“九税二费”问题答复汇总

“九税二费”若干问题答复意见

一、土地增值税部分

1、房地产企业销售无产权车位或长期租赁车位的土地增值税征管问题。（怒江、玉溪、大理、昆明、曲靖）

事由：根据?云南省地方税务局关于营业税若干政策执行口径的通知（八）>，对房地产企业销售无产权车位的行为，按照“服务业—租赁业”征收营业税。而?国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复?国税函[2007]645号文件规定：土地使用者转让、抵押或臵换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或臵换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或臵换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。按此文件规定，房地产企业销售无产权车位的行为，应按转让土地使用权征收土地增值税和契税。

在具体征管工程中，对房地产企业销售无产权车位和长期（等同一土地的使用年限）租赁车位的行为，根据?云南省地方税务局关于营业税若干政策执行口径的通知（八）>的规定，按照“服务业—租赁业”征收了营业税，就不能再按转让土地使用权征收土地增值税和契税，但这样执行又不符合国税函[2007]645号文件规定。如果按国税函[2007]645号文件规定征收了土地增值税和契税，征收营业税也只能按“转让无形资产—转让土地使用权”税目执行，但又与?云南省地方税务局关于营业税若干政策执行口径的通知（八）?的规定冲突。

答复：根据?土地增值税暂行条例?第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。?土地增值税清算管理规程?第十九条规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。结合?城市房地产管理法?规定，无产权建筑物属于不可转让的房地产的规定。建议对房地产开发企业销售无产权车位的行为不征收土地增值税。

在土地增值税清算过程中，对于无产权进行销售的行为，对应的成本不得扣除。

2、关于安臵回迁房计入拆迁补偿费的土地增值税处理问题。（省直征、楚雄）

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事由：根据?国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知?（国税函[2010]220号）第六条第一款之规定“房地产企业用建造的本项目房地产安臵回迁户的，安臵用房视同销售处理，按?国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?（国税发[2006]187号）第三条第（1）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的部差价款，应抵减本项目的拆迁补偿费。”那么安臵用房的拆迁补偿费是否可以确定为：“回迁房视同销售价格+房地产开发企业支付给回迁户的补差价款-回迁户支付给房地产开发企业的补差价款”？ 同时安臵用房的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等成本是否还可以扣除？

答复：拆迁补偿费是否可以确定为：“回迁房视同销售价格+房地产开发企业支付给回迁户的补差价款-回迁户支付给房地产开发企业的补差价款。

对于回迁安臵用房的四项成本可以扣除。

3、关于回迁房的房地产土地增值税预征的问题（省直征、楚雄）

事由：?云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见?（云南省地方税务局公告2010年第3号）第一条规定：“在本省行政区域内全面开展房地产开发企业土地增值税的预征工作”、第三条规定：“土地增值税预征的计税依据为转让房地产取得的收入和预收房款”，国税发[2006]187号第三条第（1）款和?土地增值税清算管理规程?第十九条第（1）款之规定“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1、按企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、按主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”但在实际征管中，由于回迁房不直接产生现金收入，因此在预征土地增值税的时点上不好把握，是在签订拆迁补偿合同时预征，还是房屋竣工验收时预征？还是不预征，在交付使用时一并进行清算。另外，如果预征，只能按国税发[2006]187号第三条第（1）款的规定确认收入，但大多房地产开发企业先建回迁房后建商品房，因此，在实际征管中价格难以确定，应如何处理？

答复：经请示总局，由各省自定对回迁房是否预征税的问题。回迁安臵房屋由于不直接产生现金流入，建议不预征土地增值税，待项目达到清算条件时一并清算。

4、土地增值税核定征收率的问题（文山）

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事由：对企事业单位转让旧建筑实行核定征收土地增值税的情形，给予明确核定征收率的执行标准。

