土地估价师考试历年真题及详细解析

（一） 2009年土地管理基础与法规考试真题

一、判断题(10题，题号1-10，共10分。请判断下列各题说法的正确或错误，并将答题卡上相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)

1．土地包括地下层、地表层以及地上空间。( √ )

2．根据我国有关法律，国家实行土地估价师资格认证制度。( √ )

3．根据当前法律、法规及规章规定，我国商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，都必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。(× )

4．土地登记以宗地为基本单元。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，不能分别申请登记。( √ )

5．农村宅基地使用权属于土地用益物权，所以使用宅基地的用益物权人对宅基地依法享有占有、使用、收益和处分权利。( × )

6．《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出：对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权。( √ )

7．国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，70％上缴国家中央财政，30％留给有关地方人民政府。(× )

8．执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。(× )

9．集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。(× )

10．张某2002年取得大专学历，从事相关工作满两年后，于2005年考试通过获得土地估价师资格，但因其他原因于2006年被取消土地估价师资格。按照土地估价师资格考试管理办法，张某2009年可以重新报名参加土地估价师考试。( × )

二、单项选择题(40题，题号11—50，共40分。每题有A、B、C．、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)

11．土地总登记是按照( C )进行的。

A．基准地价区 B．土地利用总体规划的允许建设区 C．行政辖区 D．城市总体规划的规划区

12．由于( B )的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

A．土地经济供给稀缺性 B．土地用途多样性 C．土地用途变更困难性 D．土地增值性 13．建设用地的主要功能是(A )。

A．承载功能 B．区位功能 C．生产功能 D．增值功能 14．土地管理的基础是(D )。

A．地价管理 B．地籍管理 C．土地执法监察 D．土地用途管制

15．按照全国开展的第二次土地利用现状调查采用的土地利用分类，田坎是指宽度≥2米(北方)或≥1米(南方)的地坎。其上一级分类属于( C )。

A．耕地 B．公共管理与公共服务用地 C．交通运输用地 D．其他用地

16．2008年新修订的《工业项目建设用地控制指标》由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例、绿地率五项指标构成，下列说法错误的是( )。

A．工业项目的建筑系数应不低于30％ B．工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7％ C．可以在工业项目用地范围内建造专家楼和培训中心等非生产性配套设施 D．工业企业内部绿地率最多不得超过20％ 17．《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，( )应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

A．市、县人民政府 B．市、县人民政府土地管理部门 C．省人民政府 D．国土资源部 18．土地调查形成的成果不包括( )。

A．数据成果 B．图件成果 C．数据库成果 D．权属证明成果 19．依据《中华人民共和国企业国有资产法》，国有企业改制涉及以土地使用权折算为国有资本出资或者股份的，应当以( )作为确定出资额或股份数额的依据。

A．资产账面原值 B．评估确认价格 C．资产账面净值 D．拍卖成交价格

20．某建设项目占用城市建设用地区外的耕地50亩，向当地政府缴纳了耕地开垦费，但因耕地后备资源匮乏，经上级政府部门协调将耕地开垦费转交邻县异地代补耕地。按照耕地占补平衡制度的基本要求， ( )是补充耕地的责任单位。

A．建设项目单位 B．当地政府

C．接受开垦费的邻县政府 D．被占地农民集体 21．农村村民申请宅基地，须由( )批准。 A．村民委员会 B．乡镇人民政府 C．县级土地主管部门 D．县级人民政府

22．经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，以出让方式取得土地使用权，超过规定开工日期一年以上未动工建设，应按规定缴纳( )。

A．土地补偿费 B．土地荒芜费 C．土地复垦费 D．土地闲置费 23．大中型水利水电工程建设的临时用地，由( )批准。

A．所在地的村民委员会 B．当地乡镇人民政府 C．县级以上人民政府土地主管部门 D．工程批准部门

24．土地利用规划是对一定区域内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。其作用不包括( )。

A．控制作用 B．协调作用 C．分异作用 D．组织和监督作用

25．根据国发[2006)31号文件的有关精神，国家统一制定工业用地出让最低价标准。这里的“工业用地出让最低价标准”是指( )。

A．工业用地评估价不得低于的数值

B．工业用地出让底价和成交价均不得低于的数值 C．工业用地出让底价的实际数值 D．工业用地出让成交价的实际数值

26．根据《中华人民共和国企业破产法》，企业破产清算时，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为( )。

