2 国内外研究现状

山东科技大学博士学位论文 国内外研究现状、发展动态

2 国内外研究现状、发展动态

从国内外对资源型城市研究的状况来看，共同的热点是资源型城市的经济转型问题，这也是资源型城市发展和解决资源型城市问题的根本所在[6]，此外，对该类城市的贫困问题以及环境问题也有众多论述。房地产业是国民经济的一个重要产业，它的发展与整个国民经济的发展密切相关，因而也成为人们研究的热点。目前，超过城市居民承受能力的过高房价以及逐年上升商品房质量问题，由此引发了房地产市场中是否存在泡沫的大辩论；住房保障性问题也因与城市低收入群体的利益密切相关而备受各方关注。对博弈论的研究，无论是理论本身还是它的广泛应用，都取得了丰硕的成果。前人的这些研究成果也为我们的继续深入研究奠定了良好的基础。

2.1 资源型城市国内外研究现状、发展动态

2.1.1 国外学者对资源型城市的研究

国外学者对资源型城市的研究由来已久。实践方面 ，20世纪60年代以后，资源型城市面临两大问题，一是随着矿产资源的长期开采，资源开始枯竭，二是低价替代品的竞争[7]，因此，这类城市的企业纷纷转型。纵观转型的结果，可分为三种类型：①比较成功地实现转型的城市。这类城市有美国的匹茨堡，德国的多特蒙德市[8-9]；②正处于转型过程中的城市。这类城市很多，例如美国的百年矿城比尤特Butte，俄罗斯的许多城市；③失败的转型城市。乌克兰和瑙鲁等国的资源型城市产业转型实践就是如此[10]。

在理论研究方面，国外对资源型城镇的研究常常与单企业城镇的研究相结合[6]。在俄罗斯，将这种单企业城镇的企业称为城市企业[11]。Т.А.Неклюдова[12]认为，在这种单企业城市中，城市企业的财政状况在极大的程度上决定城市的生命力，因而，城市企业的工资支付能力的下降，会在整个城市中造成一种紧张气氛。为了改变这种状况，应建立起《城市—城市企业》的相互作用系统，形成该系统的重要条件之一就是创造一种合理组织社会各阶层的社会经济基础结构。Э.А.Бисеров[13]在研究了乌拉尔地区矿产资源的开采现状之后指出，由于该地区矿业类型的居民点的普遍性，因而问题特别尖锐。提出解决问题的两种途径：一是该类城市连同企业继续衰退，放任不管，这样或早或晚，企业关闭，城市消失；二是重组城市企业并创造新的项目。为了实现这个目的应有资金引入

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到城市经济中。为此，权力机构必须制定出一种能吸引投资的投资政策。

在对资源型城市的生态环境研究上，学者们认为，人类的经济活动应该与业已形成的生物圈的功能相匹配，经济和生态的耦合应该成为稳定发展的基本准则[14]。但是，资源型城市土地资源被大量占用。这一现实，实际上与资源过度开采而引起的严重的生态问题有关。目前，矿业企业成为污染周围环境的一个极为重要的原因，他们的开采活动每年将至少产生30亿立方米的尾矿，本世纪初，俄罗斯的尾矿选矿厂里废物体积就达到将近10亿立方米[15]。而在现有地质工艺发展水平下，每开采1单位的地下矿产资源就要在地球表面上形成1.1—6.6单位的空岩层[14]；Г.В.КАЛАБИН等学者[[16]运用遥感技术通过对俄罗斯欧洲部分的Оленегорский等地区的大型采矿选矿设备联合企业的活动对周围自然生态环境的影响表明，这些企业开采和加工矿物资源的工艺仍旧是侵略性的和耗能较大的，因而极大地破坏了地表和水的生态平衡。因此，必须转变生产方式，提高资源的生产率[15][14]。

2.1.2 国内学者对资源型城市的研究

张晶[17]通过对美国、日本、德国、前苏联等国资源型城市产业转型中政府扶植机制的比较研究,提出了我国政府在资源型城市转型中的对策建议；候振明[18]则认为若仅依靠市场机制的自发调节作用，绝大多数资源型城市转型回天乏术，因此需要各级政府的积极介入；李猛[19]，李平[20] 黄溶冰[21]等通过对世界上不同国家资源型城市产业转型的比较研究,提出了我国资源型城市产业转型可资借鉴的对策建议。

