现代物流园项目建议书

现代物流建设项目

项

目

建

议

书

目录第一章总论

一、项目名称

二、项目建设单位概况

三、项目简况

四、项目主要经济技术指标

第二章项目建设必要性

一、项目区概况

二、项目背景

三、项目建设的必要性

第三章项目的建设条件分析

一、主要建设条件

二、SWOT分析

第四章项目位置、占地面积分析

一、规划设计目标

二、项目规划设计要点

三、规划设计方案

第五章项目建设及运营方案

一、项目建设初步安排

二、组织机构

三、运营期间的物业管理

第六章投资初步估算

一、投资估算的依据

二、投资估算

第七章财务和经济效益初步分析

一、财务初步分析

二、项目经济效益和产业链动初步分析

第八章环境影响初步评价

一、采用的环境保护标准

二、项目环境影响分析

三、环境保护治理措施

第九章社会影响初步分析

一、项目对社会经济发展的影响

二、项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

三、项目对合理利用自然资源的影响

四、项目对保护环境和生态平衡的影响

第十章投资风险的初步分析

一、投资风险

二、经营风险

第十一章初步项目结论与建议

一、结论

二、建议

第一章总论

一、项目名称

现代物流项目

二、项目建设单位概况

1、单位名称：

2、单位概况：

三、项目简况

1、项目建设性质：新建；项目建设期：2015年8月-2017年10月。

2、建设地点及用地面积：项目位于安庆市望江##经济开发区内，位于华阳镇和雷池乡沿江一线，紧临长江黄金水道的##经济开发区坐拥望东长江大桥和天然优良港口——华阳港，区位得天独厚，交通优势明显。建设中的济广高速和省道华莲线穿区而过，项目占地面积为70亩。

3、项目建设内容:按照设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建设集运输配送、现代仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、展览展销为一体综合性大型物流区。

四、项目主要经济技术指标

项目总投资：12000万元。

资金来源：本项目建设资金来源为通过引进投资者企业投资。

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效益情况：该项目建成后，可创造8000～12000个就业机会；10年内贡献累计大约1亿元税收；满足本地企业采购生产资料、产品运输集成化运输，极大降低企业运输成本，产品外运还可节约运输费用，利于促进本地企业发展。

表1—1 主要技术经济指标汇总表序号项目单位主要技术经济指标

一规划用地面积亩70

二总建筑面积平方米38300

1 仓储建筑面积平方米19000

2 各类楼层设施建筑面积平方米10000

3 钢构大棚建筑面积平方米9300

三主要建筑物层高、结构

1 立体仓库框架结构，层高4.5米

2 办公综合楼框架结构，层高3.5米

3 钢构棚单层，层高3.5米

4 其他多层框架或砖混，层高3.5-4.5米

四建筑相关控制指标

1 投资强度万元/亩105.55 (控制指标值：≥100万元/

亩)

1 容积率0.82(控制指标≥0.80)

2 建筑系数48.7％（控制指标值：≥30%）

4 办公生活设施用地面积占

总面积比例

3.62%(控制指标值：≤7%)

3 绿化率18%(控制指标值：≤20%)

五经济指标

1 项目建设投资万元12000

2 正常运营年份年营业额万元21000

4

4 项目财务净现值（10年研究期）基准财务收

益率取14%

4000万元(所得税前)；

1200万元(所得税后)

5 财务内部收益率％22.17%(所得税前)；

16.72%(所得税后)

第二章项目建设的必要性

一、项目区概况

安徽望江地处皖鄂赣三省交界的长江中下游北岸，总控制面积1357平方公里，辖8镇2乡，118个行政村和17个社区，人口63.5万，为全国新兴纺织基地县、农产品加工示范基地县、生态示范区试点县、皖江县城带承接产业转移示范区建设重点县、大别山连片扶贫开发片区县、中国金融生态县及安徽省投资环境十佳县。成语“不敢越雷池一步”即源于此。作为雷池故里、三孝之乡的滨江古邑，望江境内物产富饶、环境优美、民风淳朴、人文荟萃，宜人宜居、宜旅宜商。望江承东启西、连南接北、通江达海，区位独特，处于武汉、南京、杭州、合肥、南昌五大省会县城的中心位置，是长三角和珠三角地区经济对接交汇地、东部沿海产业向西转移的阳光腹地和安

