恒大房地产开发建设管理制度2013

更新时间:2023-10-30 05:39:01 阅读量: 综合文库 文档下载

说明:文章内容仅供预览,部分内容可能不全。下载后的文档,内容与下面显示的完全一致。下载之前请确认下面内容是否您想要的,是否完整无缺。

房地产开发建设管理制度

目 录

第一章 工程建设管理与考核〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃2 第一节 总 则〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃2 第二节 工程建设过程管理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃3 第二章 工程建设质量管理与考核〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃12 第一节 设计质量管理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃12 第二节 工程材料验收管理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃18 第三章 工程签证管理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃20 第四章 商品房交付使用管理与考核〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃25 第一节 总则〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃25 第二节 交楼工作的组织管理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃26 第三节 交楼期间的维修服务〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃27 第四节 物业接管验收〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃29 第五节 营销部与买受人的楼宇交接〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃30 第六节 物业公司与买受人的楼宇交接〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃30 第五章 房地产权属办理与考核〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃31 第一节 测定商品房面积考核办法〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃31 第二节 确权考核办法〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃33 第三节 开具购房发票(办证联)考核办法〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃33 第四节 办理房地产权证考核办法〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃34 第六章 未售物业管理及考核〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃35 第一节 未售物业的交接及管理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃35 第二节 未售物业的销售管理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃36 第三节 未售物业的租赁管理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃36 第四节 公建配套物业的管理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃38 第七章 其它〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃38

1

第一章 工程建设管理与考核

第一节 总 则

第一条 工程部为工程建设的责任部门。 第二条建设工程的竣工标准: 1、毛坯竣工标准:

工程全面完工(含外墙装修),建设工程用地红线(或该栋建筑物相邻30米)范围内的道路、绿化(含屋面)按照批复的总规要求全面完工(含地下室及地下机械停车库),所有临时建筑、构筑物拆除完毕。

主体工程完工后90天内,须达到上述工程竣工标准。每超一天扣罚工程部经理100元;每提前一天完成奖励工程部经理100元。综合计划部考核。

2、豪装竣工标准:

在毛坯竣工的基础上,室内装饰工程全部完工。

主体工程完工后150天内,须达到上述工程竣工标准。每超一天扣罚工程部经理100元;每提前一天完成奖励工程部经理100元。综合计划部考核。

第三条 建设工程交楼标准:

各项工程全面完工,在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书(根据当地文件要求需要):

1、建设工程规划验收合格证; 2、质量监督意见书; 3、人防验收备案表; 4、消防验收意见书; 5、环保验收意见书; 6、建设工程竣工验收备案表; 7、交楼许可证。

毛坯交楼的主体工程完工后180天内,豪装交楼的主体工程完工后240天内,须达到上述工程交楼标准。否则,每超一天,扣罚工程部经理100元、开发部经理100元、主管工程领导或项目总经理100元。豪装交楼每提前一天完成各奖励工程部经理、开发部经理、主管工程领导或项目总经理100元。综合计划部考核。

2

第二节 工程建设过程管理

第四条 新开发项目在详规批复一周内、开工前,由工程部牵头,地区公司负责人主持召开项目开发建设综合策划方案审查会,参加人员为主管工程领导、项目总经理、总工室、当地建筑设计院、综合计划部、工程技术部、招投标部、开发部、合同管理部、营销部、管理及监察部、物业公司等部门(单位)负责人。审查通过后,由综合计划部负责将方案三天内报管理及监察中心备案。

未按时召开会议的,扣罚工程部经理500元;综合策划方案未经审定即开工的,扣罚工程部经理500元;综合策划方案出现漏编、错编的,每项扣罚责任部门负责人200元。综合计划部考核。

项目开发建设综合策划方案审查会的内容(附:开发建设综合策划方案会签审批表):

1、施工给水系统:给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。 2、施工排水系统:排水管道走向规划、管道管径、排水量等。 3、施工用电系统:施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。 4、施工道路系统:满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。

5、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划:满足安全文明施工需要、满足销售需要等。

6、施工场地的土方平衡:考虑场地的竖向布臵及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。

7、制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。 8、制定甲供材料采购供应计划。

9、制定项目各期开发建设计划及分批销售计划。 10、制定项目各期分批移交物业管理计划。 11、制定项目出图计划。

12、小区的公用工程(供水、供电、供煤气、备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等)的建设是否能满足首期交楼及相关配套工程的使用要求。

