天下时尚广场筹备营运修改方案

前 期 筹 备 招 商 运 营 方 案

（修改稿）

二0一一年十一月十八日

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目 录

1.项目介绍 2.经营规划布局设计 3.运营管理设计 4.业态规划及商业布局 5．招商设计 （1）招商优势 （2）招商范围 （3）招商要求 （4）经营合作方式 （5）经营合作标准 （6）招商工作程序 （7）招商部筹备期人员编制

（8）初选合格供应商评价分类及经营位置的确认方法 （9）科学、安全的商誉保障

（10）天下时尚广场招商工作的有益相关支持

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天下时尚广场前期筹备运营方案

结合策划公司针对本县商业地产市场及零售市场的状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行的调研结果，以及对本项目商业部分的SWOT分析（即：市场优势、竞争优势、市场机会、市场威胁），董事会已决定将本项目的商业定位为：商业业态：-----百货商场，商场域名为：----天下时尚广场，商场经营方式：---业主自主经营。根据精细化管理思想，特制定招商方案和初步的运营管理方案。

一、项目介绍

天下时尚广场地处于新华正街商圈，属于浠水核心商圈，西临商业区，南临县政府等机关单位，北接西北绕城高速，地理位置优越，交通便捷，设施配套齐全，具有购买能力的消费群体偏多，潜力巨大。天下时尚广场作为大型购物消费中心，是整合购物、宾馆、餐饮、娱乐、会议、办公楼等多种商业形态，为消费者提供一站式服务。具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补充。在休闲、舒适、周到、一站式服务的购物中心，凝聚了多姿多彩的消费生活，体现着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中体现。

二、经营规划布局设计

第一：经营规划布局要维护天下时尚广场商品品类经营黄金比例。业内人士都比较认同女装及服饰、男装及服饰、其它辅助综合商品类、52：18：30的这个商场品类经营黄金比例，也适用于品牌经营构成比例（当地市场畅销品牌）。

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第二：经营规划布局要维护“城市星座·天下时尚广场”的统一主题形象和统一企业品牌形象。天下时尚广场是一种多业态组合、业主自主经营为主的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。经营规划布局时要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和企业品牌形象。

第三：经营规划布局目标，要能够在消费层次和类型风格上有同类差异、异类互补。简单地说，同类差异就是社会市场购买力群体构成复杂，不能盲目引进在风格和价位相互雷同的品牌商品同时进店。譬如新商场招商，就不要同时招来多家基本上都是雷同款式风格和相似价位的品牌服装专柜；新商场同风格化无差异更是不能想象的。异类互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高消费兴趣。譬如休闲服装、时装因为款式风格不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的小型咖啡语茶店和小吃互补等等。

第四：经营规划布局顺序原则。核心品牌商品先行，辅助品牌商品随后的原则；品牌服装服饰类商品优先，辅助项目配套的原则。

第五：经营规划布局着重考虑核心主力品牌专柜对于人流所起的关键作用，其布局直接影响到新商场的形态。新商场的核心主力品牌专柜适

合放在经营轴线（或线性营业现场通道）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。

第六：经营规划布局要以“以点代面，特色经营\为目的，也是大型综合性商场的经营特点。顶级特殊品牌供应商和经销商是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对他们应给予优惠政策，邀请其入场，能起

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到增强文化氛围，活跃新商场气氛的作用。（例如：我们邀请汽车经销商，在大厅或商场大门口边摆设一款女性看好的时尚国内品牌的小汽车，以此吸引路人和消费者的注意，因为我们商场主题的核心卖点是《女人世界》。）

三、运营管理设计

1、天下时尚广场的经营管理概念为：诚心诚意为业主服务，全方位的为业主及消费者创造最理想的营运环境为原则，采取公开、透明、业主参与管理方式。

2．对四楼招商引资进场的商户，实行优惠政策，前期不收任何费用进场。（只按总营业额的8%进行提成/月，公共区域电费不算，内部水电以表计算，空调费用按平方米另行计算。）

