徐泾地区最新规划文件

第一章 总则

第1条 为确保城市主要综合功能地区的改造和开发活动达到总体规划预期的景观品质和环境水准，在新一轮的城市建设中更好地提升城市形象和完善投资环境，并以此促进经济和社会的持续发展，对青浦区徐泾镇编制此项控制性详细规划。 第2条 控规范围

具体规划范围为盈港东路以南，徐盈路及前云路以东，318国道及河流以北，嘉金高速公路及总体规划边界以西，总用地面积约1.98平方公里。

第3条 在本规划区范围内使用土地和进行各项建设，均应服从本规划的规定和要求。如与其它规划发生矛盾，原则上应以本规划为主。

第4条 本规划文本采用有关名词以附录一“相关名词解释”和“条件标准用词解释”为准。 第5条 本文本自批准之日起生效。

第二章 规划目标和原则

第6条 本项规划的依据为：《徐泾镇镇区总体规划》（2004－2020年）；《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；《上海市城市规划管理技术规定》（土地使用 建筑管理）；《城市道路设计规范》（CJJ37-90）；《城市绿化规划建设指标》；《城市工程管线综合规划规范》（GB50289—98）；《城市电力规划规范》（GB50293—1999）；《城市给水工程规划规范》（GB50280-98）。 第7条 总体规划目标：以徐泾镇新一轮经济建设及土地开发为契机，以第三产业及房地产开发为动力，优化城市用地空间结构，提高城市物质环境品位，完善城市功能配置，指导楼宇经济的开发建设，加快徐泾城市化的进程。 第8条 区域规划目标：

1.强化城市综合功能：楼宇经济区是全镇公共活动的集聚中心，通过规划强化市民公共生活活动功能，促使多元功能之间的互动，增强城市文化活力。

2.提高城市环境品质：以人为本，以塑造高品质的城市环境为目标，突出城市轴线（道路、滨水）景观，塑造人与自然和谐共生的城市建筑群体和开放空间，配置完善的服务设施，构筑舒适、优美的绿化、滨水环境。

3.高效的交通系统：建立合理的城区道路系统与交通组织，保障中心区的交通便捷与安全。特别是中心区各功能区段的可达性和相互之间的交通组织。

4.独具特色的城市形象：根据楼宇经济区地域环境特征和独特的功能定位，结合现状景观环境，对水体—道路“双网”体系进行严格的规划，将河道设计成景观构成的一个部分；沿318国道建设全新的商务办公及商贸建筑与EBD地区，强化城市的文化气氛，创建独具特色的城市形象。

5.完善城市建设控制指标体系：以徐泾镇城市总体规划纲要、实施意见和徐泾地区发展规划为依据，结合建设情况、城市发展的需要和用地指标核算，进行地块划分并确定各项开发控制指标。开发控制指标和城市设计导引都纳入地块控制图则。通过对中心区用地、交通、景观等方面的规划控制，建立包括各类用地指标控制、建筑退界控制、建筑高度控制、开发强度控制、地块适建性控制、城市设计导引等在内的一整套完善的指标体系，并将常规的开发控制指标体系与城市设计元素控制相结合，目标在于借此将城市建设规范化、有序化。 第9条 规划原则

1.协调原则：规划地块的人口规模、用地功能、道路系统、环境景观要与总体规划相衔接，协调一体。

2.贯彻生态原则：密切结合自然环境，充分利用道路绿地、滨河绿地和防护绿地，提高人均绿地标准，系统组织规划区内广场绿地、街头绿地、林荫步道，改善生态环境质量，人工建设与自然环境融合在一起，形成宜人的、有地方特色的、生态型城镇公共开放空间。

3.坚持以人为本的原则：大力改善徐泾公共空间与公用设施不足的现状，面向未来发展的需要，坚持“以人为本” 的原则，创造舒适合理的生活居住环境。

4.立足现实、走可持续发展的道路：站在全区的高度预测未来发展的需要，同时结合现状建设和现有条件，充分利用土地资源和市场调节体系，集约利用土地，成片紧凑开发，提高土地效益。考虑分期实施的可能性，规划应具有一定的兼容性和弹性，各地块应有一定的相对独立性，使规划具备较好的实施操作性与应变能力。 第10条 规划理念

