资产管理公司or实业投资公司投资建议

资产管理公司发展及投资建议

一、资产管理公司的管理架构设置

资产管理公司主要目的为寻找优质物业资产，扩大资产管理规模，并通过良好的物业运营管理，提高持有物业的价值，创造收益，为达成资产管理公司运营目的，建议资产管理公司管理架构设立如下：

资产管理公司 财务部 投资拓展 资产管理 人事行政 法务部 投资拓展部 资金管理部 物业管理部 人力资源部 行政管理部 物业管理公司/酒店管理公司 财务部：

制订公司财会制度，负责财务管理和计划管理工作，按时递交财务报告；为决策提供财务数据分析支持；支持公司业务正常运作，保证公司财务体系的安全、畅通及效率。

投资拓展：

投资拓展由3个部门组成，统一管理： 1、法务部：

参与公司重要规章制度的制定和实施，对公司各部门制定的规章制度提出修订意见；起草、管理、审查公司合同，参加重大合同的谈判工作；参与公司的重大经

济活动，处理相关法律事务；办理公司工商登记以及商标、专利、商业秘密保护、公证、鉴证等有关法律事务，以及公司商标、专利、商业秘密等知识产权保护工作；法律调查。根据公司业务需要，开展资信调查、尽职调查、侵权调查等；提供与公司生产经营有关的法律咨询。 2、投资拓展部：

制定企业的战略发展方向与策略；根据公司战略发展需要，与政府、合作企业建立良好合作关系，对外拓展适合公司发展的优质物业；资产购建审核、资产价值评估等；制定企业年度投资发展计划，负责公司投融资决策与兼并、收购、整合的分析及执行。 3、资金管理部

拟订年度资金计划；根据公司发展需要，完成公司融资、资金调配工作；负责公司的日常运作与管理，包括资金支付、对外借款、对外担保、筹资风险、资金预警分析与管理等；负责公司的资金效益管理，包括筹资成本的控制与管理、资金内部核算与考核、资金保值与增值等，坚持完整、及时、准确性的原则；

资产管理：

资产管理主要负责公司所购置物业的管理及运营，物业管理根据不同物业的实际情况，部分物业外包外部职业管理公司管理，部分根据资产管理公司实际情况自行管理。

人事行政：

人事行政由人力资源部和行政部组成，统一管理： 1、人力资源部：

协助各部门建立健全各项管理制度、工作流程、绩效考核、薪资体系等，检查公

司的一切 程序、制度、流程等是否得到执行；负责公司职员的招聘、选聘、录用（安排面试、上岗、企业文化代训），职员人事档案的建立、保存、 更新，人才库建立与人才挖掘、引进工作等； 负责办理公司职员任免、调迁、升迁、解聘、奖惩等办理事项，督察公司职员考勤、出勤、公差、 请休假等管理事项，与各项保险业务的办理。 2、行政管理部:

负责公司的公章盖印、办公卫生、固定资产、车辆使用管理；负责公司办公财产采购、资产编制、盘点执行、资产规划、督察管理；负责公司整体形象、办公环境、绿化植物的管理；负责公司文件的拟、收、发、存文档管理（包括公司所有合同），公司管理部门例会及日常会议的组 织及会议纪要的工作；负责公司所有职员办公用品标准的制定，设备器材、日常耗材、办公用品、文具器材、事务性用品的采购事项及领用的管理等公司日常行政广利公司。

二、资产管理公司投资拓展建议

公司以扩大资产规模，提高资产价值为主要运营目的，同时通过合理调配使用资金，对优质的房地产项目进行股权投资以提高资产管理公司的资金使用效率及盈利能力。故此，就资产管理公司的投资拓展工作提出如下建议:

1、固定资产投资

固定资产的投资收益主要来自两部分：1、物业租金收益；2、物业增值收益。在资金运用方面，投资固定资产不但可以迅速扩大公司资产规模，同时通过短时间的合理装修整理，快速获得营业收入，冲抵资金占用成本，同时享受物业的远期增值收益。故此，固定资产投资的基本要求应该为：1、物业能快速产生收入现