3.管理模式：商场实行物业管理和经营管理，每月公开、公示管理支出账目。

4.管理要求：实行统一规划，统一布局，统一经营，统一管理，统一形象，统一推广，统一收银。

四、业态规划及商业布局（经营、定位、布局）

1F、仕女名品馆：

国际名品、化妆品、男女香水、名表、名品瓷器、琉璃、 高级饰品、太阳镜；配镜、黄金珠宝、女鞋、鞋类维修；护理、 黄金珠宝维修加工、钟表维修、天然水晶；琥珀、香熏淋浴用品、美甲护理、提款机、服务总台

2F、流行少女馆：名缓时尚馆：

名品少女装、流行少女装、个性牛仔装、流行表、流行饰品、

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少女鞋；包；少女内衣、时尚彩装、化装品、淑女装、羊绒、 内睡衣；泳衣、名品女装、女包、旅行箱、休闲服务区域。 高级配饰品（围巾、冒子、手套、头饰、假发、袜品、伞等）

3F、绅士精品、运动休闲馆：

绅士西服（定做）、商务休闲服、流行休闲服、衬衫（定做）、 西裤领带、男士配件（剃须刀、名笔、箱包皮具、打火机、烟具、内衣）、男士正装、休闲鞋、羊绒服、

运动休闲服、户外野营用品、运动配件、牛仔休闲服、时尚休闲服、流行休闲服、数码产品、手机通讯、移动营业厅

4F、童玩家俱馆：

婚庆用品系列、床上用品系列、母婴用品系列、儿童系列、家庭用品用具系列、小家电系列；

5F、天下美食馆：选择有特色小吃、中档中西简餐、中餐。

（考虑引进“桂林人”美食城项目）

以上是调整后可以进场圈定、可选择的品牌和业态。

5、经营合作标准： 一楼： （供参考商家）

1. 名表：（根据场地大小在确定几个品牌入场） 劳力士、欧米茄、浪琴、雷达、帝驼、卡西欧、天梭； 2. 珠宝首饰：（以下商家供参考） 明牌首饰（中国驰名商标浙江日月集团）、

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莱百首饰（北京名牌菜市口百货股份有限公司）、 金得利（中国十佳首饰品牌）、 百泰首饰（浙江名牌）、

周生生（大中华地区十佳珠宝品牌）、

周大生（中国市场最具影响力的珠宝首饰首饰）、 戴梦得（中国驰名商标、骏业珠宝有限责任公司）、 六福珠宝（香港上市企业、知名品牌、十佳珠宝品牌）、 越王珠宝（中国名牌始于1901年绍兴陈氏银楼十佳珠宝品牌）、谢瑞麟（香港著名品牌、）、

3. 化妆品：（以下商家供参考）

姿生堂、欧珀莱、CD、美宝莲、欧莱雅、玉兰油、雅芳、羽西 等 4. 皮鞋 ：

百丽、瑕步士、爱步、其乐、都彭、史碧嘉、CD、欧枚柯、罗密瑞姿

5. 皮具 ：

登喜路、都彭、华伦天奴、BOSS、ELLE、POLO、新秀丽、皇冠 。 6. 眼镜 ：

古奇、CD、都彭、卡地亚、浪琴、纪樊希、登喜路、古加希 每7.附件：

飞利蒲松下小家电、进口数码相机、随身听、MP3、

二楼 ：（以下商家供参考）

1．青春休闲：ESPRIT、艾格、LEE、苹果、依恋、艾斯迪色彩、罗蒙迪可、雷柏高、米奇、淑女屋、鳄鱼恤、美珂欧兰。

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2．内衣： 黛安芬、安莉芳、欧迪芬、皮尔卡丹、曼尼芬、 爱慕、奥戴莉、伊丝芬 。

