江西某商贸城研究定位报告（最新） - 图文

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谨呈：江西顺拓投资开发有限公司 根据与贵司有关协议的约定，我司现按时提交《彭泽商贸城市场研究定位报告》。贵司可将该报告用于上述项目相关的开发与营销活动，并对本报告提出修改建议和意见。 深圳红市专业市场营销策划有限公司 彭泽项目组 注：本报告所采用之原始材料除特别注明外，均来自深圳红市专业市场营销策划有限公司，属深圳红市专业市场营销策划有限公司与本项目开发商共有机密。未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。 2

第一部分：项目立地条件调研 ......................................................................................................... 1 1．项目地处山南新城核心地段 ........................................................................................................ 1 2. 项目毗邻内外部交通衔接主动脉双峰大道塔桥路 ...................................................................... 1 3. 项目各项经济技术指标（商业部分） .......................................................................................... 3 4. 彭泽现有物流网点分布零散，项目所在区域物流配套设施差。 ............................................... 4 5.彭泽房地产开发涨幅明显，未来建材行业市场需求后劲强。 ................................................... 4 第二部分：彭泽县综合情况调研 ..................................................................................................... 6 1、彭泽县位于江西省东北之端，交通网络发达，地理区位优越。 ............................................ 6 2、彭泽县城市整体发展规划 ............................................................................................................ 7 3、彭泽县综合经济进入快速发展通道 ............................................................................................ 8 4．彭泽县人口、居民收入及消费情况 ............................................................................................ 9 第三部分：彭泽县专业市场调研 ................................................................................................... 10 1.建材市场调研 ................................................................................................................................. 10 2.家具市场调研 ................................................................................................................................. 14 3.五金机电市场调研 ......................................................................................................................... 17 4. 汽配汽修、摩托电动车市场调研 ................................................................................................ 19 5. 小商品市场调研 ............................................................................................................................ 22 6.服装鞋包市场调研 ......................................................................................................................... 25 7. 物流市场调研 ................................................................................................................................ 27 第四部分：彭泽乡镇调研 ............................................................................................................... 29 1.马当镇............................................................................................................................................. 29 2.定山镇............................................................................................................................................. 31 第五部分：同类型市场调研 ........................................................................................................... 33 1. 宁红国际商贸城 ............................................................................................................................ 33 2.兴湘大市场 ..................................................................................................................................... 39 第六部分：九江市场商户进驻可行性调研 .................................................................................... 44 1.九江华东建材市场 ......................................................................................................................... 44 2. 闽浔建材市场 ................................................................................................................................ 45 3.新三鼎装饰材料市场 ..................................................................................................................... 47 4. 天马建材家具城 ............................................................................................................................ 49 5.柴桑大市场 ..................................................................................................................................... 50 第七部分：市场业态定位建议 ....................................................................................................... 51 1. 建材、家具业态 ............................................................................................................................ 51 2. 五金机电业态 ................................................................................................................................ 52 3. 汽配汽修、摩托车、电动车业态 ................................................................................................ 52

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4. 小商品业态 .................................................................................................................................... 52 第八部分：项目整体定位 ............................................................................................................... 53 1. 3. 4.

项目整体定位： ....................................................................................................................... 53 项目目标商户定位: .................................................................................................................. 53 项目目标消费者定位 ............................................................................................................... 53

2. 项目商圈半径定位: ..................................................................................................................... 53

第九部分：市场业态容量建议 ....................................................................................................... 54 1.建材家具......................................................................................................................................... 54 2.家电业态容量建议 ......................................................................................................................... 56 3. 五金机电业态容量建议 ................................................................................................................ 57 4. 汽车、汽配汽修、摩托电动车业态容量建议 ............................................................................ 57 5. 小商品业态容量建议 .................................................................................................................... 57 5.商业配套及物流配套 .................................................................................................................... 58 第十部分：市场商铺定价建议 ....................................................................................................... 58 1.同类项目类比法 ............................................................................................................................. 59 2.租金还原法 ..................................................................................................................................... 61

