某商业城物业管理顾问方案（DOC 67页）

中国 XX XXX商业城

物业管理顾问方案

服务一个项目 塑造一个精品

深圳市XX物业管理有限公司 二零零五年九月

-方案目录-

第一部分 项目分析及管理服务定位?2

第二部分 物业管理公司参与物业开发的过程对发展商的意义?..5 第三部分 物业管理要点及难点???.??...9 第四部分 物业管理顾问服务详述???..???18

第一章 顾问工作概述????????....19 第二章 顾问期限??????????..21 第三章 顾问服务范围及内容??????..22 第四章 顾问工作职责????????.31 第五章 顾问服务目标承诺????...32 第六章 顾问费用????????...33

第五部分 XX物业简介及优势介绍?????...35 第六部分 在管项目介绍???...45

第一部分 1

项目分析及管理服务定位

一、项目概况

项目概况：总建筑面积 :30069.79平方米，容积率 :2.1，地下建筑面积:2342.32

平方米，建筑密度 :39.5%，绿地面积 :4094.87。其中：商铺建筑面积 :5343.45平方米，办公用房建筑面积 :5928.22平方米，住宅建筑面积 :16455.8平方米，地下车库:48个 。

二、项目定位：

项目定位：XXX商业城是一个主要以经营小家电为主的新一代批发市场，仅有少

量商铺，将创造独立城铺与主题商业融合，首创城商直销与一级批发互动模式，统一的小家电定位与城铺个性化独立经营兼容。在管理上还将采用中国小商品城管理模式等6大管理政策，管理方对商场进行统一管理，最难得的是开发商还将保留近50%物业自营，这在XX商业地产界较为少见。

三、服务需求

XXX商业城以商业经营为主、办公和居住为辅，是一种集商业、办公、停车场等各种功能为一体的高档商业城，是目前XX乃至西南地区最具特色的高档小家电商业城。由于其物业管理内容包括商场物业、住宅物业、办公物业，因此对于物业管理服务的总体要求是：

? 创造安全、整洁、舒适、高效、有序、尊贵的商业、办公、居住环境； ? 提供购物、生活、商务、信息、娱乐、休闲等全方位的服务，以满足各

层次物业使用人的需求；

? 关注楼宇价值，作为投资性物业，要求物业管理服务通过优质的服务使

楼宇保值、增值。

四、客户分析

XXX商业城的客户群体包括业主、租用人、来宾、顾客等，其中商务写字楼以企业白领、上班一族为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高，对环境、文化、环保、信息等方面的要求与一般客户群体亦有所不同。而商场等场所客户成份复杂，需求多样化，经营者对营造繁华的商业气氛需求突出，而消费者要求方便、舒适、悠闲自在，这些与商务区严肃的秩序和气氛有很大差异，不同客户的不同需求增大了项目管理的难度。因此，应根据不同的需求层次来实施高品质、全方位的特色物业管理服务。

五、服务定位

根据XXX商业城的项目特点，我们提出物业管理服务的整体定位： ? 安全舒适：通过提供优质的管理服务创造安全舒适的工作、生活环境； ? 现代高效：展示现代化、国际化、方便快捷的商务办公形象； ? 繁荣时尚：聚集浓厚的商贸气氛，打造项目所在区域的商业亮点。

第二部分 2

物业管理公司参与

物业开发的过程对发展商的意义

近年来，随着房地产业的迅速发展，各式各样的住宅群、写字楼、公共商业楼宇大量涌现，在这些物业投入使用后，马上就面临一个新问题—物业管理。物业管理作为房地产开发系统工程中的一个重要环节，其创造价值的作用是十分巨大的。一套物业的价值除销售期实现部分之外，绝大部分价值是在其后几十年的使用过程中实现的，是以其优良的市场形象、历久常新的楼宇质量和相对延长

的使用寿命而在产权的多次转移中为业主创造出远远超越物业本身的、难以估量的价值。

可以用一句话简单的概括物业管理意义:

