料。

资质审批部门应当自受理企业申请之日起（20个工作日内），对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为（20个工作日）。 五、物业管理企业违规行为的行政处罚 考○物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的；物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

物业管理师制度暂行规定 考○物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》， 并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。 国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。

建设部、人事部共同负责全国物业管理师职业准入制度的实施工作，并按职责分工对该制度的实施进行指导、监督和检查。 考○物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。 考○建设部组织成立物业管理师资格考试专家委员会，负责拟定考试科目、考试大纲，组织命题，建立并管理考试试题库等工作。

人事部组织专家审定考试科目、考试大纲、考试试题，组织实施考试工作；会同建设部研究确定合格标准，并对考试考务工作进行指导、监督和检查。 考○凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试： 专 业 学历 工作年限 从事物业管理工作年限 经济学、管理科学与工程或土建 中专学历 10年 8年 经济学、管理科学与工程或土建 大专 6年 4年 经济学、管理科学与工程或土建 本科 4年 3年 经济学、管理科学与工程或土建 双学士或研究生班 3年 2年 经济学、管理科学与工程或土建 博士 1年 取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。 11

考由人事部、建设部委托省、自治区、直辖市人民政府人事行政部门，颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的《资格证书》。○物业管理师资格考试合格，该证书在全国范围内有效。

以不正当手段取得《资格证书》的，由省、自治区、直辖市人民政府人事行政部门收回《资格证书》。自收回《资格证书》之日起，3年内不得再次参加物业管理师资格考试。 取得《资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。 考○建设部为物业管理师资格注册审批机构。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为物业管理师资格注册审查机构。 取得《资格证书》并申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出注册申请。 一、物业管理从业人员的职业素质 考○物业管理职业道德的主要内容： (1)守法经营(2)诚信经营(3)尽职尽责胜任本职工作(4)努力学习、掌握专业技能(5)团结互助、公平竞争 二、物业管理从业人员的职业资格 专业技术人员职业资格，是政府专业主管部门对从事某一职业所必备的学识、技术和能力，所规范的基本要求。 考职业资格证书分为《从业资格证书》和《执业资格证书》。 ○

4．申请执业资格注册，必须同时具备下列条件： (1)遵纪守法，遵守职业道德；(2)取得《执业资格证书》；(3)身体健康，并能坚持在相应的岗位工作；(4)经所在单位考核合格。 (二)建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义（不是重点）

1、贯彻落实国家要求，规范发展物业管理行业的需要。2、物业管理行业特殊性的需要。3、发挥物业管理社会效益的需要。 4、是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要。 三、物业管理师制度的相关规定

国家人事部和建设部于2005年11月16日制定并颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。上述三个文件实施后，物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。 1．物业管理师制度 物业管理师是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。 物业管理师职业准入制度，由建设部、人事部按职责分工共同负责实施、指导、监督和检查。 2．物业管理师资格考试 (1)物业管理师资格考试管理（重点） 考○物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。建设部组织成立物业管理师资格考试专家委员会，负责拟定考试科目、考试大纲，组织命题，建立并管理考试试题库等工作。人事部组织专家审定考试科目、考试大纲、考试试题，组织实施考试工作。

注册审查机构自受理注册申请之日起（20个工作日内），按规定条件和程序完成申请材料的审查工作，并将注册申请人员材料和审查意见报注册审批机构审批。 注册审批机构自受理注册申请人员材料之日起（20个工作日内）作出决定。在规定的期限内不能作出决定的，应当将延长期限的理由告知申请人。 对作出批准决定的，应当自决定批准之日起（10个工作日内），将批准决定送达注册申请人，并核发《注册证》。物业管理师资格注册有效期为3年。 初始注册者，可以自取得《资格证书》之日起1年内提出注册申请。初始注册时需要提交下列材料： （1）《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》； （2）《资格证书》；