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第一部分：项目立地条件调研

1．项目地处山南新城核心地段

项目位于彭泽县塔桥路与双峰大道交汇处，属于规划的新城区，是未来新城区的核心区域及商业中心。从远期来看符合城市规划要求和城市未来发展方向。

2. 项目毗邻内外部交通衔接主动脉双峰大道塔桥路 1.2.1项目区域已建成、在建道路情况

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渊明路 双峰隧道 双峰大道 塔桥路 东面毗邻塔桥路（双向四车道），连接澎湖高速，为出入彭泽的主干道之一；西接双峰隧道（双向两车道），现正建设中，是未来新老城区连接的主通道；项目南面为双峰大道（双向六车道）是项目交通的主动脉，展示性最佳。

1.2.2 城市对外交通连接紧密，项目内外部交通系统衔接性差。

汽车站 2km 2.4km 金鹏客运站 3.5km 4.5km 彭泽火车站 澎湖高速

? 高速公路

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项目距离澎湖高速入口（4.5km）。 ? 客运汽车站

彭泽汽车站（2.4km），彭泽金鹏巴士有限公司客运站（2km）。 ? 城市公交

项目正对面教育园区设有公交线2路。2014年春节前后将增加1路和3路公交途经本项目。

3. 项目各项经济技术指标（商业部分）

总用地面积 市场总建筑面积 市场总占地面积 市场总绿化面积 市场商业总面积 容积率 建筑密度 绿化率 停车位

121560㎡ 145750.32㎡ 48481㎡ 26082㎡ 72430㎡ 1.2 39.88% 20.1% 666个 3

4. 彭泽现有物流网点分布零散，项目所在区域物流配套设施差。

老洪物流 鑫鹏物流 自力物流 三和物流 南方物流 顺泽物流 彭泽县现有物流主要零散分布在老城区内及龙城大道两侧，项目所属山南新区未有物流项目及物流货运部；为物流空白点，项目需配套建设物流设施，引进物流公司，提升项目配套优势及增强项目辐射力。

5.彭泽房地产开发涨幅明显，未来建材行业市场需求后劲强。 1.5.1土地供应情况

2012-2013年彭泽县土地供应为12.6万平米。 1.5.2房地产开发量

彭泽县近年房地产开发量相较平均，每年开发量均在15万平米以上，2012年达到最高为19.3万平米。

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彭泽县近年房地产开发量（万平米）25201510502009年2010年2011年2012年2013年15.119.316.510.914.1 1.5.3 房地产成交量

2012年全年彭泽县商品房总成交套数为588套，成交面积70560平米；而2013年截止到11月份共成交套数为895套，面积超过10万平米，较去年全年成交总套数增长52%，增速明显。

若按目前普遍每套房子8—10万的装修标准，共计下来单2013年截止11月份的建材家具产品就达到了将近9000万的采购需求量，还没包括下辖乡镇的地产开发量及自建房，所以交易大区域内房地产的大量开发，为建材、家具、五金的消费奠定了扎实的基础。 1.5.4 项目区域内房地产开发情况

目前，山南新城区共有四个房地产项目正在开发，其中四季华城与渊明小区均为安置房；其他项目与本案的同时开发，将提高山南新区成熟度，加速区域价值的提升。

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龙城天街 海正怡景湾 名城尚品 金海湾广场 渊明安置房 四季华城 新城国际 城市风尚 项目名称 金海湾广场 四季华城 渊明安置房 龙城天街 名城尚品 海正怡景湾 总建筑面积/㎡ 商业6万㎡ 5.8万㎡ 11万㎡ 20万㎡ 12万㎡ 38.3万㎡

第二部分：彭泽县综合情况调研

1、彭泽县位于江西省东北之端，交通网络发达，地理区位优越。

彭泽县位于江西省东北之端，东邻安徽省东至县，南抵本省鄱阳、都昌县毗邻，西连本省湖口县，北与安徽省宿松、望江县隔江相望，县境距九江市70公里，

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基础建材 常规建材 合计 管材 板材 型材 瓷砖 卫浴洁具 厨卫电器 木地板 油漆涂料 橱柜 衣柜 灯饰照明 门窗 五金配件 窗帘布艺 太阳能 天花吊顶 艺术玻璃 墙纸 综合经营 15 15 14 27 10 22 22 25 4 1 12 20 3 14 6 3 11 2 10 236 487 640 1005 1642 551 1271 1200 1129 185 45 698 960 215 790 351 135 689 140 760 12982 4.44% 4.93% 7.74% 12.65% 4.24% 9.79% 9.24% 8.70% 1.43% 0.35% 5.38% 7.39% 1.66% 6.09% 2.70% 1.04% 5.31% 1.08% 5.85% 100% 3.1.4 建材市场上下游关系 ? 上游市场

