土地估价理论方法_第四章(3)_2011年版

1、某评估人员对A市B街的一个商铺进行了评估，由收益还原法求得的试算价格为8000元/m2，用市场比较法所求得的试算价格为12 000元/m2，B街所在区域由于规划所限，预计未来人流量将越来越少，则最后的估价额可能较接近于( )元／7m2 A:10 000

B:12 000

C:8000

D:11 000

答案:C

2、采用市场比较法进行地价评估时，所选用的交易案例与待估宗地应具有( ) A:一致性

B:代表性

C:替代性

D:普遍性

答案:C

3、某交易不动产的土地使用面积为200 m2，成交总价100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75%，则该交易实例的单位建筑面积价格为( )元

A:3750

B:4000

C:5000

D:5333

答案:A

4、某比较实例成交地价为1000元／m2，对应使用年期为45年，而待估宗地使用年期为50年，土地还原率为7%，则年期修正后的地价为( )元／m2。

A:966

B:986

C:1014

D:1035

答案:C

5、某物业用地面积10 000 m2，建筑物10层，1至3层每层建筑面积6000 m2，4至10层每层建筑面积4000 m2，则建筑容积率为( )

A:1.8

B:2.8

C:4.6

D:10.0

答案:C

6、某宗地采用三种估价方法的评估结果分别为931元/m2、910元/m2、954/m2，根据分析分别赋予其权重0.5、0.2、0.3，则采用加权平均法确定的最终估价结果为( )元/m2。

A:931.7

B:933.7

C:936.2

D:938.8

答案:B

7、选择比较案例时，应符合的要求主要有( )。

A:与待估土地用途相同

B:与待估土地交易类型相同

C:必须为正常交易

D:区域特性与个别条件要相近

E:

答案:A,B,D

8、运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。( ) 答案:True

9、用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。( )

答案:False

10、采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。( )（2002年考试真题）

答案:True

11、某宗房地产的成交价格为2790元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格

应为2937元m2。( )（2006年考试真题）

答案:False

12、在不正常市场条件下，如市场低迷或市场过度炒作、出现“泡沫”经济等，采用市场比较法的评估结果能够反映正常市场价格，但往往与收益价格不协调。( ) (2004年考试真题）

答案:False

13、可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数／待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。( )

答案:False

14、宗地甲的单位面积地价为650元/m2，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元/m2，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。( ) (2009年考试真题）

答案:False

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