电大《资产评估》平时作业1-4及参考答案

平时作业一

第二章 资产评估的程序与基本方法

2、单项选择题

（1）被评估宾馆因市场原因，在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（ B ）万元。 a、15 b、12.6 c、10 d、50 （2）用物价指数法估算的资产成本是资产的（ A ）。

a、复原重臵成本 b、既可以是复原重臵成本，也可以是更新重臵成本 c、更新重臵成本 d、既不是复原重臵成本，也不是更新重臵成本 （3）某项资产1997年购建，账面原值100000元，2000年进行评估，若以购建时物价指数为100%，则3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%，则该项资产的重臵成本应为（ D ）元。

a、145000 b、115000 c、152000 d、151800 （4）某被评估资产1980年购建账面价值为50万元，1989年进行评估，1980年、1989年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%，则被评估资产的重臵成本为（ B ）万元。

a、50 b、70.8 c、35.3 d、85

（5）某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则该设备的收益现值为（ B ）万元。

a、200 b、250 c、300 d、350

（6）教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（ A ）。 a、成本法 b、收益法 c、市场比较法 d、残余法 （7）复原重臵成本与更新重臵成本的相同之处在于运用（ C ）。 a、相同的原材料 b、相同的建造技术标准 c、资产的现时价格 d、相同的设计

（8）运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重臵成本与更新重臵成本，则应当考虑不同重臵成本情况下，具有不同的（ C ）。

a、实体性贬值 b、经济性贬值 c、功能性贬值 d、资产利用率

（9）估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产的（ C ）。 a、总经济使用年限 b、总技术使用年限 c、总物理寿命 d、以上三个都可以

（10）某机器设备购建于1994年10 月，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月5日为评估基准日，则该设备的实际使用年限为（ B ）年。 a、6 b、7 c、8 d、7.5

（11）待评估资产为一栋层高为4米、面积100建筑平方米的住宅，其复原重臵成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重臵成本为1500元/建筑平方米，则其超额投资功能性贬值为（ C ）元。

a、160000 b、150000 c、10000 d、40000

（12）现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重臵成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该类通用设备的账面历史总成本为500万元，则该类通用设备的总重臵成本为（ D ）万元。

a、357 b、448 c、400 d、417 （13）预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元 、12万元、14万元、15万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为（ D ）万元。

a、136 b、219 c、127 d、145 （14）某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600

件产品的该类全新设备价值为10万元，现已八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为（ D ）万元。规模效益指数为0.5。 a、5.6 b、4.5 c、7.5 d、6 （15）某评估参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在新旧程度方面的差异为（ B ）万元。 a、2.5 b、5 c、7.5 d、10 （16）通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是（ C ） a、专利权 b、专用机器设备 c、通用设备 d、专有技术 （17）在应用市场法时，一般应该选择（ A ）参照物进行比较。 a、3个或3个以上 b、2个或2个以上 c、1个或1个以上 d、4个或4个以上

3、多项选择题

（1）资产评估业务约定书的内容包括有（a、b、d）。 a、评估范围 b、评估目的 c、评估假设 d、评估基准日 e、评估工作日期 （2）重臵成本的估算方法有（a、b、c、d）

a、物价指数法 b、功能价值法 c、规模经济效益指数法 d、重臵核算法 e、观察法 （3）实体性贬值的估算方法有（a、c）

a、观察法 b、经济使用年限法 c、使用年限法 d、修复费用法 e、成新率法 （4）功能性贬值包括（a、b）

a、超额投资性功能性贬值 b、超额运营性功能性贬值 c、复原重臵成本的功能性贬值 d、更新重臵成本的功能性贬值 e、修复性功能性贬值

（5）估算资产净现金流量时所用的资产经营管理成本包括资产（a、b、e）

a、维修费用 b、保险费用 c、折旧费用 d、资金成本 e、管理费用

（6）造成资产经济性贬值的主要原因有（b、e）。

a、该项资产技术落后 b、该项资产生产的产品需求减少 c、社会劳动生产率提高 d、自然力作用加剧 e、政府公布淘汰该类资产的时间表

（7）复原重臵成本与更新重臵成本的相同之处在于运用（a、c） a、相同的功能效用 b、相同的建造技术标准 c、资产现时价格 d、相同的设计 e、相同的材料

4、问答题

（1）资产评估应按照什么样的步骤进行？

答： 资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具体应按以下步骤进行：①资产评估项目的接洽；②组建资产评估项目小组；③拟定资产评估的工作方案；④收集与资产评估有关的资料；⑤待评估资产的清查核实和实地查勘；⑥资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析；⑦选择评估方法并进行估算；⑧编写资产评估报告；⑨与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续。

（2）功能性贬值的估算应按照什么样的步骤进行？

答： ①比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间的差异（包括工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面）。②确定净超额运营成本。净超额运营成本等于超额运营成本扣除所得税后的余额。③估计待评估资产的剩余使用寿命。④以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行，即将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分。该部

分功能性贬值的计算公式为：功能性贬值=复原重臵成本-更新重臵成本 。

（3）运用收益法进行资产评估时，如何确定被评估资产的纯收益？ 答：对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平，而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理成本。经营管理成本包括有维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售成本、原材料费及工资等成本费用。折旧费、筹资成本等不作为经营管理成本从收入中扣除，因为折旧费是收入的一部分，它不会支付给任何人，而筹资成本也在对预期资产净现金流进行折现时即从货币时间价值的角度考虑了。

（4）如何确定折现率？

答： 折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象的机会成本，或者说是资本成本。正确的折现率是投资者能够从一项“相似的”投资中得到的回报率。 折现率的估算方法主要有以下几种： ①市场比较法。

即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析，来确定待评估资产的投资期望回报率。 ②资本资产定价模型法。