上游商户性质：约90%为代理商，10%为厂商，上游厂商主要集中在珠三角及浙江、福建等地。 ? 下游市场

客户地区：目前，彭泽县建材市场主要辐射彭泽县城区和周边乡镇，90%以上为

零售。

客户性质：采购客户主要为各种商铺、水电工、城区居民、装修公司、施工队。 ? 下游客户采购方式：

批发客户采购方式:主要通过现场采购和电话采购两种方式，客户现场采购自

驾车约占40%，公交、摩托车和电动车占60%。

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零售客户到达市场的交通方式:零售客户一般约20%通过自驾车到达建材市场，

其余为公交、摩托车80%。

3.1.5 建材市场租金水平

市场名称 龙城大道建材商业街 马湖路建材商业街 塔桥路建材商业街 十一大道建材商业街 3.1.6 建材市场商户进驻意向 ? 抽调数量：37组 ? 有意向8%

·项目所处位置为彭泽未来发展趋势 ·彭泽整体市场升级改造发展需要 ·消费市场发展趋势需要 ? 持观望态度（50%）

·市场形成周期的不确定性 ·项目整体定位、规划不明确

·项目商铺定价及相关政策优惠未知性 ·市场商户进驻意愿度的未知性 ? 暂无意向42%

·消费市场需求有限，市场做不起来 ·短期项目位置太偏，配套成熟度低 ·商家资金不足、人手不够、无法分店经营

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租金情况（元/㎡·月） 35—70 40—60 20—25 10—15

2.家具市场调研

3.2.1 家具市场整体概况 ? 家具市场整体空间分布

明雅家居广场 东风路家具商业街 全友家私 双虎家私 （彭泽县家具市场分布图）

3.2.2 家具市场整体规模

? 根据市场调研统计，彭泽县家具市场总经营面积约18220平米，商户数23

户。

市场名称 双虎家私名品 全友家私 名雅家居广场 东风路家具商业街 合计 14

商户数量/户 1 1 1 20 23 经营规模（经营面积/㎡） 5000 1300 3000 8920 18220

3.2.3 家具市场业态比例

产品档次 市场名称 双虎家私名品 中高档 全友家私 名雅家居广场 中低档 3.2.4 家具市场上下游关系 ? 上游市场

上游商户性质：约90%为厂商，10%为代理商，上游厂商主要集中在江西南康、四川成都等地。 ? 上游产地

上游厂商主要分布在珠三角地区，以深圳、东莞、中山、顺德为主，还有少量来自佛山和广州，其次是四川成都和江西南康。 ? 下游市场

客户地区：彭泽县家具市场主要辐射彭泽县城和周边乡镇，80%以上为零售。 客户性质：采购的客户主要是家庭用户、乡镇零售店、商业门店及企业用户。 ? 下游客户采购方式

批发客户采购方式:主要通过现场采购和电话采购两种方式。客户现场采购自

驾车约占40%，公交、摩托车和电动车占60%。

零售客户到达市场的交通方式:零售客户一般约20%通过自驾车到达家具市场，

其余为公交、摩托车80%。

3.2.5 家具市场租金水平

东风路家具商业街 经营面积/㎡ 5000 1300 3000 8920 49% 51% 面积占比（%） 15

市场名称 全友家私城 双虎家私名品 明雅家居广场 东风路家具商业街 3.2.6 家具市场商户进驻意向 ? 抽调数量：10组 ? 有意向10%

·项目所处位置为彭泽未来发展趋势 ·彭泽整体市场升级改造发展需要 ·消费市场发展趋势需要 ? 持观望态度40%

·市场形成周期的不确定性 ·项目整体定位、规划不明确

·项目商铺定价及相关政策优惠未知性 ·市场商户进驻意愿度的未知性 ·部分商户现经营商铺属于自有物业 ? 无意向原因

·消费市场需求有限，市场做不起来

租金情况（元/㎡·月） 20 15 5 8—13 ·现经营场所知名度高，新市场需要培育暂不考虑进驻本项目 ·短期项目位置太偏，配套成熟度低，很难形成 ·商家资金不足、人手不够、无法分店经营