——充分的投资加上管理的空白，是一种无效的投资；充分的投资加上管理的薄弱，是一种低效的投资；投资的薄弱加上管理的充分，是一种有效的投资；投资的充分加上管理的充分，是一种高效的投资。

一、物业管理公司参与物业开发的过程对发展商的意义

(一) 物业的开发过程，可分为几个阶段，基本包括投资决策分析、前期工

作、施工准备、工程管理和质量验收，销售与接收和售后物业管理阶段，为使开发商建设的楼宇便于管理，楼内各项设施便于维护、保养，物业管理在楼宇设计，施工准备时介入其中为最佳时刻，因在这时管理公司可在兼顾发展商利益的条件下，更多地为业主的生活质量和便利考虑。从物业管理的专业角度提出客观的意见，为发展商省去一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来方便。

(二) 物业开发既要重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使用功能以

符合时代发展的需要。工程质量问题主要由设计质量、施工质量、材料质量三方面考虑，物业管理因素若不及早考虑，可能会造成 \先天不足，后天难补\之情况，进而令管理困难及管理费入不敷支，更甚至影响后期销售的顺利开展及发展商声誉。为确保物业建设质量和使用功能完善，除发展商、设计单位、监理公司、施工单位须严格执行国家有关标准外，物业管理公司参与物业开发的过程是一种有效措施，而此措施可以：

1. 能够完善的使用其功能； 2. 能够改进房屋设计的具体要求；

3. 能够严肃监理施工质量；

4. 能够为施工验收和接管垫定基础； 5. 便于日后对物业的管理。

(三) 本公司除传统意义上的楼宇维修养护、清洁绿化、保安及消防外，物

业管理顾问已扩展到配合管理运作的工程咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用的衔接，物业管理费行情调研和预测、在确定目标客户群后对其管理收费的承受能力及法规的限制、物业租售的推广、智能系统化服务、保障服务等全面服务。

第三部分 3

XXX商业城物业管理要点及难点

XX物业在商业领域主要从事商业的开发、研究、策划、经营、管理、培训等工作。 通过以往在商业开发、策划、经营、管理方面的经验，以及公司有关人士长期对内地、深圳及沿海的商业物业现状与发展趋势进行调查、跟踪、研究，在商业物业调研、定位、策划、经营、管理等方面积累了丰富的经验。特别在将现代商业管理与我公司先进的物业管理有机结合方面取得了一定的经验，为大型商业管理探索并开辟了新的思路与途径。 鉴于此，我们对XXX商业城的物业管理进行以下分析： 一、XXX商业城管理要点包括：

? 一般性物业管理 ? 特殊管理

? 统一的专业化管理

（一）一般性物业管理

1、对小业主或承租商的管理：分散产权型的商业店铺，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序 。统一产权型的商业店铺，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。

2、安全保卫管理：XXX商业城商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。 3、消防管理：由于XXX商业城属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。

4、设备管理：管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。楼宇工程设备管理是通过科学管理、正确使用、精心维护、定期保养、适时更新使设备始终处在良好的工作状态，保持设备的合理构成和先进水平，避免使用价值下降，充分发挥设备的综合效益。

5、清洁卫生：清洁管理是衡量物业管理质量好坏的重要指标的之一。我公司将建议在推行质量管理体系的基础上，应用环保学、卫生学等知识，实施专业清洁管理，使XXX商业城的清洁工作科学、环保、无公害，保证城区空气清新、商业环境优雅。要有专门人员负责场内流动保洁，将

垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。

6、绿化管理：XXX商业城中的园林绿化配置及摆设，既需要绿化效果，需要造就生动活泼的园林景观及配合物业的整体氛围，以提供客户观赏、休息、游玩，以营造健康舒适的购物、休闲空间，造就XXX商业城的生态环境。绿化园艺的养护管理在在巩固园艺设计建造的成果，保持XXX商业城舒适的休闲购物环境，养护工作日常需浇水、清洁，定期修剪，经常施肥、防虫处理及不断美化造型、增补植物等。为各业主和用户提供自然、健康舒适的生活环境。