答复：请根据?云南省地方税务局关于进一步推进房地产税收一体化管理工作的指导意见?（云地税发【2006】198号）中规定的幅度进行调整后报省局备案。

5、土地增值税清算过程中区分普通住宅和非普通住宅的问题（曲靖、临沧、昭通、普洱）

事由：根据财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税[1995]48号规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。根据?国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”目前省局的要求是开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的必须分成2个清算项目进行清算，在实际工作中有的企业提出执行依据不足。建议省局进一步明确开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。不分别计算增值额的其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定，按1个项目进行清算。

普洱建议在土地增值税清算过程中对不同房地产类型至少应该按照三类项目分别核算增值额，采用“三清法”进行土地增值税清算。

昭通建议省局明确房地产开发企业应对普通住宅和非普通住宅分别核算增值额，若纳税人不分别核算增值额的，可采取较高的核定征收率进行核定征收。（昭通）

答复：根据?国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?（国税发【2006】187号）规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值税。该政策的出台主要是因为在土地增值税清算时，普通住宅增值额不超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。

建议在实际清算工程中采用区分“普通住宅”和“非普通住宅”的“两分法”即可。 如做出对纳税人不分别核算增值额的，可采取较高的核定征收率进行核定征收的规定，由于土地增值税清算复杂的问题，会致使纳税人故意不清算，造成核定面过大，与国家严禁“一核了之”的规定相悖。

6、土地增值税清算过程中对成本费用楼层系数分摊的问题（红河、临沧）

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事由：土地增值税政策规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除项目金额”。普遍纳税人反映，这种分摊方法不科学，因现在的楼盘基本三层以下都是商铺和地下车库，商铺和车库的层高都比楼上的住宅高很多，对多个房地产项目共同的成本费用能否按照楼层层高系数来进行分摊。

答复：通过多次培训，总局不推广层高系数进行分摊。前期实行对非住宅采用楼层系数计算扣除项目金额的广州市，已于2013年12月27日停止执行该项规定，建议不采用楼层层高系数进行分摊。

7、土地增值税管理中四项开发成本的核定问题（红河、昆明）

事由：?国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?（国税发［2006］187号）第四条第（二）项规定，“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定办法由省税务机关确定。”省局在转发该通知时作了说明：在省局未确定具体核定办法前，由负责清算的主管地方税务机关按照?通知?第四条第（二）项规定确定上述四项开发成本的单位面积金额标准。

目前，在执行该规定时各地反映，总局的通知仅对四项开发成本的核定作了框架式的规定，因没有具体的核定办法作为政策执行依据，在实务操作中存在困难。希望省局出台具体核定办法，以指导和规范四项开发成本核定工作的开展。

答复：通过与住建部门协商调研后，确定具体的核定办法。

8、土地增值税清算中房地产企业缴纳的规费和服务性费用能否进入房地产开发成本的问题 （红河）

事由：土地增值税政策未明确归属的费用有：1.规费部份：人防易地建设费（防空费）、净空费（空军部队收取）、通道开口费（住建局）、消防费。2.服务性收费：环境质量检测费、消防设施检测费、防雷检测费。以上费用是进入开发成本，还是进入开发费用，关系到土地增值税扣除项目的计算，而政策也未作明确，实际工作中不好规范。

答复：对于上述规费及服务性收费，是由于开发房地产项目而产生的特定成本费用，建议归集为开发成本进行扣除。

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9、房地产项目未及时结算的管理问题（红河）

事由：无论是?关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?（国税发[2006]187号），还是?土地增值税清算管理规程?（国税发[2009]91号），在规定达到土地增值税清算条件的情形时，均没有提及房地产开发企业的扣除项目是否已全部归集完毕，是否已全部取得了合法凭据。只是着重强调了只要符合七种情形之一，就达到了清算条件，纳税人“应进行清算”或者“被要求清算”。但实际工作中，房地产开发企业往往在“房地产开发项目全部竣工、完成销售”时成本（扣除项目）并没有全部归集上来，或者部分成本费用没有取得合法凭据，甚至存在非同步开发非营利性配套设施尚未建设完毕的情况。