A．破产财产 B．破产债权 C．破产资产 D．破产债务

27．依照《开发区土地集约利用评价规程》规定的开发区土地集约利用程度评价指标体

系，土地开发程度评价指标不包括( )。

A．土地供应率 B．土地闲置率 C．土地建成率 D．土地开发率 28．全民所有的土地，土地所有权由( )代表国家行使。

A．全国人民代表大会 B．国土资源部 C．国务院 D．市级人民政府

29．某企业拟转让一宗房地产，其转让收入为5000万元，取得土地使用权所支付的金额、土地开发成本费用、建筑物的评估价格及其他有关扣除项目金额共计4000万元。依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，该企业应该缴纳土地增值税( )。

A．300万元 B．400万元 C．500万元 D．600万元

（2）每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。

适用公式：土地增值额未超过扣除项目金额50％的，应纳税额＝土地增值额× 30％=1000万元× 30％=300万元。

30．县级土地利用总体规划由( )组织编制，其核心是确定和调整土地利用结构和布局。

A．上一级人民政府 B．上一级土地行政管理部门 C．县级人民政府 D．县级土地行政管理部门

31．国有企业改革涉及的划拨国有土地使用权，在下列情形中，可不采取出让方式处置的是( )。

A．原国有企业出售 B．非国有企业兼并国有企业 C．原国有企业破产 D．国有企业兼并国有企业 32．土地利用总体规划附图不包括( )。

A．规划现状图 B．专题规划图 C．规划分析图 D．控制性详细规划图 33．关于耕地占补平衡中补充耕地数量质量按等级折算，要求( )。 A．严格按照“占一补一”的原则补充耕地 B．按照质量相等的原则补充耕地

C．补充高质量耕地的可以减少补充数量

D．补充耕地质量低于占用耕地的要按等折算增加补充面积 34．某企业跨两个县用地，在进行土地登记时应该( )。 A．在所涉及土地面积比例较大的县级人民政府办理土地登记 B．报土地所跨区域各县级人民政府分别办理土地登记 C．报上级市人民政府进行登记 D．报省国土资源厅登记

35．农用地转为建设用地的依据是( )。

A．土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划 B．土地利用总体规划、城市规划、建设用地供应政策

C．土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供应政策 D．建设用地供应政策、城市规划、土地利用年度计划

36．对土地的构成要素、地理位置与投入产出关系等的调查，属于( )。

A．地籍调查 B．土地条件调查 C．土地利用现状调查 D．土地市场因素调查 37．在招投标过程中，投标人相互串通投标报价或投标人与招标人串通投标，损害招标人、其他投标人或国家集体公民合法利益，情节严重的，按扰乱市场秩序罪，处( )年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

A．三 B．五 C．二 D．一

38．城市的控制性详细规划，一般由( )批准。

A．该市人民代表大会常务委员会 B．该市人民政府

C．该市城市规划行政主管部门 D．该市上级人民政府

39．甲村李某有一子一女，承包本村农地5亩，承包期内举家搬迁至镇政府所在地的小城镇居住，但仍保留农业户口。两年后其女出嫁到乙村，但乙村并未增加该女的承包地。依据《中华人民共和国农村土地承包法》，下列( )做法是正确的。

A．甲村应该收回李某的承包经营权 B．甲村应该调减李某的承包地数量

C．甲村应该保留李某的承包经营权，并允许其自愿流转 D．甲村应该保留李某的承包经营权，不允许其流转

40．下列占用耕地的情形中，不免征耕地占用税的是( )。 A．专用铁路建设 B．新建部队军事设施 C．新建学校 D．机场停机坪建没

41．城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与( )相衔接。

A．土地利用总体规划 B．土地利用总体规划大纲 C．土地利用专项规划 D．建设用地年度供应计划 42．根据《协议出让国有土地使用权规定》，在有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于( )。

A．出让地块所在级别基准地价的70％ B．出让地块所在级别的基准地价 C．经基准地价系数修订后的宗地价格 D．征地区片综合地价

43．国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》提出了被征地农民的安置途径，其中不包括( )。

A．农业生产安置 B．重新择业安置 C．入股分红安置 D．征后留地安置 44．土地使用权抵押权的合法凭证是( )。 A．土地他项权利证明书 B．国有土地使用证 C．集体土地使用证 D．集体土地所有证 45．地籍按表现形式可分为( )。

A．初始地籍、日常地籍 B．常规地籍、数字地籍 C．城镇地籍、农村地籍 D．税收地籍、产权地籍

46．市、县人民政府确定工业用地出让价格时，必须执行《全国工业用地出让最低价标准》，以下情况正确的是( )。

A．在工业用地出让前，可以不进行土地估价，直接根据最低价标准确定出让底价 B．在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的工业项目，且自行完成前期开发的，可按不低于所在地土地等别相对应的最低价标准的90％执行