第五条 在工程开工前及开工后,每月召开一次由工程部经理组织管理及监察部、工程技术部、全体监理人员和施工单位管理人员以上参加的工程建设交流会。未召开的,每次扣罚工程部经理500元。工程技术

3

部考核。 工程建设交流会内容:

1、工程部和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式;

2、工程部介绍公司的运作模式、验收程序、甲供材申报、供应流程及进度、签证、结算申报流程等;

3、施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保证措施;

4、工程部对质量控制措施进行交底;

5、工程部提出需施工单位整改的较为重大的质量、进度、安全文明施工、材料等方面问题,施工单位表明态度;

6、施工单位就技术交底和工程部要求提出意见,表明态度; 7、施工单位就施工中其他需协调的问题提出意见; 8、工程部就施工单位的问题进行解答;

会议纪要经与会各方代表会签后,3天内报工程技术部、管理及监察中心备案。

第六条 工程部应严格按政府要求,确保工地安全文明施工达标。工地因安全文明施工原因被政府每通报一次,给予工程部经理降一级工资处罚。工地因安全文明施工原因被政府每停工一次,给予工程部经理降两至三级工资处罚。工程技术部考核。

对重大质量安全事故,地区公司董事长须1小时内报集团董事局分管领导,同时主管工程领导或项目总经理报集团品牌中心、管理及监察中心,否则给予降三级工资处分。 第七条 项目主体开工前,工程部负责组织总工室、工程技术部、营销部、预决算部及主体施工单位参加施工组织设计审查会。否则,扣罚工程部经理500元。工程技术部考核。审查通过后报主管工程领导48小时内完成审批。

各专业重大施工组织方案(桩基础、基坑支护、园建工程、豪华装修、钢结构安装、泛光照明、空调通风工程、大体积混凝土的浇筑、高支模、悬挑脚手架、大型土方开挖、基坑降水等)必须报工程技术部审核后报主管工程领导审批;凡是须作为结算依据的方案,施工单位必须明确提出并报价,并经工程部审核后报工程技术部、总工室、招投标部

4

组成的评审小组审核,再报地区公司负责人审批,否则不予认可(须列入合同条款)。未审核就施工的,扣罚工程部经理500元。工程技术部考核。

第八条 项目发售前30天,营销部负责组织汇总工程部、综合计划部、开发部意见,确定项目的竣工及交楼时间,并提交地区公司负责人批准,再报集团营销中心、管理及监察中心确定。否则,扣罚营销部经理500元。综合计划部考核。

第九条 项目主体、土方、基础、支护、园建、装饰招标立项前,由招投标部组织工程部、合同管理部和工程技术部到现场开会,落实针对上述各合同的立项及合同前期信息的反馈。上述各合同及其它各专业合同签订后7天内、开工前,由招投标部、合同管理部对工程部进行合同交底。否则,扣罚招投标部、合同管理部经理500元。工程技术部考核。

招标策划及技术准备工作必须完善、准确,如定标后技术方案等发生重大变化,导致成本较多增加或工期较大延误的,给予责任部门负责人严肃处理;如不同合同出现施工范围重复或漏项的,每次扣罚招投标部经理1000元。合同管理部考核。

第十条地区公司主管工程领导或项目总经理每月至少组织一次工程部、管理及监察部、总工室、合同管理部、工程技术部、招投标部、预决算部、采购部、开发部、综合计划部等召开协调会,解决工程遇到的问题,同时讨论索赔反索赔风险与措施。否则,扣罚主管工程领导或项目总经理1000元。管理及监察部考核。会议决议由综合计划部负责纳入地区公司内部考核。

第十一条地区公司各部门每月27日17:00前,将下月工作计划经部门负责人审批后,报综合计划部,并在地区公司计划例会上审核,否则,扣罚相关部门负责人500元。综合计划部考核。

第十二条每期地下室、主体工程、装修及园林工程图纸下发后10天内、开工前,工程部必须组织召开由地区公司主管工程领导主持的,由总工室、预决算部、工程技术部、物业公司以及设计单位和施工单位参加的大规模图纸会审;其它专业图纸下发一周内、开工前,工程部组织相关人员参加图纸会审,工程部于图纸会审后一周内下发经总工室确认的会审记录给与会部门。否则,扣罚工程部经理500元。工程技术部考核。