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? 有进驻意向：3%

·项目所处位置为彭泽未来发展趋势

·彭泽汽配汽修、摩托电动车市场的空白性及需求市场 ? 持观望态度：50%

·相关政策未明确。

·市场长期属于趋势所在，但是短期市场形成困难，后续发展再定。 ? 无意向进驻：47%

·市场所在位置太偏、商业氛围差 ·资金不足、人手不够

5. 小商品市场调研 3.5.1小商品市场整体概况

? 小商品市场整体空间分布图

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（彭泽县小商品市场分布图）

3.5.2小商品市场整体规模

? 根据市场调研统计，彭泽县小商品市场总经营面积约1457平米，商户数达

40户。

市场名称 龙城大道小商品商业街 东风路小商品商业街 马湖路小商品商业街 合计 3.5.3 小商品市场业态比例

业态 工艺礼品 饰品 日杂 日化 商户数 7 4 9 5 23

商户数量/户 30 4 6 40 经营规模（经营面积/㎡） 1115 110 232 1457 经营面积/㎡ 349 91 268 124 业态面积占比 23.95% 6.25% 18.39% 8.51%

文体用品 婴幼儿用品 渔具鱼饵 合计 3 8 4 40 92 421 112 1457 6.31% 28.89% 7.69% 100% 3.5.4 小商品市场上下游关系 ? 上游市场

上游商户性质：约90为代理商，10%为厂商，上游厂商主要集中在浙江义乌及广东广州等地 ? 下游市场

客户地区：彭泽县小商品市场主要辐射彭泽县城区和周边乡镇，95%以上为零售。 客户性质：批发下游客户主要是彭泽下辖乡镇零售店，零售客户基本集中彭泽

县城居民、学校学生、工厂员工等。

? 下游客户采购方式： 批发客户采购方式:

主要通过现场采购和电话采购两种方式，以电话采购物流配送为主。 零售客户到达市场的交通方式:

搭乘城区公交车、出租车、摩托车和自驾电动车、摩托车为主。 3.5.5 小商品市场租金水平

市场名称 龙城大道小商品商业街 东风路小商品商业街 马湖路小商品商业街 租金情况（元/㎡·月） 50—80 50—70 40—60 24

3.5.6 小商品市场商户进驻意向 ? 抽调数量：12组 ? 有进驻意向：5%

·项目所处位置为彭泽未来发展趋势 ·彭泽小商品市场的空白性及需求市场 ·消费市场发展趋势需要 ? 持观望态度：15%

·意向购铺自营，担心投资风险，待相关政策出台后再做决定。 ·市场长期属于趋势所在，但是短期市场形成困难，后续发展再定。 ·别人进驻，就一起进驻 ? 无意向进驻：80%

·龙城天街商业街对项目影响较大，部分商户已经在龙城天街认筹，且较

多商户将项目与其对比，表示不愿意进驻；

·新市场需要很长时间才能成熟，不值得耗费时间。

6.服装鞋包市场调研

3.6.1 服装鞋包市场整体概况 ? 服装鞋包市场整体空间分布图

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（彭泽县服装鞋包市场分布图）

3.6.2 服装鞋包市场整体规模

? 根据市场调研统计，彭泽县服装鞋包市场总经营面积约8160平方米，商户

数298户。

市场名称 龙城大道服装鞋包商业街 东风路服装鞋包商业街 流芳路服装鞋包商业街 彭泽商贸城 合计 商户数量/户 28 72 18 140 298 经营规模（经营面积/㎡） 2201 3342 317 2300 8160 3.6.3 服装鞋包市场上下游关系 ? 上游市场

上游商户性质：约95为代理批发商，15%为厂商，上游厂商主要集中在广东广州、湖南株洲及江西南康等地 ? 下游市场

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（定山镇街实景图）

4.2.1 定山镇建材商品特征、采购地、采购方式分析

? 市场规模：定山镇市场总经营面积约3745平方米，商户数93户。 ? 商品特征：以大众化、中低档次商品为主要特征，占95%以上。 ? 货源地：南昌、九江市、彭泽县