C．在使用未列入耕地后备资源的未利用地建设工业项目的，可按不低于所在地土地等别相对应的最低价标准的80％执行

D．对各省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应的最低价标准的70％执行

47．土地使用权转让的方式不包括土地使用权( )。 A．出售 B．交换 C．出租 D．赠与

48．土地执法监察的对象是与土地发生法律关系的人，但不包括( )。 A．土地管理者 B．土地所有者 C．土地使用者 D．土地研究者

49．目前国土资源管理部门已经发布实施与土地估价及土地评价有关的国家和行业标准

主要有( )。

A．《城镇土地分等规程》、《农用地分等规程》、《城镇土地定级规程》、《农用地定级规程》、 《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》、《建设用地节约集约利用评价规程》

B．《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》、《建设用地节约集约利用评价规程》

C．《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》、《建设用地节约集约利用评价规程》

D．《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等定级估价规程》、《城镇土地估价规程》、《建设用地节约集约利用评价规程》

50．土地使用权转让价格明显低于市场价格的，( )有优先购买权。 A．被转让宗地的邻宗土地使用者 B．市、县人民政府 C．国土资源管理部门 D．土地收购储备机构

三、多项选择题(15题，题号51-65，共30分。每题有A、B、C．、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0．5分)

51．依照《开发区土地集约利用评价规程》的规定，开发区土地集约利用潜力测算内容具体包括( )等。

A．人口潜力 B．扩展潜力 C．结构潜力 D．强度潜力 E．管理潜力 52．根据国土资源部颁布的《全国土地利用现状分类》规定，下列用地属于其他林地的是( )。

A．未成林地 B．迹地 C．灌木林地 D．有林地词 E．苗圃 53．土地市场的主要特点可以概括为( )。 A．交易实体的非移动性 B．土地市场的区域性 C．土地市场的垄断性 D．流通方式的单一性 E．土地价格不断上涨 54．《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因( )等原因而终止。

A．工地使用权抵押 B．土地灭失 C．土地使用权出租 D．提前收回 E．土地使用权转让

55．市、县国土资源行政主管部门受理在集体所有未利用地上单独选址的建设项目用地申请时，要编制( )。

A．农用地转用方案 B．补充耕地方案 C．征收土地方案 D．供地方案 E．建没项目用地呈报说明书

56．国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。目前，对这一条款有明确规定的法律法规有( )。

A．担保法 B．城市房地产管理法

C．城乡规划法 D．确定土地所有权和使用权的若干规定 E．城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

57．征收集体土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。在以下情形中，应由国务院批准的情形有( )。

A．征收基本农田5亩 B．征收基本农田以外的耕地45公顷 C．征收园地600亩 D．征收集体建设用地45公顷

E．征收未利用土地50公顷

58．国家规定的土地利用年度计划中包括的主要计划指标包括( )。 A．新增建设用地计划指标 B．土地开发整理计划指标 C．征收土地计划指标 D．耕地保有量计划指标 E．收购储备计划指标

59．非法占用耕地造成耕地大量毁坏，以非法占用耕地罪定罪处罚，处五年以下有期徒刑或者拘役。按照司法解释，以下情况中，属于耕地大量毁坏范畴的有( )。

A．毁坏基本农田 5．5亩 B．毁坏基本农田以外的耕地1公顷 C．毁坏基本农田4．5亩 D．毁坏一般农田5亩 E．毁坏菜地4亩

60．我国当前国有土地使用权出让的主要方式有( )。

A．协议 B．招标 C．拍卖 D．挂牌 E．授权经营

61．依据国土资源听证规定，下列情形中，主管部门应当依职权组织听证的有( )。 A．修改基准地价 B．编制或修改土地利用总体规划

C．制定征地区片综合地价 D．拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案 E．拟定非农业建设占用基本农田方案

62．建设项目用地预审意见是有关部门审批( )的必备文件。 A．项目可行性研究报告 B．核准项目申请报告 C．征地手续 D．供地手续 E．出让土地

63．土地登记原始资料包括( )。 A．地籍图 B．宗地平面布局图 C．地籍调查表 D．土地登记申请书 E．土地权属来源文件

64．城市基准地价常见的表现形式有( )。 A．级别基准地价 B．区片基准地价 C．路线价 D．区片综合地价 E．市场监测地价

65．现行的工业用地出让最低价标准，对下面所列的( )具有直接限制作用。 A．工业用地拍卖出让底价 B．工业用地抵押价格 C．收回划拨工业用地的补偿价格 D．工业用地租赁价格 E．工业用地的监测点评估价格

四、情景分析题(3题，内含10小题，题号66-75，共20分。每小题有A、B、C．、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0．5分)

(一)甲企业因拓展业务需要，向政府租赁一块开发成熟的国有建设用地建厂房，租期20年。支付土地租金后，由于经营困难，并没完成合同约定的开发建设，仅在其上建造了一栋办公楼。2年后，甲企业将办公楼抵押给银行，并将土地转租给乙企业。