7、车辆管理：车辆管理要分别设置汽车 、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。 8、特约服务:XX物业将建议物业公司开创“生活管家”服务理念，想客户的所想，做客户的所需，在不打扰客户私人空间的前提下，为客户提供全方位的高品位、高效率服务。物业管理处必须提供住户一切有偿服务安排，此项服务包括代订报刊、饮品、洗衣、代交费用、家居维修等等, 使住户不须为安排日常家居杂务而烦恼。（针对住宅的小业主）

（二）特殊管理

1、商业形象的宣传推广：XXX商业城物业管理的一项重要工作，就是要做

好楼宇商业形象的宣传推广，扩大XXX商业城的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。

2、承租客商的选配。XXX商业城是一个商业机构群，其所有人主要是通过

依靠经营商业店铺的出租而赢利，因此XXX商业城的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。 （三）统一的专业化管理

XXX商业城应实行统一的专业化管理，但在具体的管理决策上应设立XXX商业城管理委员会。因为XXX商业城管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证XXX商业城良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。XXX商业城本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对XXX商业城的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，XXX商业城的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。XXX商业城管理委员会应主要从以下几个方面开展工作： 1、制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。 2、开展XXX商业城整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传XXX商业城

的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以XXX商业城名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。

3、协调XXX商业城各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规

范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争；统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。

4、开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。

二、XXX商业城管理难点分析：

（一）商场是否办得成功，有很多因素影响，而这些因素又深受完善物业管

理的影响。必须保持商场的美好形象，吸引顾客光临，并在适当地方设置足够及简明的指示标志或大型展示。

（二）物业设施的装备，在保养方面必须维持一定效率，才可以为顾客提供

方便而不间断的服务。空气调节必须调校适宜。逃生通道必须保持畅通无阻, 所有固定装置、设备和装饰品，必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会容易受伤。

（三）物业管理公司应不时与商户联络，商量合办各种推广和宣传活动，吸

引顾客前来消费。

（四）在物业附属停车场的租车位，可以方便顾客和增加租户的生意额，所

以必须向访客提供优良快捷的服务，以增加其对商场的信心。 （五）商场内的开放时间，其组合成份的使用时间，一般有差异。商场的顾

客除大楼本身的使用者外，游客、路人等也是吸引消费对象，故商场设施的使用率一般较住宅物业高，所以商场设施必须保养得宜，以免对租用户及顾客造成不便。

（六）由在店铺的开放时间不同，管理公司必须与使用者紧密联系，定订保

安措施，清洁及设施维修等时间表，使商场外观及设备保养，都能符合物业整体及使用者要求。

（七）商业城项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广

策划应该面对国际性水准的众多机会的筛选，范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题。 （八）商业对办公、住宅小区的影响

1、空气污染：主要体现在餐饮项目经营所产生的油烟，卫生间产生的异味、空调机排放的废气等。

2、噪音污染：主要体现在商业项目中的消费者、车辆产生的噪音，音像店、咖啡屋、酒吧经营中音乐音量过大而产生的噪音，空调运行中产生的噪音。特别是在商铺装修期间，产生的噪音污染更为严重。 3、卫生污染：主要体现在餐饮和休闲项目经营中产生的废水、废物等生