1.形象：通过本次规划设计，将徐泾楼宇经济区建设成为能够代表徐泾镇、青浦区乃至上海市二十一世纪新形象的标志性建筑群落，成为区域形象和精神的新象征。 2.科技：将徐泾楼宇经济区建设成为代表科技进步成果的现代园区，集中体现信息商务的高科技成分，用先进的科技打造一个智能化的商务园区。

3.生态：用生态环保、可持续发展的思想规划整个徐泾c区，使其成为体现二十一世纪“生态”概念的示范区。

4.结构：通过徐泾楼宇经济区的建设，重新整合区域商务布局结构，使城市结构更加

清晰、完善。

5.经济：通过徐泾楼宇经济区的建设，拉动区域经济的发展，使区域产业结构分配更加合理，配套服务设施更加齐全，从而提升区域的经济活力并增加其商业吸引力。 6.生活：打造区域典范的高档次居住区，营造高品质的生活社区，成为整个区域的生活地标。

第三章 功能定位及规模预测

第11条 功能定位

为了营造徐泾商务区的自有优势，除了近郊的价格优势之外，将其定位为不同于中央商务区（CBD）的生态商务区(EBD)，以低密度建筑生态景观营造独有的环境优势，极大的增强了其吸引力，其市场前景也就相当乐观。在其产业定位上，徐泾商务区将大力发展以信息、科技、金融、会计、咨询、法律为代表的现代服务业。 第12条 规划范围及相应功能

具体规划范围为徐泾中路以南，徐盈路及前云路以东，砖窑泾及总体规划南端边界以北，嘉金高速公路及总体规划边界以西，总用地面积约1.98平方公里。

与镇区总体规划对照，本次控制性详细规划区域包括了原有的居住、商贸办公、公共文化等用地，但用地性质有亦少量调整；同时商业用地性质划分更为细致，进一步详细划分商务办公、商业、贸易等用地类别。 第13条 人口规模

规划期内规划区总人口控制在1.5万人以内。 第14条 用地规模

规划区的总用地面积约1.98平方公里，总建设用地约1.83平方公里，包括居住用地55.77公顷，其中，别墅用地14.78公顷，多层住宅用地40.99公顷；公共服务设施用地62.2公顷，其中商业服务业用地21.37公顷，金融保险业、贸易咨询用地28.92公顷，旅馆业用地2.96公顷，文化娱乐用地8.96公顷；绿地27.24公顷。

规划确定规划区内地块容积率控制在1.0（包括绿地在内）/1.28（不包括绿地），其中，一类居住用地容积率0.7，二类居住用地容积率1.2，商业服务业用地容积率1.4，商业金融保险业、贸易咨询用地1.4，旅馆业用地2.3，文化娱乐用地容积率1.5。

规划区内总建筑面积约151万平方米，包括住宅建筑约61万平方米，其中多层住宅约51万平方米，别墅约10万平方米；公共服务设施建筑约90万平方米，其中商业服务业建筑约30万平方米，金融保险业、贸易咨询建筑约40万平方米，酒店约7万平方米，文化娱

乐建筑约13万平方米。

第四章 规划用地布局 第一节 布局结构

第15条 规划原则

1.科学性、合理性原则：按照现代化城镇的标准科学、合理地规划城镇的布局结构，完善各项配套设施，将徐泾镇楼宇经济区建设成为具有良好生态环境的现代化商贸经济区。

2.可操作性原则：规划中充分考虑规划区的现状条件，统一规划、分步实施，合理确定各期的建设目标和任务，确保规划方案具有可操作性。

3.可持续发展原则：充分利用规划区的现状地形条件，合理布局城镇各项用地，加强环境保护和生态建设，经济、社会的发展要与资源和环境的承载能力相适应，逐步实现经济、社会、资源和环境的协调发展。

4.生态原则：生态原则乃是21世纪的主题，楼宇经济区应营造高效的生态环境，合理分配空间和组织绿地系统，并确定分项指标和组织绿地系统。

5.集约化原则：规划中将充分考虑建设现状，将其组织到楼宇经济区的整体结构之中，统一配置设施，整合空间环境；同时集约利用土地，成街成片紧凑开发，提高土地效用。

第16条 规划布局结构

规划用地布局的总体结构可概括为“一带、两轴、三片区”的总体发展模式。 “一带”：是指318国道商务金融综合发展带，它既是整个区域的交通枢纽，同时更是整个区域空间景观的核心，将起到带动区域整体发展的重要作用，是整个区域的核心发展带。

