土地增值税练习题

土地增值税练习题

一、单项选择题

1．下列各项中应征土地增值税的有（ ）。 A．房地产的继承

B．房地产的代建房行为 C．房地产的交换 D．房地产的出租

2．下列各项中，应征土地增值税的是（ ）。 A．赠予社会公益事业的房地产

B．经税务机关核实的个人之间互换自有住房 C．抵押期满转让给债权人的房地产 D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产

3．某单位转让一幢1980年建造的公寓楼，当时的造价为1000万元。经房地产评估机构评定,该楼的重置成本价为4000万元，成新度折扣率为六成。在计算土地增值税时，其评估价格为（ ）。

A．500万元 B．2400万元

C．2000万元 D．1500万元

4．纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按地价款加开发成本之和的( )计算扣除。

A．5%以内 B．5%

C．10%以内 D．10%

5．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其（ ）按规定计算缴纳土地增值税。 A．超过部分的金额 B．全部增值额 C．扣除项目金额 D．出售金额

6．土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照（ ）计算征收。 A．最高一档税率

B．扣除项目金额不得扣除的原则

C．成交价格加倍,扣除项目金额减半的办法 D．房地产评估价格 7．某企业转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元，其应纳土地增值税（ ）万元。 A．37．89 B．38

C．38．12 D．38．23

8．某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为( )。 A．400万元 B．1485万元 C．1490万元 D．200万元

9．某房地产开发企业建造一住宅出售，取得销售收入2000万元（城建税税率7%，教育费附加3%）。建此住宅支付地价款和相关过户手续费200万元，开发成本400万元，缴纳印花税3万元，该企业利息支出无法准确计算分摊，该省政府规定的费用扣除比例为10%。其应纳的土地增值税为（ ）。 A．412．3万元 B．421．5万元 C．422．1万元 D．422．35万元

10．纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时，在（ ）的税务机关申报纳税。

A．住所所在地 B．房地产坐落地

C．办理过户手续所在地 D．自行选择纳税地点

11．土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应（ ）主管税务机关申报纳税。

A．向房地产坐落地的上一级

B．向事先选择房地产坐落地某一方的 C．分别向房地产坐落地各方的

D．先向机构所在地人民政府缴纳,再向房地产坐落地上一级

12．以下项目在计算土地增值税时，不得扣除成本费用的有（ ）。 A．建成后产权属于全体业主的会所

B．建成后无偿移交给派出所用于办公的房屋 C．建成后有偿出售停车场 D．建成后待售出租的商业用房

13．房地产开发企业取得销售（预售）许可证满（ ）仍未销售完毕的，税务机关可要求其进行土地增值税的清算。

A．2年 B．3年

C．5年 D．8年

14．土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同（ ）日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。

A．3 B．7

C．15 D．30

15．按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（ ）。

A．税务部门估定的价格扣除

B．税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除 C．房地产评估价格扣除

D．房地产原值减除30%后的余值扣除 二、多项选择题

1．以下属于土地增值税特点的项目是（ ） A．以转让房地产的增值额为计税依据 B．征税面比较广 C．实行超率累进税率 D．实行按次征收

2．土地增值税的纳税义务人可以是（ ）。

A．外商独资企业 B．国家机关

C．事业单位 D．医院

3． 以下应征土地增值税的项目有（ ）。 A．取得奥运会占地的拆迁补偿金

B．将一项房产直接赠与某私立学校以支援教育事业 C．被兼并企业将房产转让到兼并企业中 D．房地产开发商销售楼房

4．以下应缴纳土地增值税的有（ ）。 A．将使用过的旧房卖给某单位做办公室 B．将使用过的旧房赠与子女 C．将使用过的旧房出租 D．将使用过的旧房换取股票

5．房地产开发成本的项目有（ ）。 A．取得土地使用权支付的金额 B．土地征用费 C．耕地占用税 D．周转房摊销

6．下列项目不属于土地增值税征税范围的有（ ）。 A．以收取出让金的方式出让国有土地使用权 B．以继承方式转让房地产

C．以出售方式转让国有土地使用权 D．以收取租金的方式出租房地产

7．在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。这里的地价款是指（ ）。

A．以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金 B．以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款 C．以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金

D．以行政划拨方式取得土地使用权变更为有偿使用的，为补交的土地出让金

8．房地产开发企业在计算土地增值税时，允许从收入中直接扣减的“与转让房地产有关的税金”有（ ）。

A．营业税 B．印花税

C．契税 D．城建税

9．下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（ ）。 A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的

C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的

D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的 10．转让旧房的，以下（ ）可作为扣除项目金额。 A．房屋及建筑物的评估价格