（3）与聘用单位签订的劳动合同； （4）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。 (2)申请延续注册 考物业管理师资格注册有效期为3年。《注册证》在有效期限内是物业管理师的执业凭证，由持证人保管和使用。注册有效期届满需要继续执业的，应当在○有效期届满前30个工作日内，向注册审查机构申请延续注册。注册审批机构根据申请人的申请，在规定的时限内作出延续注册的决定；审批机构逾期未作出决定的，视为准予延续注册。申请延续注册时需要提交以下材料： ①《中华人民共和国物业管理师延续注册申请表》； ②与聘用单位签订的劳动合同； ③达到注册期内继续教育要求的证明材料。 (3)办理变更注册

在注册有效期内，物业管理师变更执业单位，应当向注册审查机构办理变更注册手续。变更注册后，其《注册证》在原注册有效期内继续有效。办理变更注册需要提交以下材料：

①《中华人民共和国物业管理师变更注册申请表》； ②与新聘用单位签订的劳动合同； ③工作调动证明或者与原聘用单位解除劳动合同的证明，退休人员的退休证明。

4．物业管理师执业（重点） 物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。考物业管理师每年接受继续教○育时间应当不少于（40学时）。物业管理的关键性文件必须由物业管理师签字后实施，物业管理师同时承担相应法律责任。 考○注册申请人有下列情形之一的，注册审批机构不予注册： （一）不具有完全民事行为能力的； （二）刑事处罚尚未执行完毕的；

（三）在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的； （四）法律、法规规定不予注册的其他情形。 物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。 考○物业管理师应当具备以下执业能力： (1)掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；

(2)具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识； (3)能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定； (4)具有丰富的物业管理实践经验。 考○物业管理师的执业范围是：

(1)制定并组织实施物业管理方案； (2)审定并监督执行物业管理财务预算；

(3)查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；

(4)负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理； (5)维护物业管理区域内环境卫生和秩序；

(6)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。 考物业管理师或者聘用单位有下列情形之一的，应由本人或聘用单位按规定的程序向当地注册审查机构提出申请，由注册审批机构核准后，办理注销手续，○

收回《注册证》。

（一）不具有完全民事行为能力的； （二）申请注销注册的；

（三）与聘用单位解除劳动关系的； （四）注册有效期满且未延续注册的； （五）被依法撤销注册的；

（六）造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的；

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（七）聘用单位被吊销营业执照的；

（八）聘用单位被吊销物业管理资质证书的； （九）聘用单位破产的；

（十）应当注销注册的其他情形。 考○注册申请人以不正当手段取得注册的，注册审批机构应当撤销注册，并依法给予行政处罚；当事人在3年内不得再次申请注册；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本规定自2005年12月1日起施行。 第七节 住宅专项维修资金制度 《条例》第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 一、住宅专项维修资金的交存 (一)住宅专项维修资金的定义

1．住宅专项维修资金，是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 2．住宅共用部位、共用设施设备主要包括：(重点) (1)住宅区内全体业主共同所有的部位和设施设备；

(2)单幢住宅内全体或者部分业主共同所有的部位和设施设备；

(3)单幢住宅及与之相连的非住宅物业的全体业主共同所有的部位和设施设备。 确定住户共用部位共用设施设备具体范围的主要依据，是相关法律行政法规和住房买卖合同。 (二)住宅专项维修资金的交存方式(重点) 1．商品住宅维修资金 (1)商品住宅(含经济适用住房、集资合作建设的住房以及单位利用自用土地建设的职工住房)的专项维修资金由业主交存，属于业主所有； (2)业主应当在办理住宅权属登记手续前，将首次住宅专项维修资金交至代收代管单位； 考○业主首次交存住宅专项维修资金的标准为（当地住宅建筑安装工程造价）的（5％～8％）。住宅建筑安装工程造价由直辖市、市、县人民政府建设主管部门每年发布一次；

