武汉市房地产测绘实施细则(武房发3号文)

武汉市房产测绘实施细则

第一章 总 则

第一条 为了规范房产测绘行为，为房产产权产籍管理、房地产开发利用以及城镇建设提供数据和资料，根据国家有关法律、法规、规章，结合武汉市实际情况，制定本细则。

第二条 本市行政区域内所有房产测绘适用本细则。

第三条 武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称“市局”）负责全市范围内的房产测绘管理工作。武汉市房产测绘中心（以下简称“中心”）协助市局开展房产测绘管理及技术工作。各测绘机构具体从事房产测绘业务工作。

第四条 具备房产测绘资质的各测绘机构必须经市局备案后，方可开展房产测绘工作，测绘机构应保证使用符合国家计量规定的测绘仪器。

第五条 从事房产测绘的人员应当按照规定经过统一培训，考核合格后方可持证上岗。

第六条 对施测的房产应当设定唯一的房地产编码，并实现与房地产登记编码相关联。

- 1 -

第二章 一般规定

第七条 房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。

房产测绘基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果资料的检查验收等。

第八条 房产测绘基本流程为：房产测绘委托受理及备案、调查施测、内业整理、检查验收、成果备案、整理归档。

第九条 房产测绘成果包括：图表簿册、技术设计书、技术报告书及测绘数据等。

第十条 受理委托时，房产测绘机构必须与委托人签定全市统一的房产测绘合同，并报市局备案。

第十一条 调查施测包括：房产要素调查，房产测绘（含商品房预测）。

一、房产要素调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、产权来源、四至关系等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。

二、委托人委托房产测绘机构进行房产预测时，应提供规划审批图（原件）、规划许可证（核原件收复印件）、土地证（界址点成果表）、设计说明等资料；实测时，还必须提供房屋竣工验收资料。

第十二条 房产测绘成果必须执行二级检查、一级验收制度。 第十三条 房产测绘实行测绘合同及成果备案制度。房屋建设单

- 2 -

位有义务对经备案的房产测绘成果予以公示。

第十四条 房产测绘必须建立并使用统一的房产测绘信息系统。 第十五条 房产测绘应用的测量基准： 一、1954年北京坐标系。

二、平面投影采用高斯-克吕格3o带投影。 三、1985国家高程基准。

第十六条 房产权利人对房产测绘成果有争议的,可向武汉市房地产面积测算鉴定站申请鉴定。

- 3 -

第三章 房产平面控制测量

第十七条 房产平面控制网点的布设原则

房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。

第十八条。房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。

控制点的密度:建筑物密集区的控制点平均间距是100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。

第十九条 对已有控制成果的利用

控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按本细则的规定和要求进行比较和分析，凡符合本细则要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到本细则要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。

第二十条 房产平面控制测量的方法

房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法

一、 各等级三角测量的主要技术指标

（1）各等级三角网的主要技术指标应符合表3—1的规定。 （2）三角形内角不应小于30o,确有困难时,个别角可放宽至25o。

- 4 -

表3—1各等级三角的技术指标

平均边长 测角中误差 起算边边长相对等级 km (″) 中误差 二等 三等 四等 一级 二级

9 5 2 0.5 0.2 ±1.0 ±1.8 ±2.5 ±5.0 ±10.0 1/300000 1/200000(首级) 1/120000(加密) 1/120000(首级) 1/80000(加密) 1/60000(首级) 1/45000(加密) 1/20000 最弱边边长 相对中误差 1/120000 1/8000 1/45000 1/20000 1/10000 12 6 4 水平角观测 三角形最 测回数 大闭合差(″) DJ1 DJ2 DJ6 9 6 2 1 6 3 ±3.5 ±7.0 ±9.0 ±15.0 ±30.0 二、三边测量

（1）各等级三边网的主要技术指标应符合表3—2的规定。

表3—2各等级三边网的技术指标

等级 二等 三等 四等 一级 二级 三级

平均边长 km 9 5 2 0.5 0.2 0.1 测距 相对中误差 1/300000 1/160000 1/120000 1/33000 1/17000 1/8000 测距中误 mm ±30 ±30 ±16 ±15 ±12 ±12 使用测距仪等级 Ⅰ Ⅰ、Ⅱ Ⅰ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 测距测回数 往 4 4 2 4 2 2 2 返 4 4 2 4 （2）三角形内角不应小于30o,确有困难时，个别可放宽至25o。 三、导线测量

