综合性商业地产项目可行性报告范本-61DOC

综合性商业地产项目可行性报告范本

(试行版)

中国保利集团公司

二○○八年六月

目录

第一部分

项目概况 ............................................................................... 5

一、 基本情况 ......................................................................................... 5 二、 宗地现状 ......................................................................................... 5 三、 项目综合定位 ................................................................................. 5 四、 规划技术指标 ................................................................................. 6 五、 项目周边配套 ................................................................................. 6 六、 项目周边环境 ................................................................................. 7 七、 大市政配套 ..................................................................................... 8 第二部分 项目出让条件(项目取得方式) ............................................. 8 一、 招拍挂项目取得方式 ..................................................................... 8 二、 合作项目取得方式 ......................................................................... 9 第三部分 市场分析 .............................................................................. 10 A、商业物业市场分析 ........................................................................... 10 一、 商业物业市场研究 ....................................................................... 10 1、整体市场分析 .............................................................................. 10 2、供需情况分析 .............................................................................. 10 3、租金、出租率分析 ...................................................................... 11 4、周边商业地块成交情况 .............................................................. 14 5、结论 ............................................................................................... 14 二、竞争项目分析 ............................................................................... 15 三、商业部分SWOT 分析 .................................................................. 18 四、商业部分定位 ............................................................................... 18

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1、客户定位....................................................................................... 18 2、产品定位....................................................................................... 19 3、项目租售价格、出租率定位 ...................................................... 19 B、写字楼市场分析 ................................................................................ 21 一、 写字楼市场研究 ........................................................................... 21 1、整体市场分析 .............................................................................. 21 2、供需情况分析 .............................................................................. 22 3、租金、空臵率分析 ...................................................................... 24 4、周边办公地块成交情况 .............................................................. 26 5、结论 ............................................................................................... 26 二、竞争项目分析 ............................................................................... 27 三、写字楼部分SWOT分析 .............................................................. 29 四、写字楼部分定位 ........................................................................... 29 1、客户定位....................................................................................... 29 2、产品定位....................................................................................... 30 3、项目租售价格、出租率定位 ...................................................... 30 C、酒店市场分析.................................................................................... 32 一、高星级酒店市场分析 ................................................................... 32 1、整体市场分析 .............................................................................. 32 2、供需情况分析 .............................................................................. 33 3、房价、入住率分析 ...................................................................... 35 4、周边酒店地块成交情况 .............................................................. 36 5、结论 ............................................................................................... 36 二、竞争项目分析 ............................................................................... 37 三、酒店部分SWOT 分析 .................................................................. 38

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四、酒店部分定位 ............................................................................... 39 1、客户定位....................................................................................... 39 2、产品定位....................................................................................... 39 3、项目房价及入住率定位 .............................................................. 39 4、经营模式建议 .............................................................................. 40 第四部分 规划设计初步分析 .............................................................. 42 一、规划设计的可行性分析 ............................................................... 42 二、规划设计的初步概念 ................................................................... 42 第五部分 工程开发计划及项目租售计划 .......................................... 44 一、 工程开发计划 ............................................................................... 44 二、 工程开发计划节点 ....................................................................... 44 三、项目租售收入测算 ....................................................................... 45 四、资金回款计划 ............................................................................... 46 第六部分

项目投资估算和资金筹措计划 ......................................... 47

一、投资估算........................................................................................ 47 二、资金筹措计划 ............................................................................... 49 1、资金投入计划及资金需求 .......................................................... 49 2、贷款回款计划 .............................................................................. 50 3、贷款和股东贷款使用等融资计划及相应的还款计划 .............. 50 第七部分

项目财务分析 ..................................................................... 51

一、成本利润分析 ............................................................................... 51 二、现金流量分析 ............................................................................... 51 第八部分 风险分析 .............................................................................. 55

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一、定性分析........................................................................................ 55 二、定量分析........................................................................................ 55 1、敏感性分析................................................................................... 55 2、销售型项目盈亏平衡点分析 ...................................................... 56 第九部分 SWOT分析 ........................................................................... 57 一、优势和机会 ................................................................................... 57 二、劣势和威胁 ................................................................................... 57 第十部分 结论与建议 ............................................................................ 59 附件 ........................................................................................................... 60

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第一部分 项目概况

一、 基本情况

本项目西靠浦东南路小陆家嘴金融贸易区、北临黄浦江北外滩、东面是东方路末段、南侧是主交通干道——浦东大道，地块原为XX造船厂。

(地块位臵图)

二、 宗地现状

本地块一大优势是沿江岸线长度约为1,000米。地块其余部分基本都是多层旧式住宅，整体来看，除了东西两侧保留的高层建筑对总体布局有一定影响之外，地块还是较为规整的。

(地块现状照片)