3.流行时尚女包 ： 帕佳图、迪斯克丝 。 4.配饰：美甲、眼影

三楼 （以下商家供参考）

1. 女士时装：敦奴、魅力一生、哥弟、马天奴、AD、范怡文、七色麻、阿勒锦、骆驼、玛丝菲尔、THE、玖姿 。 2. 女士服饰 ：

黛可丽娜、利典安、米奇、梵高、维弗拉氏、依慧达、 泰盟诺迪。

3. 女士正装：

白领、柯里亚诺、柯罗芭、莉奥拉、杜蕾娜、宝姿、吉芬、 马克张、萨浓 。 4. 羊毛衫：

羊绒衫 、 鄂尔多斯、鹿王、春竹等； 男士系列：

1. 运动系列、耐克、阿迪达斯、卡帕、锐步、迪阿多纳、 李宁、安踏、金莱克、乐图 。 2.休闲系列：

美特斯邦威、唐狮、以纯、森马、佐丹奴、依米奴 3. 男士正装休闲装：

沙驰、金利来、圣大保罗、卡尔丹顿、观奇、贝利龙、老人头、

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汤尼威尔、华伦天奴、凯撒、鳄鱼、马克华菲、阿曼尼、迪可尼、仕东利、 4. 男士配饰 ：

兰博、（美国品牌、有包、钱夹等）ZIPPO（美国品牌打火机）、瑞士军刀、等。 6、招商工作程序: （1）、 营造招商环境：

为吸引更多的理想品牌供应商加盟,增加合格候选供应商的基础数量,特制定本招商工作程序。

A、 全国招商工作程序：

此程序在招商工作时间排序上定为第一程序,第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名品牌供应商宣传介绍天下时尚广场的作用。利用全国有影响力的专业媒介发布新业信息，并有隆重招商宣传作用。专业媒体（时尚杂志、中国服装报等）。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。

B、 全省招商工作程序：

此程序在招商工作时间排序上定为第二程序,也是正式开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介（楚天都市报、当地小报、电视台）发布新业信息，并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合当地市场需求的候选供应商。在项目部建立招商办公室。

C、 当地招商工作程序:

此程序在招商工作时间排序上定为第三程序,也是重要和关键的招商

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工作程序，当地业主自主经营商黄金比例数量份额应占招商总量的四分之三，在保证合适特色品牌供应商数量的同时，当地招商兼顾开发引导的功能，协助自主经营业主经营正规品牌化商品，使“天下时尚广场”成为品牌化经营的楷模之地。

考虑减少、避免竞争对手对“天下时尚广场”招商筹备工作的恶意破坏，正式招商工作与开业时间紧密衔接，不给对手恶意破坏的机会。招商部人员队伍组建后必须经过系统培训，通过磨合后再投入实际工作状态。以先建立过硬的招商队伍，再投入招商实战，这样才会百战百胜。协助业主有计划有步骤地对适合预选供应商评定，协助业主有的放矢地对理想品牌供应商洽谈。

宣传工作中心，应以“天下时尚广场”即将登陆浠水，即将成为购物天堂身份的象征，以全新的内涵震撼浠水，以上乘的品质服务于浠水人民等内容为中心，制造轰动性的前奏和神秘氛围，为下一环节的实质性的各项工作做好铺垫。细致调研现有市场运营品牌现状，制定商场招商各品类工作预案标准，做好接待洽谈品牌供应商的服务工作，并认真填制好各种登记表，对重点目标备选业主和供应商，保持主动接触，排除阻碍，建立合作伙伴关系。

（2）、招商工作进度： 第一阶段：（筹备预案期）

A.“天下时尚广场”总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定； B. 制定商品定位标准； C. 拟定初步各商品类布局方案；

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D. 拟定与业主和经营商合作方式及条件标准。 第二阶段：（初选储备供应商期） A. 进入全国招商工作程序；

B. 进入全省招商工作程序，组织实施初选供应商资源储备； C. “天下时尚广场”招商团队组建，基础工作技能培训，团队协调性磨合；

D. 招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案；深入准确地对当地市场和各商品类的分析汇总，编制各商品类经营指导方案；

E. 对本省级代理，将至浠水市场开发、寻找下级地区代理的供应商资源普查备案；协调协助开发工作；

F. 当地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备； G. 制定完备的商品品牌资讯，对适合的预选供应商资源评定分类； 第三阶段：（评审确认供应商期）

A. 确定正式的各品类商品定位标准和品类布局执行方案以及招商合作方式、合作条件标准等公司经营原则方案；

B. 确定各品类最终执行的经营工作方案，各品类重点标志性经营品牌认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施； C. 普通标准性品牌供应商洽谈合作条件，结果对比择优； D. 评审确认合格经销商； 第四阶段：（合作协议书签订期）