请就上述内容，回答66-70小题的问题。

66．甲企业取得土地支付的租金标准应该按照( )确定。

A．全额地价折算 B．扣除相关费用后的地价余额折算 C．征地成本价折算 D．工业用地最低价标准

67．乙企业根据与甲企业签署的租地合同，到国土资源行政主管部门登记，行政主管部

门可以( )。

A．直接给予登记，承租土地使用权转给乙企业 B．不予登记，并应收回甲企业的承租土地使用权 C．将与甲企业签署的租地合同直接更名后给予登记

D．收回甲企业的承租土地使用权后，重新与乙企业签署租地合同

68．甲企业在进行抵押时，随之抵押的承租土地使用权租金应按( )估价。 A．合同租金 B．市场租金

C．合同租金与市场租金的差值 D．剩余租期预期租金 69．如果承租土地使用权被国土资源行政主管部门收回，抵押物的处置应由( )进行。 A．银行 B．甲企业 C．国土资源行政主管部门 D．乙企业

70．如果甲企业按照合同规定完成开发，将土地转租给乙企业，乙企业将取得( )。 A．承租土地使用权 B．土地优先受让权 C．承租土地处置权 D．土地他项权利 (二)按照国家有关部门的统一部署，F市税务机关曾在前两年开展过土地增值税征收清算，其中涉及房地产开发企业甲开发的高档住宅小区× ×花园。该项目分为一期和二期。其中，一期于开展清算的上年3月建成，并于同年年底完成销售；二期当时刚刚完成地基建设。经核实，一期完成房屋建设10000平方米，其中不可售的公共设施用房占5％，建成后容积率2．0，平均住房售价；土地使用权取得费用3000元／平方米(土地面积)，开发建设及税费成本4000元／建筑平方米，可销售面积的精装成本2000元／平方米(建筑面积)；二期建设完成后，房屋面积8000平方米，其中不可售的公共设施用房占5％，建成后容积率1．6，预期售价20000元／平方米(建筑面积)，其他各项成本与一期相同(以上各成本、收入水平均为甲企业提供数据)。

请就上述内容，回答71-73小题的问题。

71．根据有关规定，如果企业甲提供的成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，则应当按照( )方式核定征收土地增值税。

A．参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税

B．参照与其开发时间和性质相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税

C．参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按最低征收率核定征收土地增值税

D．参照与其开发时间和性质相近的当地企业的土地增值税税负情况，按平均征收率核定征收土地增值税

72．如果以一期项目为清算单位，企业开发收入核算数值为( )万元。 A．17100 B．18000 C．32300 D．34000

73．如果以一期项目为清算单位，则根据甲企业提供的材料，应扣除的成本项目包括( )。

A．5000平方米土地购置费、9500平方米建筑成本及相关税费、9500平方米精装费用 B．10000平方米土地购置费、10000平方米建筑成本及相关税费、10000平方米精装费用

C．10000平方米土地购置费、10000平方米建筑成本及相关税费

D．5000平方米土地购置费、10000平方米建筑成本及相关税费、9500平方米精装费用 (三)某县2008年新增建设用地占用耕地面积400公顷，其中65公顷属于违法占地。在审批的用地项目中，既涉及建造一处高尔夫球场，也有以租代征建设以石油为原料的化肥

厂一座。同时，由于对土地补偿问题和污染问题没有得到很好的解决，导致集体上访。

请就上述内容，回答74～75小题的问题。

74．根据该县违法占地情况，可对县级政府主要领导和其他负有责任的领导最高给予( )处分。

A．警告或者记过 B．记大过或者降级 C．撤职 D．批评

75．依据审批的两宗地已经违反了土地管理的有关规定，对有关责任人给予了记大过处分。其主要原因是由于( )。

A．对国务院明确禁止供地的项目提供建设用地

B．批准以“以租代征”方式擅自占用农用地进行非农业建设 C．在土地供应过程中严重违法，致使国家利益遭受损失 D．对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查

（一）2009

一、判断题

1．√ 2．√ 3．√ 4．× 5．× 6．√ 7．× 8．√ 9．√ 10．× 二、单项选择题 11． C 12． B 13． A 14． B 15． D 16． C 17． A 18． D 19． B 20． C 21．D 22． D 23． C 24． C 25． B 26． B 27． B 28． C 29． A 30． C 31． D 32． D 33． D 34． B 35． C 36． B 37． A 38． B 39． C 40． A 41． A 42． A 43． D 44． A 45． B 46． D 47．C 48．D 49．B 50． B

