闲置土地处置办法解读

国土部出新规打击“囤地” 闲置两年将无偿收回

解读2012年版《闲置土地处置办法》

2012年6月7日，国土资源部公布了新修改的《闲置土地处置办法》（以下简称新《办法》），自2012年7月1日施行。新《办法》对闲置土地的调查、认定、处置等环节做了更明确、具体的规定，可操作性强，加大了闲置土地的处理力度，避免地方政府“玩猫腻”。

一、界定闲置土地的“政府原因”，防止地方政府滥用职权“豁免”闲置土地。

新《办法》将闲置土地归为两种：政府原因导致开工延迟的和企业自身原因导致闲置的。其中，政府原因导致开工延迟的包括：政府未按约定交付土地、规划修改、相关群众信访、国家出台新政策、军事管制、文物保护等造成无法动工的情形。

如果是因政府原因导致闲置的土地，当地国土部门要与土地使用者协商，选择处置土地的方式。处置的方式包括：延长动工开发期限，但延长期限最长不得超过1年；调整土地用途、规划条件，按新用途重新办理相关用地手续；由政府安排临时使用；协议有偿收回国有建设用地使用权；置换土地等。

二、明确“动工开发”、“投资额度”的定义，统一闲置土地认定标准。

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已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。但是之前的《办法》没有明确“动工开发”、“已投资额”、“总投资额”的定义，导致地方政府执行标准不一，损害了国家政策的严肃性。

新的《办法》明确规定：1、动工开发是指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。2、已投资额、总投资额：均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

三、土地闲置信息应当在国土部门门户网站长期公开，处置完毕后才能撤下。

新《办法》规定：《闲置土地认定书》下达后，市、县国土资源主管部门应当通过门户网站等形式向社会公开闲置土地的位置、国有建设用地使用权人名称、闲置时间等信息，闲置土地在没有处置完毕前，相关信息应当长期公开。闲置土地处置完毕后，应当及时撤销相关信息。

新《办法》做此规定目的在于让地方政府接受市民的监督，及时、彻底、依法处置闲置土地，体现了国土资源部处置闲置土地的决心和力度。

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四、土地闲置费不得列入生产成本，抵减土地增值税。 新《办法》规定，土地闲置满一年的，按照土地出让或者划拨价的20%征缴土地闲置费，土地闲置费不得列入生产成本，即意味着土地闲置费不得在计算土地增值税时进行抵扣，目的在于打击恶意炒地、囤地行为。

五、采取措施预防因“政府原因”导致土地闲置情况的发生。 新《办法》的预防措施有：

1、要求达到了开工条件的土地才能出让，基本要求包括：土地权利清晰、安置补偿落实到位、无经济纠纷、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；

2、必须在土地出让合同中或者划拨决定书中明确约定项目动工开发、竣工时间和违约责任。

3、明确规定政府不及时致使项目不具备动工开发条件的，应当承担违约责任。

六、土地闲置严重地区将被限制供应土地,必将促使地方政府加大查处土地闲置的决心和力度。

新《办法》规定: 省级以上国土资源主管部门可以根据情况，对闲置土地情况严重的地区，在土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地审批、土地供应等方面采取限制新增加建设用地、促进闲置土地开发利用的措施。

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七、闲置土地调查、认定、处置程序如下

市县国土资源管理部门发现土地闲置嫌疑 市县国土资源管理部门在30日内向土地使用人发出《闲置土地调查通知》，同时展开调查 土地使用人在30日内提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料 构成闲置土地的，下达《闲置土地认定书》，同时官网公布 土地使用人不服的，可提起行政复议或者行政诉讼 政府原因造成土地闲置的 企业原因造成土地闲置的 国土部门与土地使用人协商处置方案 处置决定听证 处置方案报本级人民政府批准后实施。 闲置满一年的，下达《征缴土地闲置费决定书》 闲置满两年的，下达《收回国有建设用地使用权决定书 土地使用人在30日内缴费 土地使用人30日内办理国土证注销登记

以上意见供各部门参考。 附件：《闲置土地处置办法》

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风险控制部

2012年6月8日

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