涉及到按合同总价包干的项目,如道路、钢结构等,在招标前工程部必须组织总工室、预决算部、工程技术部以及设计单位参加的图纸会

5

制中心审核审批。

钢筋含量未报设计成本质量控制中心备案的,扣罚地区公司总工室主任500元,主管领导500元。

钢筋含量控制指标未纳入设计合同,扣罚地区公司合同管理部经理500元,主管领导500元。预决算部未按时完成钢筋含量测算,每延迟一天扣罚预决算部经理100元、地区公司主管领导100元。

施工图下发前,钢筋含量测算未在控制指标之内,未进行设计优化且施工图纸未报设计成本质量控制中心审核审批。给予总工室主任和主管领导降一级工资处分。设计成本质量控制中心考核。

第四十六条 地区公司应将小区10kV及以上供配电方案的供电部门用电负荷批复及施工图报设计成本质量控制中心备案,未备案的,扣罚地区公司总工室主任1000元。设计成本质量控制中心考核。

第四十七条 设计、施工捆绑招标的基坑支护专项工程须按集团招投标管理办法进行技术标设计方案的评审。凡由集团招投标中心进行设计、施工捆绑招标的,由设计成本质量控制中心组织评审。凡由地区公司招标的,由地区公司总工室组织评审。

第四十八条 园建结构施工图、园林水处理施工图、声光电施工图、园林地热施工图由园林集团负责组织完成后,报设计成本质量控制中心审核。

智能化施工图由地区公司负责组织完成后,报设计成本质量控制中心审批。

园建结构及水电设计标准由园林集团负责组织完成后,报设计成本质量控制中心审核,再报集团分管设计领导审批。

施工图及设计标准审核时间为7天,设计成本质量控制中心审批时间延迟的,每份扣罚设计成本质量控制中心总经理50元,扣罚专业负责人100元。管理及监督中心考核。

第四十九条 园林集团提供的招标依据导致园建招标单价超过园建造价标准的,每次扣罚园林集团总工程师及主管领导500元。招投标中心考核。

第五十条 设计成本质量控制中心对地区公司施工图进行抽查和考核,检查施工图质量和设计成本。发现有重大设计质量问题及造成工程成本增加的,给予责任工程师降一级工资,扣罚总工室主任500元,主

16

管领导1000元处分。设计成本质量控制中心考核。

第五十一条施工图设计变更审批

1、施工图设计变更由地区公司按以下原则自行审批。 2、设计变更级别:分一级设计变更和二级设计变更。

(1)设计变更包含有以下任何一种情况均属于一级设计变更: 1)设计变更内容与销售资料不一致。

2)设计变更内容导致销售面积发生变化。 3)设计变更内容与报建图不一致。 4)设计变更严重延误工程的工期。 5)设计变更造成工程造价增加>3万元。 (2)除一级设计变更以外的变更均属二级设计变更。

3、设计变更审批权限:一级设计变更由地区公司董事长审批;二级设计变更由地区公司主管领导审批。

4、设计变更的申报流程

(1)总工室经办人填写《地区公司施工图设计变更申报表》。 (2)根据需要进行营销部、开发部、工程部、预决算部会签。

(3)根据变更级别报相应领导审批。 5、设计变更的申报会签要求

(1)变更内容与销售资料不一致的,需营销部会签。

(2)变更内容导致销售面积发生变化的,需营销部、开发部、预决算部会签。

(3)变更内容与报建图不一致的,需开发部会签。 (4)变更严重延误工程的工期,需工程部会签。

(5)无需要时,不必会签。

6、审批后原件必须24小时内在档案室归档,复印件发至相关部门。 7、审批通过后,申请部门按施工图出图程序完成设计变更;凡变更原因为“集团方案、设计要求及标准等调整”的设计变更申报表,应抄送集团设计院备案。审批后原件必须24小时内在档案室归档,复印件发至相关部门。

未按施工图设计变更执行的,每项扣罚总工室主任100元、主管领导200元。工程技术部考核。

第五十二条 岩土工程勘察设计管理

17

1、地区公司总工室负责应按有关规定对项目的岩土工程勘察设计进行管理。

2、地区公司总工室负责组织完成地勘布孔图及技术要求,并报设计成本质量控制中心审批。未经审核审批先行施工或未按集团审批方案实施的,给予责任工程师开除处分,扣罚总工室主任1000元、主管工程领导或项目总经理500元。集团管理及监察中心考核。

3、地区公司总工室负责对勘察大纲进行审核。未对勘察大纲进行审核的,每次给予责任工程师降一级工资处分,扣罚总工室主任1000元、主管工程领导或项目总经理500元。工程技术部考核。

