2014年世联行房地产市场研究系列之八

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世联行房地产怎么样推荐度：
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房屋成为金融产品带来的资产流动性的提升将大幅降低行业的资金成本,推动行业健康发展;更进一步,房地产资金成本降低传导到与之相关的行业,将会降低整个中国的资金成本,从而对实体经济产生促进;实体经济的发展将推动城镇化道路的进一步加速,对房地产业形成正反馈效应房地产业数

2014年世联行房地产市场研究系列之八

风再起时有地产，七寸之处是金融

深圳世联行地产顾问股份有限公司集团市场研究部2014-10-15

前三季度房地产市场表现低迷

四季度成交量环比将筑底回升

前三季度房地产市场表现低迷

全国房地产各项指标表现低迷

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数据来源：世联研究，Wind商品房销售面积(万平米)

全国商品房销售金额及增速全国商品房销售面积及增速

商品房销售额(亿元)同比(%,右轴)

2005-02 2005-09 2006-04 2006-11 2007-06 2008-01 2008-08 2009-03 2009-10 2010-05 2010-12 2011-07 2012-02 2012-09 2013-04 2013-11 2014-06同比(%,右轴) 60 50 0 40000 60000 20 40 0 (50) (40) (20) 100 80000

2005-02 2005-09 2006-04 2006-11 2007-06 2008-01 2008-08 2009-03 2009-10 2010-05 2010-12 2011-07 2012-02 2012-09 2013-04 2013-11 2014-06

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商品住宅销售面积(万平米)

1-8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%,降幅比1-7月份扩大0.7个百分点，其中，住宅销售面积下降10.0%。商品房销售额41661亿元，下降8.9%,降幅比1-7月份扩大0.7个百分点，其中，住宅销售额下降10.9%.

商品住宅销售额(亿元)同比(%,右轴) 50

全国市场：8月成交环比改善，1-8月累计同比继续下探

全国商品住宅销售金额及增速100

全国商品住宅销售面积及增速

2005-02 2005-09 2006-04 2006-11 2007-06 2008-01 2008-08 2009-03 2009-10 2010-05 2010-12 2011-07 2012-02 2012-09 2013-04 2013-11 2014-06 20 0 40 (40) (20)

同比(%,右轴) 60

数据来源：世联研究，Wind

房地产开发投资增速持续回落房地产开发投资完成额累计同比

2005-02 2005-08 2006-02 2006-08 2007-02 2007-08 2008-02 2008-08 2009-02 2009-08 2010-02 2010-08 2011-02 2011-08 2012-02 2012-08 2013-02 2013-08 2014-02 2014-08 100 120 20 40 60 80 0

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分类型看，住宅最差，商业用房稍好住宅办公楼商业营业用房

开发投资：房地产开发投资增速持续下滑

1999-02 1999-12 2000-10 2001-08 2002-06 2003-04 2004-02 2004-12 2005-10 2006-08 2007-06 2008-04 2009-02 2009-12 2010-10 2011-08 2012-06 2013-04 2014-02

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(20)

2005-10200

6-02 2006-06 2006-10 2007-02 2007-06 2007-10 2008-02 2008-06 2008-10房屋新开工面积累计同比

数据来源：世联研究，Wind

2009-022009-06 2009-10 2010-02 2010-06 2010-10 2011-02 2011-06 2011-10 2012-02 2012-06商业营业用房办公楼住宅

新开工面积累计降幅不断收窄，办公楼表现尤佳

2012-102013-02 2013-06 2013-10 2014-02 2014-06

1-8月，房屋新开工面积114382万平方米，下降10.5%,降幅收窄2.3个百分点。其中，住宅新开工面积 80174万平方米，下降14.4%。

新开工：在2月份断崖式下跌后，累计同比持续改善，但跌幅仍高达 10.5%

10%

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25%

-5% 2011-01

2011-042011-07 2011-10 2012-01 2012-04 2012-07 2012-10 2013-01 2013-04 2013-07 2013-10 2014-01 2014-04 2014-07 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 3.00% -1.50% -1.00% -0.50%三线城市二线城市一线城市

数据来源：世联研究，Wind

70大中城市新建住宅价格指数-同比

2011-01 2011-04 2011-07 2011-10 2012-01 2012-04 2012-07 2012-10 2013-01 2013-04二线城市一线城市

2013-072013-10 2014-01 2014-04 2014-07

70大中城市价格指数：70大中城市新建住宅价格指数同比和环比仍在探底，预计未来房价仍将稳中趋降

70大中城市新建住宅价格指数-环比三线城市

价格：24个重点城市新增降价楼盘持续增加，降价幅度震荡上行24个重点城市新增降价楼盘统计4月1日-9月26日 4月1日-8月25日 4月1日-7月25日 4月1日-6月19日 4月1日-5月28日 4月1日-5月7日135 100 36 13 5 6 31 218 191 57 25 13 31 96 19 268 111 47 134 61 25 34 76 47

