宁波市鄞州区非住宅房屋拆迁价格评估操作规程

宁波市鄞州区非住宅房屋拆迁价格评估操作规程（暂行）

（鄞政发〔2008〕44号）

第一条 为规范非住宅房屋拆迁补偿估价行为，维护非住宅房屋拆迁当事人的合法权益，根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、《宁波市城市房屋拆迁管理实施细则》、《宁波市城市房屋拆迁补偿安置若干规定》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》，参照《宁波市城市房屋拆迁价格评估暂行办法》和《宁波市三区非住宅房屋拆迁价格评估操作规程（暂行）》的内容，制定本规程。

第二条 在本区城市规划区内的国有土地上实施非住宅房屋拆迁所涉及的房地产估价活动，应遵守本规程。在国有土地上夹杂的部分集体土地的非住宅房地产估价比照本规程执行。

第三条 本规程中所指的非住宅房屋分为：商业用房、办公用房、工业用房和仓储用房四类。

第四条 非住宅房屋拆迁评估主要方法有：市场比较法、成本法、收益法。对于市场交易活跃，可比案例多的非住宅房屋宜用市场比较法；对市场交易少或特殊房地产如工业厂房或学校、古建筑、寺庙、教堂、军队营房等公益性房地产宜用成本法; 对有明显收益和潜在收益的房地产宜用收益法。

第五条 拆迁商业用房原则上宜用市场比较法，对大型商场、超市、市场无可比案例时，可采用成本法或收益法。拆迁工业厂房和仓储用房的评估宜用成本法或收益法。拆迁办公用房的评估宜用市场比较法，无法收集案例时也可用成本法或收益法评估。

第六条 市场比较法的案例选取应遵循三条原则:一是估价对象的类似房地产; 二是成交日期与估价时点接近，不宜超过一年；三是成交价格为正常价格或可修正为正常价格。评估机构应选取三个或三个以上类似房地产交易可比案例进行交易情况、交易日期修正后，作为估价对象估价时点的市场价格，然后进行房地产状况修正。由于拆迁评估的特殊性，对房地产状况修正中，仅对结构、层高、层次、使用年限、环境和繁华程度因素进行修正，确定被拆迁非住宅房屋补偿价格。具体公式如下：

被拆迁非住宅房屋评估金额=[市场价格×结构修正系数×（1±层次差价率）×使用年限修正系数×繁华程度修正系数×环境修正系数+（重置价-小配套费）×层高修正系数]×建筑面积+附属物评估价+装修评估价

其中：

1．结构修正系数规定为：在案例选取时原则上应选取与估价对象同结构的

交易案例，此时不作结构修正。无同结构的案例时，应选取最接近估价对象结构的案例，结构修正系数按估价对象与交易案例结构差异等级确定，每差一级增减5%。结构等级按附件5确定。

2．层高修正系数规定为：商业用房标准层高为4.5米，工业用房和仓储用房标准层高为4米，如实际层高与标准层高有差异时，层高每增（减）10cm，层高调节系数增（减）1%，其中层高高于8米或低于3.3米部分，按每增（减）20cm，层高调节系数增（减）1%。办公用房标准层高为3.3米，如实际层高与标准层高差异时，层高每增（减）10cm，层高调节系数增（减）1%。

3．层次差价率：适用于商业用房，分为主要商业街道和非主要商业街道。主要商业街道的商业用房层次差价率一层为0，二层为-30%，三层及三层以上和地下室为-40%。非主要商业街道商业用房层次差价率：一层为0，二层为-15%，三层及三层以上和地下室为-25%。非主要商业街道和主要商业街道见《宁波市鄞州区城市房屋拆迁若干规定》附件1（1）、附件1（2）。办公用房不计层次差。

4．使用年限修正系数：按《宁波市城市房屋拆迁价格评估暂行办法》（甬房法〔2004〕22号）第十条第四款规定。

5．繁华程度修正系数适用于商业用房，根据商业用房的网点分布和密度、营业类别和交通便利程度等状况，分优、较优、一般、较劣、劣五级，修正系数分别为1.2、1.1、1.0、0.9、0.8。办公用房不作繁华程度修正。

6．环境修正系数适用于办公用房，根据办公用房周围的环境，对景观、绿化、噪声、污染等状况进行修正，修正系数从优至劣分别为1.05、1.0、0.95。商业用房不作环境系数修正。

