所得税及相关政策(许昌市局)幻

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房地产企业所得税管理及 相关政策释疑许昌市国家税务局所得税科 杨学军

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总体架构

第一部分 房地产开发企业所得税管理概述 第二部分：房地产企业所得税管理的几个 重要文件解读(重点讲国税发[2009]31 号)\国税函[2010]201号、2010年第 29号公告 第三部分：案例分析

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第一部分 房地产开发企业所得税管 理概述1房地产开发的业务流程

主 要 内 容5

2

房地产开发企业的财务核算特点

3 房地产开发企业 主要经营业务

4

房地产开发企业的所得税管理内容

目前房地产开发企业企业所得税管理中存在问题

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一、房地产开发的业务流程建筑施工 销售管理 立项与规划 产权办理 土地取得

注册登记

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一、房地产开发的业务流程

房地产开发的业务流程主要包括前期准备、 建筑施工、房产销售三个阶段。 1、前期准备阶段：前期准备阶段主要 包括房地产项目的立项审批和规划审批、 设计施工、市场规划、土地出让或转让等。 (拿地阶段、办理证照阶段) 前期准备阶段的重点是取得项目开工建设 的一系列许可证和取得建设用地的国有土 地使用权。

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一、房地产开发的业务流程

2、建筑施工阶段：在建筑施工阶段，开发 商安排所属建筑公司或委托其他建筑公司 进行项目的建设。该阶段是房地产开发的 重要阶段。(时间最长) 在建筑施工阶段，开发商为了尽快的收回 成本，回笼资金，通常采用项目预售的方 式对物业进行销售。

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一、房地产开发的业务流程

3、房产销售阶段：房产销售阶段，开发商 出售商品房、回笼资金、实现利润。销售 分为预售和现房销售两个阶段。(也是最 终产生利润阶段 预售即通常所说的期房销售，是指开发商 在建设工程竣工之前进行销售。现房销售 即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合 格文件后进行销售。

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二、房地产开发企业的 财务核算特点

房地产开发企业的财务核算，与其他行业 企业的显著区别：投入资金大，建设周期 长，成本核算复杂，销售方式多样，社会 影响面广(环境改造、百姓安居、劳动就 业等),涉及税种众多(营业税、教育费 附加、城建税、企业所得税、土地增值税、 契税等)。

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行业财务核算特点运作环节多 业务发展地域性强

投入金额大

行业特点

投资风险高

产业链长

社会影响面广

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三、房地产开发企业主要经营业务

房地产开发企业的经营业务主要包括以下 几个方面：(1)土地(建设场地)的开发 经营；(2)商品房的开发经营；(3)城 市基础设施和配套设施的开发和建设；(4) 代

建房屋和工程的建设；(5)经营房屋的 出租和经营；(6)其他多种经营业务。

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四、房地产开发企业所得税管理的 主要内容

房地产开发企业的所得税管理主要包括以 下几个方面的内容：正确界定开发项目， 实行项目管理；按照销售方式确认企业所 得税的应税收入；正确区分计税成本和期 间费用；计税成本在不同开发项目、在完 工开发产品和未完工开发产品间的分配； 期间费用各费用项目在企业所得税前的扣 除；房地产开发企业特殊业务的所得税处 理；房地产开发企业的凭证管理等。

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具体分以下几部分：

项目管理：房地产开发企业应对同时进行的若 干开发项目按项目分别核算收入、成本，每个 项目要单独核算。 台帐、明细帐管理：对未完工项目和未建项目 要分别建立明细帐；对企业税款交纳情况、减 免税情况、计税成本(6项)要分别建立明细 帐；对开发产品预售、销售情况分类别(分楼 号、住宅、车库、商铺等),跨年度弥补亏损、 广告费和业务宣传费税前扣除、职工教育费税 前扣除、固定资产折旧等建立台帐等。

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合法凭证管理： 企业在结算计税成本时其实际发 生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计 入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定 计入计税成本。(国税发[2009]第三十四条) 合法凭证是只能证明真实交易的凭据。除发票外， 下列支出不用取得发票，其他真实证据也可作为 合法凭证：工资薪金；境外劳务费；土地出让金； 股东受让款不构成价外费用的违约金；接受投资； 拆迁补偿费；接受投资；向个人借款利息；实物 捐赠等。证据：工资表；汇款单；股东大会决议； 股权转让合同；投资合同(协议);拆迁补偿协 议(个人白条收据);双方签定的借款合同；财 政专用收据等 。

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注册、变更、注销税务登记管理 1、新办登记：房地产开发企业应自领取营业执照 之日起30日内向所在地税务机关申请办理税务登 记。 2、变更登记：房地产开发企业的税务登记内容发 生变化的，若需在工商部门办理税务登记的，应 自工商部门办理变更税务登记之日起30日内，持 有关证件到原税务机关办理变更税务登记；若不 需在工商部门办理税务登记，或者其税务登记内 容与工商登记无关的，应自批准机关批准或宣布 变更登记之日起30日内，持有关证件到原税务机 关办理变更税务登记。

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3、注销登记：房地产开发企业发生解散、破产、 撤消以及其他情形，依法终止纳税义务的，应自 工商注销登记前，向原税务机关办理注销税务登 记。房地产开发企业被工商部门吊

销营业执照的， 应自吊销营业执照之日起15日内，向原税务机关 办理注销税务登记。 房地产开发企业办理注销税务登记时，应当提交 注销税务登记申请、主管部门或董事会决议及其 他证明材料，同时向税务机关结清税款、滞纳金 和罚款，缴销发票、发票购领薄和税务登记证件， 经税务机关核准，办理注销税务登记手续。

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发票管理 房地产开发企业在销售不动产收取款项时，必须 开具税务机关统一印制的《销售不动产统一发 票》;按照使用对象不同分为《销售不动产统一 发票(自开)》和《销售不动产统一发票(代 开)》两种。 在收取定金、预收款时，根据实际收取金额开具 《销售不动产统一发票》,在房地产交付环节开 总房款时，售房款金额按总房款开具，原开具预 收款和定金发票可以不收回，但必须在发票上备 注定金和预收款的发票号码和金额。

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税务清算 房地产开发企业发生解散、破产、撤消以及其他 情形，终止纳税义务的，应进行税务清算。企业 应按规定成立清算组织，对现存资产、负债进行 清理和处置，然后及时向税务部门提出书面注销 和清算申请，缴销发票和所有税、费、罚款和滞 纳金。 房地产开发企业的企业所得税清算所得，是指企 业的全部资产可变现价值或交易价格减除资产净 值、清算费用及相关税费等后的余额。 房地产开发企业的企业所得税清算以清算期为一 个纳税年度。

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资料备案管理 备案项目： 1、房地产开发企业开发、建造房地产项目时， 必须向项目所在地主管税务机关提供：营业执照、 税务登记证及有关项目开发立项的审批文件，以 便主管税务机关依此登记备案，全面掌握房产开 发项目的名称、建房方式、施工时限、建设地点、 投资预算等。 2、在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发 产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况 的报告以及税务机关需要的其他相关资料。(31 号第26条)

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3、成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主 管税务机关备案。提交有关资料说明选择成本对 象的依据和成本计算方法.成本对象一经确定，不 能随意更改或相互混淆.如确需改变成本对象的， 企业应向主管税务机关提交有关资料,说明变化原 因及对已销开发产品计税成本的影响,征得主管税 务机关同意后方可改变成本对象。(31号第26条) (豫国税发[2009]101号) 4、土地开发同时连接房地产开发的，属于一次性 取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成 本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本 进行分配，待土地整体开发完毕再行调

整。(31 号第30条)

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