活垃圾未及时妥善处理，造成小区卫生环境的污染，且容易滋生蚊蝇，造成业主投诉。

4、安全隐患：包括治安隐患﹑消防隐患（水、电、煤气的使用不当带来的隐患）。

5、公共场地使用隐患：主要体现在消费者占用公共通道、占用区内固定车位、破坏商业城绿化带、等方面。

6、设施、设备使用隐患：由于商铺用水用电负荷较大，容易造成停水、停电及其它突发事件的发生，也可能对住宅小区业主的用水用电造成影响。

7、外立面影响：主要包括广告位、空调位设置不符合规范要求，有碍瞻观，影响小区整体形象。

8、采光影响：由于广告位设置不符合规范要求（超高、超大），会造成附近业主的室内采光度下降，阻碍视线。

9、其它影响：如经营项目不符合业主的需求、不符合当地风俗习惯，造成住宅区的业主投诉。

第五部分 5

顾问工作服务详述

第一章 顾问工作概述

一、为保证XXX商业城有一个高起点的物业管理水平及服务质量，XX和顺祥房地产开发有限公司（发展商）拟聘请 深圳市XX物业管理有限公司 作为本项目物业管理工作的顾问商。顾问商将指导本项目的物业管理公司（管理商）负责XXX商业城物业管理工作的具体实施运作，以便利用顾问商在人力资源、管理经验、管理模式、管理制度等诸方面的优势提供高品质的物业顾问服务。

二、双方合作关系确定后，顾问商将会把XXX商业城的物业管理工作列入XX物业相应的策划、考核、检查、评比序列之中。顾问商将 组建顾问团 及 委派驻场顾问，根据项目的具体情况，负责跟踪其对外租售、竣工验收、投入使用以及日后的物业管理工作；指导管理商制订全套管理方案、程序文件、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运行。按照双方约定的顾问服务内容为管理商提供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。

三、为保证管理目标的实现及更有力地推行XX物业管理模式，顾问商将选

派物业管理资深人士数名任驻项目现场，作为管理商的管理实体核心。除派驻场人员外，XX物业还将辅之以 顾问团 以及XX物业公司各专业部门的技术支持，结合项目物业管理工作的实际需要定期赴现场进行考察指导，根据项目现场发现的问题及时和有针对性的提出整改建议与整改措施。在驻场顾问与顾问团二者的共同努力下，为管理商日后的管理工作打下良好的基础。

四、顾问商提供顾问服务的目的在于为管理商培养一支高水准、高素质的管理队伍，同时顾问商优良的品牌效应也会对项目的租售起到良好的促进作用。在顾问期限内，顾问商允许发展商就该项目在对外宣传推广中使用“XX物业顾问管理”等文字。

顾问团 制定物业管理方案 根据反馈信息 修订方案 驻场顾问 传达、推行方案 反馈方案执行 情况及其他问题 管理商

定期、不定期检查、考核、了解信息 双向沟通

第二章 顾问期限

一、顾问阶段安排

顾问期分前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段。

二、顾问期限

其中前期介入阶段为合作双方签约之日起至XXX商业城物业入伙之日（即发展商书面通知业主入住的日期，下同）前两个月；实操指导阶段为12个月，自XXX商业城物业入伙之日前两个月起计；服务质量跟踪阶段为实操指导阶段结束后首六个月。

第三章 顾问服务范围及内容

一、顾问服务范围

（一）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

（二）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。

（三）本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。

（四）本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。

（五）专业装修工程质量监理与装修管理。

（六）公用绿地、花木的绿化养护与管理。

（七）公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。

（八）交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的管理。

（九）安全监控和巡视等保安工作。如有需要，对本物业实行二十四小时封闭式安全管理，确保安全（不含人身、财产的保险保管责任）。

（十）建立及管理物业资料、档案，包括工程建设、竣工、房屋改动、装修及住户资料等。

（十一）社区娱乐活动的开展和社区文化建设(针对小区住宅业主)。

（十二）接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。

（十四）业主委员会的成立与运作（如果需要）。

（十五）协助管理商进行物业费用和服务费用的制定和收取。

（十六）理礼共用、德法并行，对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。

（十七）法规和政策规定物业管理公司管理的其他事项。

二、顾问服务内容

第一阶段 前期介入

工作内容概述：

从物业管理的角度在项目的功能设计、施工、设施设备选型、验收等方面提供合理化建议，为今后开展物业管理工作打下良好的基础。

1、顾问团对项目进行实地考察，通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图、项目模型等资料，了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定项目档次，协助管理商对管理档次进行定位。

2、根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。

? 考察整体工程进度，协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议 方案；

? 建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需

求；

? 设备机房的环境、通风是否满足要求；

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/ruc3.html