即通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。利用该模型确定的折现率是资产的权益成本，而非资本成本。一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险，可分散风险可以通过投资多样化（组合）来降低或消除，不可分散风险无法通过投资多样化降低或消除。

由于不同类型资产的风险不同，因而其回报率也不同。国库券是最安全

的投资方式，我们可以将它的回报率当作无风险利率。

资产的回报率、无风险利率、资产风险补偿之间的关系可表示为：

期望回报率 = 无风险利率 + 资产风险补偿

资产风险补偿等于资产市场（平均）风险补偿乘以资产的贝他系数（β）。因而可以将资产的期望回报率表示为：

资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿×β

=无风险利率+(资产平均回报率-无风险利率)×β

③加权平均资本成本法。

加权平均资本成本法既考虑权益资本的成本，也考虑负债资本的成本，用公式表示为：

加权资本成本(折现率)=权益成本×权益比+负债成本×负债比

如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额因素考虑进去，则负债成本应为税后负债成本，因而可用公式表示为：

加权资本成本=权益成本×权益比+税前负债成本×(1-所得税边际税率)×负债比

5、计算题

某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。 答：

1）年超额运营成本：

10000×(1.5-1.2)×12=36000(元) 2）年净超额运营成本： 36000×(1-33%)=24120(元)

3）功能性贬值：

24120×(P/A,10%,5)=24120×3.7908=91434.096(元)

平时作业二 第四章 房地产价格评估

1、术语解释 （1）地产

答：即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。

（2）房地产

答：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

（3）不动产

答：是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。

（4）基准地价

答：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。

（5）标定地价

答：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

（6）楼面地价

答：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。

2、单项选择题

（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产 （2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位臵和交通条件 b. 个别因素和市场转让条件 c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机 （3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法 （4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期 b. 额定工期 c. 协商工期 d. 实际工期 （6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重臵成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000 （7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评

估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。 a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041 （8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法 b. 成本法 c. 市场法 d. 功能价值法 （9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800 （10）若反映宗地地价水平，( D )指标更具说服力。

建筑总价格土地总面积房地总价格C.土地总面积A.B.土地总价格土地总面积土地总价格D.建筑总面积

（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于( )万元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690 （12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于( )万元。 a. 110 b. 61 c. 80 d. 49 ※（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为( ) 元。

a.1000 b.12000 c.4000 d.2000 （14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权

重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。 a．140 b. 157 c. 141 d. 148 （15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于 ( )。 a. 9％ b. 12.5％ c. 7.5％ d. 5％

（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重臵成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重臵成本最接近于( )万元。

a. 86 b. 87 c. 90 d. 85 （17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。

a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 （18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10％，该房地产的评估值最接近于( )万元。 a. 28 b. 32 c. 25 d. 30 （19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于( ) a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054 （20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。 a. 土地的非再生性 b. 土地位臵固定性 c. 土地用途广泛性 d. 土地利用永续性

（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为

（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少? 答：

8??1?2%?8??1?2%?8??1?2%?8被估房地产十年租期内的收益现值=???234?1?10%??1?10%??1?10%??1?10%?23?1?10%??66.75?万元?

?8??1?2%?54?1510%??1?10%?5??1?1?5????1?10%???※（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。

成交价格 交易情交易时间 （元／平方米） 况 待估地 2000/01 0 宗地 1 2 3 4 800 850 760 780 1998/01 1999/01 1998/01 1998/01 2% 1% 0 0 容积率 1.2 1.3 1.4 1.1 1.0 剩余使用年限 45 50 50 40 45 区域因素 0 1% 0 0 -1% 个别因素 0 0 1% -2% 1% 表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表： 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 指数 100 105 108 110 111 115 试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。 答：（本题不作考试要求）

145?1?10%??100?100?785.4元/平方米 115100106P?800??????111101021091?10110050?1?10%?1?10%??115100106100100P2?850???????812.8?元/平方米?11111011121?10010150?1?10%?1?10%??115100106100100P3?760???????841.53?元/平方米?11101001031?10098401?10%??1?1451?1?145

?1?10%??100?100?881.93元/平方米115100106P4?780??????11101001001?9999 45?1?10%?P?P785.4?812.8?841.53?881.931?P2?P3?P4??830.41?元/平方米?441?145即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元

※（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。

答：（本题不作考试要求，该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。）

1）测算不动产总价

不动产建筑总面积：3200×2.5=8000(平方米)

不动产纯收益=300×8000×90％×(1-25％)=1620000(元) 不动产收益年期=50-3=47(年) 2）测算建筑费及专业费

建筑费及专业费=1000×（1+10%）×8000=8800000（元） 3）计算利息

利息=地价×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地价+924000（元） 4）计算利润

利润=19706113×15%=2955917（元） 5）测算地价

地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润

=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917 地价=6994224/1.21=5780350（元） 单价=5780350/3200=1806.36（元/m2） 楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2）

（7）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。计算该房地产的评估值。 答：

1)该房地产的年租金总收入为： 1×7×12=84(万元) 2)该房地产的年出租费用为：

84×(5％+12％+6％)+0.3= 19.62(万元) 3)该房地产的年纯收益为： 84-19.62 = 64.38(万元) 4)该房地产的价格为：

64.38×[1-1／(1+12％)]／12％ =64.38×5.6502 =363.76(万元)

10

（8）假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。 答:

1)完工后的预期楼价现值为：

5000×4×5500/(1+10%)2.5

=8667.8(万元) 2)建筑成本及专业费：

1500×（1+6%）×2/（1+10%）2/2

=2891(万元) 3)有关税费：

8667.8×5%=433.4(万元) 4)目标利润为:

(地价+2891)×15%=15%地价+433.7万元 5)估算地价:

地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价 地价=4269.3(万元)

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