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徽省东向发展战略的“桥头堡”。长江黄金水道过境流程65.3公里，望东长江大桥及济广高速北岸连接线项目建成通车，将与江南沿江高速、安景高速和江北沪蓉高速实现互融互通，全面融入全国现代交通网络。

安徽望江##经济开发区于2010年12月28日经省人民政府批准筹建。该开发区位于望江县华阳镇和雷池乡沿江一线，总体规划为桥头区、港口区、远景区，分期建设。起步区为桥头片区，规划面积按5.9平方公里控制，其中一期规划面积4平方公里。重点发展现代物流业、新型材料业、装备制造业等三大主导产业，目标是建成产业特色鲜明、综合配套能力较强的产业集群和产业集聚区，带动望江经济社会持续健康发展。

紧临长江黄金水道的##经济开发区坐拥望东长江大桥和天然优良港口——华阳港，区位得天独厚，交通优势明显。建设中的济广高速和省道华莲线穿区而过，望东长江大桥华阳互通连接线将打通望江县城及沿江地区与济广高速公路的对外重要通道。随着北岸高速接线工程2015年建成通车和望东长江大桥2016年竣工，大桥、高速、国道、港口、长江航运与沿江铁路、机场交汇，将构建形成现代水陆空一体的综合运输

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网络，这必将为##经济开发区的加速发展提供坚实支撑。

近年来，县委、县政府高度重视##经济开发区建设，成立了以县委书记为政委、县长为指挥长的高规格的筹建工作指挥部，加速启动##开发区起步区建设，按照“产城一体、城乡一体”的要求，加快区内基础设施建设步伐，推进开发区“七通一平”建设，打造招商引资平台，树立##品牌形象，实现产城互动、产城融合。

二、项目背景

（一）安庆市望江县物流业发展现状

随着我县大开放、市场化、经济可持续发展，物流业也在快速发展，服务水平也在不断提高，也进一步为我县强力推进现代服务业发展、积极打造承接长三角产业转移示范区奠定了坚实的基础。具体表现如下：

1、物流产业发展迅速。

2013年，全县从事物流业的法人单位18个，产业活动单位253个。从事物流产业的个体工商户1.2万户。根据有关调查，2013年我县社会消费品零售总额为37亿元。进出口11723万美元，利用外资1786万美元。

物流中心县城的框架初步形成。已建成总投资3亿元的龙湖商贸城、投资2.2亿元的小北门步行街、投资1.6亿元的棉花大市场、投资1亿元四星级宾馆以及筹建中投资1.3亿元望

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江世纪华联商务中心。宏利步行街、人和商业步行街、雷阳餐饮娱乐特色路、家电一条街等已在火热运行之中。

物流基地与##货物运输取得新的成就。发展“六个一”立体交通，望东长江大桥和华阳港区正在建设之中，将促进物流基地、物流中心以及大市场建设。

物流产业活动单位、个体户竞争力大有提高。在商务部门实施“万村千乡市场工程”、“双百市场”和“双进社区”等工作推动下，培育了青园、华夏、星都等一批骨干企业。涌现出中邮、中烟、汽运、长江航运等一批第三方物流龙头企业。

2、物流基础设施不断完善，运力较快提升。

得天独厚的65公里长江岸线资源利用做了规划，万吨级华阳货运码头正在抓紧建设之中；望东长江大桥、济广高速望江段、S332安九一期提标升级、S211线改扩建工程已正在建设之中；县乡村道路条件得到较大改善，随着交通基础设施的进一步完善，一批集仓储、配送、技术设备完善一体的物流中心将得到快速发展。

（二）近年来物流业发展的新态势

近年来，望江县委、县政府坚持以科学发展观为指导，全力实施工业强县、开放活县、人才兴县、生态立县“四大战略”，认真落实加快发展、创新发展、统筹发展、转型发展、和谐发展“五项基本要求”，为实现望江跨越崛起、全面建成小康

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社会奠定坚实基础。在机械、食品、新型建材、生物制药和电子信息等方面培育了一批支柱产业，刺激动了消费品市场需求，推动了望江商贸物流业进入新的发展时期。

1、物流需求不断扩大，物流总量迅速增长

近年来商贸物流业呈平稳较快增长。物流需求增长主要源于四个方面：一是工业和经济外向度持续提高；二是区域性专业化市场辐射半径不断扩大；三是支柱特色产业向工业园区和开发区集聚；四是农产品基地化和商品量大幅增加。

