城市特定区域内房地产开发商联合经营理念及实现方式

城市特定区域内房地产开发商联合经营理念及实现方式

摘要 受金融危机的影响，房地产业日趋萧条，城市特定区城内的市场竞争尤为激烈，竞争对手的成熟，消费者群，体不断细分化使区域内的大部分开发商进入一个困难的境地。文章为解决开发商的这一难题，提出处于城市同一区域内房地产开发商联合经营的理念，并对其实现方式进行探讨。

关键词 城市特定区域；联合经营；联合体；房地产开发商

作者简介 肖灯勇，解放军后勤工程学院硕士研究生。研究方向：平时营房勤务，重庆，400016；梁俊，解放军后勤工程学院营房管理与环境工程系营房管理教研室教授，研究方向：营房勤务理论，重庆，400016；孙锡杰，解放军72695部队高级工程师，研究方向：港口航道工程，山东青岛，266031；张江水，解放军后勤工程学院硕士研究生，重庆，400016；胡柏，解放军后勤工程学院硕士研究生，重庆，400016

中图分类号 F293.3 文献标识码 A 文章编号 1007－7723(2009)03－0106－0003

一、引言

我国房地产开发呈郊区化趋势，城市土地趋向于成片开发，房地产开发商纷纷集聚于城市特定的区域内，各城市内楼盘的“扎堆”效应越来越明显，片区的格局正逐步形成，各片区内开发商由于数目众多，其间的竞争愈演愈烈。政府、开发商、客户处在同一个商业生态系统中，各开发商之间应理清联合与竞争的关系，共同生存、共同发展，在提高整体竞争力的同时实现个体的利益，从而营造自己的生存空间。同一片区的开发商应联合起来，形成统一的整体，群策群力，资源共享，从个体竞争转为片区与片区的整体竞争，依靠联合的力量，共同解决当前面临的问题，解决开发商自己的问题，与政府对话，走市场道路，合力提升片区整体品质，建立快速发展的整体支撑点，齐心协力抵御其他区域对本片区客户的分流。

二、城市特定区域内房地产开发商联合经营的内涵

城市特定区域内房地产开发商联合经营指的是同一片区内有共同利益的房地产开发商通过某种形式结成非正式集团联合起来经营，以区域范围内的全部或部分商品住宅项目为对象，以提高区域的整体形象为目标，先营造外部的市场氛围，从而提高区域商品住宅市场的整体发展水平，以获

取更多客户的青睐，同时淡化个体的竞争，强调区域内的合作，提升整体竞争力。城市特定区域内房地产开发商联合起来经营较之单个开发商有着较为明显的优势：一是可通过联合以获得地方政府的支持；二是降低了产品的同质化竞争程度；三是可以利用联合的集体谈判力；四是能够以集体的力量抵御市场风险；五是可以实现资源共享和信息融通。

三、城市特定区域内房地产开发商联合经营的发展阶段模型

(一)第一阶段：联合的孕育阶段

城市或地区的发展是房地产开发商联合经营的前提基础，由于各地区的经济发展水平不一致，房地产投资的预期收益也会不同，各地区的投资环境比较分析结果决定了开发商的投资取向。因此，如何对城市或地区进行区域推广，提升区域形象，增强投资者的地区偏好，就变成促进各城市、各地区房地产业发展的首要条件。在国家宏观经济环境一定的情况下，地方城市政府的行政行为对市场、对开发商有着较大程度的影响，主要应由政府造势，以宣传综合投资环境为主要内容，全面展示地区优势以赢得本地区投资意向，吸引更多的房地产开发商进入地区市场，从而实现开发商的联合。

(二)第二阶段：联合的成长阶段

地方政府营造好城市整体区域形象后，形成了良好的投资环境，吸引了大批房地产开发商的眼光，房地产开发商根据自己对城市区域房地产市场研究后做出决策来决定自己进入城市的具体片区。同一片区的房地产开发商为了营造良好的片区整体形象，形成片区某个特定的环境，这就要求片区内具有共同利益的房地产开发企业组成一定的非正式集团联合起来对片区进行全面策划，体现片区整体定位，寻找共同市场品位。

城市特定区域内房地产开发商在成长阶段体现出来的远比一般的房地产企业联谊会更加成熟，其组织更加严谨、合作更加紧密。这种联合构建的是一个非正式集团整体，各个开发商是其中的主人，他们依靠的不再是单个的力量，而是借助于整体产生的力量。联合在成长阶段的主要任务是搞好片区的整体建设，解决交通、教育、环境、配套设施等的问题和不足，改善人们的居住环境，体现片区整体优势，吸引客户。房地产开发商的联合在成长阶段整合了资源，实现了多个利益体的共赢；聚集了人气，营造了良好的氛围；加强了片区的基建工作，吸引了客户的注意力；提高了配套的整体设施，也实现了个人利益的盈余。 (三)第三阶段：联合的稳定阶段

在房地产开发商联合经营的稳定阶段，联合已完成了它

的主要任务，片区整体态势已定，单个楼盘的开发等一系列活动将由开发商独立完成。单个开发商开始相对的竞争，这时主要突出的是单个楼盘的卖点，诸如楼盘品质、户型、面积、建筑式样、风格、装饰等。由于先前的联合，有关市场、技术、竞争的信息在各开发商的集中与传播更加迅速，在满足客户需求、提高信誉与增加对客户吸引力方面具有组合经济效应，政府及有关公共机构提供的专业基础设施或教育项目能够被各开发商共享。因此，此阶段的竞争降低了低水平过度竞争程度，呈现的是正常的公平性竞争。

联合的稳定阶段中，开发商之间是合作与竞争的关系，是共同发展的关系，开发商各自的发展是此阶段最突出的一个特征。开发商应注重在实践中不断地学习，不断增加企业的市场资本和知识产权，尽力扩大自己的规模，巩固自己的地位，逐步形成自己的特色优势，增强质量意识、品牌意识和创新意识，努力培养并形成自己的核心能力，以期在联合的稳定阶段中与其他开发商有效竞争的过程中占有优势。同时应注意加强在其他方面的联合，譬如建筑材料的购运、避免楼盘的同质化、资源的共享、企业间的文化技术交流等，其形式可以多样化。

(四)第四阶段：联合的更新阶段

房地产开发商进入某一个区域房地产市场的时间有先后，与其他开发商的联合有时间差。不管开发商加入联合整

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