B．取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用 C．转让环节缴纳的税金 D．房地产开发费用

11．下列情形中，以房地产评估价格为计税依据，计征土地增值税的有（ ）。 A．隐瞒、虚报房地产成交价格 B．提供扣除项目金额不实的

C．交易价格低于评估价又无正当理由的 D．一次成交金额巨大，超过5000万元的

12．纳税人转让国有土地使用权应缴纳（ ）税种。

A．土地增值税 B．耕地占用税

C．营业税 D．城市维护建设税

13．计算土地增值税扣除项目金额中不得扣除的利息支出有（ ）。 A．10年以上的借款利息 B．境外借款利息

C．超过国家的有关规定上浮幅度的部分 D．超过贷款期限的利息部分和加罚的利息

14．下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（ ）。 A．直接转让土地使用权的

B．房地产开发项目全部竣工完成销售的 C．整体转让未竣工决算房地产开发项目的

D．取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的

15．下列对法人转让房地产的土地增值税纳税地点的说法正确的是( )。

A．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税

B．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在房地产坐落地税务机关申报纳税

C．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税

D．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税 三、计算题

1．位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下： （1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元； （2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；

（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）； （4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。 （其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。）

要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数： （1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额； （2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额； （3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额； （4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金； （5）企业应缴纳的土地增值税；

（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加； （7）企业应缴纳的房产税。

2．某市房地产开发公司，2008年发生以下业务：

（1）1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金5400万元，缴纳相关税费210万元；

（2）以上述土地开发建设恒富小区项目（含住宅楼、会所和写字楼），住宅、会所和写字楼占地面积各为1/3；

（3）住宅楼开发成本2500万元，提供金融机构证明，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息50万元；

（4）与住宅楼配套的会所开发成本1000万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；

（5）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；

（6）9月份该建设项目全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入12000万元；将写字楼的80%出售，取得收入15000万元，10%无偿交给政府用于摆出所、居委会等公共事业。 其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限计算扣除房地产开发费用。

要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数： （1）计算公司应缴纳的营业税：

（2）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额； （3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；

（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目； （5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金 （6）计算公司应缴纳的土地增值税。 同步强化练习题参考答案及解析 一、单项选择题 1．

【答案】C

【解析】房地产的继承、房地产的代建房行为和房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；房地产的交换属于土地增值税的征税范围。 2．

【答案】C

【解析】赠予社会公益事业的房地产虽发生了权属变更，但未取得收入，不征土地增值税。个人之间互换自有住房，经税务局核实，可免征土地增值税。抵押期满转让给债权人的房地产发生权属变更并给转让人带来利益（作价抵债），应征土地增值税。兼并企业从被兼并企业得到房地产，不征土地增值税。 3．

【答案】B

【解析】转让旧房使用评估的方法，要用评估的重置成本价与成新度折扣率计算评估价格。评估价格=4000×60%=2400万元。 4．

【答案】C

【解析】这里注意不要忽视有“以内”的字样。 5．

【答案】B

【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。 6．

【答案】D

【解析】纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 7．

【答案】A 【解析】第一步，土地使用权转让扣除项目=420+6+（560-420）×5％×（1+7％+3％）=433．7（万元）

第二步，土地增值额=560-433．7=126．3（万元）

第三步，增值额与扣除项目金额之比=126．3÷433．7=29．12％ 第四步，应纳土地增值税额=126．3×30％=37．89（万元） 8．

【答案】 B 【解析】评估价格＝12000×70%=8400（万元），有关的税金=（10000-8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0．5‰=115（万元），增值额＝10000-8400-115=1485（万元） 9．

【答案】B

【解析】收入总额为2000万元

扣除项目金额=200+400+（200+400）×10%+2000×5%×（1+7%+3%）+（200+400）×20%=200+400+60+100+10+120=890（万元） 增值额=2000-890=1110（万元）

增值率=1110÷890=124．72%，适用于第三档税率，50%，速算扣除系数15% 应纳税额：1110×50%-890×15%=555-133．5=421．5（万元）

10． 【答案】C

【解析】为了便于税源控制，纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。 11． 【答案】C 【解析】纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应分别向房地产坐落地各方的主管税务机关申报纳税。 12． 【答案】D

【解析】ABC均可在计算土地增值税扣除项目时凭有效凭证扣除；D尚未实现销售，不能在计算土地增值税时扣除其成本费用。 13． 【答案】B

【解析】房地产开发企业取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，税务机关可要求其进行土地增值税的清算。 14．

【答案】B 【解析】土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。 15． 【答案】C

【解析】考点在于许多人误认为应该选择A，但实际上是由税务部门根据房地产评估价格扣除。

二、多项选择题 1．

【答案】ABCD

【解析】土地增值税的特点有：以转让房地产的增值额为计税依据；征税面比较广；实行超率累进税率；实行按次征收。 2．

【答案】ABCD 【解析】土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织、个人、个体户。 3．

【答案】BD 【解析】土地使用人取得国家征用土地的土地补偿金免征土地增值税；未通过政府机关和境内非营利团体的房地产直接捐赠应缴纳土地增值税；被兼并企业将房产转让到兼并企业中暂免征收土地增值税；房地产开发商销售楼房，土地使用权随之发生转移，应缴纳土地增值税。 4．