（1）各等级测距导线的主要技术指标应符合表3—3的规定。

- 5 -

表3—3各等级测距导线的技术指标

水平角观测的附合导线 每边长测 平均边长 测角中误差导线全长 方位角闭测回数 等级 长度， 距中误差 km （″） 相对闭合差 合差（″） km mm DJ1 DJ2 DJ6 三等 四等 一级 二级 三级 3.0 1.6 0.3 0.2 0.1 15 10 3.6 2.4 1.5 ±18 ±18 ±15 ±12 ±12 ±1.5 ±2.5 ±5.0 ±8.0 ±12.0 1/60000 1/40000 1/14000 1/10000 1/6000 8 4 12 6 2 1 1 6 3 3 ±3n1/2 ±5 n1/2 ±10 n1/2 ±16 n1/2±24 n1/2 注：n为导线转折角的个数。

（2）导线应尽量布设成直伸导线，并构成网形。

（3）导线布成结点网时，结点与结点，结点与高级点间的附合导线长度，不超过表3—3中的附合导线长度的0.7倍。

（4）当附合导线长度短于规定长度的1/2时，导线全长的闭合差可放宽至不超过0.12m。

（5）各等级导线测量的测距测回数等规定，依照表3-2相应等级执行。

四、GPS静态相对定位测量

（1）各等级GPS静态相对定位测量的主要技术要求应符合表3—4和表3—5的规定。

表3—4各等级GPS相对定位测量的仪器

等级 二等 三等 四等 一级 二级 三级 - 6 -

平均边长 D km 9 5 2 0.5 0.2 0.1 GPS接收机性能 双频（或单频） 双频（或单频） 双频（或单频） 双频（或单频） 双频（或单频） 双频（或单频） 测量量 接收机标称 精度优于 同步观测 接收机数量 ≥2 ≥2 ≥2 ≥2 ≥2 ≥2 载波相位 10mm+2ppm 载波相位 10mm+3ppm 载波相位 10mm+3ppm 载波相位 10mm+3ppm 载波相位 10mm+3ppm 载波相位 10mm+3ppm 表3—5各等级GPS相对定位测量的技术指标

时段中任一点位几何图形卫星高度角 有效观测观测时段数据采样间等级 卫星有效观观测时段数 强度因子 （°） 卫星总数 长度min 隔s 测时间，min PDOP 二等 三等 四等 一级 二级 三级

≥15 ≥15 ≥15 ≥15 ≥15 ≥15 ≥6 ≥4 ≥4 ≥4 ≥4 ≥4 ≥20 ≥5 ≥5 ≥2 ≥2 ≥2 ≥1 ≥1 ≥1 ≥90 ≥10 ≥10 15～60 15～60 15～60 15～60 15～60 15～60 ≤6 ≤6 ≤8 ≤8 ≤8 ≤8 （2）GPS网应布设成三角网形或导线网形，或构成其他独立检核条件可以检核的图形(如：三边形、四边形、五边形、导线网形等)。

（3）GPS网点与原有控制网的高级点重合应不少于3点。当重合不足3点时，应与原控制网的高级点进行联测，重合点与联测点的总数不得少于3个。

（4）GPS控制网的点位应满足GPS观测要求，同时顾及后续使用常规仪器进行加密测量的需要，所选的点必须保证有2个以上方向通视，并应符合以下要求：

a）点位的选择应符合技术设计要求，并利于扩展与联测； b）点位的基础应坚实稳固，易于长期保存，有利于安全作业； c）点位应便于安置接收设备和操作，视野开阔；被测卫星的地平高度角不得小于15°；