那么，这些成本是否可以预提并在土地增值税清算时扣除呢？答案是否定的。187号文中规定“房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”91号文也强调扣除项目要真实发生，取得的凭据是否合法有效。目前房地产开发企业除企业所得税方面部分成本可以在不超过一定比例的情况下预提扣除外，土地增值税尚没有187号文中提及的“除另有规定外”可以预提的规定，也就是说，预提的扣除项目是不可以在土地增值税清算时扣除的。

如果这部分成本费用在清算时得不到扣除，显然不利于保护房地产开发商的利益，不利于房地产业的长远健康发展。因此，我们建议，对达到清算条件的房地产企业在下达清算通知书后，限期归集、整理相关会计核算资料，补充、完善扣除凭证，给予一定的缓冲期；对于确实因客观原因无法在限期内补充、完善扣除凭证，在清算完毕后一段时期内（如三年）又取得的，允许其重新提出清算申请，进行二次清。

答复：对于达到条件的“可清算项目”可由管理分局在加强监控管理的基础上，结合开发企业的实际情况下发清算通知书。对于“应清算项目”税务机关在日常管理过程中要督促提醒企业及时取得相关票证，做好政策宣传解读工作。

10、商住楼房地产开发项目清算及二手房征税问题(普洱)

事由：小栋商住楼的开发销售在进行一手房土地增值税清算及二手房转让管理中都存在一些问题。这里所指的小栋商住楼是指建筑楼层一般在三层左右，建筑面积偏小，一楼可作为商用，二三楼可用于住宅，开发商按整栋楼为销售单位对外销售，销售价格为介于住宅与商铺之间的一个整体价位，不区分商铺及住宅的销售单价，在销售环节就无法准确区分商铺及住宅的销售收入。在确定预征率时，由于它不是纯粹的住宅类别，所以只能参照“商铺、营业用房及车库”预征率进行预征。在进行清算时，房地产开发企业又以二层以上住宅面积少于144平方米为理由，要求享受普通住宅优惠政策，鉴于建筑物为整栋对外出售，销售价

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格并未区分住房与商铺的实际，我们认为按非普通住宅类别进行清算较为合适；而在二手房交易环节，现行政策规定个人住房销售免征土地增值税，商铺要按规定征税，鉴于非商非住的实际情况，在二手房交易时建议采取按建筑面积分别评估后确定征、免。

以上是否妥当，请省局给予明确。

答复：在清算过程中，对于房屋的类型根据相关部门的立项、建设许可，预（销）许可证明来确定。

11、政府行为旧城改造过程中支付给个人的拆迁补偿款合法有效票据如何取得和认定的问题（普洱）

事由：根据?云南省财政厅 云南省国家税务局 云南省地方税务局关于会计核算凭证有关事项的公告?第二条第一项规定：“在购销商品，提供或接受经营服务或劳务，转让无形资产及销售不动产，以及其他经营活动中，发票作为原始凭证”。政府为提升城区城市设施建设水平实施旧城改造收回土地使用权并支付给被拆迁安臵人员的拆迁安臵费用不属于以上应代开发票的范围，对由于政府征用土地而被拆迁的住户而言，土地被征用、房屋被拆迁不是经营业务，按规定不得开具发票。因此，我们认为，企业可以根据以下凭证资料作为入账依据：

（一）政府部门的拆迁补偿办法或具体拆迁安臵文件； （二）拆迁办与个人签订的房屋拆迁安臵补偿协议；

（三）银行结算支付票据及被安臵人员领取补偿款时签字证明。

答复：同意普洱意见，在审核时应重点关注拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款，拆迁（回迁）合同和签收凭证是否一一对应。