三、 项目综合定位

由于本地块紧靠浦东小陆家嘴，对办公、商业及餐饮娱乐都有一定潜在需求。而住宅作为目前上海市地产的主体增长力量，也必定是本项目开发的重要组成部分。从本地块的开发规模来看，综合性开发也有助于分散风险。因此建议本地块的市场定位应为“综合性国际滨水商业区”，拟发展以时尚餐饮、休闲娱乐、精品购物为核心的商业物业_____万m2、国际甲级写字楼群_____万m2、五星级酒店_____万m2、高档及顶级住宅社区_____万m2。

各类别物业的总体布局如下图所示：

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(本项目地块规划平面图或红线图)

四、 规划技术指标

本地块总占地_____公顷，综合容积率_____，总建面约_____万平方米，地上建筑面积_____，地下建筑面积______，绿化率_____。本项目分______期开发，各期规划指标如下表所示：

规划指标汇总表

项目 合计 一期 二期 三期 …… 占地面积(m2) 亩(亩) 容积率 地上建筑面积(m2) 商业面积(m2) 办公面积(m2) 酒店面积(m2) 公建面积(m2) 其他面积(m2) 地下建筑面积(m2) 总建筑面积(m2) 总车位数(个) 地下车位数(个)

五、 项目周边配套

本项目地块靠近小陆家嘴区域，公共交通便捷、车行交通状况也非常良好。

地块南部浦东大道、浦东南路附近区域是一个公共交通线路的集中区域，开往浦东新区各个方向的公交车有相当多的部分会在此汇集，包括81、82、85、773、776、797等；而经由延安东路隧道过江的则有隧三至隧六、隧八、隧九以及783等线路，不仅方便地连接了本地

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块和浦东其他区域、也包括了人民广场和淮海路等重要的交通、商业集中区域。

隧道、轨道交通方面，现有的地铁二号线和延安东路隧道，由本地块步行10分钟左右即可到达东昌路站、车行5分钟之内即可至陆家嘴站及延安东路隧道入口；而四号线和大连路隧道更是近在咫尺。

世纪大道、浦东大道、浦东南路等主要交通干道以及延安东路隧道和复兴路、大连路隧道也使得本地快的车行交通非常便利。

总体来说，就现状及未来规划来看，本地块的公共、车行交通条件都处于一个非常优越的位臵。

(交通状况示意图)

从商业设施情况来看，由于地块周边区域还是以旧式居民小区为主，因此银行、便利店、洗衣店、小型餐饮等基本的生活配套条件尚可。而具有一定规模和档次的餐饮、商场等设施则集中在与本地块尚有一定距离的小陆家嘴银城路区域以及浦东南路张杨路的第一八佰伴区域。因此，本地块缺乏高档餐饮娱乐设施，在配套设施设臵上应当重视这一点。临近的东方医院、昌邑路小学、东昌中学等将使得本项目客户在就医、求学方面没有后顾之忧。

六、 项目周边环境

本项目地块西侧是陆家嘴金融贸易区，是上海高档写字楼最集中的区域之一。项目建成后将可和小陆家嘴商务区连成一片，大幅提高区域形象。

地块北临黄浦江、远眺北外滩是本项目区域的又一个特点。在浦

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江两岸规划出台以后，北外滩改造也已经提上了议事日程，本项目发展重点也就是同北外滩的景观互相呼应，形成上海沿江一个重要建筑景观风貌区。

七、 大市政配套

根据实际情况编写。

第二部分 项目出让条件(项目取得方式)

一、 招拍挂项目取得方式

1、出让方式及报名条件

? ? ? ?

招标/拍卖/挂牌 时间

竞买/投标人资格 报名条件

2、出让程序

?

招投标的注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标准等。

?

拍卖/挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不一样的，要另做说明。

3、出让底价及付款方式 4、竞争对手分析

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二、 合作项目取得方式

1、合作方基本情况

合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。 2、合作方式

? ?

一次性买断：土地转让、公司转让。

合资合作：共同设立公司、股权收购、增资控股、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润等。

3、主要合作条件

土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑面积或者利润分配比例等。 4、风险评估

?

通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司

? ? ? ? ? ? ?

土地使用年限，闲臵收回风险

溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税 对分房、分收入承担营业税风险

土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷 土地方的信用

付款进度及与土地手续的配合

其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规

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第三部分 市场分析 A、商业物业市场分析

一、 商业物业市场研究

1、整体市场分析

本文所指商业物业包括：零售、餐饮及服务类业态，一般为建筑面积在5000米以上的商业裙房、独立商业建筑以及主题性的商业广场。

区域限定于五大商业街区：即淮海中路、徐家汇、南京东路、南京西路、浦东陆家嘴。

随着24万平方米正大广场的竣工，陆家嘴区域内的商业物业供应量已一举超过了浦西的其它四个主要商业区，上海现有的三个10万平方米以上的商业物业中，陆家嘴区域内就有两个——正大广场和第一八佰伴。