根据天下时尚广场各项筹备工作完成进度情况，确定准确开业时间，

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对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与业主签订商场物业管理和经营管理合作协议。

第五阶段：（入场实施专柜期）

A. 卖场专柜设计基本标准设定，规定贯彻；

B. 与业主商、协调、专柜设计规格，符合双方设计规定要求； C. 办理相关入场装修手续，进场实施装修专柜；

D. 做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆满完成阶段工作目标。

7、招商部筹备期人员编制

为高效率地完美正确地完成天下时尚广场招商筹备工作计划方案，确保商场如期隆重开业，并且能够达到公司预期工作目标，、天下时尚广场招商部筹备期人员编制方案如下：

以工作相互支持、管理相互制约的工作原则，暂把天下时尚广场在筹备期的招商部分为两个组。（1）.业态规划审计组；（2）.招商业务组。

（1）.规划审计组：

工作职能：宏观组织协调,各项工作监督跟进,评估分析招商结果. a.各商品类招商定位总目标工作的制定及审核； b.商场各商品类结构布局编制、审核； c.单位品牌经营面积计划、核定； d.品牌装修宏观标准制定、审核、验收； e.商场各商品类单位面积和利润核定；

f.各品牌合作协议的评估、汇编、保管；兼有商业信息的搜集、分析、

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提供的职能。

工作目标：招商工作计划方案的制定，工作结果的审核评估，确保招商工作的正确有效性。

人员编制：组长（一名）； 综合助理（一名）； 汇编管理文员（一名）。

合计三人。根据具体工作职能特点选择适合人员。 （2）.招商业务组： 工作职能：

a.根据公司总计划原则制定各商品类具体招商工作计划方案，并认真实施执行；

b.制定各种商品、品牌供应商的量化参数指标，根据其销售业绩、社会知名度及影响力、经营者的实力与能力和商业信誉、商业区域分布、加盟合作者与品牌生产厂的属性等等，划分核定重点合作供应商；

c.与品牌供应商的联络，业务谈判，经报批公司核准后签定合作协议；d.及时监督反馈业主的意向，实施工作计划方案；

e.时时跟踪品牌商品发展动态，反馈、修订工作方案。等等?? 工作目标：

招商工作计划方案的准确实施，工作结果正确、及时、有效。 人员编制：招商业务组 组长（一名）、办公室负责人兼。

业务组各业务主办及工作范围：（筹备前期工作人员从各岗位上抽调）

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（一楼协助招商负责人 (一名)。 （二楼协助招商负责人 (一名)。 （三楼协助招商负责人 (一名)。 （四楼协助招商负责人 (一名)。

合计四人，根据具体工作职能特点选择适合人员担任。 8、初选合格供应商评价分类及经营位置的确认方法：

通过熟知商品类特点和现状，制定科学正确的量化参数指标，用以格定分类该商品类品牌供应商的参数指标水准，同级品牌供应商在同级该商品经营区内，来获取首选经营入场和位置权。 此招商模式不仅提高了品牌供应商的加盟热情，同时也确保了商场品牌布局和高质量，正确的品牌量化参数指标，体现公平合理。以商为本，具有强大的生命力。

例：商品类招商：

商品经营区内，划分出好的经营位置为一类经营区，次之为二类经营区，并计划出一、二类经营区，同时制定科学正确的商品类量化参数指标。

其中包括：

全国销售业绩：（以网上查询资料为准） 5000万元以上 / 年，为15分； 5000~2000万元 / 年，为10分； 2000万元以下 / 年；为5分； 湖北省销售业绩：

1000万元以上 / 年，为15分；

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1000~600万元 / 年，为10分； 600万元以下 / 年，为5分； 销售发展态势正增长，为15分； 平缓发展，为10分；负增长，为0分； 品牌社会知名度及影响力： 新进入浠水市场的品牌，为10分； 浠水市场成熟品牌，为15分； 浠水市场衰退中的品牌，为0分。