12、土地增值税清算实务中合法有效票据的认定问题（普洱）

事由：所谓的合法有效票据强调的不外乎三条原则，一是真实性，二是合理性，三是合法性。也就是说，在处理涉税事项过程中，纳税人提供的票据必需同时符合上述三条原则。但实际操作中，存在很多特殊情况，例如：某开发项目的成本费用真实发生，并且取得了合法的支付票据，如发票、行政事业性收费收据等，但是由于种种原因（一般与政府或各行政部门有关）造成支付该费用的主体与最终进行土地增值税清算的纳税主体不一致，从税收政策角度来讲，不属于清算主体实际支出的成本费用不允许计入本项目的成本费用进行列支，但实际工作中往往难以执行，对于此类情形，如果纳税人能够提供相关证明材料证明其实质为本次清算项目的成本费用支出，能否从“实质重于形式”的角度，在进行土地增值税清算

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时允许据实扣除。

答复：为避免在清算过程中企业和政府达成某种约定对本不属于本项目的票证给予证明，如从“实质重于形式”的角度出发给予企业扣除，将由审核人员人为认定，加大基层工作人员的执法风险。建议不采纳该条意见。

13、关于土地增值税预征的问题（迪庆）

事由：迪庆地处民族边疆地区，房地产产业还不是很成熟，房价也是相对较低，房地产公司的盈利能力和盈利幅度都不是很大。从目前土地增值税清算的情况和结果来看，其清算出来的应缴纳的土地增值税数额大多低于其应预交数，这样一来就会发生土地增值税的退库，而退税不但手续复杂，同时风险也是极高。所以我们设想能不能请求上级考虑适当降低我们这边的预征率，或是将预征税款改为交纳保证金。

答复：请根据?云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见?（2010年3号公告）中规定的预征率幅度范围自行调整后，报省局备案。

14、工业标准厂房是否预征土地增值税？预征率如何确定（昆明）

我局意见：按照土地增值税相关政策规定，工业标准厂房是由具有房地产开发资质的开发企业进行开发，并且取得了收入，因此，要预征土地增值税，预征率为3%。

答复：工业标准厂房应按照其他房地产项目实行预征。

15、租来的土地上建盖房产后转让，是否征收土地增值税？（昆明）

昆明建议：按照?土地增值税暂行条例?规定“土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。征收的前提是转让国有土地使用权及其附着物，如果国有土地使用权未转移，那么并不属于土地增值税征税范围。

答复：同意昆明意见。

16、缴纳了“红线”内土地出让金以外的其他城市配套基金能否扣除土地成本？项目规划范围外即“红线”外的成本费用扣除问题（昆明）

昆明建议：如果有政府文件说明该项支出属于该地块的费用，并且政府部门开具了合法有效凭据的，可以作为土地成本予以扣除。对于房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他

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工程的，房地产开发企业在计算本项目土地增值税时，其在项目建设用地边界外为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，暂时不得计入本项目扣除项目金额，待国家税务总局明确后按照规定执行。

答复：同意昆明意见。

17、地下人防设施、车位等公共配套设施成本费用扣除问题（昆明）

昆明建议：按照国税发?2006?187号文件第四条之规定处理：一是建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。属于全体业主所有的，需要开发商提供以下资料：①开发商在显著位臵张榜公告全体业主，并有照片等作证的；②与全体业主签订协议，协议中明确业主所有并且业主享有收益权；二是建成后无偿移交政府、公用事业的，可以扣除；根据?物权法?及相关法律、法规，民用建筑地下车位在政府的项目建筑规划中明确规定全部或部分人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室，但开发商在平时使其享有管理和使用的权利，由政府或人防办公室开具的使用证书证明其享有的权利。此类人防设施开发上只享有使用权，所以不属于土地增值税征税范围，但成本费用可以扣除。需要开发商提供以下资料：①政府或人防办开具的人防设施证明；②无偿移交政府或人防办的相关证明文件；③张榜公告全体业主，告知人防设施移交政府或人防办。三是建成后有偿转让的，列支收入同时扣除成本费用。除此之外的，成本费用不予扣除。长期租赁的，如果签订?租赁合同?，则不属于土地增值税征税范围，相应的成本费用不予扣除。同时，主管地税机关要加强对房地产开发企业租赁或自用房产的税收管理，按规定征收房产税、土地使用税等税收。