d）点位应远离大功率无线电发射源，距离不得小于200m；并应远离高压输电线，不得小于50m；

e）附近不应有强烈干扰接收卫星信号的物体； f）交通应便于作业。

- 7 -

五、水平角观测 （1）水平角观测的仪器

水平角观测使、用DJ1、DJ2、DJ6三个等级系列的光学经纬仪或电子经纬仪，其在室外试验条件下的一测回水平方向标准偏差分别不超过±1″，±2″，±6″。

（2）水平角观测的限差

水平角观测一般采用方向观测法，各项限差不超过表3—6的规定。

表3—6水平角观测限差

经纬仪型号 DJ1 DJ2 DJ6

半测回归零差（″） 6 8 18 一测回内2C互差 （″） 9 13 30 同一方向值各测回互差(″) 6 9 24 六、距离测量 （1）光学测距的作用

各级三角网的起始边、三边网或导线网的边长，主要使用相应精度的光电测距仪测定。

（2）光电测距仪的等级

光电测距仪的精度等级，按制造厂家给定的1km的测距中误差m0

的绝对值划分为二级；

Ⅰ级： |m0 |≤5mm Ⅱ级： 5mm＜|m0 |≤10mm （3）光电测距限差

光电测距各项较差不得超过表3—7的规定。

- 8 -

表3—7光电测距限差

仪器精度等级 Ⅰ级 Ⅱ级 一测回读数较差mm 5 10 单程读数差mm 7 2（a+b3D） 10 注：a、b为光电测距仪的标称精度指标；a为固定误差，mm；b为比例误差；D为测距边长，m。 往返测或不同时段观测结果较差

（4）气象数据的测定

光电测距时应测定气象数据。二、三、四等边的温度测记至0.2℃，气压测记至0.5hPa；一、二、三级边的温度测记至1℃，气压测记至1hPa。

七、平面控制测量成果的检验和整理。 （1）三角测量的检验

1）当三角形个数超过20个时，测角中误差按式3—8计算；

m????WW? ?????????????????????（3—8）

3n式中：W——三角形闭合差，（″）；

n——三角形个数。

2）三角网极条件、边条件和方位角条件自由项的限差，分别按式（3—9）、式（3—10）、式（3—11）计算。

W极允?m????2??????????ctg?

22???????????????（3—9）

22W边允?m????2??????????mD??mD2?21?ctg????D?????D?? ?1??2??????（3—10）

222W方允??2mm??m?1?m?2

???????????????（3—11）

式中：m?——相应等级规定的测角中误差 ，（″）；

?——传距角；

- 9 -

mD1mD2，——起算边边长相对中误差；

D2D1（″）； m?1，m?2——起算方位 角中误差，n——方位角推算路线的测站数。

???=206265

（2）三边测量的检验

1）用光电测距仪往返观测或不同时段观测时，距离测量的单位权中误差按（3—12）式计算。

???pdd?

2n

?????????????????????（3—12）

根据? 及pi估算任一边的实际测距中误差，按（7）式计算。

mDi???1 pi?????????????????????（3—13）

式中：d——往返测距离的较差，m；

n——测距边数；

p——距离测量的先验权，pi?1?2Di,?Di为测距的先验中误差，可

以测距仪的标称精度计算。

?——距离测量的单位权中误差。

2）三边网中观测一个角度的观测值与由测距边计算的角值较差的检核。

a）根据各边平均测距中误差检核 ，按式（3—14）计算限差。

?mD?222???W允??2??(cos??cos??1）?m? ???????（3—14） ?h??0?2b）根据各边的平均测距相对中误差检核，按（3—15）式计算限差。

?mD?222??? W允??2??(ctg??ctg??tga?ctg?）?m? ???（3—15）?h??0? - 10 -

2

式中：mD——观测边的平均测距中误差，m；

h0——观测角顶点至对边垂线长度，m； α、β——三角形中观测角以外的另二个角度； mβ——相应等级规定的测角中误差，（″）；

mD——各边的平均测距相对中误差。 D???=206265

3）三边网角条件，包括圆周角条件与组合角条件自由项的检核按式（3—16）计算限差。

W角允??2mD????

??????????????????（3—16）

式中：mD——观测边的平均测距中误差，mm；

?——圆周角条件或组合条件方程式的系数。

（3）导线测量的检核

1）按左右角观测的三、四等导线测量的测角中误差按式（3—17）计算。

????m?????

