2016年各国房地产项目发展趋势案例分析 - 图文

2016年各国房地产项目 发展趋势案例分析

2016年6月

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文本目录

第一部分、综述 ................................................................................................................... 4 第二部分、各国案例........................................................................................................... 8 1、美国案例 ......................................................................................................................... 8 2、日本案例 ....................................................................................................................... 12 3、欧洲案例 ....................................................................................................................... 16 4、荷兰案例 ....................................................................................................................... 16 5、澳大利亚案例 .............................................................................................................. 19 6、加拿大案例 ................................................................................................................... 21 7、马来西亚案例 .............................................................................................................. 24 第三部分、中国情况......................................................................................................... 26

图表目录

图1、美国住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 ............................................... 10 图2、80年代中后期银行倒闭和救援数量大幅增加 ................................................. 10 图3、美国按揭贷款收益率并不高(%) .......................................................................... 11 图4、美国房地产销量情况 ............................................................................................. 11 图5、美国房地产价格情况 ............................................................................................. 11 图6、日本住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 ............................................... 13 图7、1969-1992日本主要企业融资来源占比 .......................................................... 14 图8、1979-1992年日本企业公司债发行情况（10亿日元） ............................... 14 图9、荷兰住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 ............................................... 19 图10、荷兰房地产价格情况 .......................................................................................... 19 图11、澳大利亚住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 .................................... 20 图12、澳大利亚房地产价格情况 .................................................................................. 21 图13、1971-2005年加拿大非金融机构融资来源占比，（余额存量值，%） .. 22 图14、1971-2005年加拿大直接对间接私人贷款比值 ........................................... 23

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图15、1971-2005年加拿大信贷余额（十亿加元） ............................................... 23 图16、加拿大按揭贷款余额占家庭和商业信贷余额之和比重 ................................ 24 图17、加拿大住房价格指数 .......................................................................................... 24 图18、马来西亚住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 .................................... 25 图19、马来西亚房地产价格情况 .................................................................................. 26 图20、我国按揭贷款余额占银行总贷款余额比重不断上升 .................................... 26 图21、我国企业债券大规模发行 .................................................................................. 27 图22、各个国家当前时间点按揭贷款余额占总贷款余额比重 ................................ 28 图23、各线城市一季度末按揭贷款利率水平（融360数据） ............................... 28

表1、日本主要企业融资构成（均值，%） ................................................................ 14 表2、日本企业公司债发行量（10亿日元） .............................................................. 15 表3、日本企业在国内市场发行的可转债数量（10亿日元） ................................. 15 表4、制造业和零售业贷款向房地产贷款转移（分行业贷款余额占比变化） ..... 15 表5、荷兰1995-2004年不同类型按揭贷款占总按揭贷款余额比重（%） ....... 18 表6、荷兰居民家庭资产负债表（占GDP的比重：%） ......................................... 18 表7、重点公司企业债利率水平非常低 ........................................................................ 27 表8、一线城市银行偏好变化相当于单独降息五次以上 ........................................... 29

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第一部分、综述

我们几乎研究了全球所有主要经济体，发现两个最重要结论 1，利率市场化和金融自由化阶段，商业银行持续增加对于按揭贷款的偏好，按揭贷款占总贷款比重持续上行

2，整体金融机构（包括不限于银行）持续增加对于房地产需求端支持的阶段，房地产基本面无视人口年龄结构、人均居住面积等其他情况，房地产基本面在大周期向上，房地产体现了其是货币现象的本质。我们将分两篇深度报告详细论述这两个结论以及对于中国房地产大周期的完全适用。我们将在第三篇深度中论述小周期内主要就是看货币政策，只要货币政策不转向，本轮中国房地产小周期内持续向上。

对于中国来讲，给房地产需求端加杠杆的金融机构就是商业银行，具体工具就是商业银行的按揭贷款。而中国的商业银行绝对是重复国外主要经济体的商业银行系统利率市场化和金融自由化背景下的资产配臵行为。简而言之，中国的商业银行必然持续增加对于按揭贷款偏好。虽然中国商业银行很大程度上资产配臵行为受到政府的指导和管控，但我们研究发现无论是政府对于商业银行直接管控力度较小的国家如美国等，还是政府对于商业银行直接管控力度较强的日本东南亚等国，政府或者商业银行系统整体上从更高的纬度思维出发，一定都是最终选择在利率市场化和金融自由化进行过程中或者之后大幅度增加对于按揭的偏好，持续主动给地产需求端加杠杆。

事实上，在中国，这一趋势早已开始，中国商业银行按揭贷款余额占总贷款余额比重已经由2009年底的9%提升为去年年底的15.1%，

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