(5)业主大会决定变更代收代管单位的，原代收代管单位应当在业主大会作出决定之日起（30日内），将住宅专项维修资金账面余额全部返还业主大会，并将有关账目等一并移交； 考○业主交存的住宅专项维修资金，应当存储于当地的一家商业银行，按小区设总账，按幢设明细账，核算到户； (7)业主分户账面住宅专项维修资金余额（不足首次交存额30％的），业主应当及时续交； (8)房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。 2．出售公有住宅维修资金 考○业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的2％；售房单位交付的住宅专项维修资金，按照多层住宅售房款的20％，高层住宅售房款的30％，从售房款中一次性提取； (3)公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将应提取的住宅专项维修资金交予代收代管单位； 二、住宅专项维修资金的使用(重点) (一)一般性规定 考○住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，任何单位和个人不得挪作他用。

3．代收代管单位在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住宅专项维修资金用于购买（一级市场国债）；考但不得从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。 ○

4．住宅专项维修资金存储的利息收入，利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，利用住房共用部位、共用设施设备进行经营所得的纯收益，以及住房共用设施设备报废后回收的残值，应当转入住宅专项维修资金滚存使用。 (二)住宅专项维修资金的列支 1．商品住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造使用，按以下两种方式从住宅专项维修资金中列支：

(1)用于全体业主； (2)用于部分业主。 考○以下费用不得从住宅专项维修资金中列支：

(1)依法应由建设单位承担的维修、更新和改造费用； (2)依法应由相关单位承担的维修、养护费用；

(3)人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

(4)根据物业服务合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的的维修养护费用。 (三)住宅专项维修资金的计划管理

1．住宅专项维修资金使用计划的提出

住宅专项维修资金使用计划按照以下方式提出：

(1)实施物业管理的，由物业管理企业提出资金使用计划；

(2)未实施物业管理但有房屋管理单位的，由房屋管理单位提出资金使用计划；

(3)未实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由建设(房地产)主管部门提出资金使用计划。 2．住宅专项维修资金使用计划的实施

住宅专项维修资金使用计划的实施必须具备各以下条件： (1)全体业主共同所有，经业主大会通过后实施；未成立业主大会的，经全体业主2／3以上通过后实施； (2)部分业主共同所有的具有共有关系的业主1／2以上通过后实施； (3)资金使用计划涉及动用公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金的，还应当经财政部门审核后，方可实施。 三、住宅专项维修资金的监管 (一)代收代管单位的义务（重点） 1．代收代管单位在房屋灭失后，应当按照规定返还住宅专项维修资金。 2．住宅专项维修资金代收代管单位，应当接受业主咨询、查询，并定期向业主公布住宅专项维修资金交存、使用和增值收益等情况。 3．住宅专项维修资金代收代管单位应当依法接受审计部门的审计监督。 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理 (三)相关主体的法律单位 1．交存主体的法律责任

(1)住房购买人逾期不改正的，不予发放房屋所有权证。 住宅专项维修资金代收代管单位：

(1 )未按规定依法移交住宅专项维修资金余额和账目的； (2)未按规定定期向业主公布住宅专项维修资金的交存、使用和增值收益等情况的。 由建设(房地产)主管部门责令改正，予以警告，并可处以3万元以下罚款。 3．挪用住宅专项维修资金的法律责任（重点） 考○代收代管单位挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款； (2)物业管理企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书； 13

第八节 物业服务收费管理办法 考○制定《物业服务收费管理办法》的目的，是为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益。 考，。 ○制定《物业服务收费管理办法》的依据是《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》考○物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 考○物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。 具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 考物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关○情况进行公示。 考○业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 考○实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 考○实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 考○物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 考物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交○纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，纳。 考○利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

第九节 物权法及业主的建筑物区分所有权 第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。 第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 考○物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 国家对不动产实行统一登记制度。 考○ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 考○所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。 考○业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（1）制定和修改业主大会议事规则；

（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （6）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （6）改建、重建建筑物及其附属设施；

（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 考○业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 考○业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 考不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 ○