三、多项选择题

51． BCDE 52． ABE 53． ABC 54． BDE 55． CDE 56． ABE 57． AB 58． ABD 59． AB 60． ABCD 61． ABC 62． AB 63． ACDE 64． ABC 65． AD 四、情景分析题 66． A 67． BD 68． C 69． A 70． D 71． A 72． A 73． D 74． C 75． AB

1. 答案：√ 解析：《土地基本术语》（GB/T19231—2003）规定，土地是地球陆地表面具有一定范围的地段，包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地 貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。从这个意义上来说，土地包括地下层、地表层以及地上空间。

2. 答案：√ 解析：《城市房地产管理法》第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”

3. 答案：√ 解析：《物权法》第一百三十七条第二款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

4. 答案：×

解析：两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。 5. 答案：× 解析：《物权法》规定，第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

6. 答案：√ 解析：《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出：逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。

7. 答案：× 解析：《土地管理法》第五十五条规定，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。

8. 答案：√ 解析：《土地估价师资格考试管理办法》第二十一条规定：执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。

9. 答案：√ 解析：《经济适用住房管理办法》第三十五条规定： 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

10. 答案：× 解析：《土地估价师资格考试管理办法》第五条规定： 有下列情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效：（一）因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的；（二）被取消土地估价师资格未满五年的；（三）被取消考试资格未满两年的；（四）在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的。

11. 答案：C

解析：土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

12. 答案：B

解析：土地具有多种用途，如可作工业用地，也可作居住用地、商业、军事、办公用地等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

13. 答案：A

解析：建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。

14. 答案：B

解析：地籍管理是土地管理的基础。

15. D解析：其它土地指上述地类以外的其它类型的土地。包括：（1）空闲地；（2）设施农用地；（3）田坎；（4）盐碱地；（5）沼泽地；（6）沙地；（7）裸地。田坎主要指耕地中南方宽度≥1．0米、北方宽度≥2．0米的地坎。

16. 答案：C

解析：工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：（一）工业项目投资强度控制指标应符合表1的规定；（二）容积率控制指标应符合表2的规定；（三）工业项目的建筑系数

应不低于30%；（四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；（五）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。

17. 答案：A 解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条明确规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

18. 答案：D 解析：《土地调查条例》第十九条 土地调查形成下列调查成果：（一）数据成果；（二）图件成果；（三）文字成果；（四）数据库成果。

19. 答案：B

解析：第四十二条第二款规定：企业改制涉及以企业的实物、知识产权、土地使用权等非货币财产折算为国有资本出资或者股份的，应当按照规定对折价财产进行评估，以评估确认价格作为确定国有资本出资额或者股份数额的依据。不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为。

20. 答案：C

解析：国土资源部令第33号《耕地占补平衡考核办法》第七条规定，补充耕地的责任单位是：（1）单独选址建设项目用地，由建设单位自行补充耕地的，建设单位为补充耕地的责任单位；（2）城市分批次建设用地，所在市、县人民政府为补充耕地的责任单位；（3）村庄、集镇分批次建设用地，所涉及的农村集体经济组织为补充耕地的责任单位；（4）因没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，由收取耕地开垦费的地方人民政府或者有关部门代履行补充耕地义务的，有关地方人民政府或者部门为补充耕地的责任单位；（5）因耕地后备资源匮乏，经省、自治区、直辖市国土资源管理部门统一安排，通过收取耕地开垦费在本省、自治区、直辖市行政区域内易地补充耕地的，接收耕地开垦费的有关地方人民政府或部门为补充耕地的责任单位。

21. 答案：D 解析：《土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。

22. 答案：D 解析：《基本农田保护条例》规定。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满一年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。

23. 答案：C 解析：《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》第二十三条：大中型水利水电工程建设临时用地，由县级以上人民政府土地主管部门批准。

24.答案：C

解析：土地规划作用主要表现在对土地利用的控制、协调、组织和监督三个方面。 25.答案：B

解析：关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006]307号）规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。

26.答案：B 解析：《企业破产法》规定，债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权。

27答案：B 解析： 28答案：C 解析：《土地管理法》第二条第二款规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

29.答案：A

解析：土地增值额=5000万元－4000万元＝1000万元。 30.答案：C 解析：《土地管理法》规定：各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。

31.答案：D

解析：下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变， 但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。

32答案：D

解析：土地利用总体规划图件，包括：（1）土地利用总体规划图；（2）土地利用总体规划附图。土地利用总体规划附图包括规划现状图、专题规划图和规划分析图。

33. 答案：D

解析：受自然条件等因素影响，补充耕地等级无法达到被占用耕地等级的，须按等级折算增加补充耕地面积。

34答案：B 解析：《土地登记办法》规定，跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

35答案：C

解析：农用地转用的依据包括：土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供应政策。

36答案：B

解析：土地条件调查是对土地的构成要素如地质、地貌、土壤、植被、气候、水文等自然条件以及对土地的地理位置与投入产出关系等社会经济条件的调查，为土地经济评价、适宜性评价等提供基础资料。