?2n? ???????????????????（3—17）

式中：?——测站圆周角闭合差，（″）；

n——测站圆周角闭合差的个数。

2）以导线方位角闭合差计算测角中误差按式（3—18）计算。

1m???N?f?2??? ??n?????????????????????（3—18）

式中：f?——附合导线或闭合导线的方位角闭合差，（″）；

n——计算f?的测站数；

N——附合导线或闭合导线环的个数。

（4）GPS静态相对定位测量成果的检核 1）同步观测量成果的检核

- 11 -

a）三边同步环的闭合差的限差按式（3—19）计算。

??1?N?3WY???Y???? ???????????????（3—19） 51?N?3WZ???Z???51?3?2W?WX?WY2?WZ2???5?WX???X?N3?5b）多边同步环闭合差的限差按（3—20）式计算。

n???5?n??WY??? ??????????????????????（3—20）

5?n?WZ???5??WX?式中：WX，WY，WZ——各坐标差分量的闭合差；

； ?——相应等级规定的精度（按平均边长计算）n——闭合环的边数。

2）不同时段观测成果的检核

a）同一边任何两个时段的成果互差，应小于接收机标称精度的22倍。

b）若干个独立观测边组成闭合环时，各坐标差分量闭合差应符合（3—21）式规定。

?WX???X?3?n?1?N?WY???Y?3?n? ?????????????????（3—21）

1?N?WZ???Z?3?n?1?N式中：WX，WY，WZ——各坐标差分量的闭合差；

- 12 -

； ?——相应等级规定的精度（按平均边长计算）n——闭合环的边数。

（5）平差计算

二、三、四等和一、二、三级平面控制网都应分级进行统一平差或联合整体平差。平差后应进行精度评定。

（6）计算取位

平差计算和数据处理的数字取位应符合表（3—22）的规定。

表（3—22）平差计算和数据处理的数字取位

等级 二等 三、四等 一、二、三级 水平角观测方向值及各项改正数（″） 0.01 0.1 1 边长观测值及各项改正数，m 0.0001 0.001 0.001 边长与坐标 m 0.001 0.001 0.001 方位角 （″） 0.01 0.1 1

第二十二条 用于房产要素测量的平面图根控制点也可采用武汉市连续运行卫星定位服务系统（以下简称WHCORS系统）的RTK测量、导线测量或两者相结合方法测量。

基于WHCORS系统的RTK测量按以下要求操作：

一、测量前，应和CORS系统管理部门取得基站IP地址，端口和原节点。由管理部门授权用户ID和密码，用户凭ID和密码在城区范 围内进行测量。

二、每次测量前，应校对坐标，误差在允许范围内方可进行后序测量。

三、测量前，应检查仪器及对中杆；测量时对中杆上的气泡应严格居中。

- 13 -

四、网络信号如有数据链（Log）连续增大的情况，应重新连接网络，待信号稳定后再开始测量或采取其他手段进行测量。

五、数据转换应用管理部门提供的转换软件进行转换。

第二十三条 房产平面控制测量中，四等（含四等）以下的控制点相对于起算点，其点位中误差不超过±5cm。

第二十四条 导线法图根控制点测量，在等级网点基础上可连续加密两级。可视情况布设为附合导线、闭合导线。其主要技术规定见下表（3—23）：

表（3—23）图根导线技术要求

级别 一次 二次 附合导线平均边长长度（m） （m） 1200 700 120 70 测回数 DJ2 DJ6 1 2 1 测回差 （”） 18 导线全长相 坐标闭合方位角闭合对闭合差 1/5000 1/3000 差（m） 差（〞） 0.22 0.22 ±24n ±40n

第四章 房产分幅平面图测绘

- 14 -

第二十五条 分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是测绘分丘图和分户图的基础资料。

第二十六条 分幅图的测绘范围

分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及其毗连居民点。

第二十七条 分幅图的规格

一、分幅图采用50cmX50cm正方形分幅。

二、中心城区的分幅图采用1:500比例尺；远城区建筑物密集区一般采用1：500比例尺，其他区域的分幅图可以采用1:1000比例尺。

三、分幅图的图纸采用厚度为0.07mm—0.1mm经定型处理、变形率小于0.02％的聚脂薄膜。

四、分幅图的颜色一般采用单色。 第二十八条 分幅图绘制的技术要求

一、展绘图廓线、方格网和控制点，各项误差不超过表表（4—1）的规定：

表（4—1） 图廓线、方格网、控制点的展绘限差 ㎜

仪 器 仪器展点 格网尺展点

方格网长度与理论长度之差 0.15 0.2 图廓对角线长度与理论长度之差 0.2 0.3 控制点间图上长度与坐标反算长度之差 0.2 0.3 二、房地产要素的点位精度按第三十八条的规定执行。 三、 图幅的接边误差不超过地物点点位中误差的持相关位置的正确和避免局部变形。