降价幅度小于10%降价幅度10-15%之间降价幅度15-20%之间降价幅度20%以上

新增降价楼盘平均降价幅度14% 13% 12.3% 12% 11% 10% 5.8-5.58数据来源：世联研究 6.1-6.19 5.20-7.25 8.1-8.25 9.1-9.26 11.5% 11.8%平均降幅 13.6% 12.8%

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数据来源：世联研究，Wind成交土地规划建筑面积(万平米) 2009-01 2009-05 2009-09 2010-01 2010-05 2010-09 2011-01 2011-05 2011-09 2012-01 2012-05 2012-09 2013-01 2013-05 2013-09 2014-01 2014-05

40大中城市成交土地建面及增速

50%

同比(%,右轴) 300%

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土地市场：步入寒冬，成交土地建筑面积大幅下滑，成交土地溢价率亦不断下行，一线城市溢价率反弹，说明优质地块仍具竞争力

2008-01 2008-05 2008-09 2009-01 2009-05 2009-09 2010-01 2010-05 2010-09 2011-01 2011-05 2011-09 2012-01 2012-05 2012-09 2013-01 2013-05 2013-09 2014-01 2014-05

(20)

一线城市二线城市三线城市

各线城市成交土地溢价率

开发商：销售业绩不理想，目标完成率较低，房企仍会采取低价策略销售金额 (亿元)1491 1328 982 917 844 811 796 507 449 483 406 375 453 324 313

房企万科地产绿地集团恒大地产保利地

产中海地产碧桂园万达集团世茂房地产华润置地融创中国富力地产华夏幸福绿城中国龙湖地产招商地产

同比16.0% 31.2% 26.7% 3.5% -5.6% 25.3% 37.2% 5.3% -11.5% 33.0% 38.0% 51.1% 3.9% -8.2% 0.9%

2014年销目标完售目标(亿成率元)2000 2400 1100 1500 1120 1280 2400 800 700 650 600 600 700 570 500 75% 55% 89% 61% 75% 63% 33% 63% 64% 74% 68% 63% 65% 57% 63%

房企雅居乐金地集团远洋地产佳兆业金科集团保利置业九龙仓越秀地产新城控股荣盛发展旭辉集团合景泰富首创置业海亮地产方兴地产

销售金额 (亿元)291 285 201 194 175 172 168 153 160 158 147 145 128 118 108

同比14.1% -10.4% -28.2% 15.7% 34.5% -18.5% -3.5% 23.0% 48.4% -10.6% 36.0% 21.5% 32.9% 11.5% -1.3%

2014年销目标完成售目标(亿率元)700 600 400 310 280 280 210 220 240 400 220 210 280 250 200 42% 48% 50% 63% 62% 61% 80% 70% 67% 40% 67% 69% 46% 47% 54%

数据来源：世联研究，Wind

政策：限购松绑对市场的影响有限，政策放松力度进一步加大在第一轮城市松绑限购之后，第二轮松绑政策主要为各省级部门出台的地方救市细则，从全国范围看，限购已经不是影响市场的关键政策。

第一轮

第二轮

第三轮

松绑限购为主第一轮主要以松松绑限购为主：截至目前除一线城市和三亚外，

地方出台救市第二轮松绑政策主要特征为各省级部门出台的地方救市细则，主要内容基本为：

央行930新政第三轮：央行930新政，基本内容：重申首套房贷款优惠利率7折下限；

其他城市的限购政策已经调整或者取消限购。

部分城市调整限贷政策，降低公积金利用难度，要求商业银行降低商贷利率；财政补贴方式稳定楼市，购房财政补助，契税补贴等。(四川、湖北、福建等省市)

二套房认定标准“认贷不认房”; 首次提出发行住房抵押贷款支持证券 (MBS)等方式筹集资金；支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，开展REITs试点。

央行9.30新政短期内能够有效推动改善型需求释放，带来房地产销量的回升

高端改善需求

精英群体，资金雄厚，购买力非常强，购买住房对贷款的依赖性低。购买力较强，但购买住房仍需通过适当的加杠杆，此次 930政策二套房首付“认贷不认房”主要释放这部分群体的改善住房需求。购买力有限，需求旺盛但对资金价格比较敏感，购房购房对贷款的依赖性高。