2、基础设施不断完善，有力支撑物流业发展

近年来，我县交通飞速发展，形成了较为完善的运输网络。目前，正在建设中望东长江公路连通大江南北，将把望江交通干线与江南的沿江高速、安景高速、徽杭高速、合铜黄高速实现互通，同时与江南的铜九铁路交汇互融。济广高速公路从望江县城东侧穿过，在##经济开发区和安九公路设置出入口，随着2016年望东长江大桥和高速的建成通车，将把望江公路交通提高到一个新的水平。

3、物流企业不断壮大，企业理念开始转变

物流企业的服务功能不断增强，服务水平不断提高。与此同时，一些企业开始接受现代商贸物流理念，积极探索加强商贸物流管理的有效形式和方法。部分大企业将企业采购、仓储和配送职能统一整合，实行一体化供应链管理，降低企业采购

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成本，提高仓储利用率，加快资金的周转。有些中小企业还把商贸物流业务从核心业务中分离出来，实行业务外包或与商贸物流企业建立长期合作伙伴关系，摆脱繁杂的运输、仓储事务，集中精力抓企业发展和市场竞争。

4、发展软环境不断改善，政府部门服务意识增强

近年来，先后出台了国务院《物流业调整与振兴规划》(国发〔2009〕8号)、《安徽省现代物流业发展规划》(皖政〔2009〕89号)、《安庆县现代物流业发展规划》等纲领性文件，为物流业的发展营造了良好的发展环境。

三、项目建设的必要性

1、建设望江##现代物流项目是迎合世界物流业发展的潮流，积极参与我国区域物流大布局的需要。

近年来，世界物流发展呈现出以下七大趋势。一是物流进入全球化发展时代；随着经济全球化的逐步融合，国际化采购、国际化生产、国际化销售格局的形成，伴随而来的是国际化物流。如果没有顺畅的国际物流，国际贸易就不会扩大，跨国生产和全球采购也就难以实现。反过来，在国际化大生产、国际资本大流动、国际贸易大发展、全球经济一体化日益进展的新经济格局中，也迫切要求国际物流走向全球化经营。近些年来

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国际跨国物流企业，由原来雄据国际海、陆、空运输市场，进而深入各国参与物流基础设施和物流枢纽建设，一步步地完善了跨国物流网络框架和主干线与支线的衔接，使国际物流网实现了彻底的贯通和触角的终极化。借助经济全球化的大好良机，通过融资、贷款、援助、合资、合作等种种形式把游资投入到世界各地最关键的物流环节，如：港口、码头、公路、物流园区、集装箱终端，建立了自己的投资主体地位，确保了国际物流的畅通无阻，从而进一步拓宽了国际物流通道，促进了全球物流的大循环，把现代物流推向了全球化发展的新时代。二是物流向更高阶段发展；在物流的概念和定义方面，随着经济的发展和企业在激烈的市场竞争的群体优势化，物流的作用显得单一和不足。物流必须与生产、采购、销售以及信息相结合，形成整体优势，才能适应新的竞争环境，企业只有在发挥核心竞争力的同时，与自己的上游企业和下游企业结成联盟，参加由优秀的生产者、原材料供应者、产品批发商、零售商、物流企业乃至相关的金融、保险、信息、咨询等企业优势组合

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的同盟体，才能维持生存和发展。由于逐渐由单个企业与单个企业之间的竞争，转向了企业群体与企业群体之间的竞争，物流的功能便显得乏力，只有形成供应链才能满足这种竞争的需要，所以，作为一种重要的发展趋势，物流渐渐地被涵盖在供应链管理之中，或者说物流向更高的阶段发展了。美国物流管理协会早在原有物流定义的开头加上了“物流是供应链流程的一部分”的内容。当然，这并不等于供应链就代替了物流的地位和作用，更不能理解为物流已经不重要。供应链的有效实施需要具备一定条件，比如供应链成员企业的诚信度和合作精神，这是最起码的要素。我国目前阶段，主要解决的问题仍然是物流，但这也不等于说我国不能开展供应链管理，跨越式发展也是可能的。三是物流向外围延伸；物流由于是一门新兴的产业，所以，物流的范围和主攻方向一直随着经济的发展、科技的进步、消费者需要等外在因素的变化而不断地调整和完善自己。开始阶段，物流主要指的是产品离开生产线以后的包装、运输、装卸搬运、保管、流通加工及信息传递，主要服务于企

