10月份东莞二手房市场分析报告

2010年10月份东莞二手房市场分析报告

10月份东莞二手房市场分析报告 对于一线城市来讲，10月份的楼市注定是不平静的，一方面是传统销售高峰国庆黄金周，一方面国家再出狠招的9.29新政，‘矛与盾’的撞击促成了当地楼市的冰火两重天。但东莞二手楼市似乎并没有受到9.29新政的太大影响，显示出良好的抗压能力，呈现出愈打压愈向好的势头。从成交量来看，环比9月有小幅增长，同比则大幅增长达五成；成交均价方面，环比涨幅超过一成，站上了6500元的新高位，与去年同期相比也有小幅上扬。相比之下，租赁市场则显得平稳，这主要是由于东莞每年的后几个月流入人口减少，新增租赁需求有限所致。

一、二手房买卖市场

1、成交量

据金信联行市场部统计数据显示，10月份市中心区(以下同)二手房销售套数环比小幅增长8.33%，同比则大幅增长超过五成，达54.23%。

图为成交量对比

2、成交均价

据金信联行数据显示，10月份东莞市区二手房成交均价站上了6500元的新高位，达到6561元，环比9月份的5881元，上涨了680元，涨幅达11.56%，与去年同期相比也小幅上涨4.3%。

图为成交均价对比图

2010年10月份东莞二手房市场分析报告

3、成交户型

从成交户型来看，10月份受宠房型依然集中在二、三房单位。其中三房成交量占48%，环比下降9.53%，同比增31.03%；二房成交量占29%，环比9月份增长21.05%，与去年同期相比大幅增长53.33%。

图为成交户型对比图

4、成交单位面积

从成交单位面积来看，10月出现了一些新变化，80-100㎡的单元成交量占10月成交单位总量的30%，较之9月和去年同期均有巨幅增长，分别增长84.61%和118%。100-144㎡的单元占据了成交单位总量的36%，环比9月却下降15.15%，同比则增长27.27%。80-100㎡和100-144㎡的单元占据了大半壁江山，然后是40-80㎡的占19%，其他占比均不大。

图为成交面积占比图

5、成交价格区间

与9月份的45-60万单元一枝独秀不一样，10月份成交价格区间主要集中在35-80万，35-45万、45-60万、60-80万三个价格段占比都比较均匀，分别为20%、20%、25%，中低价位物业仍最受欢迎。值得注意的是，本月300-500万的物业占到了3%，高端物业需求开始复苏。

2010年10月份东莞二手房市场分析报告

图为销售总价占比图

6、成交单价

在成交单价上，均价5000－6000元的单位成交相对突出，占36%，环比增长16.67%，同比增长33.33%；其次是6000－7000元，占成交单价总量的26%，环比增长11.11%，同比则剧增100%；4000-5000元以上的单位占20%，与9月持平，同比增长45.45%。

图为成交单价对比图

7、成交区域

在成交区域上，南城成交量占成交总量的51%，东城占49%，基本上两地平分秋色。这主要是南城、东城社区相对比较成熟，二手市场趋于完善使然。

图为销售区域占比图

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8、产权取得时间

在产权取得时间上，证过未过5年的占69%，高于9月份60%；未出一手证的占19%，低于9月份的32%；而证过五年的为12%，微高于9月。

图为产权状况图

9、付款方式

金信联行统计数据显示，在付款方式上，74%是通过银行按揭付款，环比减少5.64%；，选择分期付款的比重为22%，与上月的14%有所上扬。本月仍和9月一样，没有客户选择一次性付款。

图为付款方式图

10、置业次数

根据置业次数划分，10月份首次置业占据83%，与9月的92%有所下降；二次置业单位则占15%，高于9月的8%；三次以上置业虽仅占2%，但相比9月却实现了0的突破。可以看到，改善性需求和投资性需求开始试探性入市。

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图为购房次数占比

二、二手房租赁市场

1、租房成交

据金信联行数据显示，近两个月租赁市场总体平稳，在租房成交上，10月份租赁总量与9月份持平，与去年同期相比小幅上升6.18%。

图为租赁套数对比图

2、成交户型

在户型上，二房和三房户型占据了大半壁江山，其中二房占36%，环比上升13.33%，同比上升25.92%；三房占28%，环比大幅上升60%，同比微升4.34%。然后是一房占16%，单房占13%。

图为租赁户型占比图

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3、成交面积

在租房面积上，41-80㎡的单房及两房所占比例近半，达41%，环比小幅增长5.13%，同比基本持平；其次是40㎡一下、80-100㎡、101-130㎡单位，分别占比17%、18%和19%；其他均占比微小。

图为租赁面积占比图

4、租金水平

本月1201-1500元和800元以下单元占比基本相当，分别占26%和28%，环比分别上升8%和下降12.13%，同比则分别上升42.10%和3.57%。其次占比较大的是1501-2000元和801-1200元单位，分别占比19%和17%。值得留意的是，本月1501-2000元段的租赁成交套数是9月的两倍多，这也直接拉高了10月租金。

图为租赁金额占比图

三、二手楼市未来走向预测

(一)关于成交量

纵观本年度的两次新政给楼市带来的影响，首当其冲的当属一线城市，东莞作为二线城市，似乎对新政不是很‘感冒’。从10月份东莞的二手房成交数据来看，又一次出现了量价齐升的局面。成交量虽然无法企及8月的峰值，但是二手房市场总体仍然非常活跃。由于刚需对政策失去信心而纷纷入市，中低价位物业的需求显得较为强劲，加之广深两市出台限购令可能将部分购房者分流至东莞，因此预计接下来的几个月，市场行情不会发生转折，二手房交易市场将持续向好。

(二)关于成交价格

2010年10月份东莞二手房市场分析报告

与城区新盘万元的均价相比，10月东莞二手房成交均价6561似乎还处在低位，但却是近几月首次站上六千五的新高位，与9月的5881元相比涨了680元。均价拉高与高端物业需求的初步复苏有关，在东莞不出台限购令的情况下，高端物业需求预计在未来数月可能进一步回暖，二手房成交均价有可能继续拉高。但是未来中低价位物业仍会最受欢迎，二手房均价总体将保持小幅上扬态势。

(三)关于租赁市场

考虑到东莞每年的后几个月流入人口会逐步递减，最直接的结果是新增租赁需求有限。同时部分持币观望的准购房者们开始入市，使出租房屋的供应量有所增加。这些都使整个租赁市场的供应充足，租赁市场不会出现饱和情况，也使得租金水平上涨的动力不足。预计未来数月东莞租赁市场仍将保持稳定，年底可能出现正常的小幅萎缩。

(四)给客户及业主的建议

总体来看，东莞二手房价格仍处在合理区间，特别是中低价二手房还是具有相当的购买价值的，对有购房需求的群体来说，根据自身需求及支付能力，选择一套性价比较高的物业目前时机也比较适合。对于业主，可能在物业的割舍上显得困难，纵观东莞近几年楼市的走向会发现，东莞楼市一直是不温不火，因此，即便是现在选择脱手也不会对收益产生太大影响。最后，不管是买房还是买房，选择一家靠得住的中介总归没错。

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