在国内有生产厂或有配货中心的国外著名品牌，为15分； 直接从境外进口的品牌，为10分； 国内著名品牌为5分；

品牌经营者的实力与能力和商业信誉： 社会评价好，为15分； 社会评价一般，为5分； 品牌商业区域分布：

新华正街内在本店独家经营的品牌，为15分； 只在同档次商场经营的品牌，为5分； 品牌经营者与品牌生产厂的属性： 品牌生产厂直接经营，为15分； 地区独家代理商，为10分； 其它经营形式，为0分；等等。

例：下一步是对计划加盟合作的品牌按上述量化参数指标进行评分，

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评定出一类供应商及二类供应商。评定分数高者为胜者，并获得首选经营入场权力。一类供应商可自愿参与二类经营区自助互动选择，但二类供应商不可以参加一类经营区自助互动选择。

9、科学、安全的商誉保障：

当今零售百货业的竞争，不仅是经济势力的拼杀，更是商誉保障的较量。如何具有科学的，安全的商誉保障，是拥有独特的先锋优势商品架构的重要前提。通过各种方式展示公司的经济势力；科学严谨的管理水准；合理的经营模式；强大的发展空间。来吸引更多的优秀品牌经销商筑巢，成为公司发展的基石。

通过全新的，现代感强的商场内外装修，经营硬件的配置和完备，体现公司雄厚经济实力；

科学完善的公司内部制度化管理机制，严密有效的监督检查体系，办公人员良好的品质素养，严谨积极的工作作风，来实现共同发展，共同繁荣的经营理念；

言必行，行必果的领导风范，及精明强干，高尚的人格魅力感召世人；运用切入实际的经营管理模式，既能完全体现在经济利益上，又使业主和经销商无后顾之忧，营造一个安全、自由的经营环境。

经营销售款项灵活方便的结算方式，（每月的15号为结算点）平等互利的合作关系，共同严格遵守的有效法律合同和依法办事。

10、天下时尚广场招商、服务工作的有益相关支持 ： （1）、品牌委托管理经营运作

目 的：为解决部分重要标志性品牌供应商开拓浠水现阶段市场时现实

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存在的管理上的困难，为新商场未来长期掌握品牌地区发展控制权，促进浠水地区当地品牌商品经营发展水平，丰富适合天下时尚广场独有经营的品牌数量，加快商场组织速度，确保商场经营品牌特色和正常运营以及长期稳定可持续发展。

过 程：通过天下时尚广场组织过程，全面论证各品类商品各方面现状，科学论定当地现阶段最适宜当地市场经营的各品类商品的特点，确认最适宜在浠水地区市场开发的商品品牌，并且对其品牌在当地市场经营前景进行论证，其结论支持可行性。

通过全国招商过程中，符合浠水当地市场需求条件，并且预将势必成为该品类浠水市场最有发展潜力的标志性品牌，为解决重要标志性品牌供应商开拓浠水现阶段市场的管理上的困难，加快商场组织速度，确保商场经营品牌特色和正常开业运营。

为新商场未来长期掌握品牌地区发展控制权，促进浠水地区当地品牌商品经营发展水平，丰富适合天下时尚广场独有经营的品牌数量，确保商场经营品牌特色和正常运营以及长期稳定可持续发展。

以委托管理为经营运营形式，协助在浠水代理经营其品牌的业主，从中获得合理收益。保证其品牌在当地市场运营发展顺畅，符合品牌发展规律要求。

组 织：以品牌委托管理部为组织形式，以《物业管理和经营管理协议》为运营依据，在浠水开展签约品牌的经营管理活动。通过实际经营运作，为符合品牌市场发展需要不断调整经营方法，追求实现最大化品牌市场价值。