? 商户采购方式：电话订购90%，10%自驾或乘车采购 4.2.2 定山镇市场业态规模

业态 建材 家具 五金机电 汽配汽修 农副产品 服装鞋包 商户数 43 5 11 7 8 19 经营面积（平米） 1810 530 450 350 245 360 32

4.2.3 定山镇商户进驻意向 ? 抽调数量：15组

? 有意向：经走访后暂无商家表示明确意向 ? 持观望态度2% ·考虑投资项目商铺。

·项目招商政策还未确定，待确定后在考虑。 ? 无意向98%

·彭泽县山南新区人口有限，且没有太大的市场需求，大市场经营困难。 ·大多数经营商户家人亲戚在周边，不想搬迁到其他地方。 ·商户目前无多余资金。

第五部分：同类型市场调研

? 调研地点（宁红国际商贸城、兴湘大市场）

市场名称 市场位置 规模/㎡ 商铺数/间 商户量/户 出租率/% 宁红国际商贸城 凉塘新区 兴湘大市场

1. 宁红国际商贸城

11万 1500 500 400 200 45% 90% 湘阴大道 2.5万 5.1.1 宁红国际商贸城整体概况

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（市场正大门） （市场街区实景图）

宁红国际开业于2012年10月，总建筑面积11万㎡，经营商户400余户，总铺位数1500余间，市场地处县政府规划的商贸物流区（凉趟新区），市场周边聚集着修水汽车总站、物流园区，市场商户经营状况一般，市场整体空置率约50%左右，铺位租金20—30元/平米/月。

市场整体概况 市场名 建筑形式 市场规模 铺位数 宁红国际商贸城 街区 11万㎡（建筑面积） 1500间 地理位置 铺位形式 商户数 楼层及单层面积 双层立体街区、单层铺 400户 单层32㎡ 立体街区：1层5米，二层3.2米 住宅底商层高3.5米 主次通道 主通道：20米，次通道：14米 层高 铺位装修情况 无 水电齐全 交易模式 商圈半径及客户构成 34

现货、订单、展贸 修水县城及下游乡镇 铺位配置 （交铺标准）

出入口 市场性质 批发、零售比2：8 营业时间 开业时间 2012.10月 试营业、正式开业 市场整体经营状况分析 市场目前生意较为冷淡，人流车流较少，位置较好租金为30元/平米/月，位置较差租金20元/平米/月，中间位置25元/平米/月.中间格子铺位为2层立体街区，一层开业率70%，二层开业率30%。建材综合区开业率50%。

（一楼平面图）

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（二楼平面图）

5.1.2 各经营品类面积及业态比例

业态 经营品类 板材 型材 陶瓷 卫浴 地板 常规建材 门业 油漆涂料 灯饰 厨卫 合计 小商品 服装 商户数/户 20 30 40 30 10 25 8 45 18 226 21 商铺数 30 50 60 60 15 40 15 60 40 370 32 经营面积/㎡ 960 1598 1920 1800 480 1160 480 1752 1280 11430 1027 业态占比 8.1% 13.5% 16.2% 15.2% 4.1% 9.8% 4.3% 14.8% 10.8% 100% 23.10% 基础建材 36

建材 门业 中档 80㎡ 40㎡ 80㎡ 80㎡ 80㎡ 40㎡ 长沙 代理 物流 湘阴本地 湘阴本地 湘阴本地 湘阴本地 湘阴本地 湘阴本地 湘阴本地 湘阴本地 经销商 经销商 经销商 代理商 代理商 代理商 经销商 代理商 4 6 湘阴地区 湘阴地区 湘阴地区 湘阴地区 湘阴地区 湘阴地区 湘阴地区 湘阴地区 自驾 无 无 建材 灯饰 中档 长沙 经销商 自驾 2 8 自驾 无 无 建材 门窗加工 低档 广东揭阳 厂商 物流 3 7 自驾 无 无 建材 卫浴 中档 长沙 代理商 物流 3 7 自驾 无 无 建材 陶瓷 中档 长沙 代理商 物流 3 7 自驾 无 无 建材 窗帘布艺 中档 浙江绍兴 厂商 物流 3 7 自驾 无 无 建材 油漆 中档 40 长沙 代理商 物流 4 6 自驾 无 无 建材 厨卫电器 中档 80 长沙 代理商 物流 2 8 自驾 无 无 ? 上游市场

