1宏观经济环境分析gdp及增长居民收入

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2008武汉房地产市场年终回顾与2009年预测

中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网

1. 宏观经济环境分析

“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP达3141亿元，首次跨入“3000亿俱乐部”。

图1：1995-2007武汉GDP及其增长率

400020300015单位：亿元2000101000501995199619971998199920002001200220032004200520062007GDP（亿元）GDP增长率（％）0

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）

2008年，武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，1-11月GDP增长15.2%，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。2008年1-11月，武汉经济呈现以下特点：①工业增速平稳。1-11月武汉累计规模以上工业总产值4083.96亿元，增长28.5%；增加值1304.83亿元，增长21%。②投资增势强劲。1-11月武汉累计完成固定资产投资1896.44亿元，增长30.1%，同比提高2个百分点。其中, 武钢改项目、武汉光谷基础设施建设项目、武汉新芯集成电路制造基地项目、富士康基地项目、武汉新城国际博览中心等重大项目投资进展顺利。③消费市场旺畅。1-11月武汉累计实现社会消费品零售总额1655.47亿元，增长22.7%，同比加快5.5个百分点。④消费价格回落。1-11月居民消费价格累计上涨6.1%，涨幅比1-10月回落0.4个百分点。⑤居

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民收入提高。1-11月武汉城市居民人均可支配收入累计为15350.5元，增长16.2%，继续保持较快的增长水平。

虽然目前武汉经济还是保持了快速稳定的增长，但值得注意的是，金融危机对武汉实体经济的影响，已从房地产、煤炭、电力、钢铁、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现，明年上半年武汉经济形势将更严峻。

而2008年9月，武汉“两型社会”建设总体方案获批，重大建设项目清单出炉，177个启动项目总投资规模近1.3万亿元。这些重点项目恰逢国家“扩内需保增长”政策，政府主导的投资更容易获取资金支持，所需的巨额资金有望获得大量中央财政和银行资金青睐。“两型社会”建设试验区的各种优惠和税收减免，也能够吸引各方资金流入。目前，多家美国中小企业在金融风暴中逆势进驻武汉，浙商等沿海产业资本也将目光转向湖北优秀中小企业。这些信号表明，在金融危机中，武汉反而成为外资产业转移和内资聚集的新热点。 2009年武汉以“两型社会”综合配套改革为重点，投资、消费双轮驱动，提高城乡居民收入，统一谋划基础设施和重大产业投资项目，经济下行的幅度和持续时间应该可以得到较好的控制。

2. 武汉商品房市场行情分析

2.1 普通住宅市场分析 2.1.1 供应分析

图2：2007、2008年商品住宅上市面积对比

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150120300 00%0%-100%-200%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2007年2008年同比增长率环比增长率单位：万平方米9060300数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）

从供应总量来看，2008年1-11月武汉商品住宅累计上市737.6万平方米，较去年同期下跌15.44%。2008年以来，受房地产市场不景气的影响，开发企业纷纷调整了开发进度和推盘速度，特别是上半年，几乎每个月的住宅上市面积都低于去年同期；到7、8月，上半年积压的项目较为集中的上市，导致这两个月的住宅上市面积激增；但市场依然没有好转，于是9、10月份的供应量又有所回落；而11月已临近年底，开发商加快了推盘速度，11月武汉商品住宅批准上市面积128.1万平方米（9328套），为年度最高，环比同比都有较大幅度的增长。

图3：2008年1-11月各区县商品住宅上市情况对比

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1600018080004000904500江夏区武昌区东西湖区江岸区东湖高新洪山区沌口江汉区汉阳区青山区上市套数（套）上市面积(万平方米)数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）

从2008年1-11月武汉各区县的上市情况来看，江夏区的上市量最大，累计上市面积169.45万平方米（14606套），占全市上市总量的22.97%；其次是武昌区，累计上市面积158.99万平方米（12978套），占全市上市总量的21.56%；排在第三、四位的分别是东西湖区和江岸区，累计上市面积分别为80.49万平方米（7709套）和95.64万平方米（5694套），占全市上市总量的比例都在10%左右；其它区县的上市面积相对较小，硚口区的供应量最小，1-11月累计上市面积只有15.94万平方米。

2.1.2 需求分析

图4：2007、2008年商品住宅成交面积对比

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硚口区单位：万平方米12000135单位：套精品文档就在这里

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1601500P?0@-50%-100%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月单位：万平方米12002007年2008年同比增长率环比增长率数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）

从成交总量来看，2008年1-11月武汉商品住宅累计成交469.83万平方米，较去年同期下跌58.39%。进入2008年，武汉房地产市场持续低迷，每个月的成交量和去年同期相比都出现大幅下降，如果说上半年的交易量同比跌幅还能维持在50%左右；而下半年来，特别是开发商们寄予了厚望的“金九银十”，楼市成交量的同比跌幅不断加大；进入11月份，由于开发商优惠力度的持续加大，以及房地产新政对于住房消费的刺激作用，武汉楼市的整体销售量出现明显回升。

图5：2008年1-11月各区县商品住宅成交情况对比

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/sbd2.html