关于玉泉新村项目的前期市场调查报告

关于玉泉新村项目的前期市场调查报告

白蚬乡位于江苏省连云港市灌云县东北部8公里处，东、南、北三面分别与界圩、东王集、下车三镇毗邻，西与向阳县果园接壤。白蚬乡于2012年底与下车乡合并为下车镇，其行政办公点位于现在的下车镇镇政府。白蚬居委会土地面积55.88平方公里，耕地总面积51948亩。白蚬居委会下辖15个行政村分别是陈庄、德兴、大兴、费庄、恒春、高河、张庄、长兴、赵跳、青龙、楼庄、黄荡、茆庄、唐跳、徐圩。总人口约3.8万，地理位置优越，距宁连高速公路出口12公里， 距离沿海高速公路10公里，204，324国道跨越全镇东西，镇内有多条河流穿越。

白蚬居委会（以下简称该镇）经济以农业为主，主要种植小麦、水稻、棉花、大豆、油菜等作物。有德兴养牛、青龙养羊、黄荡养猪三个专业养殖村。204沿线养鹅、牛墩河林经间套两个示范带和稻田养殖示范区。全镇90%的富余劳力外出打工挣钱，全镇常年在外务工人员达12000人，年挣劳务收入9000多万元，人均收入7500/年。当地月平均工资在1600左右。

该镇现有中学2所（白蚬中学和光裕中学），合计师生达1000人左右，其中老师近100位。县中心小学1所（在该镇尚属较有规模的学校，不需任何关系就能上），在校师生达1000人左右。该镇有3所幼儿园，学龄儿童入学率达99.4%。镇卫生院1座（全体医护职工达50多人）。该居委会还集中了派出所，农贸市场，土地所，供电局，农商行，药店，商贸城，超市等，其他配套设施也一应俱全。

目前该居委会现有四个在建项目即陈庄新村，玉泉新村，城建综合楼，高河小区。其中陈庄新村价格1400-1500/平米，门面2700-2800/平米，去化率不超过40%（含拆迁安置）。综合楼要建成后再销售，价格900多/平米，门面1300多/平米。该镇上现有门面房在较大程度上是自建房，门面租金大约在9000-11000/年（十字路口）及非十字路口（5000-6000/年）。当地房地产业处于初始阶段且以往镇上居民多以自建住房为主故当地房地产价格没有参照和走势图。开发商多以建设成本加合理利润为定价方式。

从土地规划部门获悉玉泉新村的用地指标目前还没有审批下发通知，其手续也不齐全，据悉每年下车镇审批下来的用地指标几亩或十几亩不等，一般都很少。主要是该镇缺泛了外部资金的引进及优越的投资环境，在很大程度上局限了城镇的改造，另外很大一部分用地指标都被县府有关部门操控。具土地所工作人员透露到2016年新农村建设进程告一段落后也许政策会有所改变。

在与派出所人没交谈获悉员工工资2200左右，买房都去县城。与医院处获悉员工工资全部加起来3000左右，全部都有房，要买也都去县城。与光裕中学老师处获悉老师工资2000左右，买房去县城占多数，与果农交谈说到：买不起房，要买也去县城啊。与村民们聊到房都说：我们买不起哦，工资才1000多，有钱人都去县城或大城市买了。综上情况，玉泉项目卖点不多，不足以引起老百姓的购买欲望。

陈庄新村总建筑面积55926平米，总户数526户，建筑密度26.8%，容积率1.56。 玉泉新村总建筑面积39087.46平米，总户数452户，建筑密度36.55%，容积率1.52。

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