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业的产品销售活动；后来物流的范围扩大到原材料采购和生产领域，侧重于加强企业服务和企业竞争力；再后来物流由PD 概念转向Logistics、订货处理、退货物流等内容的同时，把重点转向对物流配送和物流活动的策划与管理，物流的地位也提升至企业经营管理和企业经营战略的高度。近些年新的倾向是把物流进一步向外围延伸，与通关、商检相连，与商流、资金流、信息流捆绑在一起，把物流纳入到生产、流通与销售的整个经济领域。企业不仅把物流看作为降低成本、提高服务水平、加强企业竞争力、创造“第三利润”的源泉，而且还把物流提升到经济的增长点、经济发展的支柱和关键产业的高度。四是物流转向消费者；在新经济时代，因社会商品极大丰富，买方市场矛盾突出，买者是“上帝”，生产者、供应者、服务业者都把传统的以“自我”为中心，转为以“消费者”为中心。生产企业在制定商品价格时，过去主要以市场情况决定，现在已不是由市场支配价格，而是由消费者支配价格，生产者要调查消费者能承受或消费者希望的价格标准，然后再考虑划给分销商、

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物流企业的利润，最后决定自己的产品出厂价格。这是买方市场中企业之间销售竞争激化；消费者要求多样化、个性化；消费者可以通过网络进行购物，选择的范围是国际性的，因此，生产企业已无法自行决定价格，考虑问题的角度也由自己的角度转向了消费者。物流服务也随着生产企业的转变而转变，由过去的服务于生产，转向现在的服务于消费者。比如为居民提供搬家服务的搬家公司；为居民邮寄小件包裹以及代送礼品、代运高尔夫和滑雪用具的“宅急送”公司；为长期出差职工保管家具和贵重物品的仓库等，都是物流企业转向最终消费者的例证。为了适应消费者的需要，运输企业增加了冷藏运输车辆，仓库企业大量增建冷冻仓库，形成一贯制冷链物流体制，牛奶、肉蛋、海产品、蔬菜、水果等一律冷藏、冷冻化流通。五是物流注重社会效益；在环境矛盾越来越突出，环境保护越来越受到重视的现代社会，物流企业已不能只考虑经济效益，而必须遵守环保法规，减少卡车噪音、废气公害，注重社会效益，这就是“绿色物流”。为了社会效益，有的国家已考虑限制卡车运

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输，鼓励铁路运输。卡车在繁华县区装卸货物要求关闭发动机，以减少废气排放量；有的国家已做出规定，电视机、电冰箱等大件废旧家用电器，由生产企业负责回收和再生利用。六是物流追求附加价值；在物流服务项目增多、水平提高的情况下，物流企业的成本上升，利润下降，为了维持生存，寻求发展，物流企业不得不追求附加价值，大范围地承揽业务。过去物流企业进行流通加工时，一般都限于拴价签、贴条形码等简单作业；现在流通加工业务的范围已大大拓宽，比如进口衣料的染色、刺绣、机器检验、组装等多种流通加工服务。许多过去只提供运输、仓储、包装服务的物流专业企业，现在大量向第三方物流企业转化，以追求附加价值收人。七是物流趋向信息化、电子化、高科技化；由于各种信息平台、电子数据交换系统（EDI）、事务处理系统（TPS）、管理信息系统（MIS）、决策支持系统（DSS）、销售时点信息系统（POS）、地理信息系统（GIS）、全球卫星定位系统（GPS）、智能交通运输系统（ITS）等信息处理和条形码技术、射频标识技术在物流中的广泛运

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用，大大增强了运输、保管、装卸搬运、包装、流通加工、配送等物流各环节的功能，使物流与商流、资金流、信息流融为一体，提升了生产、流通和消费的综合效益，恰似给物流安上了一个腾飞的翅膀，实现了物流跨越式发展。除了智能化交通运输外，无人搬运小车、机器人堆码、无人操作叉车、自动分类分拣系统、无纸化办公系统等现代物流技术，都大大地提高了物流机械化、自动化和智能化水平。同时，由于信息化、电子化技术、模块化技术、仿真技术等在物流中的应用，使利用虚拟仓库、虚拟银行的供应链管理如鱼得水、如虎添翼，使物流迈向了一个崭新的发展阶段。

物流产业作为新兴的服务型产业，在全球范围内已进入快速发展阶段。在国际性大物流格局的布局之下，必然会带来一些新兴产业与县城的兴起，一些旧的经济中心也会衰落。这样的经济整合正悄然开始。比较典型的例子就是中部地区由于在前一波以国际贸易为主的物流布局中处于劣势，导致出现了所谓“中部塌陷”的现象。在新一波的扩大内需为主的物流布网拓