不同于浦西传统商业中心以街的形式成带状分布，陆家嘴的商业物业以块状分布。目前，基本上呈南北互映之势，即正大广场为主的小陆家嘴地区和以第一八佰伴商厦为主的新上海商业城两大商业板块。

2、供需情况分析

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各主要区域商业物业供应量比较

平方米

700000600000500000400000300000200000100000

0

628500425100406000454800300700淮海路徐家汇南京东路南京西路陆家嘴

由于历史上的原因陆家嘴区域内街铺供应量与其它地区相比较就少了很多，从品质与商业价值上也无法与其它地区相比，且由于分布散乱，不能很好的起到连接两大商业板块的作用，造成两大商业板块良性互动的困难。

3、租金、出租率分析

目前陆家嘴区域内商厦的租金水平与其它商业区的情况基本相当，原因是由于陆家嘴区域内商业物业多为近几年新建项目，物业品质较好，个别项目如新近竣工的正大广场在整个上海地区都是硬件一流的商业物业。

但从其整体的租金水平来看目前仍低于浦西同品质的物业，这主要是由于目前的浦东的整体商业氛围与商业人气相对浦西而言的不足造成的。未来几年，陆家嘴地区的租金水平仍难以超过其他四个成熟的商业街区。

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商厦首层铺位租金报价（人民币/平方米实用面积/年）

平方米

12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000

-正大广场（浦东）大上海时代广场(卢湾区)港汇广场(徐汇区)先施休闲港(黄浦区)恒隆广场(静安区)91009800880091509088陆家嘴地区的商厦出租率约在87%，低于其它各商业区。这主要是一些商业裙楼的空臵率较高。而一些由业主自营的商厦，如第一八佰伴、华润时代广场的出租率基本达到90%以上。

各主要区域商业物业出租率比较

1009080706050

%

969598

9787淮海路徐家汇南京东路南京西路陆家嘴

入住商户的质量方面，陆家嘴商区内的品牌商户数量也少于其它地区，究其主要原因仍然是目前商业氛围不够成熟造成的。

随着正大广场24万平方米的巨型购物中心的开业，将会出现阶段性的出租率下降，同时，浦东陆家嘴地区内的商业竞争也会加剧。

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产品特征分析：

由于商业中不同的业态形式因各自经营特性有不同的布局特点。本节中按照大型百货、卖场、餐饮娱乐三种业态分别阐述其在浦东的分布特征。 1、大型百货：

百货业作为一个传统行业，对于商业气氛的要求十分高，特别强调由商业气氛的集聚而引起的人流的涌入，从而保证其营业额的收入，因此浦东新区大型百货的分布比较集中。第一八佰伴以及时代广场等大型百货集中在以东方路商业街、张杨路商业街、浦东大道、浦东南路所组成的商圈内。此处商业相对集中，并已形成较成熟的商业气氛，故对于百货业的发展较为有利。 2、餐饮娱乐：

餐饮娱乐业作为一个服务行业，生存力较强，对于商业气氛、地理位臵的要求并不十分苛刻，因此，餐饮娱乐的分布较分散，各个商家在发展时定位的消费群也不同。在陆家嘴商务区有鹭鹭酒家、小南国、鲜墙房等针对商务客人为主的高档餐饮；在靠近居民区有红泥大酒店、跃民酒家、云都浴场等针对普通消费群的中档商家。目前大型餐饮娱乐有合二为一的趋势，许多商家在发展餐饮或者娱乐的同时，兼顾对于另一领域的发展，使得消费者能在其中享受到一系列完整的服务。 3、卖场区：

大卖场因其规模大，服务对象主要为周边的小区居民，因此与大型百货相比，分布相对分散。

浦东新区目前已在经营和在建的大卖场共有7家：浦建路杨高路路口的易初莲花；浦电路的绿凯大型超市；金桥的家乐福超市；川沙

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的农工商超市；花木麦德龙；正大广场的易初莲花；昌里地区的乐购超市。按大卖场每处可服务25万人口计算，目前这一供应量已基本能满足未来五年内因人口增长而带来的需求。

4、周边商业地块成交情况 (略) 5、结论

浦东陆家嘴因正大的竣工在商业供应面积上超过了浦西四大商业街区。因此，该区域内的竞争将更为激烈。另一方面，浦西商业街区仍保持传统的商业优势，无论商业氛围、商业设施齐全性均优于浦东。这些优势决定了浦西主要商业街区在未来几年内的租金水平仍将高于陆家嘴地区。

本地块之地理位臵相对于目前陆家嘴的成熟商业区-新上海商业城较偏，商业积聚性差，因此，不适宜发展大型百货店。

餐饮业由于对地理位臵的要求相对不高，且生存力较强。同时，未来陆家嘴美食城的拆除后，该地区将缺乏较为集中的餐饮区。未来，随着陆家嘴高档住宅区的成形以及办公区的成熟发展，现有餐饮设施将无法满足未来的需求。因此，本地块可适当发展餐饮娱乐业。 由于正大广场内设有大卖场，而本地块距正大仅10分钟路程；并且本地块之交通便捷性亦不如正大广场。因此，我们认为该地块不适宜再开发一个大卖场。