4、地区公司总工室负责对勘察报告进行验收。未对勘察报告进行验收的,每次给予责任工程师降一级工资处分,扣罚总工室主任1000元、主管工程领导或项目总经理500元。工程技术部考核。

5、对超高层建筑或特殊场地(如严重湿陷性黄土、盐渍岩土、深厚软土、岩溶发育等),总工室负责组织当地岩土工程专家对勘察报告进行评审。收到勘察报告7天内,未组织进行评审的,每次扣罚责任工程师500元,扣罚总工室主任500元、主管工程领导或项目总经理200元。工程技术部考核。

第五十三条 集团设计要求及标准由集团设计院、设计成本质量控制中心和园林集团根据本部门负责的工作内容分别制定。

第五十四条 每年第一季度,由分管设计副总裁组织集团设计院、设计成本质量控制中心、园林集团、管理及监察中心、营销中心、物业管理中心、地区公司总工室各专业代表等对集团设计要求及标准进行修订。与会人员对已审定的设计要求及标准签字确认,之后因设计要求及标准错误而引起的重大失误,要追究与会相关人员的责任。

第二节 工程材料验收管理

第五十五条 项目经理必须建立材料、设备、构配件进场验收台帐。否则,扣罚项目经理500元、工程部经理500元。工程技术部考核。

第五十六条 对于涉及结构安全、外观质量、使用功能、节能环保等主要材料、设备、构配件必均须进行实物验收,验收合格后办理《材料使用许可证》方可使用。

1、影响到结构安全及永久使用功能的钢筋、水泥、商品混凝土、电

18

线、电缆、防水材料、水泵房设备、发电机组、空调机组、供暖设备、配电房设备等主要材料必须由工程部负责人对实物验收合格后,在台帐上签字并签发《材料使用许可证》,工程技术部必须全部检查。其他材料、设备、构配件(含绿化工程)必须由专业监理工程师、项目经理对实物验收合格后,在台帐上签字并签发《材料使用许可证》。工程技术部抽查数量不少于10%。

2、未按要求办理《材料使用许可证》就已经使用的,每份扣罚相关负责人500元。工程技术部考核。

3、影响结构安全及使用功能的主要材料及设备,如钢筋、水泥、商品混凝土、预应力锚索、预制桩、电线、电缆、防水材料、保温材料、电梯、水泵房设备、发电机组、空调机组、供暖设备、智能化设备、配电房设备等,办理《材料使用许可证》或工序验收后,仍发现货不对板、以次充好、偷工减料、有意损害公司利益的,给予工程部责任工程师、项目经理开除处分,给予工程部负责人、项目总经理、地区公司主管工程领导降六级工资处分。工程技术部考核。

第五十七条 在不影响工程的前提下,工程部负责督促施工单位在合同下发后一个月内提供所有乙购须甲方确板的材料样板,总工室于48小时内反馈确板意见;连续3次提供样板不合格的扣罚工程部经理样板200元;每延迟一天,扣罚工程部、总工室负责人100元。工程技术部考核。

第五十八条 原则上禁止变更合同约定材料品牌,个别特殊情况确需变更的,必须经工程部、总工室、招标部、预决算部、主管工程领导或项目总经理、地区公司董事长、集团招标中心主管领导按原合同审批权限审批,审批同意后,签订补充协议;未经审批擅自变更或使用的,给予项目经理、工程部经理降一级工资处分;工程技术部考核。经审批同意变更的,由预决算部负责在结算时扣除相应差价,未扣除的,给予预决算部经理降一级工资处分;集团预决算审计部考核。所有审批表须在同意后三天内由预决算部交地区公司预决算审计部备案,未按时交备的,扣罚预决算部经理500元,地区公司预决算审计部考核。由地区公司预决算审计部按季度交变更台帐至集团合同管理中心、招投标中心、管理及监察中心。

第五十九条 验收依据:

1、集团设计院或总工室确认的样板(试生产样板);

19

2、合同对材料、设备的要求;

3、合同或承诺书注明的标准、型号、规格、技术参数。 第六十条验收程序:

1、经确认样板(试生产样板)的材料、构配件进场后,监理工程师必须立即带样板与项目经理一同到现场进行核对,验收合格后填写进场材料验收台帐并签发材料使用许可证。其中第一批材料、构配件进场,工程部对板无误后立即传真通知总工室,总工室必须24小时内到场对板,确认无误后总工室在材料上签字。