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展中，我县要实现在中部地区率先崛起，就必须积极参与物流网络节点布局，通过建设一个综合性的大型物流园区，1-2个物流服务中心，以物流园区为节点和“纽带”，物流服务中心为触角，带动本域内企业参与省内、省外大市场的经济律动。

2、建设望江##现代物流项目是满足我县物流市场需求不断增长的需要

我县物流需求市场空间巨大。工业发展进入快车道，2013年，全县工业完成投资57亿元，年产值2000万元以上规模工业企业由81家增至98家，全县规上工业总产值实现160亿元。目前，望江初步形成了纺织服装、农副产品加工、新兴制造三大产业集群；培育了一批牵动力强的中小企业集群。其中，以申洲针织、美亚针织、舒美特化纤、亮亮纺织、望宇纺织等为龙头的纺织产业集群，从业人员逾万，年创利税超亿元，制作工艺达到了较高水平，已形成多种终端成品系列，远销欧美，是全省重要的纺织品生产基地、重点产业集群，列入了安徽省的“861”行动计划。农产品加工业方面，依托丰富的农产品资源，重点发展天然保健食品，开发特色农产品，目前有联河米业、金亚太禽业、武昌湖生态渔业、天河食品、白云棉业等国家和省、市级农业产业化龙头企业；新兴制造业方面，主要有以玻璃瓦、空心砖、耐火材料、水泥制品、板材等为主的

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建筑材料业，另外，金属制造、电动车、钢构加工、水暖洁具等新兴制造业也获得了较快的发展。

对第三方物流的需求日益增长。面对日趋激烈的市场竞争，我县部分企业开始把物流业务外包给专业公司，集中精力提高和扩大主业。外资企业对第三方物流的需求更为迫切。同时，随着经济结构的调整，技术含量高、附加值高的机电、信息类产品比重日益提高，对现代物流服务的需求更为强烈。

急切呼唤现代物流。近年来，我县物流业虽然得到了发展，但仍属于传统物流阶段，无论是组织结构、运作方式，还是经济效益和社会效益离现代物流的要求和目标还有很大的距离。存在的问题主要表现在：第一，观念问题。虽然全县通讯、数据处理能力提高很快，但工商企业和物流企业的信息化水平较低，企业固定资产投资中用于信息化的投资不到5%。同时，多数企业仍热衷于自己建车队、仓库，不愿把物流业务交给第三方物流公司，物流相当程度上停留在传统物流层面上，已成为经济持续发展的瓶颈。第二，管理体制问题。物流要素分属不同行业和管理部门，各自独立发展，物流资源分布散乱，信息系统自成体系，与现代物流理念相矛盾，现有物流资源的整合难度较大。第三，经济发展缺乏集群优势，货源支撑不足。由于经济基础差，总量小，特别是较工业相对发达地区明显落后，没有形成企业集群发展和产品链式延伸，现有资

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源优势未能转化为产业优势，市场货源有限，大宗货物少，制约了现代物流的发展。第四，基础条件仍然薄弱。运输条件除了铁路、公路初具发展雏形外，运输配套设施、港口站场建设明显滞后，尚未形成辐射范围广、运转便捷高效的立体交通运输体系。同时，我县的物流基础设施如仓储设施，装运机械化水平低，普遍缺乏自动监控设备，尤其是缺乏现代物流所必需的网络信息设施，没有形成运输、仓储、结算、保险、通关信息平台，制约了物流功能的发挥和效率的提高。第五，物流企业规模和水平问题。现有物流企业和物流设施规模都比较小，基本还处于零散、量小、无序状态，缺乏功能齐全、竞争力强的物流骨干企业，第三方物流企业几近空白。第六，人才短缺问题。我县物流人才严重不足，特别是高级物流人才稀缺，是制约现代物流业发展的一个较为突出的“瓶颈”。

3、建设建设望江##现代物流项目是促进园区工业跨越式发展的需要

望江经济技术开发区是2006年2月被省人民政府批准为省级经济开发区的，现规划面积为11.46平方公里。至2015年5月，区内共引进工业项目96家，协议固定资产投入125.9亿元，已完成投资额150.3亿元，现有71家企业投产，其中规模以上40家。2014度完成工业总产值108.9亿元，财政收入1.29亿元，是全县工业产业集群的重要支撑平台。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/s75l.html