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二、竞争项目分析

1、大型购物商场分析

目前浦东陆家嘴地区已有三家大型的购物广场商场，它们分别是正大广场、华润时代广场及第一八佰伴商厦，三家商场建筑面积总计将近40万平方米，如此大的体量将对未来本项目可能之商业物业产生强大的竞争压力。

购物广场商厦一览表(浦东)

正大广场开业时间位置建筑面积/层数经营模式2002/7陆家嘴银城西路240000/12华润时代广场1997张杨路、浦东南路57000/10购物中心(以服饰为主)第一八佰伴1995张杨路、浦东南路108000/12内容超大型购物中心百货店(自营)1-2楼：世界顶级品牌；3楼：新潮男装； 4家居广场、汽车展示、楼：高档商品； 5楼：美食天地； 6品牌服饰、运动服饰餐饮、男女服饰、休闲服饰、工艺品、日用品楼：购物乐园；、牛仔服饰、休闲餐、家电、超市、儿童天7楼：中国城；饮、儿童天地地、美食广场、娱乐中8楼：娱乐天地；心9楼：会员俱乐部；10楼：多功能会议厅高收入人士中高收入人士普通大众目标顾客配比:零售比例餐饮比例娱乐比例租金范围定位营运状况(2001)60%%0.5-3.0美元/平方米/天高档招商中70%0.45-2.6美元/平方米/天中高档出租率90%左右72 %8 %-25%(扣率)大众年营业额12.97亿元这三家商场在经营上可谓各具特色且各自定位不同。从目前营运状况看，八佰伴经营状况良好，营业收入历年递增，2001年达12.97亿元，这主要是由于其地处陆家嘴商业相对集中、发展较为成熟的新

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上海商业城，且面向大众化的消费。

未来竞争方面，随着正大广场的开业将给这两家商场带来较大的竞争压力。同时，它也将成为本项目未来可能的最大竞争对手。正大广场的竞争优势在于其优越的地理位臵和超大的规模：

首先，正大广场地处银城西路与世纪大道相交之交通枢纽地段，紧临陆家嘴地铁站，交通可达性高，有利于吸引人流。

其次，24万平方米的超大规模决定了其覆盖面之广，其商圈范围不仅包括浦东地区，甚至辐射浦西部分区域。

同时，如此规模决定了其商场内配臵内容之齐全性。这一包罗万象，应有尽有的经营方式之优势在于可以满足不同消费者对各式消费内容的需求。而其最大的弱点在于难以“专”而“精”。

2、健身场所分析

运动健身中心一览表(浦东)

道顺射箭馆位置面积源深体育中心申虎健身中心名人苑康乐中心张杨路、德平路张杨路、浦东南路浦东南路、源深路张杨路、浦东南路850内容目标顾客租金定位消费射箭学生、年轻白领约 6元/平方米/天大众50元/位40000100010000空手道、有氧操、篮球、乒乓球、健身房、羽毛球、网溜冰场、保龄球馆球、桌球有氧操、器材健身、网球场、游泳馆学生、年轻白领自营大众80元/位年轻白领约3.5元/平方米/天中档1800元/位/年住宅配套项目自营中高档120元/位目前浦东运动健身中心主要有四家，其中道顺射箭馆、申虎健身中心都属于小体量的主题性场馆，面积在1000平方米左右，经营状

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况一般。而名人苑康乐中心实际上是名人苑住宅项目的配套，更多的是作为住宅销售部分的卖点在操作，且距离陆家嘴核心地区较远。目前真正意义上对本项目后馆部分较有威胁的只有源深体育中心，作为上海市级的三大体育场馆之一，其硬件设施较为完善，但由于是国营企业，目前在软件及服务方面尚有不足之处，无法满足白领及中、高收入者对这方面的要求，也为本项目未来的发展留了很大的市场空间。

3、餐饮娱乐中心分析

目前浦东尚无综合性的休闲娱乐场所，整个上海市场这方面的主题性商厦亦数量不多，目前在徐家汇和南京东路上总共只有三家，除徐家汇的美罗城体量较大外，其它两家的体量也非常有限。

休闲娱乐中心比较

位臵 内容 美罗城 徐家汇 先施休闲港 南京东路 影院、健身中心、书城、必胜客、缘禄寿司、好乐舞厅KTV、游艺城、美迪、天使冰王、音乐酒吧、食广场等 赛百味三明治 市级商业中心内，商业气氛极佳 年轻白领 中档偏高 市级商业中心内，商业气氛极佳 年轻白领 中档 环境 目标顾客 市场定位 根据上述两家商业物业的经营状况以及消费者的需求，我们认为这类综合性休闲娱乐中心在未来具有一定发展潜力。