37答案：A 解析：《刑法》第二百二十三条 【串通投标罪】投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

投标人与招标人串通投标，损害国家、集体、公民的合法利益的，依照前款的规定处罚。 38答案：B

解析：《城乡规划法》第十九条规定， 城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

39答案：C

解析：承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。

40答案：A

解析：免税范围： 1)部队军事设施用地，2)铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地；3)炸药库用地； 4)学校，幼儿园、敬老院、医院用地。

41答案：A 解析：《城乡规划法》第五条规定，城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。

42答案：A 解析：《协议出让国有土地使用权规定》第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。低于最低价时国有土地使用权不得出让。

43答案：D

解析：被征地农民安置途径：1)农业生产安置；2)重新择业安置；3)入股分红安置；4)异地移民安置。

44答案：A

解析：土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。 45答案：B

解析：按照表现形式的不同，可将地籍为常规地籍和数字地籍。 46答案：D

解析：对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70％执行。

47答案：C

解析：土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与。 答案：D 48解析：土地执法监察的对象是与土地发生法律关系的土地管理者、土地所有者和土地使用者。

49答案：B

解析：目前国土资源管理部门已经发布实施与土地估价及土地评价有关的国家和行业标准主要有：《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》、《建设用地节约集约利用评价规程》

50答案：B 解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定， 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

51答案：BCDE

解析：开发区土地集约利用潜力类型包括：扩展潜力、结构潜力、强度潜力、管理潜力。 52答案：ABE

解析：林地包括有林地、灌木林地、其它林地。其它林地包括疏林地（指树木郁闭度≥0．1、＜0．2的林地）、未成林地、迹地、苗圃等林地。

53答案：ABC

解析：土地市场作为市场体系的组成部分，其主要特点包括：交易实体的非移动性（固定性、土地市场的地域性、土地市场的垄断性（不充分性）、流通方式的多样性、土地供给弹性小、供给滞后性、低效率性、政府管制较严。

54答案：BDE 解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

55答案：CDE 解析：《土地管理法实施条例》规定，建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方案和供地方案。

56答案：ABE 解析：《担保法》第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。《城市房地产管理法》第四十八条：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

57.答案：AB

解析：应由国务院批准的为：(1)基本农田；(2)基本农田以外的耕地超过35h㎡；(3)其他土地超过70h㎡的。１亩=0．0667公顷。

58.答案：ABD

解析：土地利用年度计划指标包括：（1）新增建设用地计划指标；（2）土地开发整理计划指标；（3）耕地保有量计划指标。

59.答案：AB 解析：《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》：非法占用耕地“造成耕地大量毁坏”，是指行为人非法占用耕地建窑、建坟、建房、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他非农业建设，造成基本农田五亩以上或者基本农田以外的耕地十亩以上种植条件严重毁坏或者严重污染。 1公顷=15亩。

60.答案：ABCD

解析：国家授权经营是国家将土地使用权授权给国家控股公司经营，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，对授权经营的土地享有占有权、使用权、部分收益权和部分处置权。

61答案：ABC 解析：《国土资源听证规定》第十二条规定，有下列情形之一的，主管部门应当组织听证：（一）拟定或者修改基准地价；（二）编制或者修改土地利用总体规划和矿产资源规划；（三）拟定或者修改区域性征地补偿标准。

62答案：AB 解析：《建设项目用地预审管理办法》规定，未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。

63.答案：ACDE 解析：《土地登记资料公开查询办法》第二条规定，本办法所称土地登记资料，是指：（一）土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图；（二）原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。

64.答案：ABC

解析：常见的基准地价表现形式有：①级别基准地价；②区片基准地价；③路线价。 65.答案：AD

解析：工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或

采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。

66. 答案：A

解析：承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算。 67.答案：BD

解析：承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。

68.答案：C

解析：地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

69答案：A

解析：如果承租土地使用权被国土资源行政主管部门收回，抵押物的处置应由抵押权人进行。

70答案：D

解析：将土地转租给乙企业，不能取得承租土地使用权、土地优先受让权、承租土地处置权。

71答案：A

解析：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

72答案：A

解析：10000平方米×（1－5％）×18000元／平方米(建筑面积)= 17100万元。 73答案：D

解析：房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

74答案：C 解析：《违反土地管理规定行为处分办法》规定，有下列行为之一的，对县级以上地方人民政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分：（一）土地管理秩序混乱，致使一年度内本行政区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到１５％以上或者虽然未达到１５％，但造成恶劣影响或者其他严重后果的；（二）发生土地违法案件造成严重后果的；（三）对违反土地管理规定行为不制止、不组织查处的；（四）对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的。