第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第十节 物业管理企业财务管理规定 第四条 代管维修资金作为企业长期负债管理。代管维修资金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。 第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。 考○营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。 考○直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。 考直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。 ○ 14

考○间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。 考○企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。 第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。 考○企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。 考○企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3％一0.5％计提坏帐准备金，计入管理费用。 考○营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收人，包括主营业务收人和其他业务收入。 考主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业○大修收入。 考○物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入；公众代办性服务费收入和特约服务收入。 考○物业经营收入是指企业经营业物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。 考○企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。 第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。 考○营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。 考○主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。 营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。 其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。 第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。 商业用房经营收入如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 企业对商业用房进行装饰装修发生的支出。计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。 第五章 房地产相关制度与政策 第一节 房地产与房地产业管理制度简介 考○房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。 考○房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业，是基础性产业。 考《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》。 ○1、直接关联房地产的法律有3个：2、国务院关于房地产颁布的行政法规有6个； 3、国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有17个。 考○房地产管理制度，大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面。

第二节 房地产开发经营管理

1．房地产开发企业资格 (1)有100万元以上的注册资本； (2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 2．房地产开发企业资质（重点关注相关数据） 考《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级 ○为规范房地产开发企业的市场活动，一级资质：

(1)注册资本不低于5000万元； (2)从事房地产开发经营5年以上； (3)近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； (4)连续5年建筑工程质量合格率达100％； (5)上一年房屋建筑施工面积15万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； (8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； (9)未发生过重大工程质量事故。 二级资质：

(1)注册资本不低于2000万元； (2)从事房地产开发经营3年以上； (3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； (4)连续3年建筑工程质量合格率达100％；

(5)上一年房屋建筑施工面积10万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 三级资质： (1)注册资本不低于800万元； (2)从事房地产开发经营2年以上； (3)房屋建筑面积累计竣工5万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； (4)连续2年建筑工程质量合格率达100％；

(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 四级资质： (1)注册资本不低于100万元； (2)从事房地产开发经营1年以上； (3)已竣工的建筑工程质量合格率达100％； (4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 项 目 注册资本（万元） 一级 5000 二级 2000 三级 800 四级 100 15

从事房地产开发经（年） 近3年房屋建筑面积累计竣工（万㎡） 上一年房屋建筑施工面积（万㎡） 专业管理人员 中级职称管理人员 专职会计人员 5 30 15 40 20 4 3 15 10 20 10 3 2 累计：5 10 5 2 1 5 2 考○房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内持下列文件到房地产开发主管部门备案： （1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明； （5）专业技术人员的资格证书和劳动合同； （6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。 考房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，有效期1年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项○目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。房地产开发企业在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。 (三)房地产开发企业的市场活动规则 考，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业○一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模（不受限制）可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。 房地产开发项目的规划设计管理（重点，熟悉） 考○房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。 考○房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。 考城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。 ○(一)城市规划的概念和与房地产开发项目的关系 1．城市规划的概念 考○国家设立城市规划管理部门，依据国民经济和社会发展规划，以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，负责编制城市规划。编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。 考○城市总体规划的主要任务是，综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。 考○城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。 考控制性详细规划由规划部门负责编制，主要内容有： ○1)规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型； 2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标； 3)规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等； 4)提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求； 5)确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高； 6)确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限。 修建性详细规划是依据控制性详细规划的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。考○修建性详细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成，主要内容有： 1)建设条件分析及综合技术论证； 2)总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计； 3)道路、绿化、工程管线规划设计； 4)竖向规划设计；

5)工程量估算和投资效益分析。 (二)房地产开发项目的规划设计审定 考，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 ○规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”1．建设项目选址意见书（主要内容） 考○申报建设项目选址意见书的主要要求是：

(1)项目选址的土地权属情况；

(2)对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等； (3)界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑。 2．建设用地规划许可证（主要内容） 申报建设用地规划许可证的主要要求是：