纳入土地增值税清算范畴的非人防地下车位收益与其对应成本应遵循配比原则。 答复：同意昆明意见。

18、“甲供材”问题（昆明）

昆明建议：通过协查方式，重点审核开具的建安营业税计税依据的真实性，按照实际发生的原则，防止虚列成本。协查方式的标准，由省局明确。

答复：协查方式的确定不属于税政工作职能。

19、普通非普通分开清算问题（昆明）

事由：税法要求，在土地增值税清算过程中，普通住房和非普通住房须分开清算，但没有规定是先分再算还是先算再分。在计算成本费用的过程中，这两种计算方式结果完全不同。

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昆明建议：先分再算。 答复：同意昆明意见。

20、关于昆明市住房和城乡建设局开展的商品房住房项目配建安臵房（经济适用住房）回购涉及土地增值税问题（昆明）

事由：经济适用住房项目是否应该清算问题：按照国税发[2006]187号文件，土地增值税清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；而云地税发[2007]180号文件，土地增值税清算范围是凡从事房地产开发的企业开发销售的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目（经济适用住房项目除外），均应按规定办理土地增值税清算手续。针对两个文件中经济适用住房是否清算问题的分歧，我局建议把经济适用住房列入清算范围，履行清算手续，从而实现房地产项目全链条管理、全覆盖管理。

商品房项目中配建安臵房（经济适用房住房）项目如何清算问题：土地增值税清算中，在商品房项目配套建设的经济适用住房项目如何清算，我局认为共有四种方法：

方法一，并入普通住宅项目中，计收入，计成本。此种方法存在收入确认的问题。按照国税发[2006]187号文件“非直接销售和自用房地产的收入确定：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”但是企业在同一地区、同一年度企业销售的只是商品房，对于同类房地产即经济适用房并未做销售，如何采集平均价格？能否参照昆明市发展和改革委员会会出台?关于昆明市***保障性住房基准价格的批复?中的基准价格确定收入？

方法二，把配建的安臵房（经济适用住房）项目比照公共配套设施的原则处理“建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。”此方法存在的问题是：经济适用住房是否可列入公共配套设施范围，依据是什么？“昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司”是否能代表政府和公共事业单位？

方法三，将安臵房（经济适用住房）按照企业自用房产，产权未转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。在移交政府时，按照转让旧房增值额未超过20%的规定免征土地增值税。

方法四：将配建的安臵房（经济适用住房）项目单独作为一个核算单位进行土地增值税清算。

综合分析，方法一、方法二土地增值税清算时，将配建的安臵房（经济适用住房）成本费用列支在普通住宅项目中，必定造成增值额减少、增值率下降，带来税负减轻的结果；而方法三、方法四，配建的安臵房（经济适用住房）项目发生的成本费用单独计算扣除，相当

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于不可以并入该商品房项目中列支，企业认为一方面承担了政府的经济适用房建设，一方面还不予在项目中扣除成本费用，增加了纳税负担。

答复：根据?土地增值税暂行条例?规定纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。一般情况下经济适用住房应属于普通住宅范围，且按照政府规定经济适用住房的利润率不得超过3%。从利润率分析，经济适用住房增值率不可能超过20%，在征管过程中，对于经济适用住房征免土地增值税的问题，需认定是否符合?土地增值税暂行条例?规定的免税条件。

对于商品房项目中配建安臵房（经济适用房住房）项目，开发企业在同一地区、同一未销售经济适用房的情况，可按照发改部门对项目中的安臵房批复中的价格确认收入进行清算。

21、对房地产开发企业购臵房屋，推到重臵如何确认扣除项目（昆明）

昆明建议：发生拆迁补偿费的计入土地征用及拆迁补偿费，但要求提供政府拆迁公告等相关证明文件。

答复：同意昆明意见。

22、清算中，分期进行清算，分期如何界定（昆明）

事由：土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

昆明建议：对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。建议参照纳税人自行分期项目、相关审批文件（建筑工程规划许可证等证照），按照实质重于形式原则，从严把握确定清算项目。