7．附属物和装修的评估按《宁波市鄞州区城市房屋拆迁若干规定》附件5、附件4标准执行，以下同。

第七条 采用成本法评估时按下列公式确定被拆迁非住宅房屋补偿价格：

被拆非住宅房屋评估金额=土地评估价+建筑物评估价+附属物评估价+装修评估价

土地评估价=基准地价×土地使用年限修正系数×期日修正系数×综合修正系数×比较因素修正系数×土地使用面积

建筑物评估价=[（重置价格-小配套费）×层高修正系数×成新率+小配套费] ×综合费用调整系数×建筑面积

其中：

1．工业用地和办公用地地段等级见附件7。工业用地基准地价见附件1，办公用地基准地价见附件2。

2．土地使用年限修正系数按照每使用一年扣减0.5%确定，使用年数按估价时点的年份减去实际出让年份确定。

3．期日修正系数：由于新土地基准地价基准日为2006年1月1日，故2007年期日修正系数定为1.05。以后根据市场实际适时调整公布。

4．综合修正系数：考虑到特定拆迁交易情况和税收、利息、利润和管理费等因素以及新旧接轨，确定2007年综合修正系数为1.5，以后根据市场实际适时调整公布。

5．比较因素修正系数：按照工业用地和办公用地交通、设施、规划、环境等因素综合制定用地状况，分优、较优、一般、较劣、劣五级，修正系数分别为1.2、1.1、1.0、0.9、0.8。

6．重置价格见附件5。

7．层高修正系数参照第六条中层高修正系数确定。

8．成新率：原则上按使用年限每年2%直线折旧，对特殊情况如房屋进行大修或房屋保养不好情况，需现场查勘根据房屋损坏程度，按成新折扣法确定。

9．小配套费按150元/平方米计取。

第八条 采用收益法评估时，纯收益和运营成本为市场客观收益和运营成本，资本化率原则上采用安全利率加风险调整值法。原则上资本化率为6.5%。

计算公式（有限年）V=a/r[1-1/(1+r)n]+附属物评估价+装修评估价

公式中：V—被拆迁房屋价格 a—房地产纯收益 r—房地产资本化率n—房地产自估价时点起至未来可收益年限.

第九条 本规程上述规定均系指国有出让土地上的房地产评估价格，对于非出让土地上房屋由评估机构按规定扣除土地出让金。各类用途土地权益价计算标准：商业类及办公类按宗地评估核定后的地价25%；工业类按宗地评估核定后的地价40%。评估核定后的权益价低于政府规定最低权益价标准的，按最低权益地价标准执行。最低权益地价标准见附件6．

第十条 工业用地上房屋所有权证已确认为办公用房、宿舍、商业用房的房屋，或按规定可以变更为办公、宿舍、商业用房的房屋，可先按房屋所有权证确认的用途或按变更认定用途，按各自规定方法评估，但在评估金额中应扣除改变

用地性质需补缴的地价。应补缴地价具体公式为：（按房屋用途计算的楼面基准地价-按土地用途计算的楼面基准地价）×被拆迁房屋建筑面积，土地等级分别按各自用途的土地等级确定。楼面基准地价见附件1、2、3、4。 附件：

1．宁波市鄞州区国有土地工业用地拆迁补偿基准地价 2．宁波市鄞州区国有土地办公用地拆迁补偿基准地价 3．宁波市鄞州区国有土地商业用地拆迁补偿基准地价 4．宁波市鄞州区国有土地住宅用地拆迁补偿基准地价 5．非住宅房屋拆迁结构等级评定及重置价格标准 6．宁波市鄞州区国有土地使用权最低权益地价标准 7．商业用房外其它非住宅房屋地段等级范围划分表

附件1

宁波市鄞州区国有土地工业用地拆迁补偿基准地价

土地 级别 一类 二类 三类 四类 五类 六类 七类 八类 单位面积地价 （元/平方米） 631 513 469 430 364 339 269 260 楼面地价 （元/平方米） 901 733 670 614 520 484 384 371 备注：工业用地楼面地价按0.7容积率测算，当容积率高于0.7时，需作容积率修正，修正公式为：〔1+（被拆房屋容积率-0.7）/0.7〕×楼面地价。 附件2 宁波市鄞州区国有土地办公用地拆迁补偿基准地价 土地 单位面积地价 楼面地价 级别 （元/平方米） （元/平方米） 一类 二类 三类 四类 1712 1291 947 879 1317 993 728 676 五类 六类 七类 八类 687 562 467 413 528 432 359 318 备注：办公用地楼面地价按1.3容积率测算，当容积率高于1.3时，需作容积率修正，修正公式为：〔1+（被拆房屋容积率-1.3）/1.3〕×楼面地价。 附件3

宁波市鄞州区国有土地商业用地拆迁补偿基准地价

土地 单位面积地价 楼面地价 22级别 （元/M） （元/ M） 一类 二类 三类 四类 五类 六类 七类 八类 4893 3690 2705 2513 1963 1603 1335 1180 1957 1476 1082 1005 785 641 534 472 备注：商业用地楼面地价按2.5容积率测算，当容积率高于上述标准时，需作容积率修正，修正公式为：〔1+（被拆房屋容积率-2.5）/2.5〕×楼面地价。 附件4宁波市鄞州区国有土地住宅用地拆迁补偿基准地价 单位面积地价 楼面地价 土地级别 （元/平方米） （元/平方米） 一类 二类 三类 四类 五类 2592 2170 1683 1248 993 1620 1356 1052 960 764