(1)市政府对征用集体土地的批复或国土部门对选址用地范围、数量的意见； (2)规划部门审定的设计方案。 申报建设工程规划许可证，应按审定设计方案要求向规划部门提供各类工程设计图和有关文件。 考○制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则 考○城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。近期建设规划的规划期限为五年。 城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。 (三)城市规划部门对建设项目的检查和监督。 三、房地产开发的项目管理与建设施工管理 (一)房地产开发的项目管理制度

1．房地产开发是城市建设和发展的具体实施。因此确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则；同时，房地产开发又是城市经济管理和土地管理的重要方面，考○确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。 按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。 考房地产开发项目管理应当遵循以下制度：（重点） ○

(1)必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。 (2)房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20％。(35%) (3)项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。 (4)房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。 考 (5)转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投○资总额的25％以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。同时，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

(6)转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

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(7)房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质量责任。 (8)房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。 (二)房地产开发的施工管理制度 1．项目报建与施工许可证制度（了解）

建设部根据《建筑法》对房地产开发项目提出工程报建与施工许可证制度。 考○建设单位申领施工许可证的条件如下：

(1)已经办理该建筑工程用地批准手续。

(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。

(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。 (4)已经确定施工企业。

(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。 (6)有保证工程质量和安全的具体措施。

(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理。 (8)建设资金已经落实。

建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（50％），建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。 考○工程竣工验收备案制度 建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。

建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。办理工程竣工验收备案应当提交下列文件： (1)工程竣工验收备案表； (2)工程竣工验收报告 。 (3)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件； (4)施工单位签署的工程质量保修书； (5)法规、规章规定必须提供的其他文件。 (6)商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 竣工验收报告应当包括：工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料； 第三节 房地产转让管理 《城市房地产管理法》规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。” 考○房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种不同性质。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让，其他转让房地产的合法方式主要有： (1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； (3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； (4)以房地产抵债的。 考房地产转让的内容包括房屋转让和土地使用权转让。房地产使用的国有土地，包括出让土地使用权和划拨土地使用权两种情况。 ○考，转让房地产时，应当符合下列条件： ○以出让方式取得土地使用权的房地产转让（重点）(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； (2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 (3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 1．转让以划拨方式取得土地使用权的房地产，应当取得人民政府的批准，或符合人民政府规定可以转让房地产的制度和政策。人民政府按照国务院规定，要求转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续的，受让方应当依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 2．属于下列情形之一的，经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。 (1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目； (2)私有住宅转让后仍用于居住的； (3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；

(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的； (6)根据城市规划土地使用权不宜出让的；

(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

按照以上规定转让的房地产，如果再转让并需办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。 三、房地产转让的程序（重点） 考○《城市房地产转让管理规定》对房地产转让，规定了必要程序：

(1)房地产转让当事人签订书面转让合同；

(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（90日内）持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； (4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； (5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； (6)房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。

《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产成交价格申报制度”的具体实施。《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容：

1．双方当事人的姓名或者名称、住所； 2．房地产权属证书名称和编号；

3．房地产座落位置、面积、四至界限； 4．土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； 5．房地产的用途或使用性质； 6．成交价格及支付方式； 7．房地产交付使用的时间；

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8．违约责任； 9．双方约定的其他事项。 考《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情况： ○依据有关法律和为维护房地产转让市场秩序，1．达不到法定条件的房地产不得转让；

2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产； 3．依法收回土地使用权的；

4．共有房地产，未经其他共有人书面同意的 5．权属有争议的；

6．未依法登记领取权属证书的；

7．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形

第四节 商品房销售管理

考根据商品房销售方式不同，商品房销售可以分为商品房预售和商品房现房销售。 ○商品房预售是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人，由商品房预购人支付购房定金或房价款的行为。商品房现房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 (一) 商品房预售的条件（掌握） 考○《城市房地产管理法》对商品房预售规定了三项条件： 1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2．持有建设工程规划许可证； 3．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4．开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 考房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有： ○