2、合同或委托书要求采购的材料、设备、构配件进场后,监理工程师必须立即与项目经理到现场按合同或委托书要求进行核对,验收合格后填写进场材料验收台帐,并签发材料使用许可证。

3、施工单位自行采购的材料进场后,监理工程师必须立即与项目经理一同到现场按规范要求进行验收,验收合格后填写进场材料验收台帐,并签发材料使用许可证。

4、需见证送检的材料,工程部见证员必须在验收后立即见证取样送检,送检合格后方可签发材料使用许可证。

未按上述要求办理的,每次扣罚责任部门经理100元。工程技术部考核。 第六十一条现场甲供材料保管不善导致损坏、丢失严重的,视情况严重程度扣罚责任工程师、项目经理、工程部经理500元以上直至开除处分。工程技术部考核。

第六十二条 工程技术部除对经工程部验收合格后的大型设备如水泵房设备、发电机组、配电房设备等进行复检外,对一般的进场设备与材料进行抽查,抽查数量不少于10%。否则,扣罚工程技术部经理500元。综合计划部考核。

第三章 工程签证管理

第六十三条 合同未约定价格的乙供零星材料定价办法 1、总价不超过10万元(含上浮)的单项材料为零星材料。 2、工程部将需确定单价的零星材料清单至少在使用前10天内传真至采购部,采购部必须在24小时内(以工程部传真时间为准)确定价格并将价格清单传真至工程部,采购部确定的价格必须是收货价,工程部可以在材料采购部确定的价格基础上上浮不超过50%作为施工单位的采

20

第二节 未售物业的销售管理

第一百二十条 未售物业销售时,《商品房买卖合同》须与业主约定按房屋现状销售交付,其房屋交付时间为合同签订日起至少6个月后,且不得早于最后一期款项的交付时间。业主须付清所有房款(包括银行按揭贷款已放款)后,由营销部书面通知业主到物业公司办理交楼手续。

营销部违反上述规定的,每发现一次扣罚营销现场负责人500元,如造成公司经济损失的,给予营销部经理及现场负责人降三级工资以上处分,营销中心考核。

第三节 未售物业的租赁管理

第一百二十一条 营销部负责未售商铺的租售工作,未售商铺在商铺竣工交楼前6个月,营销部须制定未售商铺的租赁价格报集团营销中心、经营中心审核后,上报董事局主席批示,租赁定价文件有效期为一年,到期后重新核定价格再报批。

第一百二十二条 正式招商前,营销部须向开发部、工程部等相关部门取得项目的《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程报建审核书》、《竣工验收质量认定书》、《建设工程规划验收合格证》、《消防验收意见书》、《产权具结书》、《房地产权属证明书》等相关证件;须向预决算部取得该物业的成本预(决)算及面积测算表;须向财务部明确该期未售物业的抵押情况,如有抵押则需取得相关业务银行同意出租的承诺函。

第一百二十三条 未售商铺租赁后原则上应带租约销售,营销部须书面告知租户物业出售事宜,在租户明确放弃优先购买权后方可销售。物业销售时,营销部须将原租赁合同的相关约定告知新业主。在业主办理收楼手续时,营销部协助新业主及原承租方办理租赁权益的转移手续。

如违反上述规定的,每次扣罚营销部经理1000元,造成公司经济损失的,给予降三级工资以上处分,营销中心考核。

第一百二十四条 租赁合同签署

1、营销部须在正式招商前2个月落实当地政府统一要求的租赁合同样版,并修订租赁合同补充协议。正式合同样版经地区公司合同管理部会签,报地区公司董事长审批同意后,报集团营销中心主管领导审批。地区公司租赁合同原则上须按经审批同意的正式合同样版执行。

36

2、所有租赁业务必须统一使用明源租赁信息系统进行管理,由地区公司营销部和财务部负责租赁数据的按时准确录入,租户收铺时须即日更新明源租赁信息系统及《 楼盘租赁台帐》。

3、营销部须于合同正式生效起3天内,通知租户缴纳首月租金,并向租户签发《准予收铺通知书》,物业公司凭《准予收铺通知书》与租户签署物业服务协议,并办理交铺手续。

4、营销部在物业出租后须陪同承租方到物业所在地租赁管理所办理租赁合同登记备案。

第一百二十五条 租赁物业合同金额在300万元(含300万元)以下的,由地区公司审批;300万元以上至600万元以下(含600万元)的报集团分管副总裁审批。600万元以上再报集团董事局分管领导审批。