答复：根据开发项目的立项、预售等批准文书确定。

23、旧房转让的核定征收率问题。（昆明）

事由：昆明市地方税务局于2007年与云南省直属征收分局联合下发?昆明市地方税务局云南省地方税务局直属征收分局关于进一步加强土地增值税征管工作的通知?（昆地税发?2007?89号）文件，对单位转让旧房核定率规定如下：一是昆明市市区规划范围内，核定征收率2%；二是昆明市其他县(市)、区政府所在地范围内，核定征收率为1.5%。省局与2010年下发?云南省地方税务局3号公告?，提高了房地产开发项目土地增值税预征率和核

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定征收率，但是对旧房转让的核定率却未做明确。显然，昆明市地税局2007年针对单位转让旧房的核定征收率已经明显不使用现有房地产交易市场行情。

建议省局结合不同地区经济发展水平，统一并明确全省二手房转让的核定征收率。 答复：各州市根据前期正常清算的项目测算出幅度税负后上报省局，省局根据各州市的意见报省政府。

24、对于积压时间长、清算阻力大的老项目，如何清算（昆明）

事由：1993年12月13日，国务院发布了?中华人民共和国土地增值税暂行条例?，确立了土地增值税四级超率计算方式， 2004年，国家税务总局下发了?国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知?（国税发?2004?100号）文件，要求完善土地增值税预征办法，科学合理地确定预征率，在房地产转让后，要予以清算，多退少补。2005年7月1日，昆明市作为云南省首批预征房地产开发企业土地增值税地区，对全市行政区域范围内从事房地产开发的企业，就其发生房地产预售或转让所取得的经营收入（包括预收款和预售定金）应缴纳的土地增值税实行预征。预征以后，土地增值税收入大幅增长，并逐年保持平稳增长态势。直至国税发?2006?187号文件的出台，才基本明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，我市土地增值税清算是从2008年才进行的。我们在税源普查中，发现很多05年以前的老项目，存在着以下问题：一是清算解释工作压力大。纳税人认为开发期间该缴的税已缴清，现在项目结束已五六年，甚至八九年，再来清算并不恰当，属“秋后算账”行为；二是遗留下的现实问题难以解决，如：账本、凭证年久失存、项目利润已分配至合伙人，应缴税款资金难以回收、部份开发商已撤走，个别公司甚至已注销等问题。

昆明建议：凡属2005年以前达到清算条件的企业，符合核定征收条件的，一律采用核定征收方式清算:一是凡是在省局3号公告发布以后进行清算的项目，都按照3号公告规定的核定率核定。二是各局要将核定清算户的名单上报昆明市局备案。三是所有核定清算项目必须要有纳税人的承诺书，承担一切法律责任。

答复：对于符合核定征收条件的清算项目，不以年度区分均可以采取核定征收。对于3号公告发布后清算的项目，需进一步核实在公告发布前企业是否进行自行清算，税务机关是否下达了清算通知书等情况来具体分析，对于时间跨度较大的房地产开发项目，建议以达到清算条件时点的政策执行核定征收。

25、关于条例中无正当理由的解释（临沧）

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事由：条例第九条规定：转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。在实际征管中，房地产开发企业销售商品房给其股东、关联企业的价格明显低于市场价格的，是否可以视为“无正当理由的”成交价格，规定中的“无正当理由的”应如何解释。

答复：目前对?土地增值税暂行条例?第九条所表述的“无正当理由”国家未做出进一步的解释。实际管理过程中，建议以市场公平交易原则来判定标准。

26、关于土地增值税核定征收率问题（丽江）

事由：根据?国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知?（国税发[2010]53号文）的通知精神，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。省局2010年3号公告规定的核定征收率幅度部分低于5%，建议根据目前的经济与社会发展水平，调整提高土地增值税的核定征收率。