“两轴”：是指沿明珠路建设的综合公建轴及沿京华路建设的商业金融轴，两者同时起着联系南部商务金融发展带和北部镇区的纽带作用。

“三片区”：是指由西向阳河、明珠路为分割形成的三片住宅区，由西向东分别为西部联排别墅区、中部多层住宅区和东部多层住宅区。

第二节 居住用地规划

第17条 居住用地规划

规划范围内居住用地面积51.30公顷，居住用地占总城镇建设用地的28.03％。 规划居住用地分为三大组团，分别以西向阳河和明珠路为界，形成西部别墅组团、中部居住组团和东部居住组团，整体形成三片各具特色的中低密度住宅群。

1. 西部别墅组团：位于徐盈路、西向阳河、徐泾路和徐泾港围合成的地块，将建成以双拼别墅住宅为主的中高档别墅区组团。

2. 中部居住组团：位于徐泾港以北、徐泾中路以南，西向阳河至明珠路的区域内，主要以多层住宅区为主，沿明珠路西侧布置有部分商住混合用地。

3. 东部居住组团：位于徐泾港以北、徐泾中路以南，明珠路至嘉金高速公路的区域内，规划建成以多层住宅为主的综合居住社区。 第18条 居住服务设施用地规划

规划将根据有关居住区服务设施设置的标准，在规划区内结合居住社区设置2所幼儿园。

第三节 公共设施分布规划

第19条 行政办公设施规划

规划中将现有行政办公设施统一搬迁，集中布置于徐泾镇西北部新区（B区）的南部地块，徐盈路与新区路交汇处。 第20条 商业金融设施规划

规划商业金融用地48.72公顷，占总建设用地的26.62％。规划的商业金融用地可划分为商业服务区、商务办公区、酒店服务区、商业金融、办公及居住区和购物中心区。 1.商业服务区：规划将商业服务区主要布置在318国道以南，嘉金高速公路以西和西向阳河以东的区域，商务服务区的南面有景观水体穿过，北面是318国道绿色景观轴，具有良好的环境，另外，在京华路和明珠两侧也布置了商业服务设施。

2.商务办公区：主要布置在318国道以北，徐泾港以南的区域内，主要为大中型商务企业提供所需的办公场所，并形成相对的集聚效应，成为楼宇经济区的景观核心区。规划区内的标志性高层建筑也主要分布在这个区域内。

3.酒店服务区：规划在318国道北面，振泾路南面，明珠路西面布置一处酒店用地，提供高品质服务的酒店完善了地块的商业服务功能。

4.商业金融、办公及居住区：布置在318国道以北，嘉金高速公路以东，以及明珠路西侧，骑龙港北侧，区域设置了商业服务设施，同时提供了办公楼、写字楼等设施；区域内还混合了居住功能，体现地块大力发展现代服务业的功能定位。

5.购物中心区：规划在布置在318国道以南，嘉金高速公路以东布置购物中心及相关商业服务、娱乐服务设施。由于楼宇经济区周边居住区较多，尤其是规划区南部的别墅区的数量较大，因而服务于周边较大范围内居住区的大型购物中心还是具有相当的需求的。

第21条 文化娱乐设施规划

规划的文化娱乐设施用地主要包括两部分：其一为明珠路－318国道的区域景观主节点南部两侧结合商业设施布置的两块文化娱乐用地，将作为俱乐部、舞厅、活动中心等游乐设施用地设置；另一处是位于振泾路北侧结合商业设施布置的文化娱乐设施用地。规划范围内文化娱乐用地面积7.97公顷，文化娱乐用地占总城镇建设用地的4.36％。

第四节 道路交通规划

第22条 规划原则

1.合理构筑对外交通网络，发挥中心带动作用。 2.完善区内整体交通系统，降低区际交通压力。 3.优先发展公共交通体系，满足多元出行需求。 4.平衡发展静态交通设施，适应机动交通增长。 第23条 对外快速交通规划