第二十九条 分幅图应表示的基本内容

- 15 -

倍，并应保

分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地籍地形要素和注记。

第三十条 分幅图的编号

分幅图编号以高斯一克吕格坐标的整公里格网为编号区，由编号区代码加分幅图代码组成（见图4—2），编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。

编号形式如下：

分幅图的编号： ********* 完整编号： （9位）

**** 简略编号： （4位） 编号区代码

分幅图代码

30 40

10 20

1:1000

图（4—2）分幅图分幅和代码

- 16 -

**

（2位） **

（2位）

33 34 43 44 31 32 41 42 13 14 23 24 11 12 21 22 1:500

编号区代码由9位数组成，代码含义如下：

第1、第2位数为高斯坐标投影带的带号或代码，第3位数为横坐标的百公里数，第4、第5位数为纵坐标的千公里和百公里数，第6、第7位和第8、第9位分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。

分幅图比例尺代码由2位数组成，按图4-2规定执行。 在分幅图上标注分幅图编号时可采用简略编号，简略编号略去编号区代码中的百公里和百公里以前的数值。

第三十一条 分幅图绘制中各要素的取舍与表示办法

一、行政境界一般只表示区、县和镇的境界线，街道办事处或乡的境界根据需要表示，境界线重合时，用高一级境界线表示，境界线与丘界线重合时，用丘界线表示，境界线跨越图幅时，应在内外图廓间的界端注出行政区划名称。

二、丘界线表示方法。明确无争议的丘界线用丘界线表示，有争议或无明显界线又提不出凭证的丘界线用未定丘界线表示。

丘界线与房屋轮廓线或单线地物线重合时用丘界线表示。 三、房屋包括一般房屋、架空房屋等。房屋应分栋测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准，装饰性的柱和加固墙等一般不表示；临时性的过渡房屋及活动房屋不表示；同栋房屋层数不同的应绘出分层线。

架空房屋以房屋外围轮廓投影为准，用虚线表示；虚线内四角加绘小圈表示支柱。

四、分幅图上应绘制房屋附属设施，包括柱廊、檐廊、架空通廊、底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯，以及和房屋相连的台阶等。

a）柱廊以柱的外围为准，图上只表示四角或转折处的支柱；

- 17 -

b）底层阳台以底板投影为准；

c）门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准； d）门顶以盖投影为准； e）门墩以墩的外围为准；

f）室外楼梯以水平投影为准，宽度小于图上lmm的不表示； g）与房屋相连的台阶按水平投影表示，不足五阶的不表示。

五、围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等界标围护物均应表示，其他围护物根据需要表示。临时性或残缺不全的和单位内部的围护物不表示。

六、分幅图上应表示的房地产要素和房产编号包括房产区号、房产分区号、丘号、丘支号、栋号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等，根据调查资料以相应的数字、文字和符号表示。当注记过密容纳不下时，除丘号、丘支号、幢号和房产权号必须注记，门牌号可首末两端注记、中间跳号注记外，其他注记按上述顺序从后往前省略。

七、与房产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁、水系和城墙等地物均应表示。亭、塔、烟囟以及水井、停车场、球场、花圃、草地等可根据需要表示。