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三、商业部分SWOT 分析

优势 ? 劣势 ? 具有面临黄浦江，临近浦东陆家嘴的区位优势。 浦东陆家嘴地区商业设施不齐全、商业氛围较差。 ? 地块整体开发之互动效应，可依托住宅、办公楼的大面积开发所带来的客流。 ? 由于本项目所处的地理位臵非交通枢纽地段，较之于正大广场和八佰伴不具竞争优势。 机会 ? 威胁 ? ? 住宅的快速发展，尤其是陆家嘴地区高档住宅区域的成形为该地区的商业发展提供平台。 正大广场的强大竞争压力。 零售业整体面临增长趋缓的态势。 ? 消费者需求之变化，尤其是对休闲娱乐活动的日益重视。 根据以上分析，我们认为本项目的商业部分无法在规模上与正大广场竞争。因此，本项目应力求以“精”和“专”取胜，以餐饮娱乐为主，结合时尚健身和精品购物。

四、商业部分定位

1、客户定位

本项目的地理位臵及未来可发展之规模决定了其客户群基本以区域性的消费者为主。同时，基于上述对消费者需求的研究，本项目

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之目标客户为：

?

在陆家嘴金融区工作的白领； 生活在浦东陆家嘴的中、高收入人群。

?

2、产品定位

集时尚餐饮、健身娱乐、精品购物于一体的商业物业。 核心建筑为的透明船型建筑。

临江餐饮：上海人历来注重“吃”，并且在要求美食的同时还十分注重餐厅的氛围及环境，“新天地”之成功即为一例。因此，对于本项目而言，可以利用临江的景观优势营造吃的风景和时尚。

精品购物：依托“小陆家嘴金融区”与“滨江住宅区”的双重优势，鼓励国内外著名品牌进驻，着力体现国际性和现代化水平。以精品购物提升整体形象水平。

时尚休闲娱乐：引进时尚休闲娱乐内容来吸引客户，诸如健身中心，影院，表演广场等。

3、项目租售价格、出租率定位

根据DTZ商铺部长期代理经验，并基于保守原则预计，各楼层可能实现租金如下(假设该商业物业共有5个楼面)：

楼层 1F 2F 租金（美元/平方米/天） 1.5 1.2 19

3F 4F 5F 平均 0.6 0.25 0.12 0.8 根据商业物业的经营常规可知：在正常市场情况下，商业物业第一年的出租率一般在50%，而成功运作后第二年能达到90%的正常水平。

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B、写字楼市场分析

一、 写字楼市场研究

1、整体市场分析

甲级写字楼至2001年年底，共2814142平方米，甲级写字楼市场基本形成。甲级写字楼的供应高峰出现在1998年，该年新增供应量即达65万平方米。

但是，1997年爆发的金融危机以及同时中国经济过热的降温，压制了写字楼的需求，1998年市场对甲级写字楼的吸纳仅169796平方米，使得甲级写字楼的平均空臵率高达52%。由于供求失衡，租金大幅下降，空臵率高企，许多发展商暂时冻结了发展计划。而亚洲金融危机亦冻结了部分发展商的资金来源，新增供应得到控制。

甲级写字楼供应和需求发展及预测

30000002500000平方米200000015000001000000500000

0

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

供应需求（累积吸纳量）

1999年租金降至最低时，一些公司开始乘低吸纳写字楼，该年的吸纳量即达484780平方米。而受到亚洲金融危机影响逐渐消失以及中国即将加入WTO 的鼓舞，需求进一步开始加强，2000年吸纳量更达到了554000平方米。随着空臵面积的逐渐消化和市场逐渐回

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归，写字楼供应得到刺激，在2001年开始回升并在2002年形成供应高峰。

租金走势及预测

租金和空置率趋势

2.00美元/平方米/天1.501.000.500.00

1992

1993

1994

1995

1996

平均租金60P@0 %0%

1997

1998

空置率199920002001

空置率

1994年开始的写字楼供应高峰与1997年爆发的亚洲金融危机使得租金大幅下跌，租金的逐渐下跌带动了一部分公司乘低吸纳写字楼，但是租金仍下跌到1999年年底方得以恢复增长。2000年和2001年租金增长强劲，两年租金上升了27.1%。由于2002年的供应潮，预计租金将略有下调。

由于写字楼物业存在规划和建设周期长的特征，因此，短期性的供求失衡是正常现象。而1997年开始的市场萧条源于政府人为开发浦东以及经济过热产生，随着市场化程度的进一步深入，写字楼市场严重供过于求的现象预计不会发生。因此，租金大规模的起伏波动的概率较小。

2、供需情况分析

甲级写字楼供应量走势

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600000500000400000平方米300000200000100000