在资源型城市所面临的诸多问题中,人口生存与发展问题是最基本的问题。资源型城市的失业率高,社会保障程度低,教育落后,生态环境污染严重,这些问题直接影响着社会的稳定。要解决这些问题,资源型城市自身要努力转型,同时也离不开国家的救援机制。

[12]

辽宁省阜新市作为国务院确定的全国资源枯竭型城市经济转型的第一个试点,安置下

[22]

岗失业矿工再就业最具有特色的渠道是发展都市农业。杨波

[23]

则提出政府应当从解决

“四矿”问题入手,统筹制定资源枯竭型城市的就业促进战略。韩琳[24]论述了公益性岗位就业模式，提出只有使失业救助对象实现真正意义的就业,才是其脱贫的唯一途径。

2.2 房地产市场问题国内外研究现状、发展动态

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2.2.1 国外学者对房地产市场问题的研究

房地产投资、价格是房地产市场问题研究的重点。Емелькина[25]在明确给出不动产定义的条件下，论述了建筑物与土地在法律和事实上的相互关系；В. Минц[26]分析了俄罗斯最近几年来房价飞速上涨的主要原因是政府过度鼓励住房抵押贷款；Г. Бадах[27]则比较乐观，认为即使在市场行情最不利的条件下，投资不动产也不会是徒劳无益的，购买不动产是今天应选择的最普遍的长期投资方式；А.С. Харламов[28]认为不动产是企业最重要的物质资源，在现在条件下有效的管理不动产与运用创新方法和工具有关。David Geltner, Jeff Fisher[29]分析认为，在新生的商业房地产制定出一个公平的价格即使潜在的指数并不代表当前的楼市平衡或是楼市本身就不平衡，我们仍然可以利用平衡分析，制定出一个公平的价格。Brent W. Ambrose, Michael J. Highfield ,Peter D. Linneman[30]以不动产投资信托为例，研究了房地产企业利润和规模经济之间的关系。

在房地产市场中，投机性因素的存在可能成为价格上升的一个重要原因。Stephen

Malpezzi,Susan M. Wachter

[31]

对房地产投资和投机之间的重要区别进行了界定，认为房地

产市场上投机行为的盛行，可能会对经济复苏中的国家和地区的经济产生严重的打击；(Lin Zhenguo and Kerry D.Vandell.Asset Allocation with Liquid and Liquid Markets. University of Wisconsin, Center for Land Economics Research working Paper,2001)[32]认为，由于房地产市场的流动性很小，因此市场参入者在价格上具有不完全信息，导致了投机的可能性。Lee[33]认为，经销商和所有者通过合谋买断新建公寓住房的采购权以提高价格，其后他们之间的交易行为使其双方获得超额利润。

投机的存在需要政府的管制。B.G.Park[34]以韩国和新加坡为例，论述了府在房地产市场中的作用和角色； Stephen MalPezzi,Susan Wachter[31]认为，在管制更有效的市场环境中，投机行为发生的可能性相对低些，因此，有效的管制有利于房地产市场的发展；C.J.Mayer,C.T.somerville[35]则研究了政府应通过怎样的政策加强对房地产业的干预，认为政府对房地产项目的审批导致了开发项目的搁置和拖延。

2.2.2 国内学者对房地产市场问题的研究

鲍小飞[36]运用计量经济模型分析房地产市场泡沫的形成机制；李国柱[37]对房地产价格波动的度量、波动的性质以及与波动相关的预警、管理等问题展开分析；段际凯[38]在对中国房地产市场进行实证分析之后，分析了房地产市场所面临的风险和泡沫问题。余凯[39]分析了基于当前房地产价格持续上涨的现实，分析指出其根本原因在于垄断，并提

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出政府在房地产业中引入竞争、打破垄断的具体对策和建议。而曾宪斌[40]探讨了房地产企业的规模化问题，他认为房地产企业规模化是必然趋势，并指出，美国前三家大的房地产企业市场占有量占全国总量的45%。企业规模大，开发成本低，建筑水平高，是当前美国房地产业的三大特点。目前香港房地产业也是7、8家大的企业垄断了近80%的市场份额。房地产企业规模化经营是国际市场中的一个特点。吴拯[41]对我国前14家房地产上市公司的销售额在整个房地产业中所占比例进行了计算，认为我国房地产业的市场集中度太低，C&R不会超过10％。