a）铁路以两轨外缘为准；道路以路缘为准；桥梁以外围投影为准；城墙以基部为准；沟、渠、水塘、游泳池等以坡顶为准；其中水塘、游泳池等应加简注。

b）亭以柱的外围为准；塔、烟囱和罐以底部外围轮廓为准；水井以井的中心为准；停车场、球场、花圃、草地等以地类界线表示；并加注相应符号或加简注。

- 18 -

第三十二条 地理名称注记

一、地名的总名与分名应用不同的字级分别注记。

二、同一地名被线状地物和图廓分割或者不能概括大面积和延伸较长的地域、地物时，应分别调注。

三、单位名称只注记区、县级以上和使用面积大于图上100c㎡的单位。

第三十三条 图边处理与图面检查

一、接边差不得大于本规范规定的界址点、地物点位中误差的倍，并应保证房屋轮廓线、丘界线和主要地物的相互位置及走向的正确性。

二、自由图边在测绘过程中应加强检查，确保无误。 第三十四条 图廓整饰

一、分幅图图幅编号按第三十条规定执行。

二、分幅图、分丘图上每隔10㎝展绘坐标网点，图廓线上坐标网线向内侧绘5.0mm短线，图内绘l0.0mm的十字坐标线。

三、分幅图上一般不注图名，如注图名时图廓左上角应加绘图名结合表。

四、采用航测法成图时，图廓左下角应加注航摄时间和调绘时间。

- 19 -

第五章 房产分丘平面图测绘

第三十五条 丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。

分丘图是分幅图的局部图，是绘制房产权证附图的基本图。 第三十六条 丘的划分和编号

一、有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。一般以一个单位、一个门牌号或一处座落划分为独立丘，当用地单元混杂或用地单元面积过小时划分为组合丘。

二、丘的编号分别按以下要求执行：

（1）按房产分区为单元时，丘的编号格式如下：

市代码+市辖区代码+房产区(街、乡、镇)代码+房产分区(分幅)代码+丘号 （2位） （2位） （2位） （4位） （4位）

丘的编号从北至南、从西至东以反“S”形顺序编列。 （2）没有进行房产分区划分时，丘的编号格式如下：

已有房产分幅图的区域，丘号以图幅为单位，从左至右，从上到下，用自然数字1、2??顺序按反S形编号。

当丘跨越图幅时，按主门牌号所在的图幅编立丘号，其相邻图幅不另编丘号，以主门牌所在的图幅的编号加括号表示。

无房产分幅图的区域，丘号可暂不编列，以权属单元名称和坐落代替。待分幅图补测完成后，再统一编号。

第三十七条 栋是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。栋号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用自然数字1、2??顺序按S形编号。栋号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示。

- 20 -

第三十八条 房屋面积测算系指房屋的水平投影面积测算，包括房屋建筑面积、共有建筑面积、权属建筑面积、使用面积等测算。房屋建筑面积计算按栋进行计算。

第三十九条 房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，有围护物、结构牢固，有实际使用功能，层高2.20米及其以上的永久性建筑。

层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 第四十条 房屋建筑面积计算规则 一、计算全部建筑面积的范围

（1）单层房屋，按一层计算建筑面积；二层及二层以上房屋按各层建筑面积的总和计算。

（2）房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米及其以上部位计算建筑面积。

（3）房屋屋面上，属永久性建筑，层高在2.20米及其以上的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按其外围水平投影面积计算。

水箱间是指建有储水池及机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不为水箱间。

斜面结构屋顶（坡屋面）的房屋层高在2.20米以上的部位计算建筑面积。

（4）楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算其层数。

（5）穿过房屋仅为本楼服务的通道、房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米及其以上的，按其水平投影面积计算。通往回廊的室内楼梯，不论梯位是否在回廊

- 26 -

范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。

（6）连接几栋房屋的地下室及独立的地下车库、地下广场、商场等地下房屋应计算建筑面积

（7）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米及其以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

（8）封闭的挑廊按其外围水平投影面积计算。 （9）封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。

（10）与房屋相连属永久性的且有非独立柱（不论是否突出墙外）或封闭的门廊、门斗、雨篷，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

与房屋相连的有柱走廊（有两根以上柱），两房屋间有上盖和双排柱的连廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

（11）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 （12）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 （13）玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

（14）属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

（15）房屋架空层层高在2.20米及其以上的部位,按柱或围护结构外围水平投影面积计算。

- 27 -

（16）与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

（17）立体停车库、图书馆立体书库其层高在2.20米及其以上的，按自然层计算建筑面积。

（18）旋转上升式的楼房，楼层以其旋转一周的水平投影为自然层，其轴心部分依照自然层计算。

（19）舞台灯光控制室，以围护结构外围水平投影面积按实际层数计算。

（20）室内体育馆，剧院等场馆按实际层数计算建筑面积。看台下方空间加以利用的，高度在2.20米及其以上的部位，以围护结构外围水平投影面积按实际层数计算。

二、计算一半建筑面积的范围

（1）与房屋相连有上盖无柱未封闭的走廊、檐廊、永久性架空通廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影内上盖水平投影面积的一半计算。