金流，租金回报高、稳定。2、物业升值潜力大。

适合投资的固定资产主要有：工业产业园、酒店、写字楼、商业（综合商业体、商业步行街）、公寓型住宅等。 工业产业园及酒店：

鉴于当前国内大部分城市进行产业二次转型，工业产业园热潮减退，当前二三线城市的产业引进难度较大，产业园的出租率低且升值缓慢，甚至国新区（重庆两江新区、广州南沙新区）的产业园招商也面临政策支持和产业基础支撑不足的问题而发展缓慢，故工业产业园并不符合公司的固定资产投资要求。

投资酒店需要面临的复杂的酒店管理，如缺乏酒店管理经验会大幅削弱酒店的盈利能力，甚至降低酒店自身价值，而委托他人管理又需交付高额的管理费，酒店一般5~8年需要重新装修一次，装修成本较高，当前国内仅通过餐饮及客房收入的酒店大部分处于亏损或者微利状态，酒店运营需要与其他业态杂交才能获得良好收益，故在公司缺乏酒店运营经验及对投资酒店所在城市的社会背景充分了解前，酒店投资并非一个良好选择。

写字楼、商业（综合商业体、商业步行街）、公寓型住宅：

写字楼、商业（综合商业体、商业步行街）、公寓型住宅的投资既容易管理，仅需要设立招租、招商部门运营即可；同时在当前国家打压住宅需求的情况下，国内一线城市的写字楼及商业发展蓬勃，物业升值能力高。投资以上房产可为企业带来稳定的收益。

当前国内唯一已上市的房地产投资投资基金：越秀基金及作为持有物业开发商中发展最成功的SOHO中国，其两者投资策略都不约而同的主要集中在一线城市写字楼及商业物业的投资。

表一:越秀基金持有物业情况

资料来源：越秀基金年报

表二:SOHO中国持有物业部分情况

资料来源：SOHO中国年报

参考当前国内持有物业运营较为成功的开发商及基金公司的物业组合发展模式。投资写字楼、商业（综合商业体、商业步行街）、公寓型住宅等物业应该以一线城市为主，当前正在高速发展的二线城市比如佛山、苏州、杭州等也可适当接触，另外物业选择也应该以城市中心地段为主。投资回报率可根据公司资金现状和发展需要，参照目前一线城市商业写字楼物业的回报率，在5%-8%范围内为宜。

2、房地产投资

资产管理公司可在资金充足的情况下，与国内大中型房地产开发商成立项目公司合作开发房地产项目。 合作方式一：

资产管理公司出资占有项目公司部分股权，项目建成后根据股权比例分配利润。 合作方式二：

资产管理公司借款项目公司，项目公司以股权质押，约定资金回报率。 合作方式三：

资产管理公司出资占有项目公司部分股权，项目建成后根据股权比例分配物业。 合作方式四：

资产管理公司借款项目公司，项目公司以股权质押，物业建成后项目公司偿还借款本金并以低于市场价销售部分物业给资产管理公司。

以上四种合作方式，前两种可通过资金运用为资产管理公司带来高于资金成本的收益。如资产管理公司资金获得成本为8%，则通过上述两种方式约定资金回报率高于8%，以达盈利目的。

后两种运营方式可通过前期介入房地产开发项目低价获取高质物业，扩大公司资产规模。

3、投资拓展渠道

寻找一线城市优质商业写字楼项目，可通过以下途径：

A、如上文中“2、房地产投资”中提到的，提前涉足房地产开发项目，通过合作开发模式，低价获取优质物业。

B、通过与业内接触，寻找银行、信托公司、法院处置的项目，但该类项目皆有不同程度的各类问题，需要审慎处理。

C、与地方政府、大型国企、央企建议良好关系，提前锁定政府、国企、央企的处置资产。

D、正常市场途径，因涉及大面积物业买卖，可直接与开发商协商优惠价格。 E、与当地投资机构合作，获取业态信息。

以上投资渠道每一项通过良好的操作皆可获取优质项目，但具体实践过程中主要依靠资产管理公司对项目的良好判断能力及机遇把握能力。

三、资产管理公司物业运营管理建议

由于前期资产管理公司缺乏资产运营及管理经验，故投资物业建议选择管理较为容易的商业、写字楼物业，如投资酒店、产业园则需委托外部职业管理公司进行管理，资产管理公司可借此吸取相关管理经验。

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