(1)商品房预售许可申请表；

(2)开发企业的《营业执照》和资质证书；

(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； (5)工程施工合同及关于施工进度的说明； (6)商品房预售方案。

经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。 房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。 考○房地产开发企业应当自签约之日起（30日内），向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。

5．商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起（90日内），依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。

面积误差比绝对值超出（3％）时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起（30日）内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业（双倍返还买受人）。 《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。” 考○同时要求商品房现售应当符合以下条件： 1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 2．取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3．持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4．已通过竣工验收； 5．拆迁安置已经落实； 6．供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7．物业管理方案已经落实。 考○无论商品房预售与现售，都必须遵守以下原则： (1)商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 (2)买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。 (3)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 (4)房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租或者变相的方式销售未竣工商品房。 (5)房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 考商品房的销售时，房地产开发企业和买卖人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（掌握） ○

（1）当事人名称或者姓名和住所； （2）商品房基本状况； （3）商品房的销售方式；

（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （5）交付使用条件及日期 （6）装饰、设备标准承诺；

（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （8）公共配套建筑的产权归属； （9）面积差异的处理方式； （10）办理产权登记有关事宜； （11）解决争议的方法； （12）违约责任； （13）双方约定的其他事项。 考；预售商品房的，还必须明示《城○房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》市商品房预售管理办法》。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 18

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 五、商品房销售争议的解决规则（了解）

房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。 考○保修期从交付之日起计算，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。 考（掌握） ○《住宅质量保证书》应当包括以下内容：(1)工程质量监督部门核验的质量等级； (2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； (3)正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期 1)屋面防水3年； 2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 5)门窗翘裂、五金件损坏1年； 6)管道堵塞2个月；

7)供热、供冷系统和设备1采暖期或供冷期； 8)卫生洁具1年； 9)灯具、电器开关6个月；

10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 (4)用户报修的单位，答复和处理的时限 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不得不应低于上述规定的保修期限。 建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提供工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； 3、供热、供冷系统为2采暖期或供冷期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 考○《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； (2)结构类型； (3)装修、装饰注意事项； (4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； (5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； (6)门、窗类型，使用注意事项； (7)配电负荷； (8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； (9)其他需说明的问题。 房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。

第五节 房屋租赁管理 考房屋租赁指房屋所有权人将一定期限的房屋使用权让渡给使用人，并由使用人定期向房屋所有权人交付房屋租金的行为。 ○

建设部根据我国《民法通则》和《城市房地产管理法》有关规定，制定并颁布了《城市房屋租赁管理办法》。 考○房屋租赁的主要原则

1．当事人应当依照民法规定遵循自愿、平等、互利的原则。 2．公民、法人或其他组织对享有所有权依法出租。 3．住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。

4．房屋租赁仅仅是房屋所有人让渡房屋使用权，在租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。 5．出租人如果在租赁期限内死亡，其继承人应当继续履行原租赁合同，以保障承租人的承租权。 6．我国尚存一定数量向居民或职工出租的公有房屋，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，与其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租该房屋。 7．房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。 考○房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：

(1)当事人姓名或者名称及住所；

(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况； (3)租赁用途； (4)租赁期限；

(5)租金及交付方式； (6)房屋修缮责任； (7)转租的约定； (8)变更和解除合同的条件； (9)违约责任； (10)当事人约定的其他条款。

承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。 考○承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：

(1)将承租的房屋擅自转租的；

(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； (3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； (4)拖欠租金累计六个月以上的； (5)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的； (6)租用承租房屋进行违法活动的； 19