第一百二十六条 租金及保证金管理

1、营销部负责租金的催收工作,客户租金应直接交予地区财务分部,营销人员不得以现金或私人帐户的形式收取租户租金,一经发现立即开除并追究法律责任。

2、租户拖欠租金满一个月的,营销部寄发《催缴租金通知单》限租户七天内缴清所欠费用,并通知物业公司核查该租户缴纳水电费、物业管理费等相关费用的情况。物业公司在收到通知后3日内将核查结果知会营销部及财务部。

3、租户拖欠租金超1个月且超过2次催收但仍未缴清费用的,营销部向租户寄发《合同终止函》,终止该合同并联合物业公司依法收回商铺;向合同管理部、财务部、档案室、物业公司发出《关于xx合同终止的函》。每月最后一日将本月终止合同明细表交财务部。

营销部未按时寄发上述函件的,每户每次扣罚营销部经理100元,营销中心考核。

第一百二十七条 未售车位竣工后一个月内,由营销部委托物业公司进行日常管理;物业公司针对所移交的车位制定管理方案,经董事长同意报集团经营中心审核后执行。

第四节 公建配套物业的管理

第一百二十八条 公建配套竣工后一个月内,由营销主管领导、开发主管领导组织营销部、开发部、物业公司召开公建配套移交及使用方

37

案会议,会上应明确暂不移交物业的处理方式,报董事长审批。

未按上述要求及时召开会议的,扣罚营销主管领导、开发主管领导1000元,综合计划部考核。

第一百二十九条 暂不移交的物业由营销部建立独立台账,纳入未售商铺的租赁管理。

第七章 其它

第一百三十条 地区公司各考核部门须建立本制度的考核台帐。综合计划部于每月底前汇总考核结果,每月5日前经董事长批准后执行;考核结果于每月8日前报管理及监察中心备案。对于集团各部门的考核,由地区公司综合计划部汇总提出,管理及监察中心负责考核。

第一百三十一条 管理及监察中心每月对各地区公司的制度考核情况进行检查,对于发现应按制度考核而未考核的,按应扣罚金额扣罚考核部门负责人。

第一百三十二条 管理及监察中心每月初公布各公司本制度的执行情况排名。

第一百三十三条 地区公司同一项目在一年内三次以上违反本制度中同一重要的程序性条款的,给予相关责任人开除处分,给予地区公司董事长、主管工程领导或项目总经理各降三级工资处分。

第一百三十四条 本制度自下发之日起执行,如有规定与本制度不一致的以本制度为准。

38

购价格,预决算部以此价格作为结算依据,施工单位对采购价格不认可的,工程部一天内报主管工程领导或项目总经理审批后纳入甲供程序。工程部未及时提出采购清单导致采购工作仓促、滞后甚至影响工程建设的,每次给予项目经理、工程部经理各500元处罚。

采购部未按时限要求将零星材料价格回传工程部的,每次扣罚采购部经理500元;采购部确定的价格在市场上不能采购的,每次扣罚采购部经理1000元;由工程技术部考核。

将大宗材料当作零星材料的,每次扣罚工程部经理500元,由工程技术部考核。

第六十四条 合同未约定价格的乙供大宗材料定价办法 1、总价超过10万元(不含10万元)的单项材料为大宗材料。 2、预算金额在50万(含50万)以下的,工程部在使用前30天内将大宗材料采购清单传真至采购部,采购部根据三三制原则必须在7天内询价并确定价格;预算金额在50万(不含50万)以上的,工程部在使用前45天内将大宗材料采购清单传真至招投标部,招投标部必须在7天内确定价格;300万以上的,地区公司招投标部再报材料设备公司3天内审核,并经集团主管材料设备公司副总裁签批。

各核价部门确定的价格必须是收货价,预决算部以此价格作为结算依据,施工单位对采购价格不认可的,工程部一天内报董事长审批后纳入甲供程序。

工程部未及时提出采购清单导致采购工作仓促、滞后甚至影响工程建设的,每次给予项目经理、工程部经理各500元处罚。

各核价部门未按时限要求将大宗材料价格回传工程部的,每次扣罚相关部门负责人500元;各核价部门确定的价格在市场上不能采购的,每次扣罚相关部门负责人1000元;由工程技术部考核。

