如何选择住房型地产

如何做好住房型地产投资

谈到房地产，我们就应要了解它的定义，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。按照其用途又可分为：（1）居住房地产（2）商业房地产（3）办公房地产。下面我们来聊聊住房型地产

一、容积率

既然选择投资房地产，那么就希望获得回报，而其中容积率的大小占着举足轻重的地位。 （一）容积率的计算

容积率＝建筑面积/用地面积 （二）容积率的影响

（1）容积率越高，居民的舒适度就越低，反之则舒适度越高，

（2）绿地率越高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。 （三）对容积率的规定可分为 1、独立别墅 0.2～0.5 2、联排别墅 0.4～0.7 3、6层以上多层住房为1.5

4、10～16（18）小高层 2.0～2.5 5、高层20多层 2.5

二、住宅开发类型的选择

（一）它的重要性及选择依据

1、重要性：它是投资成功的重要保证，是选择融资的重要依据。

2、选择依据：考虑资本金的数量，自有资金要在30%以上，还要考虑投资类型的模式。 （二）分类

1、中小普通商品住宅 条件：（1）容积率大于1.0 （2）面积小于90平方米 （3）实际价格小于同级别平均价格1.2倍

2、大户型普通商品住宅 条件：（1）容积率大于1.0 （2）面积大于等于90平方米 （3）实际价格小于同级别平均价格1.2倍

3、中高档商品住宅 条件：（1）容积率小于等于1.0 （2）面积大于等于144平方米 （3）实际价格大于等于同级别平均价格1.2倍 （三）住宅投资策略

1、把握时机 2、选择地点 3、定位质量 4、投资形式 （四）住宅项目选址的影响因素及原则

1、影响因素：市场、社会、自然、政策、经济、环境、心理 2、原则：交通便利、环境适宜、设施齐备

三、房地产价格及评估方法

（一）影响房地产价格的因素 1、实物：实体、质量、功能

2、权益：权利、利益、收益

3、区位——距离、直线、路线、时间 4、存在形态：土地、建筑物、房地

5、估价对象具体形态：空地、有建筑物土地、地上建筑物、合成体、在建工程 (二)房地产价格的分类 1、成交价格——事实价格 2、市场价格——正常价格 3、理论价格 4、评估价格：（1）比准价格——比较法 （2）积算价格——成本法 （3）收益价格——收益法

（三）房地产价格计算

房地产价格＝土地价格+建筑物价格 土地单价＝土地总价/总建筑面积

楼面地价＝土地单价/容积率＝土地总价/总建筑面积 （四）决定房地产价格高低的三个因素 1、可获得净收益的大小，可用a来表示 2、可折现率的大小，可用r来表示

3、土地使用权年限的大小，可用i来表示

不同类型房地产的净收益也是各不相同，又可分为实际收益和客观收益，但主要强调使用客观受益作为估价的依据。 (五)房地产的收益率

要了解投资的房地产收益率如何，关键要求得还原利率 还原利率求取可用市场提取法（要使用假设） V＝a/(r-g)得到r＝a/v +g

此处a为年金，g为增长率，v为该房的价值

例如：一房产5年前价值150万，还原利率为10%，3年前价值180万，还原利率为r，现在价值200万，还原利率为12%，求r.

(200-180)/(200-150)＝(12%-r)/(12%-10%) 得到 r＝11.992%

这就是我关于住房开发的小论文，我所认识的只是冰山一角，它比我想象中的复杂，但是我受益匪浅。最后感谢这段时间的授课！

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/s385.html