0

1999

2000

2001

国际甲级写字楼目前共49万平方米，占全部甲级写字楼供应量的16.7%。从未来供应量来看，未来5年内可能的国际甲级写字楼的规划主要是淮海中路新天地的Corporate Avenue（总面积7万平方米左右）、陆家嘴的正旦大厦、环球金融中心、GIC大厦等，总面积约35万平方米左右。可以判断5年内国际甲级写字楼将形成规模。

甲级写字楼需求量走势

25000002000000平方米15000001000000500000

0

1999

2000

2001

国际甲级写字楼累积吸纳量非国际甲级写字楼累积吸纳量

从需求状况来看，六栋国际甲级写字楼除金茂大厦外，都在开盘1年内取得了90%以上的入住率，恒隆广场更是在4个月内即将其90%以上的面积全部出租，表明国际甲级写字楼已完全为市场所接受。截止2002年3月，国际甲级写字楼的空臵率为5.7%，对比同期甲级写字楼的入住率为14.4%。从需求量的绝对值，即累积吸纳量来看，尽管从绝对量上，国际甲级写字楼与非国际甲级写字楼相比仍比较小，但是，国际甲级写字楼需求增长率在1999-2001两年间平均每年增长

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了54.2%，相对非国际甲级写字楼的年平均增长率16.1%。因此，结合对甲级写字楼的预测，可以判断未来国际甲级写字楼有良好的市场前景。

3、租金、空置率分析

租金走势

租金走势

1.2

1.00.80.60.40.20.0

1998

1999

甲级写字楼平均租金美元/平方米/天2000

国际甲级写字楼2001

从租金走势的对比趋势来看，国际甲级写字楼的走势亦经历了同样的波动。从变化幅度来看，甲级写字楼的样本期间（1998第一季度至2002年第二季度）的租金变化的标准差为0.1美元/平方米/天，而国际甲级写字楼租金变化的标准差为0.13美元/平方米/天，甲级写字楼的租金波动幅度高于甲级写字楼平均水平。但进一步的研究发现，国际甲级写字楼的租金在下跌时幅度小于甲级写字楼平均水平，而上升时上升幅度高于甲级写字楼平均水平。从1998年第一季度到1999年第四季度，国际甲级写字楼的租金下跌幅度为36.5%，同期甲级写字楼租金平均下跌了47.3%。到2001年第二季度，国际甲级写字楼租金上升了39.6%，而甲级写字楼租金平均上升了38%。因此，可以判断国际甲级写字楼在抵抗市场低潮时的能力要高于普通甲级写字楼，而在市场向好时对市场敏感度又优于普通甲级写字楼。写字楼的这种特征是由于写字楼不同的客户组合（tenant mix）造成的。高档

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而且这些行业以及其所派生的服务业需求高档的甲级写字楼，因此，具体而言，我们对项目具体的主力目标客户定位为：

?

国际性金融机构，如银行、保险、证券、资产管理公司等； IT公司，如通信、软件、娱乐内容供应商等；

?

服务业公司，如律师事务所、会计师事务所、管理咨询公司等。

2、产品定位

综合以上各节分析，上海市甲级写字楼市场特征如下： 国际甲级写字楼需求增长迅速，远高于非国际级甲级写字楼。从总体市场来看，甲级写字楼需求高于供应量的增长速度。

国际甲级写字楼在租金和入住率方面高于非国际的甲级写字楼，而且预计此趋势将得以保持。

陆家嘴将成为上海市成熟的中心商务区，更多的跨国性金融、服务、IT以及跨国公司总部将向陆家嘴集中，而且这些客户偏好国际性甲级写字楼。

以上市场特征结合项目地块特征分析，我们对本地块发展写字楼的总体定位为——国际甲级写字楼。

3、项目租售价格、出租率定位

根据预测，2002-2006年甲级写字楼租金如下：

2002 2003 2004 2005 2006 甲级写字楼平均租金 国际甲级写字楼租金 0.61 0.96 0.72 0.78 0.85 0.92 1.06 1.13 1.20 1.27 其中，国际甲级写字楼的租金按照平均对甲级写字楼平均的0.36

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美元/平方米/天的溢出计算。我们按照国际甲级写字楼的租金为本项目写字楼租金定价。由于市场基本不会出现巨大的供求失衡，而会保持相对的市场平衡，因此，2006年以后我们按保守原则预计租金每年按照3%的通货膨胀率上调。

出租率按照DTZ写字楼部租务代理经验和市场平均的状况取用，如下表：

其中，第三年以后，按照常规取

经营年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 出租率 50% 80% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%的常态入住率。

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C、酒店市场分析

一、高星级酒店市场分析

1、整体市场分析

通常，五星级酒店都集中在交通设施发达,商业环境成熟的市中心城区。在上海浦西，静安、卢湾和长宁交界的上海历来最高档的繁华地段集中了新锦江饭店、花园饭店、静安希尔顿，波特曼以及新近开业的四季酒店等八家知名的五星级酒店，占全市客房总量的45.5%。