答复：各州市根据前期正常清算的项目测算出幅度税负后上报省局，省局根据各州市的意见报省政府。

27、房地产开发企业为了促销，使更多商品房尽快售出，折扣销售问题（楚雄） 事由：地产开发企业为了促销，使更多商品房尽快售出，对原价为30万元的商品房，承诺每套在交付购房首付款时直接折让现金2万元（首次购买30万元商品房的购房者首付30%本应付9万元，但只需支付7万元，即可办理按揭手续，2万元由房地产公司承担），即购房者只需交纳28万元，就可购得此套房产。而房地产企业售房发票开具金额为30万元，折扣额在购房合同中注明。对于此类情况，折让2万元会计帐务应如何处理？企业应缴纳的土地增值税、印花税计税依据应如何确定？

答复：土地增值税相关规定中对折扣销售没有明确规定，根据“法无明文规定不执行”原则，若房地产企业在开发产品的销售过程中，折扣金额与价款为在同一发票上开具，以发票上所载的收入为应税收入。

印花税，应按商品房销售合同全部价款金额确定计算缴纳。

二、契税部分

28、拆迁实物补偿，如何认定家庭唯一住房（省直征、楚雄）

事由：在城中村拆迁中，根据拆迁补偿合同，房地产企业用新建房产作为补偿，如原拆迁人被拆300平米，现房地产企业用150平方米、100平方米、50平方米的3套住房作为对被拆迁人的补偿，是按?财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税

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政策的通知?（财税[2012]82号）第三条之规定：“市、县级人民政府根据?国有土地上房屋征收与补偿条例?有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购臵房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。”执行，对回迁户取得的三套房屋全都免征契税？还是执行?财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知?（财税[2010]94号）文中购买家庭唯一住房契税优惠政策，同时应如何认定家庭唯一住房？

答复：对于个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购臵房屋，不以取得房屋的数量来做判断，对于购房成交价格不超过货币补偿的部分均适用?财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知?（财税[2012]82号）文件以及?云南省契税实施办法?第七条规定。

29、未及时办理家庭唯一住房的契税征管问题（省直征、楚雄）

事由：根据?中华人民共和国契税暂行条例?第八条的规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”由于现在签订商品房销售合同到办理房屋产权登记有一段时间，而产权处出具的家庭唯一住房证明有效期很短，部分购房人在签订商品房销售合同时满足家庭唯一住房的条件，而在办理房屋产权登记时因结婚或房产情况改变而无法出具家庭唯一住房证明，导致无法享受契税优惠政策，此类情况应如何征收契税？

答复：以在签订商品房购销合同时点出具的家庭唯一住房证明为依据。但要注意纳税人持有的房产的变化情况，后持有的房产如享受的家庭唯一住房的契税优惠政策，对先持有（未办理登记）的房产就不再享受家庭唯一住房契税优惠。

30、在拆迁补偿过程中房地产企业按低于市场价的优惠价格销售给被拆迁户的契税计税依据问题（省直征、楚雄）

事由：在拆迁补偿协议中，约定回迁房超过拆迁面积的部分，房地产企业按低于市场价的优惠价格销售给被拆迁户，对超过拆迁面积销售的房产在征收契税时是按照拆迁补偿协议中的优惠价格征收，还是要调整为市场价格？

答复：以纳税人实际支付的价款为计税价格。

31、关于契税是否加收滞纳金和处罚问题（楚雄）

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事由：关于契税是否加收滞纳金和处罚问题。按照全省税政工作会议的要求，现将我州在契税政策执行和征收管理工作中，对契税是否加收滞纳金和处罚问题，向省局作专题反映，希望得到明确。

根据?国家税务总局关于农业税、牧业税、耕地占用税、契税征收管理暂参照?中华人民共和国税收征收管理法?执行的通知?（国税发[2001]110号）的规定，此文明确了农业税、牧业税、耕地占用税、契税加收滞纳金和处罚的依据及执行时间。由于国家已废止了农业税、牧业税，2008年新修定的?中华人民共和国耕地占用税暂行条例?明确规定了耕地占用税的征收管理，依照?中华人民共和国税收征收管理法?和条例有关规定执行。因此，在实际征收管理工作中，纳税人不按规定申报缴纳契税，是否处罚就成了一个突出的有争议的政策执行问题，从近期省局数据大集中异常数据反馈的情况看，对契税加收滞纳金也显示为“错误”。