第六十五条 非全国性、地区公司甲供大宗材料的采购办法 1、总价超过10万元(不含10万元)的单项材料为大宗材料。 2、预算金额在50万(含50万)以下的,地区公司采购部根据三三制原则竞价采购,工程部在使用前30天内将大宗材料采购清单传真至采购部,采购部负责在15天内采购到场。预算金额在50万(不含50万)以上的,由地区公司招投标部组织招标,采购部参与,签订合同后,采购部负责采购,工程部在使用前45天内将大宗材料采购清单传真至招投

21

标部;预算金额300万以下(含300万)的由地区公司自行定标;300万以上的,报集团材料设备公司审核后,再报集团主管材料设备公司副总裁审批后定标。上述程序,招投标部负责在15天内定标、再15天内供应到场。

由于特殊原因不能按正常程序实施招标的,预算金额50万元以下的可以议标,由地区公司主管招标领导审批。

工程部未按时将大宗材料清单传真至招投标部或采购部,每延迟1天,扣罚工程部经理100元;招投标部或采购部未按时采购,每延迟1天,扣罚招投标部或采购部经理100元。工程技术部考核。

第六十六条 工程委托书中须明确工程范围、工期、计价依据、委托暂定价、违约责任等;进度款按实际完成工程量的80%支付,无预付款。委托书的结算价不得超出暂定价的20%,超20%的须另下委托。

所有造价在3万元以上的委托须找两家以上单位竞价;造价在10万元以上的工程不得办理委托,必须签订合同。工程部不得将同一工程项目肢解委托。否则,给予工程部经理降三级工资处罚。

工程部必须提前进行询价、谈价等相关的委托过程,如因工程部贻误时间,导致工程进度紧张,没有足够时间同施工单位商谈价格,从而造成委托单价过高,给予工程部经理降一级工资处罚。

由于合同明显漏洞造成委托的,每次扣罚招投标部负责人500元。综合计划部考核。

第六十七条 严禁以联系函等其它形式委托施工;严禁和自然人签订委托;委托必须经施工单位有效授权人签章方能生效;涉及较为重大质量安全责任的专业工程如检测类工程(如桩基检测、基坑支护检测)、临电工程等禁止采用委托形式。否则,每违规一次给予工程部经理降一级工资处罚。工程技术部考核。

第六十八条 造价在10万元以下的零星工程委托办理流程 由工程部负责委托,将委托书传真到工程技术部,工程技术部必须在传真发出时间起24小时内核定价格,并与施工单位意见达成一致后在委托书审批表上签字,手续完备后方可施工。

工程技术部未按时限要求核定价格的,扣罚工程技术部经理500元;手续不完备先开工,扣罚工程部经理500元;按造价10万元以下零星工程委托程序办理,而实际造价超过10万元的,扣罚工程部经理500元。

22

工程部擅自上浮价格的,扣罚工程部经理1000元,情节严重的另行严肃处理。综合计划部考核。

第六十九条 工程部在委托书办理完成后3天内归档,并送合同管理部备案。否则,扣罚工程部经理200元。合同管理部考核。

第七十条 委托工程竣工后三天内,工程部必须牵头组织施工单位进行验收并签署意见。办理工程委托结算必须附上《工程竣工验收表》,《工程竣工验收表》应注明竣工时间、验收时间。否则,扣罚工程部经理100元。工程技术部考核。

第七十一条 工程签证办理流程:施工单位报送签证→监理部及工程部在施工单位送达48小时内签署完意见→工程技术部 24小时内签署完意见→报地区公司主管工程领导48小时内审批完意见→盖章→返回施工单位。

每违反一次,给予工程部经理降三级工资的处罚;一个月内累计超过3次的,予以开除处分。管理及监察中心考核。

工程签证内容不属实,弄虚作假的,每发现一次,给予相关责任人至少降三级工资以上,直至开除处分。工程技术部考核。

第七十二条 项目经理必须建立项目签证台帐并及时填写;工程部在签证单办理完成后3天内归档,并送预决算部作为结算依据。以上每违反一次,扣罚项目经理200元、工程部经理100元。工程技术部考核。

第七十三条工程签证的原始凭证,必须由两名或两名以上监理工程师当天签署完毕,并返回施工单位,同时留存一份,上报工程部经理后存档。每违反一次,给予监理工程师降一级工资的处罚;一个月内累计超过3次的,予以开除处分。工程技术部考核。

第七十四条 工程部在收到签证单后2天内必须签署完毕并在台帐上记录。若我方签证意见与乙方有分歧时,工程部必须在规定期限内签署意见返还施工单位并存档,同时必须在5天内双方协商解决完毕。如未在规定期限内签署意见的扣罚项目经理500元、工程部经理500元。工程技术部考核。