六类 七类 八类 附件5

806 416 372 620 520 465 非住宅房屋拆迁结构等级评定及重置价格标准

分项 条件 结构等级 重置价格 （元2/M） 主 要 条 件 钢混结构框剪结构、剪力墙结构、框筒结构、筒中筒结构、框架结构、钢砼；现浇楼面；一 塑钢、铝合金门窗；外墙中高档装饰、1360 内墙初装修；水、电、卫、电梯等设施齐全。 框架结构、钢筋砼排架结构；现浇钢砼塑钢、铝合金、钢门窗；外墙中980 二 楼面；档装饰，内墙初装修或一般粉刷；水、、卫齐全 820 750 700 600 450 460 470 420 140 大模板结构，外砌内框架结构、预制多三 孔板楼面；钢、木门窗；内外墙一般粉刷；水、电、卫齐全。 标准砖墙或部分钢砼梁、柱承重（有构；现浇钢砼楼面；塑钢窗、铝合一 造柱）金门窗；内外墙一般以上粉刷；水、电、砖卫齐全 混标准砖墙承重或部分钢砼梁、柱承重；结二 预制多孔板楼面；钢、铝合金、木门窗；内外墙一般粉刷；水、电、卫齐全 构三 标准砖墙承重；预制多孔板楼面；钢、木门窗；一般粉刷；水、电设施。 钢柱、钢梁；塑钢、钢门窗；一般砼楼钢结构 地面；薄钢板或底部少量砖墙粉刷，层高6米，跨度10米。 标准砖墙承重，屋面由木屋架或木、砼砖木结构 桁条椽子承重；木或预制多孔板楼面；木门窗；一般粉刷；水、电设施 木梁、柱承重，较好木屋架；柳桉洋松企口地板；柳桉洋松木门窗并油漆；细一 木 粉刷，油漆或有护壁板，洋松企口板分间；水、电设施、墙体仅为分隔围护 结 构 木梁、柱承重、木屋架、木楼面；一般二 粉刷；木门窗、一般粉刷；水、电设施、墙体仅为分隔、围护 半砖墙、毛石、杂乱砖墙承重或木柱承简易结构 重；较差木楼面、小青瓦、平瓦屋面；较差木门窗；较差粉刷 附件6 宁波市鄞州区国有土地

使用权最低权益地价标准

土地类型 地段等级 一类 二类 三类 四类 五类 六类 七类 八类 附件7

商业用房外其它非住宅房屋地段等级范围划分表 级区 域 范 围 别 西以奉化江为界；北接宁波市老城区；南界主要为鄞县大道，在鄞县大道与宁南中路交汇处南拐一 到惠江中路，沿惠江中路往东到钱湖南路。东以世纪大道、长寿南路、嵩江东路、钱湖北路和钱湖南路为界。 （1）西界北起厦林村东侧河流，向南至长乐村，沿规划路向西，至乡城村西侧河流，沿河流往南经望春路至望童路，沿望童路往东再顺河南下至薛家村北侧河流机场公路，沿机场公路往南到鄞县大道，沿鄞县大道往东到奉化江，再沿奉化江往南到达铜盆浦村南侧规划路。南界为铜盆浦村南侧规划路。东界在杭甬公路南侧为同三高速公二 路，沿同三高速公向北到杭甬公路后东拐到妙胜村的规划路，沿规划路向北到铁路，沿铁路向东到聚贤路，沿聚贤路向北到329国道，向东到盛莫路，沿盛莫路向北到通途路，沿通途路向西进入江东。 （2）北以甬江为界，东起徐家洼附近的规划路与甬江的交界，沿规划路向南到江南公路，沿江南公路向西到院士路，沿院士路向南进入江东。 商业用地（元/M2建筑面积） 489 369 271 251 196 160 134 118 住宅用地（元/M2建筑面积） 324 271 210 192 153 124 104 93 工业用地（元/M2 土地面积） 252 205 188 172 146 136 108 104 备注：商业用地和住宅用地按照建筑面积计取，工业用地按照土地面积计取。

三 四 五 六 七 八

北以陆家庄北侧河流为界，沿陆家庄东侧河流南下，再往南经薛家村西侧、陈横楼村西侧河流往南抵达鄞州二道，沿鄞州二道往东，再往南沿宁姜公路与姜山镇建成区相连，沿姜山镇规划控制区南缘往东抵达同三线，沿同三线往东至邱隘良种场，沿邱隘良种场东侧河流向北抵达通途路，沿通途路向西到五都王村，沿盛梅路往北到聚贤路南段，沿东西向道路往东，再经梅墟街道所在地段东侧河流抵达甬江南岸。 1）环中心城区的工业区用地； 2）除瞻岐镇、章水镇、塘溪镇、横街镇、龙观乡外，各个建制镇的建成区和规划控制区。 1）鄞州区内主要河流冲积平原。 2）瞻岐镇、章水镇、塘溪镇、横街镇、龙观乡的建成区和规划控制区。 1）绕城高速外侧，山前平原、岗地区。 2）咸祥镇、瞻岐镇沿海平原 西南部山区山前低丘地带和河谷平原。 境内七级以外的成片山区

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