75.答案：AB

解析：以石油为原料的化肥厂属于国务院明确禁止供地的项目，批准以“以租代征”方式擅自占用农用地进行非农业建设。

（二）2009年土地估价理论与方法真题

一、判断题(10题，题号1一10，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为O)

1.估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。( )

2.容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。( )

3.一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。( )

4.地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。( )

5.基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。( )

6.宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。( )

7.承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。( )

8.建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。( )

9.地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。( )

10.在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。( )

二、单项选择题(45题，题号11—55，共45分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)

11.在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( )进行的。

A.替代原则 B.供需原则 C.变动原则 D.预期收益原则

12.根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是( )。 A.垄断地租 B.级差地租 C.绝对地租 D.农业地租

13.在城镇土地分等中，假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关，某参评对象对应指标值为500，评价对象中该指标的最高值为800，最低值为300，则采用极值标准化法计算参评对象的指标得分为( )。 A.40 B.60 C.62.5 D.66.7

14.以下关于中心地职能的说法不正确的是( )。 A.中心地提供的商品和服务称为中心地职能 B.中心地职能以商业、服务业为主

C.中心地职能包括社会、文化方面的内容 D.中心地职能包括制造业活动

15.路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的( )。

A.平均深度 B.深度的中位数

C.深度的众数 D.城市统一确定的某一深度 16.某建筑物的总面积为4000平方米，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000元/平方米，估计尚可使用32年，残值率为5%，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为( )万元。

A.250 B.304 C.324 D.340

17.在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括 ( )。 A.管理费 B.土地税 C.维护费 D.保险费

18.在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在( )。

A.相同区域或同一供需圈 B.比较区域或同一供需圈 C.类似区域或同一供需圈 D.比较区域或类似区域

19.某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑物耐用年限为50年。该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9%。采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为( )万元。 A. 2145 B.2130 C.2040 D.2005

20.在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括 ( )。 A.土地取得费 B.土地开发费 C.利息 D.税费 21.运用市场比较法的直接比较法是以( )为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。

A.待估宗地 B.某交易案例 C.类似宗地 D.标准宗地

22.某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为( )年。 A.19.5 B.20.5 C.25 D.27 23.某煤矿风井用地以划

拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元/亩，租期15年。据调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元/亩。假设土地还原率为7%，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元/亩。 A. 27.6 B.41.4 C.69.0 D.71.4

24.市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括( )。 A.统一价格时点 B.统一面积单位

C.统一付款方式 D.统一货币种类和单位。

25.在某不动产总价值中，地价占45%，建筑物价值占55%，土地和建筑物的还原率分别为9%和11%，则综合还原率为( )%。 A. 9.8 B.10 C.10.1 D.10.5

26.标准深度的连线被称为里地线，里地线两侧不临街的宗地分别称为( ) A.里地和表地 B.临街地和表地 C.里地和袋地 D.临街地和袋地

27.下列各图中，( )正确地反映了土地的自然供给特征。

28.下表为某城市住宅用地2005 -2008年间环比地价指数情况，某比较案例住宅用地2006年成交价为1500元/平方米，该案例修正到2008年的价格为( )元/平方米。

A. 1635 B.1650 C.1785 D.1799 29.企业甲有住宅用地5000平方米，现与开发商乙达成协议联建住宅，建设资金均由开发商乙出。预计该住宅项目容积率为1.6，住宅单位建筑面积的造价为1500元/平方米，税费为建筑造价的4%。建成后，企业甲分得总建筑面积的 60%，开发商乙获得总建筑面积的40%。则相当于企业甲以( )元/平方米的地面价格出资。 A. 1498 B.2340 C.3600 D.3744

30.采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在( )的建筑物重置价格，再计算建筑物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的价值。 A.建造时 B.估价工作时间 C.估价期日 D.未来某个时点

31.某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元/平方米、850元/平方米和900元/平方米，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗地的最终评估价格为( )元/平方米。

A.820 B.845 C.850 D.857

32.在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是( )。 A.最佳用途 B.最佳收益 C.最佳集约度 D.最佳规模

33.马克思地租理论认为，土地自然条件的差别是( )产生的条件。 A.绝对地租 B.级差地租 C.垄断地租 D.城市地租

34.下列( )条件发生时，将导致相应用途的地价上升。 A.住宅区内道路禁止货车通行 B.住宅区旁建设铁路线 C.写字楼旁建设大型娱乐场

D.工业区地下水过量开采而产生地面沉降

35.某一边临街的三角形宗地，高9米，所临街道路线价为1000元/平方米，根据临街地深度指数表，该宗地价格为( )元/平方米。 A. 1100 B.1200 C.1250 D.1300