(?)故意损坏承租房屋的；

(8)法律、法规规定其他可以收回的。 我国对房屋租赁实行两项登记备案制度：房屋行政主管部门登记备案、公安部门登记备案 考○房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持以下资料到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续： （1）书面租赁合同； （2）房屋所有权证书； （3）当事人的合法证件； （4）城市人民政府规定的其他文件。 第六节 房地产中介服务 考○本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。 考房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。 设立房地产中介服务机构应具备下列条件： ○（1） 有自己的名称、组织机构； （2）有固定的服务场所； （3）有规定数量的财产和经费； （4）从事房地产咨询业务的。 具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的５０％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。 房地产中介服务机构必须履行下列义务： （1）遵守有关的法律、法规和政策； （2）遵守自愿、公平、诚实信用的原则； （3）按照核准的业务范围从事经营活动； （4）按规定标准收取费用； （5）依法交纳税费；

（6）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

（1）当事人姓名或者名称、住所；

（2）中介服务项目的名称、内容、要求和标准； （3）合同履行期限；

（4）收费金额和支付方式、时间； （5）违约责任和纠纷解决方式； （6）当事人约定的其他内容。

房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益； （2）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务； （3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务； （4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益； （5）法律、法规禁止的其他行为。

第七节 地产抵押管理

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。考○抵押担保是以不转移抵押财产占有权、使用权和经营权的的担保方式。 房地产抵押存在两种特定的抵押情况与方式：在建工程抵押；预购商品房贷款抵押。 考○房地产抵押的主要原则：

1、房地产抵押应当遵循民事法律原则；

2、房地产抵押中的房产、地产抵押权设定应当一致； 3、抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。 考○贷款银行在实施按揭贷款中均采取着规避风险的辅助措施： 1、贷款银行要求房地产开发企业必须对购房人贷款承担阶段性的连带保证责任； 2、贷款银行要求房地产开发企业的商品房预售项目，必须由贷款银行办理结算业务； 3、贷款银行还要求按揭贷款购房人办理贷款保险和进行公证。 集体所有制企业抵押房地产的，必须经职工代表大会通过； 中外合资、合作、外商独资企业抵押房地产，须经董事会通过； 有限责任、股份公司抵押房地产，须经董事会或股东大会通过；

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 考地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。 ○考○下列房地产不得设定抵押： (1)权属有争议的房地产；

(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； (4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；

(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； (6)依法不得抵押的其他房地产。 考以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。 ○考○抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 房地产抵押合同应当载明下列主要内容： (1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所； (2)主债权的种类、数额；

(3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等； (4)抵押房地产的价值；

(5)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任； (6)债务人履行债务的期限； (7)抵押权灭失的条件； (8)违约责任； (9)争议解决方式；

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(10)抵押合同订立的时间与地点； (11)双方约定的其他事项。 考○以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号； (2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额； (3)已投入在建工程的工程款； (4)施工进度及工程竣工日期； (5)已完成的工作量和工程量。 考房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生○效。 考○办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

(1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明； (2)抵押登记申请书； (3)抵押合同；

(4)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明； (5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； (6)可以证明抵押房地产价值的资料； (7)登记机关认为必要的其他文件。

登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。 考○以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

(1)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

(2)抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的； (3)抵押人被依法宣告解散或者破产的；

(4)抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的； (5)抵押合同约定的其他情况。 考同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配： ○