规划区主要的对外交通道路为318国道，是镇区主要的东西向对外交通主干道路。 另外，东西向连接上海市中心和青浦新城的沪青平高速公路及规划区东部南北向的嘉金高速公路的建设也正稳步进行着。 第24条 道路交通规划 1.路网结构

规划道路结构总体为“两横三纵”，自南向北依次为318国道和徐泾中路；自西向东依次为徐盈路，明珠路和嘉金高速公路。规划区内的道路呈方格网状布置。 2.道路等级

规划区内的道路主要分为对外交通道路、主干道、次干道及支路四个等级，具体道路等级及道路断面宽度如下：对外交通道路：嘉金高速公路（60米）、318国道（61/40米）；主干道：徐盈路（32米）、明珠路（32米）、徐泾路（32米）。次干道：京华路（24米）等、振泾路（20米）。支路：徐育路（24米）。 3.步行系统规划

规划中将重点强调贯穿整个地块的318国道步行景观系统，并连接起各处景观节点，形成带状的步行交往空间。同时沿徐泾港、骑龙港等景观水系布置滨水健身游步道，结合街边的游憩设施形成滨水步行系统。 4.道路横断面形式 规划道路横断面情况

序号 道路名称 横断面形式 红线宽度（米） 单向车道数

1 嘉金高速公路 C－C 60 3

2 318国道 A－A/B-B 61/40 3

3 徐盈路 D－D 32 3

4 明珠路 F－F 32 3

5 徐泾路 E－E 32 2

6 徐育路、京华路 G-G 24 2

7 振泾路 H－H 20 2

第25条 道路设施规划 1.公共交通规划

规划将在楼宇经济区建立公共交通系统，其分布的站点按照步行500米的服务半径计算可以覆盖整个地块的原则布置。公交线路将沿规划区内的主干道路布置，站点则结合各居住地块及公共服务设施设置，以满足服务半径的要求为主。 2.停车场规划

规划共设大型集中公共停车场（库）3处，用地面积约3000-4500平方米，均结合大型商业金融设施布置。

规划区内其余的停车设施均结合区内的商业金融、商务办公楼、文化娱乐等公共服务设施在地块内部设置，布置形式包括地面停车和结合广场、公共绿地等布置地下停车场。自行车公共停车场采用分散布局的形式，在建筑后退道路红线范围内设置。 3.广场规划

规划结合绿化景观系统及商业街等公共开放空间布置休闲广场，并由绿化或景观轴线串连起来，形成完整的广场开放空间系统。同时在公共交通站点及对外交通设施周边设置交通性的集散广场，承担交通集散功能。 4.交叉口形式

规划在对旧镇区改造的同时加强交叉口的改造，做到在主要交叉口均有红绿灯设置。立体交叉口有利于提高交叉口的通行能力，随着318国道下穿工程的进行，道路交叉口的交通压力将进一步减少，规划将合理疏导车流，使得整体道路系统通达顺畅。同时，尽量减少低等级道路与快速路交汇的交叉口数量，在此类交叉口实行右进右出的机动车交通引导方式，减少对快速路的交通干扰。 备注：轨交说明

轨道交通2号线规划中只延伸到长宁区的虹桥西站为止，原本规划中并没有徐泾站的站点，为了方便青浦和徐泾人民的出行，经过争取，设置了徐泾站站点，当时还考虑在2号线和青浦镇之间建设快速公交系统,以接驳青浦镇和2号线徐泾站之间的大量人流。同时，2号线延伸到徐泾，就是为徐泾更好地融入虹桥枢纽作准备的。现在轨道交通20号线已经进入实质性启动阶段，今年3月份，上海市包括20号线在内有5条新增线路、8条延伸线路，已经由市发改委报国家发改委审批，待审批通过后青浦将尽快开工，。20号线规划在青浦境内有10个站点，徐泾境内设有2个站点，赵巷设2个站点，青浦城区设4个站点，朱家角设2个站点。其中徐泾的两个站点分别位于崧泽大道和诸光路路口、崧泽大道和徐乐路路口，相信建成后可以很好地缓解徐泾人民的出行问题，请各位耐心等待,地铁2号线徐进站位于诸光路徐民路这里。

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