上游商户性质：约20为厂商，80%为代理批发商，上游供货商主要为长沙高桥及三湘市场。 ? 下游市场

客户地区：客户主要为湘阴本地及下游乡镇，60%为零售，40%为批发。 客户性质：批发下游客户主要是湘阴下辖乡镇商家，KTV等茶楼装修，零售客

户基本集中湘阴县城居民装修使用。

? 下游客户采购方式：

批发客户采购方式: 主要通过现场采购和电话采购两种方式，以电话采购物流

配送为主。

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零售客户到达市场的交通方式:搭乘城区公交车、出租车、摩托车和自驾电动车、

摩托车为主。

5.2.4 租金明细调研

楼层 单层 单层 单层 位置 市场门口位置 市场中间位置 市场后面 开间*进深（米） 5*8 5*8 5*8 单位租金（元/㎡.月） 30-35 25-30 20-25

5.2.5 市场综合配套

基本配套 长途客运配套 公交配套 仓库配套 物流配套（货运站及停车场 卸货区 调研内容 附近无长途客运配套，距离长途客运站1.5公里 市场门口 无仓库，由于层高4.2米，商户都自行隔层，楼上放货 附近无物流，市场内部有4家货运部 没有专门停车场，基本停在路两边 无具体卸货区 调研总结：

兴湘大市场整体规模约2.3万平方米、200户商家、500间商铺。目前经营状况良好，出租率在95%以上，商铺面积以40平方米/间为主，租金基本在25元/平方米/月左右，目前市场商铺售价在1.5万每平方米左右。

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第六部分：九江市场商户进驻可行性调研

1.九江华东建材市场

? 华东建材市场地处长虹西大道与长江大道交汇处，市场总经营面积约40340

平米。

市场主营中高档装饰建材产品，其主要业态有厨卫电器、灯饰照明、板材、门窗、陶瓷、木地板等，市场入驻率达98%，目前经营状况良好 ? 情况汇总

(一) 调研总结分析 租 金：25——45元/㎡/月 商户来源：以九江市本地商户为主，少部分外地商户 商户性质：代理商为主 基本信息 批零比例：30%批发，70%零售 上游货源：浙江、南昌、武汉、广东 下游市场：九江市区客户及下辖县 44

经营人数：85％以上是两人（夫妻档） 经营方式：100％租赁 经营年限：5年及以上的商户占80％以上 定位认可 经营情况 20%（从有效访谈中得到此数据） 市场整体经营情况良好 (二) 意向统计 持观望 10％ 1、有意向到其他地方发展，但原需了解项目的具体政策、优惠因 力度 1、在县级市场做大规模综合市场较难，且目前湖口县华美立家项目会对彭泽县商户影响较大 原因 2、老客户、家人都在周边，不想搬迁 3、刚进驻不久，无多余资金搬迁 4、彭泽县已被多个市场辐射到，再建大规模综合专业市场比较困难 (三) 总结分析 1. 机会 1、市场商铺基本上以租赁为主，部分商家更倾向于购铺，项目对其有一定的吸引力 1、市场内大部分商家认为九江比彭泽更有商机，不愿意到县级市场经营 2、部分商家刚进驻不久，搬迁成本使他们顾虑大

无意向 90％ 2. 难点 2. 闽浔建材市场

闽浔建材市场地处九江十里大道龙惠花园旁，总经营面积38250平米

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市场主营陶瓷产品批发，并带有卫浴、石材、门窗、厨卫电器等业态，出租率达100%，目前经营状况良好。 ? 情况汇总

(一) 调研总结分析 租 金：18——63元/㎡/月（街区：40-63元/平米/月，仓储经营区：18-20元/平米/月） 商户来源：以九江市本地商户为主，部分外地商户 商户性质：经销商为主 批零比例：80%批发，20%零售 基本信息 上游货源：广东佛山、景德镇、高安 下游市场：九江市区客户及下辖县为主，部分辐射安徽、福建等地 经营人数：基本上两人以上 经营方式：100％租赁 经营年限：5年及以上的商户占90％以上 定位认可 经营情况 10%（从有效访谈中得到此数据） 市场整体经营情况良好 46

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