刚性需求

数据来源：世联研究

930新政亮点在于鼓励发行住房抵押贷款支持证券(MBS)鼓励发展MBS的背景：新巴塞尔协议和利率市场化削弱银行发放按揭贷款的意愿

新巴塞尔协议结束“便宜贷款”

2010年巴塞尔新协议通过，新规

定2013年起开始执行。协议规定，银行一级资本比率上调至6%,最具争议的核心一级资本比率则提高至7%,在6年内分阶段实行。虽然新规定有助金融体系更稳定，但迫使银行增加资本缓冲，意味“便宜”贷款和按揭年代将随之结束。

利率市场化推高银行揽储成本

在利率市场化背景下，银行理财资金成本仍在5%左右，股份制银行平均在5.5%左右，银行成本1%,意味着房贷利率仍需在6-6.5%以上，按照目前5年期以上贷款利率6.55%的基准利率，房贷利率95折以下基本不赚钱。

数据来源：世联研究

按揭贷的发放除了受制与银行的发放意愿外，还受制于信贷额度， MBS提供了从制度层面上解决按揭额度不足的问题个人房贷余额及增速个人购房贷款余额(亿元) 120000同比(%,右轴) 25

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数据来源：世联研究，Wind

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鼓励发行MBS,将极大增强金融机构的个人住房贷款投放能力，长期利好房地产市场

发行MBS理论上可重新获得超过10万亿的流动性，不但可

银行业

以将风险转移到证券市场、实现资金快速回流开展新的业务，还可以获得固定息差，此外还能解决银行按揭贷款额度不足的问题，其贷款积极性将大幅提升

房屋成为金融产品带来的资产流动性的提升将大幅降低行业

房地产业

的资金成本，推动行业健康发展；更进一步，房地产资金成本降低传导到与之相关的行业，将会降低整个中国的资金成本，从而对实体经济产生促进；实体经济的发展将推动城镇化道路的进一步加速，对房地产业形成正反馈效应

数据来源：世联研究、国信证券

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数据来源：世联研究，Wind

未来有两种情形可能有利于MBS发展：

其一，社会无风险利率下行，刚性兑付有序打破；

其二，通过金融创新对相关产品进行分级，并出现专门机构支持MBS发行。

10年期国债收益率中长期贷款利率:5年以上

房贷基准利率和10年国债收益率

2002-01-04 2002-05-04 2002-09-04 2003-01-04 2003-05-04 2003-09-04 2004-01-04 2004-05-04 2004-09-04 2005-01-04 2005-05-04 2005-09-04 2006-01-04 2006-05-04 2006-09-04 2007-01-04 2007-05-04 2007-09-04 2008-01-04 2008-05-04 2008-09-04 2009-01-04 2009-05-04 2009-09-04 2010-01-04 2010-05-04 2010-09-04 2011-01-04 2011-05-04 2011-09-04 2012-01-04 2012-05-04 2012-09-04 2013-01-04 2013-05-04 2013-09-04 2014-01-04 2014-05-04 2014-09-04

当前我国MBS的发展尚存阻力：无风险利率偏高，按揭贷款定价偏低，按揭贷款作为基础资产缺乏吸引力

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数据来源：世联研究、Wind

美国:机构MBS未偿还余额(亿美元)

美国2000年以后地产市场的空前繁荣即是通过房贷证券化的方式发展而来，07年顶峰时期房贷证券化产品的总额接近8万亿美元，相当于当时14万亿美元存量房贷的一半左右。当前中国居民房贷总额约10万亿人民币，其中几乎没有任何证券化产品，意味着我国房贷的证券化依然存在着巨大的空间。

1970-03 1971-05 1972-07 1973-09 1974-11 1976-01 1977-03 1978-05 1979-07 1980-09 1981-11 1983-01 1984-03 1985-05 1986-07 1987-09 1988-11 1990-01 1991-03 1992-05 1993-07 1994-09 1995-11 1997-01 1998-03 1999-05 2000-07 2001-09 2002-11 2004-01 2005-03 2006-05 2007-07 2008-09 2009-11 2011-01 2012-03 2013-05

他山之石：美国2000年以后房地产市场的空前繁荣即是通过房贷证券化的方式发展而来

2012年底美国债券市场存量和资产证券化发行量

2012年底美国债券市场存量 (万亿美元)国债市政债资产支持证券公司债货币市场信贷资产支持证券政府机构

2012年美国资产证券化发行量 (亿美元)资产自持证券机构发行CMO券商发行MBS机构发行MBS

2.1 1.7 2.46 3.7

16887 10.9 12789.7 56567

8.2

9.1

12324

数据来源：世联研究，美国证券业协会

美国房地产及MBS发行主要框架

金融市场(金融机构等)供应资金发行MBS/COM等债权，筹集资金担保支付本息