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编 制：品牌委托管理工作属主管经营部。

品牌委托管理部编制为：部长、帐目主管、楼面主管。

职 能：部长：协调组织品牌托管部前期品牌评定和业务洽谈，中期品牌发展经营计划及组织实施形象专柜（专卖店），后期品牌经营促销、控制管理，市场应变战略调整。

财务主管：全部委托管理品牌的总帐管理，包括各委托管理品牌进、销、返款等货品帐目单品明细往来账目、经营结算的工作管理。

楼层主管：组织管理各自所在品牌店或专柜的日常销售管理工作，包括营业员的仪容仪表、绩效考核与营业现场秩序、卫生、安全等方面管理，促销活动组织实施，布展美化指导，客户信息反馈，商品调换等系列工作。

（2）、单品类专业店的三级市场协助开发

目 的：通过对国内著名单品类专业店在浠水地区三级市场协助开发，提高品牌商品在当地的专业经营水平，满足适合“天下时尚广场”经营品类的需求，加快商场品牌知名度的成长。

通过对国内著名单品类专业店在浠水地区三级市场协助开发，确保商品类品牌在当地发展优势和可控发展趋向，烘托“天下时尚广场”经营特色，为专业店在浠水最大化市场价值实现和公司最高长久收益而服务。

步 骤：科学全面地调研评估当地市场，归纳各品类商品在浠水当地市场发展现状，制定各品类商品经营发展计划方案。

对国内著名单品类专业店的经营特点和业绩进行评估，论证各专业店开发浠水三级市场的可行性和互补性，确定和实施专业店在浠水市场开发。确保加快新商场的组织实施目标进度。

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合 作：以最大限度允许自主经营，专业运作为合作形式，统一收银，固定收益，为合作条件，鼓励冠名前缀宣传，共同双赢发展。

组 织：“天下时尚广场”策划及组织实施。 （3）、 品牌传播

目 的： 提高天下时尚广场在消费者心中的地位，促进“天下时尚广”场品牌、商品和经营水平，加大商场营销力度，确保商场经营品牌质量和如期开业。（定期举办各类时尚品牌的新闻发布会和走秀促销活动）

通过对品牌商品在当地区域销售代理经营权的引导和调控，确保品牌可控发展和趋向，打造“天下时尚广场”的知名度，实现公司最高的长久效益而服务。

方 法：通过“天下时尚广场”的组建过程，为开拓浠水地区市场的品牌和省级供应商提供良好的商业推广平台。

在当地组织常规商场经营工作的同时，兼顾开发引导品牌经营发展的附加功能，协助业主经销商走正规化的商品经营，把“天下时尚广场”创造成商品品牌化经营的楷模和典范。

途 径：通过对全省招商工作过程，对预将要开拓浠水地区市场的省级代理提供浠水地区的市场推广支持服务

通过对当地招商工作过程，对希望能经营理想品牌和要学习掌握商品正规化品牌经营模式的当地业内人士提供联络、培训、指导等支持服务，塑造浠“水天下时尚广场”购物的品牌，打造市场知名度。

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天下时尚广场购物中心

（经营方向、管理理念）

经营方式：“业主自主经营为主”返租经营为辅； 经营定位：浠水·时尚之都·精品百货 经营理念：一站式服务

（1、 让你轻松选择期待的商品和服务； （2、 您不在感觉到遥遥无期的等待； （3、 完全符合预期的品质让您更少忧虑； （4、 遵循您的意愿一切尽在掌握之中； （5、 你的购买体验便利、贴心； （6、 今后体验也比以前更少烦恼；

（7、 恭候您的体验和光临，让顾客省钱、省时、省心。 经营宗旨：年轻、时尚、新生活、风向标； 经营方针：错位经营、突出特色； 经营策略：品牌至上、贴近时代；

经营特色：引领时尚文化、兼有专业性和个性、

向大众传播现代消费文化理念；

质量承诺：拒绝假冒伪劣。

差异化策略：根据目标群体的消费能力及习惯，实行合理的商品配置；

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天下时常尚广场管理结构、岗位工资

（一）岗位、待遇、职能：（预算） 总经办：（部门工资预算经费：21400元） 总经理1人：（12000元）

办公室主任1名： (6000元)、（兼总经理助理） 文员1名 ：（1600元）

人力培训专员1名：（1600--1800元）、

财务部主管1人：（5000元）（部门工资预算：89776元） 会计、出纳：2人（1800）*2=3600元 领 班2名：（1600--1800元）*2=3600元