36.对工业用地价格影响最大的两个因素是( )。 A.位置和环境 B.位置和基础设施

C.交通条件和基础设施 D.交通条件和环境

37.对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的( )。 A.重置价格 B.重建价格 C.市场价格 D.收益价格

38.在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是( )。 A.送文函 B.估价工作报告

C.土地估价报告 D.土地估价技术报告

39.应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是( )。 A.该宗土地规划许可的用途

B.该宗土地规划的容积率和建筑密度 C.该宗土地开发周期

D.该宗土地开发完成后房地产可能的售价

40.某宗地产预计未来第一年的净收益为25万元，此后逐年递增2%，该类地产的土地还原率为6%，则该宗地产无限年期的收益价格为( )万元。 A. 312.5 B.416.7 C.625.0 D.1250.0

41.下列土地估价中的技术处理不正确的是( )。

A.当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例 B.当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

C.收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得 D.剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算 42.受理估价委托时应明确估价基本事项，，其中不包括( )。 A.明确估价目的 B.明确估价对象

C.明确估价时点 D.明确估价收费具体数额

43.某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为( )万元。 A. 5333 B.5277 C.4804 D.4754

44.某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的( )对比较案例估价期日进行修正。 A.全国综合地价指数 B.该市综合地价指数 C.全国写字楼地价指数 D.该市写字楼地价指数

45.采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格，在比较修正的因素中不包括对( )的修正。 A.建筑物成新状况 B.土地开发程度 C.土地使用权年限 D.容积率

46.下列城市规划因素中对地价影响最大的因素是( )。

A.面积、形状、土地使用年限 B.防洪堤、供电容量、消防站 C.绿化、游憩设施、环境质量 D.用途、容积率、建筑密度 47.某宗房地产的总价值为90万元，其中土地价值20万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值最高为( )万元。 A.30 B.60 C.70 D.90

48.依据交通原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地( )的商服活动。

A.全部 B.1/2 C.1/3 D.1/6

49.某公司以年租金540元/平方米的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为30年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70%。据调查，同类建筑物的重置价格为2000元/平方米，同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元/平方米，土地还

原率为8%，建筑物还原率为10%，不动产综合还原率为9%。则该不动产的价格为( )元/平方米。

A. 3650 B.4232 C.5270 D.5599

50.某宗土地面积为3000平方米，城市规划限制指标为：容积率不高于2.5，建筑密度不高于30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是( )。 A.总建筑面积7000平方米，首层建筑面积1000平方米 B.总建筑面积5000平方米，首层建筑面积900平方米 C.总建筑面积7200平方米，首层建筑面积1000平方米 D.总建筑面积7200平方米，首层建筑面积900平方米 51.关于土地估价，下列表述中不正确的是( )。 A.采用不同估价方法评估的结果可能不同 B.不同估价目的下的估价结果可能不同 C.不同的估价时点将影响估价结果 D.不同的估价作业时间将影响估价结果

52.在路线价评估中，( )不符合选取标准宗地的标准。 A.街道转角处的宗地 B.矩形宗地

C.容积率为所在区段代表性容积率D.一面临街的宗地 53.以下( )方法不适宜地租量的求取。

A.从房租中分离出地租 B.从地价中求出地租

C.从土地开发成本中求出地租 D.用类似剩余法的方法求出地租 54.( )是决定城市土地利用价值的重要因素。 A.区位 B.土地承载力

C.土地出让方式 D.土地开发成本

55. 2009年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，( )才能够评估出估价对象客观潜在的价格。 A.市场比较法 B.成本法 C.收益还原法 D.剩余法

三、多项选择题(15题，题号56—70，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.5分) 56.关于成本逼近法测算中的“土地增值”，下列表述正确的有( )。 A.土地增值是土地开发收益

B.土地增值是土地市场价格与成本价格的差额 C.土地增值是土地成本价格与土地增值率的乘积 D.土地增值是土地开发总投资与土地增值率的乘积 E.土地增值是因开发后基础设施增强、土地用途改变、土地权利转移等多种因素带来的 57.我国城镇国有土地价格实质上是( )。

A.无限年期的土地所有权价格 B.有限年期的土地所有权价格 C.有限年期的土地使用权价格 D.完全的土地所有权价格 E.土地所有权价格的一部分

58.采用安全利率加风险值调整值法求取土地还原率时，安全利率可以采用( )。 A.同时期一年期国债年利率

B.同时期一年期银行定期存款年利率 C.同时期一年期银行贷款年利率

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