这一问题，我们意见：对纳税人不按规定申报缴纳契税的，应仍按国税发[2001]110号和?税收征收管理法?的关规定执行，予以加收滞纳金和处罚。请省局进一步明确。

答复：经电话请示总局，?国家税务总局关于农业税、牧业税、耕地占用税、契税征收管理暂参照?中华人民共和国税收征收管理法?执行的通知?（国税发[2001]110号）仍在执行。契税滞纳金征收与否，按各地核定的契税征收期限执行。

32、因政府占用、征用土地、房屋后，以回迁方式重新承受土地、房屋的，在办理减免税时怎样确认回迁土地、房屋的计税价格。（昆明）

答复：减免税应由纳税人在提出申请的同时自行提供价格。

33、以土地、房屋作为股权进行投资或转让，是否征收契税。（昆明）

答复：房屋、土地权属不发生转移的，不征收契税。

34、房屋产权证上增加或减少共有产权人以及原产权共有人重新约定各自所占份额，对获得份额一方是否征收契税。（昆明、德宏）

答复：经请示总局，对于除夫妻关系的其他人员在房产证上增加或减少产权人的情况，如果属于共同共有的情况，由于缺少份额不能确定计税依据，不征契税。如属于增减份额登记的情况，根据所占份额确定契税计税依据征收契税。

三、耕地占用税部分

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35、基本农田上浮50%的政策执行范围问题。（普洱）

事由：?中华人民共和国耕地占用税暂行条例?第七条规定：“占用基本农田的，适用税额应当在本条例第五条第三款、第六条规定的当地适用税额的基础上提高50%”。条例第五条第三款及第六条为耕地占用税税额确定的政策规定，其中，第五条第三款规定为：“人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元”；第六条规定为：“经济特区、经济技术开发和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是提高的部分最高不得超过本条例第五条第三款规定的当地适用税额的50%”；根据上述规定，我们认为对基本农田上浮50%的政策执行范围仅限于依据条例第五条第三款及第六条规定确定税额标准的县（市）区单位，不属于条例规定第五条第三款及第六条规定范围内的单位在占用基本农田时不执行上浮政策。

实际执行中，我们并未严格区分上浮执行范围，只要是占用基本农田的即执行上浮政策。政策规定及实际执行存在差异，希望省局对上述规定及具体的执行口径给予进一步明确。

答复：本条中“提高50%”的规定在内容由两层含义：，一是占用一般地区的基本农田，在当地适用税额的基础上提高50%。二是占用经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区的基本农田，这些地区在一般地区适用税额基础上提高了50%，根据本条规定可在其基础上再次提高50%。

36、铁路、公路征地范围内的林木用地征免问题（普洱）

事由：条例第十四条规定：“占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本条例的规定征收耕地占用税”；实施细则第二十四条进一步明确了林地的征免范围：“条例第十四条所称林地，包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林地、迹地、苗圃等，不包括居民点内部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木用地，以及河流、沟渠护堤林用地。”政策执行中容易出现理解歧义的内容是“铁路、公路征地范围内的林木用地”的执行范围及口径。目前存在两种理解，一是铁路、公路建设时占用林地的，免征耕地占用税；二是其他建设项目占用铁路、公路征地范围内的林木用地时免征耕地占用税。前后两种理解为两个涉税环节，但执行对象及结果完全不同。目前我局在实际执行中，对铁路、公路建设时占用林地的，照章征收耕地占用税，尚未涉及其他开发项目建设占用铁路、公路征地范围内的林木用地行为，以上是否准确，希望省局给予统一、明确。

答复：按照?全国土地分类?的定义，林地是指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地，不包括铁路、公路的护路林，所以铁路、公路征地范围内的林木用地不属于林地

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