收银员8名：（每层2名）：（1300--1500元）*8=77576元

营业管理部：（招商、物价、质检、楼面管理）、（部门工资预算：8000元） 主管1名：（2000--3000元）

工作人员2名：（1800--2500）*2=5000元

总服务台：（咨询业务）（部门工资预算：7200元） 领班1人：（1500--1800元）

工作人员3人：（1200--1800元）*3=5400元

保洁人员：（部门工资预算：14400元） 领班2名：（1200--1500元）*2=3000元

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保洁员12名（每层3名）：（950元）*=11400元

企业发展、策划部：（部门工资预算经费：8000元） （对外促销、宣传、营销、外联等） 主管1名：（3000--4000元）

工作人员2名：（1600--2000元）*2=4000元

（工程部：此部门最低要有六人，即：水电、弱电、每班2人每天四人，外带一名主管、保安部14人，三班倒每班四人，24小时工作，编制在此外） 总计：148776.00元 合计人数：45名

(这是按业主自主经营和我们实行物业管理和经营管理的人员编制)

（二）购物中心管理收支预算：

（管理工作人员工资总预算为：148776.00元/月）

(经营管理收入预算为:102402.74元收支相差:46373.26元，/月)

（物业管理费和经营管理费的计算未例入四楼的面积，原因是四楼将是我们公司整体回收对外招商和联营，所以未例入。） 以上数据是根据以下数据初步估算而来： 1、物业管理费目前暂定每平方米收费2元/月；

（2X4654.67 ㎡=9309.34元/月）；（保洁人员、保洁物料支出） 2、经营管理费目前暂定每平方米收费20元/月；

(1-3楼经营总面积：4654.67 ㎡)、（四楼：1595.01 ㎡未例入）

(20X4654.67 ㎡ =93093.40元/月)

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（人员、管理、维修、宣传、促销活动支出）

（商场管理人员定编是以收定编为原则）

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天下时尚广场后台管理费用开支预算

（此项工作要从实际工作中进行测算）

行政办公：

办 公 费 用 (电话\\传真) 计 元。 员工宿舍及伙食费用月预计月 元左右

广告费用预计每年投入 元，每月分摊为 元左右。 商场设备及辅助设施：

商场电脑POS系统（前台兼收银机）计 万元左右

1、服务器：目前品牌有：惠普（HP），康极及洁门子等各价格不等，价格预计： 万元。 2、软件： 万元左右。

3、主机：包括主机及9寸单色显示器，主机使用较好配置，大约在5500元左右，（5500元×4台=22000元。）

4、扫描器：目前各商场使用的扫描器有两种即手持式和平台式两者价格相差较大，建议使用手持式（ 元×4台= 元。）

5、打印机：商场内打印机使用频繁，建议使用爱普生带切刀打印机。价格在2000—3000元之间。 6、打印机：价格6000元左右。

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7、桑达钱箱：500元×4台=2000元。 8、后台电脑： 9、网络：

10、UPS不间断电源：为保证在突然停电时前台收银能正常运作需配备UPS，300元×4台=1200元左右。 11、总服务器UPS约50000元左右。

12、音响设备： 万元。(背景音乐和广播功能) 13、监控设备：约 万元左右，约 个站点。 14、办公设备：

传真机、电话、复印机、销售小票、日报表、招工表、财务用各式帐本薄、收银清单、合同书促销协议、条码纸、信笺纸、盘点表、考勤卡、卡钟、工牌、名片、打印机、计算器、点钞机约 万元。 15、管理人员服装计 元左右。 16、户外广告，预计为 万元 开业前后的企划活动 （1）开业前期

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在筹备班成立后，在商场悬挂条幅，宣告商场即将开业的信息及经营项目，制作招商广告，印制传单在商场人口密集区散发，组织社会公益活动，扩大知名度。 （2）开业