第七十五条 工程签证的内容和要求:

1、工程签证单、签证原始记录及所有的经济类文件不得由外委

监理单位办理,必须由工程部签署并经主管工程领导签字后加盖工程部印章方为有效。

23

2、签证单应注明合同编号并按照公司的文件要求统一编号。签证表

格按集团统一制定的表格进行填报。

3、签证单一式三联:施工单位、工程部和预决算部各一联。签证单必须加盖监理项目章和工程部章。

4、签证单必须注明签证理由、工程量和签证内容发生的起止时间。签证理由和工程量要求与原始记录凭证中监理工程师签署的意见一致,计量单位要求使用国际标准单位或习惯使用单位,机械台班应有设备型号。

5、原始记录上必须注明工程内容的具体位臵和部位,必要时需附图及照片标注,以满足计量、计价要求。

6、签署意见应明确,监理工程师、项目经理、工程部经理、工程技术部的签署意见应一致,可以相互补充,但严禁相互矛盾。严禁在原件上乱涂乱改。

7、在竣工图上可计算的项目,不予办理签证。

8、设计变更签证必须有设计部门下发的正式设计变更文件作为附件,没有正式设计变更文件的变更内容不得办理签证。部分较重大的修改或较独立的增加工程必须进行验收,附上相应的验收表。

9、大型土方开挖前及完成后必须绘制方格网图(包括坐标、标高及开挖边界)作为竣工结算资料,并经施工方、监理方书面确认;大型土石方工程管理详见《大型土石方工程管理办法(修订)》。

10、小型土方及市政工程开工前的原地面标高测量记录应以签证形式确认。

11、签证事项完成后在合同约定期限内(合同未约定应在五天内)施工单位要报签证单,不及时报的视作施工单位自动放弃,不再办理签证。

12、因甲方原因造成的人工窝工,机械、设备停滞的费用索赔,由工程部会同管理及监察部、合同管理部、预决算部一起每周清点、签证确认数量。对乙方由于内部管理问题造成过多人员、材料滞留工地的,工程部须书面督促乙方整改。

以上每违反一次,扣罚相关责任人200元、工程部经理100元,工程技术部考核。

第七十六条 施工过程,项目经理应实时收集工期索赔的原始凭证,并上报工程部经理、合同管理部经理后存档,涉及工期延期由工程部会同合同管理部与施工单位谈判,三天以内的工期延期报地区公司主管工

24

程的领导审批,三天以上的工期延期报地区公司董事长审批。

第七十七条 转扣签证的要求

1、有转扣内容的签证单,工程部必须在签证单的右上角予以标注。 2、转扣签证内容发生前,工程部必须书面通知责任单位,要求责任单位限期完成,否则另行委托其他单位施工,所发生的费用从责任单位工程款中扣回,转扣的具体金额以甲方实际发生的金额为准(如合同有约定,则合同约定的计价方式)。

3、涉及转扣内容的签证单上应注明被转扣单位名称及其承担的费用比例。 4、涉及转扣内容的签证单要有被转扣单位的书面确认手续。如被转扣单位拒不确认,则工程部必须收集相关转扣的书面依据,作为签证单的附件。

5、涉及转扣内容的签证单办理后,工程部必须在24小时内发函(附上该签证单的复印件)送达至被转扣单位并签收,如其拒不签收,工程部则采用特快专递邮寄给该单位,在邮寄单上填写函件具体的内容,并将回执存档。必要时采取公证送达。

以上每违反一次,扣罚工程部经理200元。工程技术部考核。 第七十八条 由于设计或合同的失误等原因造成多次签证的,由预决算部每月1日前汇总,并反馈给工程技术部等相关部门及管理及监察中心。未按时反馈的,每次扣罚预决算部经理200元。因合同原因造成多次签证的,每项扣罚招投标部经理200元。因设计原因造成多次签证的,每项扣罚总工室主任200元。工程技术部考核。

第四章 商品房交付使用管理与考核

第一节 总则

第七十九条 营销部为交楼管理的责任部门。 第八十条商品房必须达到以下标准方可交付使用:

1、工程部必须确保交付使用的商品房符合本制度第二条规定的工程竣工标准及商品房买卖合同约定的交楼标准;

2、营销部必须备齐《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《交楼通知书》;

3、必须经物业公司分户验收合格。同时物业公司必须制定物业管理

25

本文来源:https://www.bwwdw.com/article/sij2.html

Top