【答案】AD

【解析】AD都发生了房地产权属的转移，且取得了收入，应缴纳土地增值税；B发生了房地产权属的转移但未取得收入，C未发生房地产权属的转移，都不属于土地增值税的征税范围。 5．

【答案】BCD

【解析】区分“取得土地使用权支付的金额”与“土地征用费”不是一个概念。 6．

【答案】ABD 【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让；不包括未取得收入的继承行为；不包括未发生房地产权属转移的出租行为；包括转让国有土地使用权并取得收入的行为。 7．

【答案】ABCD

【解析】这里是考核考生对不同情况下地价款含义的理解。 8．

【答案】AD

【解析】房地产开发企业在转让房地产时缴纳的税金包括营业税、印花税、城建税及教育费附加（视同税金）。其中印花税通过管理费用进行扣除，营业税、城建税直接从收入中扣除。契税由购买、承受方缴纳，房地产开发企业作为销售方不涉及。 9．

【答案】AB 【解析】以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的和以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的，都没有发生权属的变更，不属于土地增值税的征税范围。被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但暂免征收土地增值税；以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的应征收土地增值税。 10．

【答案】ABC

【解析】转让旧房的，可作为扣除项目金额扣除的项目有：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金。不涉及房地产开发成本和开发费用。 11．

【答案】ABC

【解析】成交金额巨大不构成以评估价格为计税依据的条件。 12．

【答案】ACD 【解析】纳税人转让国有土地使用权应就其转让额缴纳营业税；就其实际缴纳的营业税额缴纳城市维护建设税；就其土地增值额缴纳土地增值税。耕地占用税在占用耕地从事非农业建设时一次性缴纳，在土地再转让时不再涉及。 13．

【答案】CD 【解析】财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 14．

【答案】ABC 【解析】取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 15．

【答案】AD

【解析】纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。 三、计算题 1．

【答案及解析】这是近年土地增值税的命题风格，本题考核了完工项目已售与为首的成本分摊，也考到了土地增值税与营业税、城建税和教育费附加、印花税的关系。 （1）应扣除的土地使用权扣除额=（4000+160）× 1／2=2080（万元） （2）应扣除的开发成本扣除额=3000×1／2=1500（万元）

（3）应扣除的开发费用扣除额=（4160+3000）×10%×1／2=358（万元） （4）应扣除的相关税金=6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0．5‰ =357．5+3．25 =360．75 （万元）

当题目中出现“合同”字样，就要考虑印花税。这是本题的主要陷阱之所在。 （5） 应扣除的费用总额=2080+1500+358+360．75=4298．75 （万元） 增值比例=（6500-4298．75）÷4298．75×100%=2201．25/4298．75×100%=51．21% 适用40%的税率，速算扣除系数5%。

应纳土地增值税额=2201．25×40%-4298．75×5%=665．56（万元）

（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加= （6500+15）×5%×（1+7%+3%）=325．75 ×（1+7%+3%） =358．33（万元）

（7）应纳房产税=15×12%=1．8万元 2．

【答案及解析】 （1）计算公司应缴纳的营业税：

应缴纳的营业税＝（12000+15000）×5％=1350（万元）

（2）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额； 公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额＝（5400+210）×2/3+（5400+210）×1/3×（80%+10%） ＝3740+1683＝5423（万元）

销售的住宅、写字楼以及虽不取得收入，但建成后产权属于全体业主所有的会所、用于非盈利公用事业等，可扣除相应土地使用权的费用。

（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额； 公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额＝2500+4000×（80%+10%）+1000＝7100（万元）

（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；

公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（300-50）+（2500+5610÷3）×5％+（1000+5610÷3）×10％+（1683+4000×90%）×10％+（5423+7100）×20% =468．5+287+528．3+2504．6=3788．4（万元）

这里考核两种利息分摊状况带来的不同处理结果，同时考核加扣20%的规定。 （5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金

公司缴纳土地增值税时应扣除的税金＝1350×（1+7%+3%）=1485（万元） （6）计算公司应缴纳的土地增值税

增值额＝（12000+15000）-（5423+7100+3788．4+1485）＝27000-17796．4＝9203．6（万元）

土地增值率＝9203．6÷17796．4×100％＝51．72％，适用40％的税率，速算扣除系数5%， 应纳土地增值税＝9203．6×40％-17796．4×5％＝3681．44-889．82=2791．62（万元）

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