随着浦东经济迅速发展，其中陆家嘴地区成为近几年来上海酒店业最蓬勃发展的地区。从1996年第一家五星级酒店-新亚汤臣酒店落户浦东，至今已有五星级酒店6家，其市场占有率已达29%。

浦东新区的五星级酒店全集中在28平方公里的陆家嘴金融贸易区，其中三家（金茂君悦、上海国际会议中心、浦东香格里拉）位于位臵显著小陆家嘴中央城区，另外三家（新亚汤臣、红塔瑞吉和东锦江）则分布在陆家嘴周边地区。

价位特征：五星级酒店的平均房价是浦东远高于浦西各区。如2001年高出约30%。尽管其出租率低于静安区和徐汇区，但也保持在70%以上的理想水平，显示了浦东地区在五星级酒店的竞争力方面强于浦西。

浦东五星级酒店整体硬件设施齐全，配套设备先进。较之与浦西大多数运营近10年的五星级酒店，浦东的五星级酒店平均投入运营的时间为3年左右，无需面对设施老化，设备更新的问题。

浦东五星级酒店的管理水平起点高，在吸收了浦西的管理经验的同时，都引进或雇佣国际性的专业酒店管理集团进行管理。 另外，金茂君悦酒店以其绝对的房价优势也在一定程度上带动了浦东

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五星级酒店整体的房价水平。

2、供需情况分析

五星级酒店历年市场供应和需求分析

客房数

10000900080007000600050004000300020001000

0

1986

1988

1990

1992

1994

1996

累计供应量年份

1998

2000

新增供应量供应量方面，上海的五星级酒店创建于1986年，十五年的历年供应量呈阶段性增长，见上图。期间出现了两个供应高峰阶段。

第一阶段是在80年代末，90年代初。88年至91年短短四年间，共有7家五星级酒店在市中心繁华地段建成。在随后的四年中，五星级酒店的供应量为零。这一时期高档酒店的投资主要集中在四星级酒店。

第二阶段供应增长期在90年代后期，该阶段的增量主要集中在浦东陆家嘴地区，96至99年的四年中所建成的五家五星级酒店中有四家兴建在浦东陆家嘴。与第一阶段相比，这一时期的供应量较为平稳。

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各区域市场五星级酒店供应量

100??p`P@0 %0%

25)99

静安长宁徐汇2002年2月

卢湾黄浦浦东海内外客源对四星级以上酒店的需求比例

海外客源需求比例25 %5%0%

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

0.2%0.2%0.1%0.1%0.1%0.1%0.1%0.0%0.0%0.0%

国内客源需求比例0.2%

海外客源对五星级宾馆需求比例国内客源对五星级宾馆需求比例市场需求方面，95至98年间，市场一度出现连续下滑，海内外游客对五星级酒店的需求均有不同程度的下降。1998年的客房出租率仅为58.3%。这主要是受到90年代中期中国政府加强宏观调控、紧缩银根的影响。同时，1997年亚洲金融危机也给上海的酒店宾馆业带来了很大的冲击。1999年下半年起，客房出租率停止跌势，市场状况好转。当年来沪海外游客人数和旅游外汇收入达到历年新高，分别为166万人次和13.6亿美元。

近期，上海五星级酒店整体市场出现供需两旺的现象。2001年，在APEC会议的带动下，全市接待境外游客人数首次突破200万人次，

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比上年增长12.1%。当年新增五星级酒店四家，共计客房数1832间，其中两家在浦东开业。至2001年底，全市五星级酒店累计客房数8709间。从需求看，尽管受到“9.11”事件的影响，10月份的入境旅游同比有较大回落，但在APEC会议的带动下，全年接待境外游客人数仍创历史新高，达204.26万人次，比上年增长12%。全年接待国内旅游者8254.49万人次，也比上年增长5.2%。

3、房价、入住率分析

120.00

100.00

80.00

60.00

房价走势线性(房价走势)

从过去三年各季度房价走势看，房价的整体水平在2001年有较大幅度的上调。在整体需求增长的带动下，全市五星级酒店客房平均价格比去年增长13%。

由于酒店的经营会受季节性因素的影响，因此其房价会随着淡旺季的到来而进行调节。从上图可见，在每年的淡季——一 、三季度，房价会略有下调。

发展前景分析：

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首先，浦东陆家嘴新一轮的发展建设已经启动，未来浦东必将逐渐取代浦西成为上海的中心商务区。届时，浦东国际机场对浦东地区的客源的支持作用将日见效果。

同时，拥有20万会展面积的新国际展览中心在浦东陆续建成，上海未来的会展中心也将移师浦东，因此，未来会展旅游业将会是浦东旅游事业的主要增长点。并且，会展旅游由于计划性强，没有季节性，因此能给酒店带来稳定的收入。以今年一季度的酒店经营状况来看，APEC会议的召开为高档酒店业带来了明显的收益。据上海市旅游事业管理局的统计资料显示，今年一季度的客房出租率出现了历史罕见的“反周期”现象，尤其是五星级酒店平均出租率达85%。这一聚升的原因是由于国际商务客的剧增。在这些入住高星级酒店的国际商务客中，60%以上是来参加国际会议和展览的。