2.2.3 国内外房地产的实践

在实践方面，房地产市场经济的发展过程中，各国政府都非常重视解决城市中低收入等弱势群体阶层的住房问题。在国外例如美国、英国、日本、瑞典、新加坡等国家已基本形成了比较完善的住房保障供应体系和相应的法律体系[42]，因此，人们关注的重点越来越多集中在因政府的公共房屋供应而引起的社会经济稳定、社会交往、健康、种族关系以及节能和管理等一系列社会问题[46-46]；在国内，不合理的住房供应结构已引起了包括政府在内的社会各界的关注。房地产业具有社会保障功能，需要政府干预；为了社会公平，政府应向低收入者和穷人提供住房，而市场无法做到这一点[47-48]。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》重新界定了保障性住房的供应对象是城市低收入家庭，十七大政府工作报告也明确指出，要健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》将保障性住房与商品房以明确的标准区别开来[49]。虽然现在更多的保障性计划在07年刚刚起步，却可以促使房地产市场回到更为理性的发展轨道上[50]。一系列政策的出台标志着解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能， 2007年也因此被称为房地产保障性政策年。政府住宅供应调控思路的根本转变，对于降低住房消费门槛，解决城市低收入人群的住房问题指明了方向，对于平抑房价，促进房地产市场健康持续发展提供了政策上的保障。

在土地拍卖方面，美国等发达西方发达国家，由于市场制度建立较早，因而土地拍卖制度较为完善；而在俄罗斯[51]、乌克兰[52]、哈萨克斯坦[53]等前苏联国家，土地拍卖尚处于发展的初级阶段，但发展较快；我国[54]则以1982年深圳特区率先按城市土地不同等级向土地使用者收取不同标准的使用费为契机，从此拉开了国有土地有偿使用的序幕。2002年7月1日，由国土资源部[55]颁发施行的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，以法规的形式规定了商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍

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卖或者挂牌方式出让。

但是，目前专题研究资源型城市房地产市场问题的文献并不多见，多是结合具体案例进行定性分析，例如，李龙[56]结合东北地区的煤城抚顺和油城大庆的实践，对资源型城市土地资源与矿产资源的冲突进行了分析，认为在资源开发的同时应对土地的破坏做出必要的补偿；田秀兰[57]通过将矿产资源型城市金昌市与甘肃省的其他两个农业城市张掖、威武比较分析，指出了矿产资源型城市在房地产发展方面所面临的局限性和症结所在,并有针对性地提出了对策建议；刘秀丽[58]从产业结构调整入手,结合大庆市的实践，剖析了资源型城市在可持续发展中必须调整经济产业结构,大力发展第三产业,特别是通过发展房地产业,充分发挥资源型城市内在潜力,促使其经济结构的调整,保证资源型城市的可持续发展。

2.3 博弈理论及应用国内外研究现状

博弈论[5、59] 是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题，一般认为，博弈论开始于1944年由John von Neumann 和Oskar Morgenstern合作的《博弈论和经济行为》。如今，博弈论无论在理论本身还是实际应用中都得到了很大的发展。

理论方面，Wagner, Harvey M.[60]就数学家R.D. Luce 和 H. Raiffa在博弈论发展中所作的工作进行了评论，指出他们的贡献既可以作为博弈论初步的介绍也可以是对冲突分析的更深奥方面的向导，突出了博弈论未来极有可能的发展方向;Friedman ,James W[61]给出了一个关于非合作超级博弈解决方案的全新概念的介绍，对于它的存在给予了证明。同时还对下面常见的观点作了辩论，即博弈论文献中出现的“威胁”对非合作超级博弈来讲是没有意义的。有一个类似于威胁的东西，被称为“诱惑”，它确实有一个知觉的吸引力并且与提到的解决方案有关；Э.Р.Смольяков[62]针对传统的纳什均衡解可能不能令所有博弈的参入者满意的状况，提出了新的均衡概念以扩大基本均衡系统，并阐述了寻找具有足够稳定性的强唯一均衡的方法；Э.Р.Смольяков[63]同时还深入研究了非合作博弈中的多值问题；В.А.Еськова[64]将K-?均衡和?最优性结合起来，讨论了非合作微分博弈中近似最优解K-均衡的强动态稳定性；В.В.Круглов[65]依据模糊矩阵博弈模型，研究了选择最优策略方法的多准则问题。

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