（4）无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 三、不计算建筑面积的范围

（1）层高小于2.20米以下的房屋。包括夹层、插层、技术层、架空层及其楼梯间和电梯间，以及层高小于2.20米的地下室和半地下室及其楼梯间和电梯间等。

（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

- 28 -

（3）房屋之间无上盖的架空通廊；无上盖的阳台、挑廊。 阳台、挑廊与其上盖相距达到两个自然层高及其以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊围护结构水平投影面积一半的，均视为无上盖。

（4）房屋内的花池及房屋的屋面、挑台、屋面上的花园、露台、泳池。

（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

（6）骑楼、过街楼的底层用作道路、街巷通行的部分。 （7）房屋临市政规划道路侧的底层走廊作为公共开放或公众通行的部分，不论走廊是否有柱或围护物。

（8）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为上盖建造的房屋。 （9）活动房屋、临时房屋、简易房屋。 （10）检修、消防等用途的简易楼梯。

（11）其它不能计算建筑面积的建筑物、构筑物等，如独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

（12）与房屋室内不相通的房屋伸缩缝、沉降缝。

（13）穿过夹层、插层、技术层与之不相通的楼梯间、电梯间（观光电梯）、垃圾道、管道井等。

（14）挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层的投影部位，且无围护结构。

（15）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑。 （16）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间，无论是否利用的。借用房屋屋面作为楼梯的部分，楼梯不计算面积。

（17）房屋内的中空部分。

- 29 -

（18）窗台高于楼地面的外凸窗。 第四十一条 特殊情况下的建筑面积计算

一、复式楼内的梯间，按自然层计算建筑面积。客户自理的复式 楼梯间，依据规划许可的设计图纸，按自然层计算建筑面积。房屋内的回形楼梯、旋转楼梯，按楼梯投影计算建筑面积。

二、阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板外沿水平投影计算建筑面积；若外围水平投影小于底板外沿的，按围护物上沿的外围水平投影计算建筑面积。

三、对倾斜、弧状等非垂直墙体或围护物的房屋，层高在2.20米及其以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板外沿投影计算建筑面积；房屋墙体向内倾斜，按距底板层高2.20米及其以上部位的水平投影计算建筑面积。

