房地产估价作业题与答案3
更新时间:2023-12-05 01:06:01 阅读量: 教育文库 文档下载
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房地产估价
第三次形考作业讲评
一、名词解释(每小题5分)
1.收益法:是收益还原法的简称,又称为收入资本化法或收益现值法,其计算原理是运用适当的还原利率,将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原,从而确定房地产价格。
2.还原利率:是将房地产的年纯收益还原为价格的利率,其实质是一种投资收益率。
3.实际纯收益:是指待估价房地产在目前的使用状态下所取得的纯收益。
4.趋势法:是长期趋势法的简称,又称为时间序列分析法、历史延伸法或外推法,它是依据一系列已知房地产价格数据,运用一定的数学方法,对未来房地产价格进行推测和判断的一种估价方法。
5.加权平均法:就是根据对待估价房地产影响程度的不同,对不同时期的房地产价格赋予相应的权数,然后计算其平均值,以此作为待估价房地产价格。
6.深度指数:又称为深度百分率,反映表示距离街道深度对土地价格的影响程度。
7.标准深度:路线价是指标准深度的单位价格。标准深度的确定,直接关系到路线价的确定和深度指数表的编制。标准深度的确定方法有两种,其一为以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准,其二为根据某一路线价区段内各幅土地的平均深度确定。
8.四三二一法则:又称慎格尔法则,它是由J.A.Zangerle在其所著的《房地产估价原则》一书中提出,并在估价实践中最早使用的法则。其含义是,将标准深度为100英尺深普通临街地划分成与街区平行的4等份,每份为25英尺深,然后从临街方向开始,第一个25英尺土地的单位价格为路线价的40%,第二个25英尺土地的单位价格为路线价的30%,第三个25英尺土地的单位价格为路线价的20%,第四个25英尺土地的单位价格为路线价的10%。
二、论述题(每小题20分,涉及到具体概念的要给出定义)
1.收益法的应用需要满足哪些条件?
答:收益法的应用需要满足的条件包括 (1)收益的可计量性;
(2)收益的连续性; (3)收益的稳定性;
(4)还原利率的可确定性; (5)风险的可衡量性。
2.季节指数法有何特点? 答:季节指数法的特点包括
(1)通过中心化移动平均的调整,可以使房地产价格消除季节性变动和不规则变动的影响,得到较为平稳的平均值;
(2)由于房地产价格具有季节性变动,而并非纯粹的长期变动,因此,不可能仅用其它的长期趋势估价,而需要用季节指数来反映季节变动值。
3.欧美路线价法则有哪些? 答:欧美路线价法则包括 (1)四三二一法则;
(2)巴的摩尔法则; (3)苏马斯法则;
(4)霍夫曼-尼尔法则; (5)哈柏法则;
(6)其他法则,如马丁法则、爱德加法则、戴维斯法则等。
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