另外，如世博会申办成功，将极大地促动上海旅游业的发展。鉴于此，我们认为浦东五星级酒店仍具有一定的长远发展潜力。2006年之后，需求预计将能以不低于未来五年的增长率水平增长。

4、周边酒店地块成交情况 (略) 5、结论

目前整体市场进入成熟发展期。浦东作为新兴的商务区，酒店业发展步伐快于浦西，无论是设施配备或是管理水平。因此，浦东房价水平高于浦西平均。

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今后几年，全市进入新一轮酒店开发，因此，未来竞争将加剧。另一方面，未来整体宏观环境趋好，有利于酒店业的稳步发展。

二、竞争项目分析

竞争对手比较

形象特色 金茂君悦酒店 上海标志性建筑，世界最高的酒店。 浦东香格里拉 目前浦东唯一靠滨江的酒店，且正对浦西外滩万国博览建筑群 设施配备完善、齐全。 香港香格里拉集团 “顾客的世外桃园”- “由体贴入微的员工提供的亚洲式接待”。 香格里拉套房 波特曼丽嘉酒店 独特的建筑造型，且地处浦西高档商业中心。 品牌美誉度高-世界顶级豪华酒店之一。 设施配备完善，齐全。 美国丽嘉集团 “黄金准则”（“Golden Standards”）；“三步式服务”。 54间丽嘉特色客房为客人提供豪华的服务。 设施配备 管理机构 服务理念 设施配备完善、齐全。 美国凯悦集团 为所有客人提供迅捷、创新的酒店产品。 特有客房 7层的嘉宾轩行政楼有82套客房/套房，为客人提供私人化的贴心服务。 555 612 客房数 USD 135.06 出租客房年平USD 171.43 均房价 （2001年） 72.6% 出租率（200171% 年） 营业收入 3.5亿元人民3.2亿元人民(2000年) 币 币

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564 USD153.56 78.2% 2.7亿元人民币 上述所列三家酒店为目前上海顶级酒店成功案例之代表，其2000年的营位收入在上海市所有酒店中位列前三位。

从上表可知，此三家酒店均由国际知名管理集团管理。他们之所以能有如此好的经营业绩，不仅在于其先进硬件设施的配备及高水准的服务，更在于其各自独特且深入人心的鲜明形象和多年建立之品牌的保证。因此，作为一家顶级五星级，必须有先进的软硬件设施，同时还要建立鲜明之形象，具有自身特色之服务。

三、酒店部分SWOT 分析

优势 ? 劣势 ? 紧邻陆家嘴中央商务区,，是陆家嘴商务区之延伸，可借助现已成型的商务积聚效应。同时，该地块为综合开发项目，各种物业类型可相互取长补短，发挥互动效应。 较之与浦东目前其他五星级酒店所处位臵相对集中的特点，该地块的位臵较为独立，积聚性较差，难以引起注意。 机会 ? 威胁 ? 浦江两岸成片开发，将进一步完善两岸的基础设施建设，未来交通更便捷，这必将带动两岸商务、旅游的全面发展，从而促进客源的增长。 浦东现有五星级酒店是该项目的强大竞争对手，其中以金茂和香格里拉的竞争优势最为明显，尤其是香格里拉，随着未来浦东香格里拉二期和浦西香格里拉的陆续推出，香格里拉酒店无疑将成为上海酒店业的航母。 ? 会展业在上海的蓬勃发展，对作为未来上海会展中心的浦东而言，必将吸引更多商务客 38

源的入住。 四、酒店部分定位

1、客户定位

根据上海目前五星级酒店客源特征以及未来浦东作为上海商务及会展中心的区位优势，该酒店的目标客户应仍以商务客源为主。

2、产品定位

基于现有五星级酒店的市场状况和未来发展趋势以及地块固有的特征，我们建议本地块酒店项目的定位是：

豪华五星级酒店 – 以绿化、碧水之生态环境作为其酒店独有的特性。

浦东整体的环境优势：该项目可利用其地块固有的临江优势来区别于浦西的五星级酒店。

地块可利用空间较大之优势：就浦东陆家嘴中央商务区内三家直接竞争对手而言，由于地块面积之限定，均无较有规模的绿化面积。因此，建议该项目充分利用其土地自然资源，为酒店提供专有的绿化地带，从而真正做到闹中取静，开敞性和私密性的平衡。

综合开发之效应：建议利用地块内的其他物业的联动效应，来提高该酒店的竞争力，如把酒店、商场和服务式公寓通过通透的中庭或连廊连接起来。

3、项目房价及入住率定位

一家酒店的价格首先取决于该酒店本身的品质、品牌美誉度、服

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