开业的一个星期要大力开展活动，促进销售，如购物赠送、抽奖、竞猜、文艺表演、产品推广、卡拉OK比赛等等。部分活动联系供应商联办。 （3）开业后期：

做到阶段性购物抽奖活动，吸引回头客。文艺性活动及公益性活动相互配合，进一步扩大商场知名度。

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天下时尚广场筹备计划

（工作阶段、工作内容及标准、）

（一）、招商工作准备阶段：

1、设立项目筹备办公室；（筹办之中）

2、拟定项目筹备期工作计划；（此项要和施工的总工沟通，看工程进度表在定） 3、商场管理人员和工作人员招聘，

4、通过市场调查，了解当地市场发展，经济运行、商业现状、提交《市

场调查报告》；（此项工作公司前期已做，可供参考。）

5、对当地现有的商业经营状况、经营模式、经销商情况、更深层次的摸底，为下一步工作做好准备；

6、对项目进行平面动线规划及柜位切割图的落实工作，并提交规划设计说明及项目市场定位、业种、业态定位报告； （此项工作前期已有可借用，详见公司相关资料）

7、拟定商场经营项目的招商条件、招商优惠政策、招商合同文本、招商意向书草案、提交公司审批； 8、确定项目招商宣传册；

（二）、意向接触阶段：（协助业主工作）

1、招商现场布置、招商资料准备齐全、经营项目业务招商（协助业主）初期洽谈工作全面展开；

2、与目标品牌、支柱品牌供应商联系、洽谈、传递相关资料； 3、招商广告发布、储备目标品牌与客户；

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4、拟定业务招商部的岗位与规范；

5、拟定合同的审批流程、并提交项目组及有关部门审批； 6、拟定招商合同的管理流程，并提交项目组及有关部门； 7、拟定招商筹备期费用预算讨论稿、呈报项目组及有关部门； 8、定稿项目的招商条件、招商优惠政策； 9、定稿项目的合作意向书； 10、定稿项目的招商合同文本；

11、确定项目业务招商部门经理的岗位职责和规范； 12、确定项目业务招商部招商主管的岗位和规范；

13、确定项目业务招商部文员、合同管理员的岗位职责和规范； 14、确定项目的合同审批流程； 15、确定项目招商筹备期费用预算； 16、确定合同管理流程制度；

17、完成目标品牌、支柱品牌的初步谈判。

（三）、谈判签约阶段：（协助业主工作）

1、项目合作品牌的合作意向签约工作，签定合作意向书； 2、意向合同录入的准备工作，并开始录入； 3、招商广告跟进，意向品牌与客户不断积累； 4、供应商的优化和调整品牌； 5、全面签定正式合同；

6、举行供应商恳谈酒会、进一步推动全面招商工作； 7、完成项目的基本招商工作，签约率达到90%以上；

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8、合同的录入和整理。

（四）、商装阶段：（服务、监督、业主和商家二次商装工作）

1、拟定项目《装修指南》 2、确定二次商装管理流程； 3、确定二次商装图纸的审批流程； 4、确定二次商装标准；

5、确定标准区位平面图，催促经销商设计装修方案； 6、全面审核二次商装方案； 7、通知经销商进场装修； 8、二次商装的全面进场； 9、完成项目的全部招商工作； 10、各部门的管理制度的建立；

（五）、招商收尾阶段：

1、各部门人员招聘与培训； 2、专柜形象及装修整改； 3、二次商装全面完工；

4、整理专卖环境、打扫清洁卫生； 5、买卖美陈布置；

6、通知供应商备货，做好上柜准备； 7、商品全面上柜； 8、商品质量检查；

9、陈列商品、贴价签；（检查工作）

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10、开业前的预演； 11、全面开业。

招聘人员到岗后即刻制定计划、时间、责任人

天下时尚广场筹备办

方总：

今天重新修改发过来的方案，只是在原来的基础上做了部分修改，如按18号上午二位老总的意思，原来的方案已做了安排和计划，我只是在等待公司老板拍板认可，我就可以按此方案筹备、运作、执行。

现将修改过的筹备方案和商场装修方案呈报，供公司审阅、决策、选择，可否。如果无异议，就请签字审批。

天下时尚广场总经理：曾凡荣

2011年11月18日晚

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