(1)支付处分抵押房地产的费用； (2)扣除抵押房地产应缴纳的税款； (3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金； (4)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害； (5)剩余金额交还抵押人。 第八节 城市房屋权属登记 我国的房地产权属登记是指由人民政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。 考○世界各国对房地产权属实行登记管理制度，这制度可分为：契证登记制度、权证登记制度。 考○契证登记制度对当事人关于房地产的权利主张采取对抗要件制度；只具有公示力，而无公信力。 考权证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取成立要件制度；登记机关要求房地产权利人提供法定形式的登记要件，并对要件的真实性、合法性○进行实质性审查。具有公信效力、负有证明义务。 考○房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。 考○房屋权属登记分为：(1)总登记；(2)初始登记；(3)转移登记；(4)变更登记；(5)他项权利登记；(6)注销登记。 总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日30日前发布公告。公告应当包括以下内容： (1)登记、验证、换证的区域；(2)申请期限；(3)当事人应当提交的有关证件；(4)受理申请地点；(5)其他应当公告的事项。 考○初始登记包括三种情况： 1、新建房屋初始登记； 2、集体土地转为国有土地后，对地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记； 3、城市国有土地上少量未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。 考○新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交： (1)用地证明文件或土地使用权证；(2)建设用地规划许可证；(3)建设工程规划许可证； (4)施工许可证； (5)房屋竣工验收资料以及其它有关的证明文件。 集体土地转为国有土地后，对地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记，申请人应当自土地权属性质变更之日起30日内，申请房屋所有权初始登记。 转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。考○包括：买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并、作价入股、致使房地产权属发生转移的。应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90日内申请转移登记。 变更登记是针对房屋权利人改变姓名、名称或房屋状况发生变化所进行的登记。○考房屋状况发生变化包括添建、改建、部分拆除所发生的物资状况变更。权利申请人申请变更登记，应当自变更事实发生之日起30日内提出申请。 它项权利登记是指当事人设定的，除房屋所有权以外的其他权利。考○其他权利包括担保物权（抵押权）、用益物权（典权、承租权）等。申请房屋他项权利登记，权利人应当自他项权利成立之日起30日内提出申请。 考原权利人未办理注销手续，登记机关可代为办理注销登记。○注销登记是指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满对房屋权属情况所办理的注销手续。注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。 房屋权属证书包括：《房屋所有权证》、《房屋共有有权证》、《房屋他项权证》 考○房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。 考房屋权属登记依以下程序进行：(1)受理登记申请；(2)权属审核；(3)公告；(4)核准登记，颁发房屋权属证书。 ○考○登记机关自受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应书面通知申请人。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。权利人(申请人)逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。 考可由登记机关依法直接代为登记： ○1、依法由房地产行政主管部门代管的房屋；2、无人主张权利的房屋；3、法律、法规规定的其他情形。 暂缓登记的情况包括： 1、因正当理由不能按期提交证明材料的；2、按照规定需要补办手续的；3、法律、法规规定可以准予暂缓登记的。 考不予登记的情况包括：违章建筑、临时建筑、法律法规规定的其他情形。 ○考○注销房屋权属证书情况包括： 1、申报不实； 2、涂改房屋权属证书； 3、房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记； 4、因登记机关工作人员失误造成房屋权属登记不实的。 21

考○房地产权属登记的作用：

1、 保护房地产权利人的合法权利；2、避免交易风险；3、房地产权属登记是房地产管理的基础工作。

第九节 房屋维修养护管理 异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。 考○所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。 考○异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。 一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。 凡因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏： （1）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。 （2）共有墙体的修缮，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。 考楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层屋上下房屋所有人按份额比例分担。 ○考○屋盖的修缮： 1、不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。 2、可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围内覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。 （5）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮： 1、各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。 2、为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。 （6）房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。 （7）房屋共有共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担。 考○危险房屋，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。 考○鉴定机构进行房屋安全鉴定应按下列程序进行： （1）受理申请； （2）初始调查，摸清房屋的历史和现状； （3）现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况； （4）检测验算，整理技术资料； （5）全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议； （6）签发鉴定文书。 考○对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理： （1）观察使用。（2）处理使用。（3）停止使用。（4）整体拆除。 考○进行安全鉴定必须有两名以上鉴定人员参加；属于非危险房屋的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。 房屋经安全鉴定后，鉴定机构可以收取鉴定费。房屋所有人和使用人都可提出鉴定申请。 考○经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。 因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任： （1）有险不查或损坏不修； （2）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。 因下列原因造成事故的，使用人、行为人应承担民事责任： （1）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质； （2）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施； （3）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。 鉴定机构应当承担的民事责任： （1）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失： （2）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时间内发生事故； （3）因拖延鉴定时间而发生事故。 22

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