四、以走廊、雨篷的上盖或下一层房屋的平屋面作为独立使用的阳台，以上一层阳台的水平投影面积折算。

五、架空层内除楼梯间、电梯间及门厅外，其余部分层高均小于2.20米，则架空层整层不计算建筑面积。

第四十二条 计算规则补充说明 一、层高的确定

一个楼层内因结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不够，其层高仍取所在楼层的层高值。

- 30 -

六、入户（户内）花园、公共花园等具有对外开敞的特性，结构与未封闭阳台类似，计算一半建筑面积。

七、空调机位的面积计算

1）房屋主体或阳台，其内部局部空间设置了可放空调机部位的，应计算建筑面积。

2）单独设计的空调机位向建筑内部空间的顶部凹进时，空调机位所占空间不计算建筑面积，其下方空间高度在2.20米及其以上的，计算建筑面积，否则不计算建筑面积；

3）单独设计的空调机位向阳台及建筑内部空间的底部凹进时，空调机位所占空间不计算建筑面积，其上方空间按外凸窗处理；

4）不封闭的阳台外侧设计有隔断的空调机位，所占空间不计算建筑面积；

5）独立于建筑主体结构外侧的空调机位不计算建筑面积；

高度在2.20米及其以上计算建筑面积结构墙体阳台按外凸窗处理结构墙体阳台结构墙体计算面积阳台空调机位不计算面积阳台非结构墙体阳台阳台

- 36 -

八、外凸窗、落地窗的面积计算

（1）窗台及其窗框等围护部分挑出房屋墙面以外的窗，称为外凸窗。窗体直接落在楼地面、结构梁、反梁等结构之上的窗，视为落地窗；

（2）外凸窗不论窗体的高度，均不计算建筑面积；外凸窗占用阳台空间时，所占用的空间仍然计入阳台的建筑面积；

（3）落地窗当其高度大于或等于2.20米时，则计算全部建筑面积，反之则不计算建筑面积。

2.20 九、幕墙、墙体的面积计算

（1）幕墙分为装饰性幕墙和围护性幕墙；

（2）装饰性幕墙是指悬挂于结构墙体之上，起装饰作用的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙及其它材料幕墙，装饰性幕墙不计算建筑面积；黏贴于结构墙体之上，与结构墙体合为一体的幕墙计入墙体面积；

- 37 -

（3）围护性幕墙是指无结构外墙，幕墙直接作为外墙使用，按以下几种情况分别计算建筑面积：

1）以各种材料构成的无框架幕墙，当楼板至幕墙外缘的距离小于等于0.35米时，以该距离为外墙厚度 ，并相应取外半墙；当楼板至幕墙外缘的距离大于0.35米时，楼板至幕墙内缘的空间按上空计算；

取梁厚为外墙厚度取材料框架厚为外墙厚度当楼板至幕墙外缘的间距大于０.３５米时，楼板至幕墙内缘的空间按上空处理维护幕墙当楼板至幕墙外缘的间距不大于０.３５米时，以该距离为外墙厚度护栏

2）安放于梁体之上的幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取外半墙； 3）有框架的幕墙，以框架的厚度作为墙厚，并相应取外半墙。 （4）同一楼层既有结构墙又有幕墙且相互不重叠时，按下述情况处理：

1）一面外墙，当其围护墙体一端为结构墙、另一端为幕墙时，应分段分别计算墙体面积；

2）一面外墙，当其存在多段结构墙时，若结构墙分段之和大于该面外墙长度的二分之一时，可取结构墙及延长线为外墙，反之可取幕墙及延长线为外墙，并相应计算外墙的墙体面积。

- 38 -

按幕墙计算外墙面积幕墙幕墙分段之和超过外墙长度的一半，按幕墙延长线计算外墙面积结构墙和幕墙分段计算外墙面积结构墙结构墙分段之和超过外墙长度的一半，按主墙延长线计算外墙面积（5）建筑物上空处的外墙不计算建筑面积。

（6）商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等作为隔墙的，墙厚取

- 39 -

围护构架的厚度。十、楼梯的面积计算

（1）房屋室内楼（电）梯或附着于房屋主体之上的楼（电）梯，均按其所在的自然层计算层数，梯间两侧相邻层数不同的，以楼（电）梯所服务的一侧为准计算层数，同时为两侧服务的，以层数多的一侧为准计算层数。

（2）室外楼梯按其所在的自然层计算层数，室外楼梯有上盖的视为有盖室外楼梯，否则视为无盖。单跑楼梯按各层分段投影计算面积。

（3）无上盖的室外车道不计算建筑面积，有永久性上盖的室外车道按水平投影计算建筑面积；其中有柱和封闭的计算全部建筑面积，无柱且不封闭的计算一半建筑面积。室内汽车坡道按其所在自然层的水平投影计算建筑面积。车道下方空间层高在2.20米及其以上的空间计算了建筑面积的，该空间上方汽车坡道不得重复计算面积。

（4）楼梯段上下空间分别属于不同权属单元（或公共空间）的，楼梯上方空间从往上方向起步开始至楼梯段中线、楼梯下方空间从往下方向起步开始至楼梯段中线的面积分别计入各权属单元（或公共空间）。

十一、房屋主体内和或附着于主体的风井、烟道，按其所在的自然层计算层数；在房屋主体之外的，不计算建筑面积。

十二、立体停车库、立体书库内未分自然层的按一层计算建筑面积。有自然层的按其层高在2.20米及其以上自然层分别计算建筑面积，其传动机械设备间或专用电梯间按其所在自然层计算层数。

十三、在未封闭的体育场内,有永久性上盖的看台,层高在2.20米及其以上的;按其上盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。看台下方空间加以利用的且层高在2.20米及其以上的，以围护结构外围水平投影按实际层数计算建筑面积。

- 40 -

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/s4zg.html